第三章 房地产开发程序与管理
第一节 房地产开发程序概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
房地产开发的程序主要分为（ ）阶段。
A．决策分析、规划设计、建设、租售
B．决策分析、可行性研究、建设、租售
C．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段
D．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
【答案】C
【解析】开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业资产管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。该程序通常分为八个步骤、四个阶段。其中，八个步骤包括：①提出投资设想；②细化投资设想；③可行性研究；④获取土地使用权；⑤合同谈判与协议签署；⑥工程建设；⑦竣工交用；⑧物业资产管理。四个阶段包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。[2008年真题]
A．土地
B．劳动力
C．资本
D．经验
E．环境
【答案】ABCD
【解析】要通过房地产开发活动，将满足社会空间需求的设想变为现实，需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。作为房地产开发活动的发起者，开发商是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者，也是开发风险的主要承担者和开发利益的主要分享者。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，房地产开发的阶段划分是一成不变的。（ ）
【答案】×
【解析】房地产开发过程可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步地向前进行。
第二节 投资机会选择与决策分析
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房地产开发项目可行性研究是（ ）阶段的工作内容。[2016年真题]
A．投资机会选择与决策分析
B．项目招标
C．工程建设
D．项目租售
【答案】A
【解析】房地产开发的八个步骤可归纳为房地产开发过程的四个阶段，包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。其中，投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。
2房地产开发项目的财务评价是房地产开发（ ）阶段的重要工作。[2013年真题]
A．投资分析决策
B．施工准备
C．建设
D．租售
【答案】A
【解析】房地产开发过程中，投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。其中，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。
3（ ）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
【答案】A
【解析】房地产开发过程可以划分为四个阶段，包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。其中，投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。
二、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。因此，前期工作是整个开发过程中最重要的一个环节。（ ）
【答案】×
【解析】房地产开发过程可以划分为四个阶段，包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。其中，投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。
2投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。（ ）
【答案】×
【解析】投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。投资决策是结合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。投资决策分析工作应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。
第三节 前期工作
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。[2017、2010年真题]
A．征收补偿费
B．土地储备机构的人员工资
C．招标中发生的费用
D．市政基础设施建设有关费用
【答案】B
【解析】土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
2关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（ ）。[2016年真题]
A．应在招标文件规定的地点开标
B．应在提交投标文件的截止时间后尽快开标
C．开标前应检查投标文件的密封情况
D．应当众开标
【答案】B
【解析】B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。
3采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（ ）。[2015年真题]
A．工程量清单
B．招标标底
C．招标控制价
D．评标办法
【答案】B
【解析】招标文件应包括：①招标公告（或投标邀请书）；②投标人须知；③评标办法；④合同条款及格式；⑤采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；⑥设计图纸；⑦技术标准和要求；⑧投标文件格式；⑨投标人须知前附表规定的其他材料。B项，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底。招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。
4下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（ ）。[2015年真题]
A．建筑工程施工许可证
B．建设用地规划许可证
C．国有建设用地使用出让合同
D．商品房买卖合同
【答案】B
【解析】城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
5土地储备资金不能用于支付（ ）。[2014年真题]
A．收储土地上建筑物的补偿费
B．收储土地后必要的前期开发费用
C．收储土地发生的银行贷款利息
D．土地使用权出让价款
【答案】D
【解析】土地储备资金具体使用范围包括：①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；③需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出；④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他支出。
6通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（ ）。[2013年真题]
A．规划意见书（选址）
B．建设用地规划许可证
C．国有土地使用证
D．建设工程规划许可证
【答案】A
【解析】以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
7对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（ ）中提出。[2012年真题]
A．《规划意见书（选址）》
B．《设计方案审查意见》
C．《建设工程规划许可证》
D．《建设用地规划许可证》
【答案】A
【解析】在《规划意见书（选址）》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
8下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。[2011年真题]
A．集体土地中的宅基地
B．依法收回的国有土地
C．依法收购的土地
D．依法行使优先购买权取得的土地
【答案】A
【解析】土地储备的范围包括：①依法收回的国有土地；②依法收购的土地；③依法行使优先购买权取得的土地；④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；⑤其他依法取得的土地。
9房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。[2006年真题]
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
【答案】B
【解析】《建筑工程施工许可管理办法》规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门（简称发证机关）申请领取施工许可证。
10可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。[2006年真题]
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
【答案】B
【解析】房地产开发过程包括以下四个阶段：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。其中，前期工作包括：①获取土地；②项目核准和备案；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他前期工作。
11当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步是（ ）。
A．确定建设施工的各种图纸准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
【答案】C
【解析】没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。
12纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（ ）负责实施。
A．开发商
B．土地储备机构
C．建筑商
D．土地一级开发企业
【答案】B
【解析】土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
13在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（ ）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门
B．建设部门
C．房管部门
D．开发商
【答案】D
【解析】在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
14政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（ ）。
A．1%
B．2%
C．3%
D．8%
【答案】D
【解析】在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
15下列选项中不可以用于土地储备资金的是（ ）。
A．土地出让收入中安排的一部分资金
B．向银行业金融机构举借的贷款
C．国有土地收益基金中安排的资金
D．可用于土地储备的其他资金
【答案】B
【解析】土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备资金纳入政府性基金预算管理，实行专款专用，与土地储备机构日常经费分账核算。土地储备资金的来源渠道包括：①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；②在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集的土地储备资金；③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；④上述资金产生的利息收入。B项，为规范土地储备和资金管理行为，财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。
16随着政府土地储备制度的建立，（ ）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A．存量
B．增量
C．流量
D．定量
【答案】A
【解析】对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。
17《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，必须经（ ）批准。
A．房地产行政管理部门
B．城乡规划管理部门
C．建设行政主管部门
D．国土资源管理部门
【答案】B
【解析】开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书（选址）》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图、《城市建设工程办理竣工档案登记表》《勘察、设计中标通知书》，向城乡规划管理部门提出申请。
18房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（ ）。
A．《规划意见书（选址）》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B．《设计方案审查意见》，《规划意见书（选址）》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C．《规划意见书（选址）》，《建设用地规划许可证》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》
D．《设计方案审查意见》，《建设用地规划许可证》，《规划意见书（选址）》，《建设工程规划许可证》
【答案】C
【解析】确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括：①下发《规划意见书（选址）》；②核发《建设用地规划许可证》；③设计方案审批；④核发《建设工程规划许可证》等。
19开发商取得（ ）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
A．《规划意见书（选址）》
B．《建设用地规划许可证》
C．设计方案审批
D．《建设工程规划许可证》
【答案】D
【解析】开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书（选址）》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图、《城市建设工程办理竣工档案登记表》《勘察、设计中标通知书》，向城乡规划管理部门提出申请。城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。开发商取得《建设工程规划许可证》后，应按照城市规划监督有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
20邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。
A．3个以上
B．5～10个
C．5个以上
D．3～10个
【答案】A
【解析】工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。其中，邀请招标又称选择性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。
21房地产开发商完成（ ）之后，就可以申请开工许可。
A．《设计方案审查意见》
B．《建设用地规划许可证》
C．《建设工程规划许可证》
D．建设工程招标
【答案】D
【解析】建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。根据《建筑工程施工许可管理办法》的有关规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
22开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
【答案】D
【解析】开发商申请领取《建筑工程施工许可证》的条件之一是建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
23开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
【答案】B
【解析】开发商申请领取《建筑工程施工许可证》应具备的条件之一是建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（ ）。[2017年真题]
A．全部使用国有资金投资的建设项目
B．国有资金投资控股的建设项目
C．国有资金投资占主导地位的建设项目
D．民营企业资金投资控股的建设项目
E．全部使用民营企业资金投资的建设项目
【答案】ABC
【解析】工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
2关于工程建设项目招标的说法，正确的有（ ）。[2016年真题]
A．法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B．招标项目必须编制标底
C．采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D．采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E．招标控制价必须保密
【答案】ACD
【解析】B项，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。对于编制标底的，标底编制过程和标底必须保密，且一个工程只能编制一个标底。E项，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用可以看出其不同于标底，无需保密。招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。采用投标控制价的必须在招标文件中公布。
3关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（ ）。[2015年真题]
A．必须采用公开方式招标
B．必须采用工程量清单方式招标
C．必须根据项目特点编制标底
D．必须向投标人发出投标邀请书
E．应实行建设工程总承包
【答案】ABE
【解析】保障性住房由市县政府负责提供，省级政府给予资金支持，中央给予资金补助。A项，依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。B项，根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2008）规定，全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。C项，招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。DE两项，投标邀请书是邀请招标的内容，工程建设项目应实行建设工程总承包。
4地方政府的年度土地储备计划包括（ ）。[2013年真题]
A．年初和年末土地储备规模
B．年度前期开发规模
C．年度土地出让金总额
D．年度土地供应规模
E．年度土地储备临时利用计划
【答案】ABDE
【解析】土地储备实行计划管理。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。
5房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（ ）。[2012年真题]
A．建设工程用地批准手续已经办理
B．建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%
C．已按规定办理了工程安全监督手续
D．已按规定确定了施工企业
E．施工图设计文件已按规定进行了审查
【答案】ACDE
【解析】申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有：①已经办理该建筑工程用地批准手续；②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；③施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；④已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效；⑤有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理；⑧建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；⑨法律、行政法规规定的其他条件。
6下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（ ）。[2010年真题]
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
【答案】BCDE
【解析】房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：①获取土地；②项目核准和备案；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他前期工作。
7通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（ ）。[2014年真题]
A．《规划意见书（选址）》
B．《建设用地规划许可证》
C．《国有土地使用证》
D．《建设工程规划许可证》
E．《建设工程施工许可证》
【答案】BD
【解析】确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括：①下发《规划意见书（选址）》；②核发《建设用地规划许可证》；③设计方案审批；④核发《建设工程规划许可证》等。以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》即可。
8以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（ ）。
A．城市基础设施用地
B．公益事业项目用地
C．重要旅游项目用地
D．经济适用房用地
E．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
【答案】ABE
【解析】土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对于开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。公共租赁住房和部分经济适用住房项目用地，目前也是通过行政划拨方式供应。
9开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（ ）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。
A．无偿划拨
B．协议出让
C．挂牌
D．拍卖
E．招标
【答案】AB
【解析】房地产开发项目确定规划设计方案并获得规划许可具体可分为四个阶段：①开发项目选址、定点审批阶段；②《建设用地规划许可证》申领阶段；③设计方案审查阶段；④《建设工程规划许可证》申领阶段。其中，开发项目选址、定点审批阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。
10居住用地划拨的范围主要包括（ ）等。
A．城市基础设施用地
B．农贸市场
C．重要旅游项目
D．征用区域农民自住住宅项目
E．住宅合作社集资建房
【答案】DE
【解析】居住用地划拨的范围，主要包括：①经济适用住房项目；②廉租住房项目；③大学生公寓；④住宅合作社集资建房；⑤危旧房改造区居民安置用房；⑥利用自有土地建设的职工宿舍；⑦征地区域农民自住住宅项目。
11按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（ ）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．划拨
E．协议
【答案】ABC
【解析】对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，开发项目选址、定点审批阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。
12城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（ ）等。
A．建筑规模
B．公共服务设施
C．容积率
D．绿地率
E．建设项目与城市道路的距离
【答案】ACD
【解析】城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。规划设计要求包括：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
13按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（ ）。
A．固定价格合同
B．可调价格合同
C．独立承包合同
D．成本加酬金合同
E．计量估价合同
【答案】ABD
【解析】确定合同方式和发包内容，招标人与中标人应当根据中标价订立合同。合同价可以采用以下方式：①固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。②可调价。合同总价或者单价在合同实施期间，根据合同约定的办法调整。③成本加酬金。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。
14招标文件通常包括（ ）等。
A．合同条款及格式
B．投标人须知
C．招标公告
D．工程标底
E．投标保证金
【答案】ABC
【解析】招标文件是招标人向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。招标文件应包括：①招标公告（或投标邀请书）；②投标人须知；③评标办法；④合同条款及格式；⑤采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；⑥设计图纸；⑦技术标准和要求；⑧投标文件格式；⑨投标人须知前附表规定的其他材料。D项，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底时，标底编制过程和标底必须保密，开标时公布标底；E项，投标保证金属于投标文件的内容。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（ ）[2017年真题]
【答案】√
【解析】资格审查分为资格预审和资格后审。投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。
2房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（ ）[2016年真题]
【答案】×
【解析】根据《建筑工程施工许可管理办法》的有关规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
3土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。（ ）[2015年真题]
【答案】×
【解析】土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备资金纳入政府性基金预算管理，实行专款专用，与土地储备机构日常经费分账核算。土地储备资金的来源渠道包括：①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；②在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集的土地储备资金；③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；④上述资金产生的利息收入。
4采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（ ）[2014年真题]
【答案】√
【解析】招标人采用工程量清单招标时，为有利客观、合理的评审投标报价和避免哄抬标价，造成国有资产流失，应编制招标控制价。招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。
5如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。（ ）[2013年真题]
【答案】×
【解析】协议出让国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
6全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。（ ）[2012年真题]
【答案】√
【解析】公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
7土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（ ）[2011年真题]
【答案】√
【解析】土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和绿化、土地平整工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
8房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）[2010年真题]
【答案】×
【解析】工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门《工程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。
9政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ）[2008年真题]
【答案】×
【解析】土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
10土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供应。（ ）
【答案】√
【解析】土地储备的运作程序包括以下四个步骤：①收购，指土地储备机构根据政府授权和土地储备计划，收回或收购市区范围内国有土地使用权，征收农村集体土地使用权并对农民进行补偿的行为。②开发整理，指根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造。③储备，指土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”储备起来，等待供应。④供应，指对纳入政府土地储备体系的土地，根据客观需要和土地供应计划，向市场供应。
11拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。（ ）
【答案】×
【解析】拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
12在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（ ）
【答案】√
【解析】协议出让国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
13对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得《建设用地规划许可证》，只需经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（ ）
【答案】×
【解析】对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
14申请规划验收时，开发商应提供的建设工程施工图包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图。（ ）
【答案】√
【解析】有资质设计单位按照《规划意见书（选址）》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图，施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图。
15投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标会议由招标主管部门人员主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。（ ）
【答案】×
【解析】开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。开标会议应由招标人或招标代理人主持。
16开发商向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准后就可进行招标活动。（ ）
【答案】×
【解析】建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门（简称发证机关）申请领取施工许可证。
第四节 建设阶段
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房地产开发项目单项工程验收的组织者是（ ）。[2017年真题]
A．项目施工单位
B．项目设计单位
C．房地产开发企业
D．产品质量监督部门
【答案】C
【解析】项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
2除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。[2015年真题]
A．财务决算报告
B．施工人员变动情况
C．竣工图
D．物业服务企业招标文件
【答案】C
【解析】技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。
3房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（ ）组织。[2012年真题]
A．项目施工单位
B．项目监理单位
C．项目建设单位
D．建设行政主管部门
【答案】C
【解析】初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。开发商即项目的建设单位。
4对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（ ）。[2011年真题]
A．土地储备
B．销售方案的细化
C．建设项目的质量控制
D．申领《建设用地规划许可证》
【答案】C
【解析】建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。
5房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。[2011年真题]
A．对原材料的检验
B．对配套设施的检验
C．确立质量文件档案制度
D．确立成本控制档案制度
【答案】D
【解析】工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：①对原材料的检验；②对工程采用的配套设备进行检验；③确立施工中控制质量的具体措施；④确立有关质量文件的档案制度。
6网络图法在建设工程管理中常常作为（ ）的方法。[2010年真题]
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
【答案】C
【解析】在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。
7在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。[2009年真题]
A．开发商
B．承包商
C．监理工程师
D．使用单位
【答案】C
【解析】在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。
8横道图法用于项目建设阶段的（ ）。[2009年真题]
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
【答案】B
【解析】在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）；②网络计划（网络图法）。其中，横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程，采用这种图表是比较合适的。以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把实际进度用虚线表示在图中，与计划进度作一对比，以便调整工程进度。
9实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ ）负责。[2007年真题]
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
【答案】D
【解析】施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。
10在商品房开发项目综合验收中，（ ）是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．环保验收
B．市政工程验收
C．规划验收
D．人防验收
【答案】C
【解析】综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图和由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。
11制订进度计划时，（ ）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图法
B．网络图法
C．进行图法
D．工序图法
【答案】A
【解析】横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
12制定进度计划通常采用横道图法和（ ）。
A．资源流动图
B．网络图法
C．直方图法
D．控制图法
【答案】B
【解析】在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。
13下列不属于在进度控制中应关注的因素的是（ ）。
A．材料设备的供应问题
B．劳动力心理素质
C．设计变更
D．气象条件
【答案】B
【解析】影响工程进度的因素中，需要重点关注的有：①材料、设备的供应情况；②设计变更；③劳动力安排情况；④气象条件。
14工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。
A．变动费用
B．固定费用
C．材料费用
D．人工费用
【答案】A
【解析】工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，有些则是固定费用。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
15房地产开发项目施工现场的安全由（ ）负责。
A．建筑施工企业
B．监理企业
C．房地产开发企业
D．施工合同中规定的单位
【答案】A
【解析】施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。
16当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（ ）。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
【答案】A
【解析】当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。
17竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（ ）是竣工验收的工作程序的第一阶段。
A．单项工程竣工验收
B．分部工程验收
C．综合验收
D．单位工程验收
【答案】A
【解析】项目竣工验收的工作程序分为以下三个阶段：①单项工程竣工验收；②综合验收；③竣工验收备案。单项工程竣工验收是竣工验收的工作程序的第一阶段。
18应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划，公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案的单位是（ ）。
A．承包商
B．监理单位
C．开发商
D．施工单位
【答案】C
【解析】开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：①工程竣工验收备案表；②工程竣工验收报告；③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；④施工单位签署的工程质量保修书；⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。
19开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．两个月
【答案】B
【解析】竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
20承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
【答案】A
【解析】竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。开发商确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（ ）。[2017年真题]
A．前期工作资料
B．土建资料
C．安装资料
D．租售资料
E．物业管理资料
【答案】ABC
【解析】技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。技术资料主要有：①前期工作资料；②土建资料；③安装方面的资料。
2建设阶段的项目管理，包括（ ）的管理。
A．质量
B．进度
C．成本
D．合同
E．工程
【答案】ABCD
【解析】建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
3房地产开发程序中建设阶段的工作不包括（ ）。
A．建设招标
B．成本控制
C．合同管理
D．竣工验收
E．开工申请
【答案】AE
【解析】房地产开发的一般程序通常分为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段这四个阶段。其中，建设阶段的工作包括：①质量控制；②进度控制；③成本控制；④合同管理；⑤安全管理；⑥竣工验收。AE两项，建设招标和开工申请都属于前期工作阶段的主要工作。
4在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有（ ）。
A．在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
B．对所选用的材料和设备进行质量评价
C．对整个施工过程中的工程质量进行评估
D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判
E．确定质量控制的对象
【答案】ABCD
【解析】质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。在项目施工阶段，质量控制的任务主要是：①在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定；②对所选用的材料和设备进行质量评价；③对整个施工过程中的工程质量进行评估；④将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。
5确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面。
A．对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差
B．控制混凝土质量
C．对工程中的配套设备进行检验
D．对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E．实行科学合理的施工进度控制安排
【答案】ABD
【解析】确立施工中控制质量的具体措施包括：①对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；②控制混凝土质量，混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇筑质量；③对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。
6建设工程进度控制工作的主要内容包括（ ）。
A．施工现场的调研与分析
B．编制项目建设工程进度计划
C．监督项目施工进度计划的执行
D．制订勘查计划
E．对项目建设总周期的论证与分析
【答案】ABCE
【解析】进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包括：①对项目建设总周期的论证与分析；②编制项目建设工程进度计划；③编制其他配套进度计划；④监督项目施工进度计划的执行；⑤施工现场的调研与分析。
7网络图有（ ）表现形式。
A．单代号网络
B．双代号网络
C．复合网络
D．时标网络
E．三维网络
【答案】ABD
【解析】网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。网络图的表现形式有：①单代号网络；②双代号网络；③时标网络。
8成本计划可分解为（ ）等方面。
A．材料设备成本计划
B．管理费成本计划
C．人工费成本计划
D．不可预见成本计划
E．施工机械费用计划
【答案】ABCE
【解析】工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。为了便于管理，成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划。
9建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（ ）的结算方式等。
A．按日结算
B．按月计算
C．竣工后一次结算
D．分段结算
E．双方约定
【答案】BCDE
【解析】建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。从开发商的角度来说，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因为自身垫资或融资能力有限而影响工程质量和进度。
10房地产开发项目的主要合同关系有（ ）。
A．开发商的主要合同关系
B．承包商的主要合同关系
C．建筑商的主要合同关系
D．监理机构的主要合同关系
E．供应商的主要合同关系
【答案】AB
【解析】房地产开发项目的主要合同关系有：①开发商的主要合同关系，开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同；②承包商的主要合同关系，形成了以承包商为核心的复杂合同关系。
11开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
【答案】CD
【解析】开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：①土地使用权出让或转让合同；②勘察设计合同；③融资合同；④咨询合同；⑤工程施工合同；⑥采购合同；⑦销售合同；⑧联合开发或房地产转让合同等。ABE三项属于承包商的主要合同关系。
12承包商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
【答案】ABE
【解析】承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：①工程承包合同；②分包合同；③供应（采购）合同；④运输合同；⑤加工合同；⑥租赁合同；⑦劳务供应合同；⑧保险合同；⑨融资合同；⑩联合承包合同等。
13某商品住宅开发项目竣工后，办理工程竣工验收备案应提交的文件包括（ ）。
A．工程质量保修书
B．可行性研究报告
C．竣工图
D．住宅使用说明书
E．竣工验收备案表
【答案】ADE
【解析】办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：①工程竣工验收备案表；②工程竣工验收报告；③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；④施工单位签署的工程质量保修书；⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。（ ）[2013年真题]
【答案】×
【解析】房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：①单项工程竣工验收；②综合验收；③竣工验收备案。
2建设阶段是指项目从申请开工到竣工验收所经过的过程。（ ）
【答案】×
【解析】建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。
3在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）
【答案】×
【解析】开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可以委托监理机构负责管理。
4与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（ ）
【答案】√
【解析】网络图法的优点有：①可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；②可计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路；③在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态。而横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，所以说与横道图法相比，网络图法可以找出关键工作和关键线路是其最大的优点。
5工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。（ ）
【答案】√
【解析】工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本能增加开发利润。
6控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。（ ）
【答案】×
【解析】成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。而主要费用中的变动费用是成本控制的主要对象。
7工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。（ ）
【答案】√
【解析】安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面，加强安全管理，对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义。工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。
8当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（ ）
【答案】×
【解析】在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
9工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。（ ）
【答案】√
【解析】在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。
第五节 租售阶段
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（ ）。[2017年真题]
A．领导定价法
B．挑战定位
C．随行就市定价法
D．价值定价法
【答案】A
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法；②购买者导向定价法；③竞争导向定价法。其中，竞争导向包括：①领导定价法；②挑战定价法；③随行就市定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。
2某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（ ）。[2016、2013年真题]
A．挑战定价法
B．价值定价法
C．成本加成定价法
D．认知价值定价法
【答案】A
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法；②购买者导向定价法；③竞争导向定价法。其中，竞争导向定价法包括：①领导定价法；②挑战定价法；③随行就市定价法。A项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
3房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（ ）。[2015年真题]
A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
【答案】B
【解析】购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法。其中，价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。
4以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（ ）。[2014年真题]
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
【答案】D
【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法，是竞争导向定价法的一种。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求。
5为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ）。[2011年真题]
A．认知价值定价法
B．成本加成定价法
C．挑战定价法
D．领导定价法
【答案】B
【解析】开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。这是最基本的定价方法。A项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法；D项，领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。
6某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。[2010年真题]
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
【答案】D
【解析】开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
7需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。[2009年真题]
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
【答案】A
【解析】A项，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。B项，价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。C项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。D项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。这是最基本的定价方法。
8当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。[2008年真题]
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
【答案】D
【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。A项，挑战定价法是指当开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。B项，领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。C项，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
9根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。[2007年真题]
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
【答案】A
【解析】开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
10某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）。[2006年真题]
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
【答案】D
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法、目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，挑战定价法是指当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。
11依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（ ）。
A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
【答案】A
【解析】房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。房地产经纪机构的代理形式有几种分类方式：①联合代理与独家代理，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。②买方代理、卖方代理和双重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分为买方代理、卖方代理和双重代理。③首席代理和分代理，对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。
12如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（ ），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。
A．投资周期
B．自然寿命
C．自然周期
D．经济寿命
【答案】D
【解析】开发商首先需要对出租还是出售做出选择，包括出租面积、出售面积数量及其在建筑物中的具体位置。如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。
13房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制订价格的方法，属于（ ）导向定价法。
A．成本
B．购买者
C．竞争
D．市场
【答案】B
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法；②购买者导向定价法；③竞争导向定价法。其中，购买者导向定价法又包括：①认知价值定价法；②价值定价法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
14不属于开发商对房地产租售定价方法的是（ ）。
A．成本导向定价
B．销售导向定价
C．购买者导向定价
D．竞争导向定价
【答案】B
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法、目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法、价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。
15已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（ ）元/m2。
A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
【答案】C
【解析】成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。假设定价为x，则有x＝6%x＋2000（1＋15%），得x≈2447（元/m2）。
16在房地产定价方法中，名牌策略属于（ ）。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
【答案】C
【解析】认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。名牌策略就属于此类定价法。
17造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（ ）。
A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．目标定价法
D．认知价值定价法
【答案】B
【解析】价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。
18下列不属于竞争导向定价法的是（ ）。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
【答案】D
【解析】竞争导向定价法包括：①领导定价法；②挑战定价法；③随行就市定价法。D项，价值定价法属于购买者导向定价法。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。[2011年真题]
A．大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B．双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C．总代理可以委托分代理
D．房地产开发企业不能直接委托分代理
E．房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
【答案】BCE
【解析】A项，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。经纪机构之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各经纪机构的职责范围和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的经纪机构负责其物业代理工作，称为独家代理。当然，某些大型机构亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。B项，对于双重代理，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于买方代理和卖方代理，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。C项，总代理可以再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。D项，特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，经纪机构的佣金按照各经纪机构所承担的责任大小来分配。E项，房地产开发企业最好在开发项目前期就确定好代理方式，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。
2采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。[2009年真题]
A．开发商处于市场领导者地位
B．开发商难以估算成本
C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D．开发商打算与同行和平共处
E．开发商具有向市场领导者挑战的实力
【答案】BD
【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者采用此定价方法的情形如下：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求。
3下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。[2007年真题]
A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
【答案】ADE
【解析】B项，大型房地产开发公司往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托房地产经纪机构更为有效。C项，依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
4成功的房地产租售一般包括（ ）。
A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C．不毁其双方的利益，做到公平交易
D．把握全过程的信息，掌握全局
E．双方协商一致后的签约阶段
【答案】ABE
【解析】成功的房地产租售过程一般包括三个阶段：①为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；②就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；③双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，房地产租售主要分为开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。
5尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（ ）。
A．物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉
B．物业代理具备有丰富的租售知识和经验的专业人员
C．物业代理信誉更高，更易销售
D．物业代理更加熟悉市场情况
E．房地产开发商有特定的销售对象
【答案】ABD
【解析】尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于经纪机构的帮助，利用其所拥有的某些优势。因为经纪机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。
6依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
【答案】BDE
【解析】房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。代理形式主要有以下几类方式：①联合代理与独家代理；②依据代理委托方的不同，分为买方代理、卖方代理和双重代理；③首席代理和分代理。
7制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
A．租售选择
B．宣传手段选择
C．租售进度
D．广告设计及安排
E．租售价格
【答案】ACE
【解析】制定租售方案的工作内容包括：①出租还是出售，即租售选择；②租售进度；③租售价格。BD两项属于制定宣传与广告策略，具体包括市场宣传策略和广告策略。
8开发商的定价方法有（ ）。
A．成本导向定价法
B．目标导向定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
E．市场导向定价法
【答案】ACD
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法，包括成本加成定价法和目标定价法；②购买者导向定价法，包括认知价值定价法和价值定价法；③竞争导向定价法，包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。
9下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（ ）。
A．挑战定价法
B．价值定价法
C．领导定价法
D．认知价值定价法
E．目标定价法
【答案】BD
【解析】购买者导向定价法包括：①认知价值定价法，是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；②价值定价法，指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。
10宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。
A．刺激对企业产品的需求，增加销售
B．改善形象
C．提高知名度
D．提高产品品质
E．降低新产品开发成本
【答案】ABC
【解析】宣传作为促销组合因素之一，在以下方面起着十分重要的作用：①刺激目标顾客对企业产品或服务的需求；②增加销售；③改善形象；④提高知名度等。在房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让潜在的房地产使用者或置业投资者认识自己所营销的物业，影响其购买或投资行为及决策，尽可能快速销售自己所推销的物业，以实现开发商或物业持有者的经济目标。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。（ ）[2009年真题]
【答案】√
【解析】开发商在选择房地产经纪机构应注意的问题之一是考察房地产经纪机构过往的业绩。看经纪机构过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。考察经纪机构的过往业绩，不仅要看其代理的成功率有多大，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
2双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。（ ）
【答案】×
【解析】依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于双重代理，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。
3判断房地产经纪公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。（ ）
【答案】×
【解析】看房地产经纪机构过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。如果某经纪机构代理10个项目只有2个成功，而另外一个经纪机构代理了2个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
4一般来说，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细的了解。（ ）
【答案】√
【解析】对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性经纪机构，当地的经纪机构有时参加，有时不参加。这里没有一个统一的原则可供遵循，需具体问题具体分析。一般说来，全国性或国际性经纪机构通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细的了解。
5为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为认知价值定价法。（ ）
【答案】×
【解析】成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。认知价值定价法是指开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
6认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。（ ）
【答案】×
【解析】认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
7价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。（ ）
【答案】×
【解析】开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法，包括成本加成定价法和目标定价法；②购买者导向定价法，包括认知价值定价法和价值定价法；③竞争导向定价法，包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。因此，价值定价法是购买者导向定价的一种定价方法。
8如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制订的价格在同类物业中居较高的价位。（ ）
【答案】√
【解析】领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。
9随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（ ）
【答案】×
【解析】成本加成定价法是开发商最基本的定价方法，是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者在下列情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
10制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（ ）
【答案】×
【解析】在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定目标市场和购买者动机，然后才能做出制定广告方案所需的五种决策，即5M，包括：①广告的目标即任务（Mission）；②可用的费用即资金（Money）；③应传送的信息（Message）；④应使用的媒体（Media）；⑤广告效果评价即衡量（Measurement）。