4.4 日本房市加速恶化

全球金融危机严重冲击日本房地产市场。2009年房价加速下跌，上半年全国住宅地价环比下跌了2.0%，同比下跌了4.1%，自2007年下半年以来呈加速下跌趋势；住房销量剧减，2009年1—8月份东京地区公寓销量同比缩减了19.4%。2009年上半年日本房地产企业破产数量同比增加了41%，日本联合公司和普通公司两大主要房地产开发商分别因负债15亿美元和22亿美元而申请破产保护。并且，大量资金撤离房市，导致房地产业股指大幅下降，需求大幅减少。2009年1—12月份日本新房开工量同比降幅在两位数以上，尽管9—11月份环比有所增长，但仍低于1月份的水平（如图4—5所示）。除了受金融危机的影响，2007—2008年政府出台严厉的新房建筑规则也是日本房市持续恶化、新房建筑大幅减少的原因之一。比如，2007年5月签署的《在房屋质量保证法下的房屋缺损保修责任执行法》，要求开发商为房屋缺损维修提供足够的资金；2007年6月推出的《建筑标准法修正案》，要求对房屋进行更安全的检查，延长使用期；2008年12月颁布的《建筑法》，要求建筑师参加定期教育培训，拥有一等资格证书等。

图4—5 2009年日本新房开工量变化

为恢复房地产市场，日本政府加大了房市救助力度。2008年12月，政府宣布将与住房抵押贷款有关的减税政策延长到5年，最高减税金额提高到500万日元；降低2009年至2010年的住房销售税额；对土地出售登记和许可证征收1%的税率延长到2011年。2009年4月，政府宣布了15.4万亿日元的一揽子财政刺激政策，其中包括为住房抵押贷款和土地购买提供更便利的融资条件，为环保型住宅建筑提供优惠政策等。因此，预计2010年日本房市要好于2009年。