第二章 房地产市场及其运行
第一节 房地产市场概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。[2006年真题]
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
【答案】A
【解析】经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。主要包括：①城市或区域总体经济发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业与结构布局；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。B项属于社会环境因素；C项属于资源环境因素；D项属于技术环境因素。
2关于房地产市场，下列说法不正确的是（ ）。
A．房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别
B．房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动
C．虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
D．房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成
【答案】B
【解析】房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
3利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（ ）因素。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
【答案】C
【解析】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。经济环境因素包括：①城市或区域经济总体发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业与结构布局；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。
4房地产市场的运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
【答案】B
【解析】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。其中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外事投资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
5下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（ ）。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．信息技术的发展和应用
【答案】D
【解析】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。具体包括建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等。A项属于经济环境的因素；B项属于社会环境的因素；C项属于资源环境的因素。
6在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。
A．建筑师
B．结构工程师
C．设备工程师
D．造价工程师
【答案】A
【解析】在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。
7房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（ ）。
A．造价工程师
B．结构工程师
C．建筑设备工程师
D．电气工程师
【答案】A
【解析】房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖通风、给排水、强电弱电系统等的设计工作外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。
8在房地产开发过程中，（ ）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A．建筑师
B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
【答案】C
【解析】在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构，其主要负责包括：①在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算；②在工程招标阶段编制工程标底；③在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理；④在工程竣工后进行工程结算。
9决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（ ）。
A．满足购买者使用要求
B．购买者支付能力
C．物业预期收益
D．物业用途
【答案】C
【解析】每一个人和单位都是房地产市场上现实或潜在的消费者。市场上的买家，主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1影响房地产市场发展的基本因素有（ ）。[2017年真题]
A．社会因素
B．经济因素
C．资源因素
D．政策因素
E．技术因素
【答案】ABD
【解析】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
2政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。[2017年真题]
A．制定市场规则
B．进行市场监管
C．确定土地利用条件
D．制定商品房价格
E．提供商业贷款
【答案】AB
【解析】房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。
3下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（ ）。[2014年真题]
A．人口数量和结构
B．家庭收入及其分布
C．家庭生命周期
D．传统观念及消费心理
E．基础设施状况
【答案】ACD
【解析】按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。BE两项属于经济环境的影响因素。
4房地产市场的法律制度环境包括（ ）等。
A．土地制度
B．住房制度
C．宏观金融政策
D．交易制度
E．城市发展政策
【答案】ABDE
【解析】法律制度环境是指与房地产业有关的现行法律法规与相关政策，包括：①土地制度；②产权制度；③税收制度；④住房制度；⑤交易制度；⑥城市发展政策等。C项宏观金融政策属于金融环境的影响因素。
5影响房地产市场转变的社会环境包括（ ）等。
A．产业与结构布局
B．家庭结构及其变化
C．家庭收入及其分布
D．基础设施状况
E．社会福利
【答案】BE
【解析】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，社会环境的主要影响因素是：①人口数量和结构；②家庭结构及其变化；③家庭生命周期；④传统观念及消费心理；⑤社会福利；⑥社区和城市发展形态等。ACD三项属于经济环境的影响因素。
6影响房地产市场转变的社会经济力量有（ ）几个方面。
A．金融业的发展
B．经济发展状况
C．生产和工作方式的转变
D．人文环境的变化
E．政治制度的变迁
【答案】ACDE
【解析】随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：①金融业的发展；②信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；③生产和工作方式的转变；④人文环境的变化；⑤自然环境的变化；⑥政治制度的变迁。B项属于房地产市场的经济环境影响因素。
7房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型有（ ）。
A．支付土地出让金的贷款
B．支付开发费用的中短期资金或“开发贷款”
C．用于土地储备的贷款
D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或抵押贷款
E．购房贷款
【答案】BD
【解析】房地产开发过程中需要两类资金：①用于支付开发费用的中短期资金或“开发贷款”；②项目建成后用于支持购买者的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和使用过程均需大量资金支持，没有金融机构参与并提供融资服务，房地产市场就很难正常运转。
8当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（ ）有关，承担的风险相对较少。
A．土地成本
B．建造成本
C．资金筹措
D．市场营销
E．施工周期
【答案】BE
【解析】承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（ ）[2011年真题]
【答案】√
【解析】在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、用途结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的运行。
2房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。（ ）
【答案】√
【解析】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。
3在房地产市场运行环境中，土地制度属于资源环境。（ ）
【答案】×
【解析】法律制度环境是指与房地产市场有关的现行法律法规与相关政策，包括土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。
4房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。（ ）
【答案】×
【解析】房地产业作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。金融和资本市场的支持，对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升，起到了不可替代的重要作用；而且随着房地产金融和房地产投资工具的创新，这种影响力还会进一步扩大。
5政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。（ ）
【答案】√
【解析】住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。为了实现住房政策中关于提供公平住房机会、稳定住房市场的目标，政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。
6同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大。（ ）
【答案】√
【解析】同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大，因土地开发商要逐一与他们谈判收购、征收、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加土地开发的成本。
7当承包商同时兼作开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同。（ ）
【答案】×
【解析】承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。
第二节 房地产市场结构和指标
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（ ）年。[2017年真题]
A．0.5
B．1.0
C．1.5
D．2.0
【答案】D
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中平均建设周期属于供给指标，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝（600＋200）/400＝2.0（年）。
2下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。[2017年真题]
A．房地产租金
B．房地产实际出租量
C．出租房屋空置率
D．房价租金比
【答案】C
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型，即：①供给指标，包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值；②需求指标，包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数；③市场交易指标，包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。此外，国内外通常还通过构造下述市场监测与预警指标，来实现对房地产市场的进一步监测和预警，包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、量价弹性、房价租金比、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。
3某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。[2017年真题]
A．0.40
B．0.60
C．2.50
D．5.00
【答案】C
【解析】开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，说明开发商投入权益资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险也越大。该项目开发投资杠杆率＝10000/4000＝2.50。
4下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（ ）。[2016年真题]
A．开发强度系数
B．土地转化率
C．住房可支付性指数
D．住房市场指数
【答案】A
【解析】A项，开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况；B项，土地转化率是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规划建筑面积的比例，反映土地转化为房屋的效率；C项，住房可支付性指数是指中位数收入水平家庭对中位数价格的住房的承受能力；D项，住房市场指数反映房地产开发商对未来市场的预期。
5对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（ ）。[2015年真题]
A．总量结构分析
B．产品结构分析
C．区域结构分析
D．投资结构分析
【答案】B
【解析】为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场分析，也常常采用对有关市场指标进行量化结构比例关系分析的方法。将房地产市场的结构，从总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度进行解构。其中，产品结构分析是指从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
6某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。[2015年真题]
A．1.70
B．1.79
C．2.43
D．2.86
【答案】C
【解析】平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。则本题中该市2014年办公楼的平均建设周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。
7下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。[2015年真题]
A．空置率
B．竣工房屋价值
C．房屋施工面积
D．吸纳率
【答案】D
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种市场类型。其中，市场交易指标包括：①销售量；②出租量；③吸纳量；④吸纳率；⑤吸纳周期；⑥预售面积；⑦房地产价格；⑧房地产租金；⑨房地产价格指数。ABC三项属于供给指标。
8某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。[2014年真题]
A．1200
B．1900
C．2100
D．2800
【答案】C
【解析】房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2013年房屋施工面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
9某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（ ）。[2014年真题]
A．正好能够承受中位数房价
B．只能承受比中位数房价更低的房价
C．能够承受比中位数房价更高的房价
D．可以承受平均水平的房价
【答案】B
【解析】住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。如果：①HAI＝100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；②HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；③HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。
10国有建设用地使用权出让市场是（ ）市场。[2013年真题]
A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断
【答案】D
【解析】市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。在我国，城市土地属于国家所有，地方政府作为国有土地所有者的代表是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。
11某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为（ ）年。[2013年真题]
A．0.67
B．0.83
C．1.20
D．1.50
【答案】D
【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根据题意，该城市2012年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5（年）。
12下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。[2013年真题]
A．住房可支付性指数
B．住房价格合理性指数
C．房价租金比
D．量价弹性
【答案】C
【解析】A项，住房可支付性指数（HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。B项，住房价格合理性指数是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。C项，房价租金比是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。D项，量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
13对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（ ）分析。[2013年真题]
A．总量结构
B．产品结构
C．投资结构
D．区域结构
【答案】D
【解析】房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析是指在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型的供求数量、房价水平和政策措施的差异。
14下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（ ）。[2012年真题]
A．空置率
B．预售面积
C．房地产价格
D．房屋空间使用数量
【答案】A
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，供给指标包括：①新竣工量；②灭失量；③存量；④空置量；⑤空置率；⑥可供租售量；⑦房屋施工面积；⑧房屋新开工面积；⑨平均建设周期；⑩竣工房屋价值。BC两项属于交易指标；D项属于需求指标。
15商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。[2011年真题]
A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断
【答案】B
【解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
16某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万m2。[2011年真题]
A．500
B．700
C．800
D．1000
【答案】A
【解析】房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。则该城市2010年商品住房新开工面积为：1000－300－200＝500（万m2）。
17关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。[2010年真题]
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
【答案】C
【解析】房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
18关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（ ）。[2010年真题]
A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
【答案】A
【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称销售周期。
192008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。[2009年真题]
A．71.11%
B．88.89%
C．91.67%
D．93.33%
【答案】B
【解析】吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt/HSRt），式中，AVt表示吸纳量，是指报告期内销售量和出租量之和；HSRt表示可供租售量；有季度吸纳率和年吸纳率等。该市2008年住宅市场吸纳率＝报告期内的吸纳量/同期可供租售量＝（1680＋320）/（1800＋450）＝88.89%。
20某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。[2009年真题]
A．半个月
B．2个月
C．半年
D．2年
【答案】D
【解析】吸纳周期（APt）是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数，即1/50%＝2（年）。
21某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）。[2007年真题]
A．0.63
B．1.63
C．2.25
D．12.50
【答案】C
【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。可供租售量的计算公式为：可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由题中条件可得，该住房市场可供租售量＝5＋13＝18（万套），则吸纳周期＝18÷8＝2.25（年）。
22反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。[2006年真题]
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
【答案】C
【解析】房地产价格指数是指反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括：①房屋销售价格指数；②房屋租赁价格指数；③土地交易价格指数。
23按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（ ）。
A．完全竞争市场、垄断竞争市场
B．一级市场、二级市场
C．完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场
D．一级市场、二级市场、三级市场
【答案】C
【解析】市场结构是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为四种市场结构类型：①完全竞争市场；②垄断竞争市场；③寡头垄断市场；④完全垄断市场。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争，但竞争又不充分。
24由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断
【答案】B
【解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
25从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是（ ）。
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
【答案】D
【解析】从量化结构比例分析的角度来看，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构等。其中，总量结构是指从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考查房地产供给和需求之间的总量差距。
26从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，是在分析（ ）布局的合理程度。
A．房地产产品结构
B．房地产供给结构
C．房地产投资结构
D．房地产总量结构
【答案】A
【解析】从量化结构比例分析的角度来看，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构等。其中，产品结构是指从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
27从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（ ）。
A．产品结构
B．供求结构
C．投资结构
D．租买结构
【答案】B
【解析】从量化结构比例分析的角度来看，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构等。其中，供求结构是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
28下列不属于房地产商用物业市场的是（ ）。
A．写字楼市场
B．零售商场或店铺
C．休闲旅游设施市场
D．仓储用房市场
【答案】D
【解析】按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，具体包括：①居住物业市场，包括普通住宅、别墅、公寓市场等；②商用物业市场，包括写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等；③工业物业市场，包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等；④特殊物业市场；⑤土地市场等。D项，仓储用房市场属于工业物业市场。
29在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
【答案】C
【解析】按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，具体为：①一级市场（国有土地使用权出让市场）；②二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；③三级市场（存量房地产交易市场）。
30下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（ ）。
A．二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B．三级市场是指存量房地产交易市场
C．按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D．按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场
【答案】D
【解析】通常将房地产市场划分为三级市场：①一级市场（国有土地使用权出让市场）；②二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；③三级市场（存量房地产交易市场）。按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。
31按（ ）对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式。
A．地域范围
B．房地产用途
C．增量存量
D．交易方式
【答案】A
【解析】从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准，对房地产市场进行细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式。
32房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
【答案】C
【解析】房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
33将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（ ）。
A．按照房地产的用途和等级划分的
B．按照房地产的交易形式划分的
C．按照地域范围划分的
D．按照房地产购买者目的划分的
【答案】B
【解析】对房地产市场进行细分的标准有以下五种：①按地域范围细分；②按房地产用途细分；③按增量存量细分；④按交易方式细分；⑤按目标市场细分。其中，按交易方式细分，面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
34存量在数值上的表达式是（ ）。
A．报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量
B．报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量
C．报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量
D．报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量
【答案】B
【解析】存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。
35房地产市场需求指标不包括（ ）。
A．国内生产总值
B．空置率
C．人口数量
D．房屋空间使用数量
【答案】B
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，需求指标包括：①国内生产总值；②人口数量；③家庭户规模；④就业人员数量；⑤就业分布；⑥城镇登记失业率；⑦家庭可支配收入；⑧家庭总支出；⑨房屋空间使用数量；⑩商品零售价格指数；⑪居民消费价格指数。B项，空置率属于房地产市场的供给指标。
36反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（ ）。
A．商品批发价格指数
B．城市居民消费指数
C．城市居民消费价格指数
D．商品零售价格指数
【答案】D
【解析】商品零售价格指数是指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
37（ ）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
A．土地转化率
B．开发强度系数
C．开发投资杠杆率
D．住房可支付性指数
【答案】A
【解析】A项，土地转化率是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规则建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。B项，开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。C项，开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率。D项，住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力。
38（ ）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。
A．住房价格合理性指数
B．量价弹性
C．住房市场指数
D．消费者心理指数
【答案】B
【解析】量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
39（ ）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A．住房价格合理性指数
B．量价弹性
C．住房市场指数
D．消费者心理指数
【答案】C
【解析】住房市场指数（HMI）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期（好、一般、差）以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。[2016年真题]
A．房屋基础和结构的投资
B．土地购置费用
C．城市公共配套设施建设费
D．房屋水、电、卫等附属工程的投资
E．厂房内的工艺设备购置和安装费用
【答案】AD
【解析】竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
2关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。[2015年真题]
A．存量属于房地产市场的需求指标
B．存量单位可以是建筑面积或套数
C．存量可按物业类型分别统计
D．报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E．存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量
【答案】BCE
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括：①供给指标；②需求指标；③市场交易指标。存量属于房地产市场的供给指标。存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。
3按照增量存量细分，房地产二级市场包括（ ）市场。[2013年真题]
A．土地使用权出让
B．土地使用权转让
C．新建商品住宅销售
D．新建写字楼出租
E．二手房买卖
【答案】BCD
【解析】按增量存量细分，房地产市场可划分为：①一级市场，是国有土地使用权出让市场；②二级市场，是土地转让、新建商品房租售市场；③三级市场，是存量房地产交易市场。
4下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（ ）。[2011年真题]
A．吸纳量
B．新竣工量
C．预售面积
D．可供租售量
E．房地产价格
【答案】ACE
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。BD两项属于供给指标。
5按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。[2010年真题]
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
【答案】ABCE
【解析】由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场、商用物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。
6对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。[2009年真题]
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
【答案】BDE
【解析】为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场分析，也常常采用对有关市场指标进行量化结构比例分析的方法。此时的房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些结构比例关系。
7“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（ ）。[2008年真题]
A．按地域范围细分
B．按房地产用途细分
C．按增量存量细分
D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
【答案】ABDE
【解析】对房地产进行细分的标准有以下几种：①地域范围；②房地产用途；③增量存量；④交易方式；⑤目标市场。本题中，市场细分的方式有：①“某城市”属于按地域范围细分；②“别墅”体现了按房地产用途细分和按目标市场细分；③“销售”体现了交易形式。
8房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，它包括（ ）。
A．销售人员控制
B．销售时间控制
C．销售数量控制
D．销售价格控制
E．销售区域控制
【答案】BCD
【解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制。
9根据《城市房地产管理法》的规定，按交易形式细分，房地产交易包括（ ）。
A．房地产转让
B．房地产租赁
C．房地产销售
D．房地产收购
E．房地产抵押
【答案】ABE
【解析】按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易方式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易方式对市场进行划分也就成为必然。
10房屋的开工一般应以（ ）的日期为准。
A．施工队进场
B．地基处理
C．房屋正式开始破土刨槽
D．打永久桩
E．取得施工许可证
【答案】BCD
【解析】房屋新开工面积，是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
11国内生产总值有三种表现形态，即（ ）。
A．价值形态
B．收入形态
C．产品形态
D．支出形态
E．生产形态
【答案】ABC
【解析】国内生产总值（GDP）是指按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即：①价值形态；②收入形态；③产品形态。
12商品零售价格的变动直接影响（ ）。
A．城乡居民的生活支出和国家的财政收入
B．居民购买力和市场供需的平衡
C．消费与积累的比例关系
D．企业的生产和效益状况
E．商业流通领域的整体状况
【答案】ABC
【解析】商品零售价格指数是指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
13在下列房地产市场指标中，不属于市场交易指标的有（ ）。
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
【答案】ACE
【解析】房地产市场交易指标包括：①销售量；②出租量；③吸纳量；④吸纳率；⑤吸纳周期；⑥预售面积；⑦房地产价格；⑧房地产租金；⑨房地产价格指数。AC两项均为供给指标；E项失业率是需求指标。
14在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。
A．土地转化率
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．房价租金比
E．消费者信心指数
【答案】ADE
【解析】市场监测与预警指标包括：①土地转化率；②开发强度系数；③开发投资杠杆率；④住房可支付性指数；⑤住房价格合理性指数；⑥房价租金比；⑦量价弹性；⑧个人住房抵押贷款还款收入比；⑨住房市场指数；⑩消费者信心指数。B项为市场交易指标；C项为供给指标。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】房地产市场的结构比例关系包括：①总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距；②区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型的供求数量、房价水平和政策措施的差异；③产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度；④供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；⑤投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化；⑥租买结构：租买结构是当前使用的房地产空间中，租住和自有自住的比例关系。
2空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建设面积的比例。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】空置率，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
3报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
4由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。（ ）[2012年真题]
【答案】√
【解析】由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设的商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（ ）[2009年真题]
【答案】×
【解析】量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
6吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（ ）[2008年真题]
【答案】×
【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。
7房地产市场投资结构是指从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（ ）
【答案】×
【解析】房地产市场产品结构是指从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
8由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。（ ）
【答案】√
【解析】房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。
9按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场。（ ）
【答案】√
【解析】按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。
10某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。（ ）
【答案】√
【解析】可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋报告期新竣工量。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。由于并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
11我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
【答案】×
【解析】我国新建商品房市场销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。
12吸纳率是指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）
【答案】×
【解析】吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在数值上等于吸纳周期的倒数。
13在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（ ）
【答案】√
【解析】在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。
第三节 房地产市场的特性和功能
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（ ）的特性。[2014年真题]
A．信息不对称性
B．交易复杂性
C．供给垄断性
D．经济外部性
【答案】D
【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
2某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（ ）。[2012年真题]
A．垄断性
B．外部性
C．复杂性
D．信息不对称性
【答案】B
【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。其中，正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。
3房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。[2009年真题]
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
【答案】A
【解析】房地产市场供给垄断性的原因包括：①房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此房地产市场供给在短期内缺乏弹性；②由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；③由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
4随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。[2006年真题]
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
【答案】D
【解析】房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的60%～70%；而且由于人口的不断增长、土地资源的不可再生和经济社会的不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展；但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
5房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的（ ）。
A．30%～50%
B．40%～60%
C．60%～70%
D．80%～90%
【答案】C
【解析】房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的60%～70%。而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展；但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
6如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．同步递减
【答案】B
【解析】根据某一地区各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。如果售价太高，那么相对于出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ ）。[2011年真题]
A．商品住房限购政策导致住房租金上涨
B．居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅
C．保障性住房供给增加抑制商品住房价格
D．房价大幅下降导致美国次贷危机爆发
E．通货膨胀导致房地产重置成本增加
【答案】ABC
【解析】房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：①配置存量房地产资源和利益；②显示房地产市场需求变化；③指导供给以适应需求的变化；④指导政府制定科学的土地供给计划；⑤引导需求适应供给条件的变化。D项属于房地产市场的负外部性特性；E项，属于由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，说明房地产投资具有增值性。
2房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。[2009年真题]
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
【答案】BCE
【解析】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：①市场供给的垄断性；②市场需求的广泛性和多样性；③市场交易的复杂性；④房地产价格与区位密切相关；⑤存在广泛的经济外部性；⑥市场信息的不对称性。除了以上6个主要特征外，对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的制约。
3房地产市场供给的特点主要有（ ）。
A．市场供给在短期缺乏弹性
B．市场供给具有非同质性
C．具有高度的垄断性
D．具有竞争的完全性和充分性
E．具有高度的适应性
【答案】ABC
【解析】房地产市场供给具有垄断性，主要表现在：①房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此房地产市场供给在短期内缺乏弹性；②由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；③由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
4房地产市场需求的特点主要有（ ）。
A．多样性
B．广泛性
C．垄断性
D．复杂性
E．具有高度的适应性
【答案】AB
【解析】房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
5导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的因素有（ ）。
A．市场供给的特点
B．市场需求的特点
C．市场交易的特点
D．市场价格的特点
E．市场竞争的特点
【答案】ABCD
【解析】由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：①市场供给的垄断性；②市场需求的广泛性和多样性；③市场交易的复杂性；④房地产价格与区位密切相关；⑤存在广泛的经济外部性；⑥市场信息的不对称性。E项，一般市场和房地产市场都具有市场竞争的特点。
6房地产的特性包括（ ）。
A．价值量大
B．不可移动性
C．异质性
D．弱流动性
E．适应性
【答案】ABCD
【解析】由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。
7在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ ）。
A．收入水平变化
B．未来预期收益变化
C．房屋套型设计的优劣、合理性
D．土地供给的变化
E．消费品位变化
【答案】ABDE
【解析】房地产市场的功能之一是显示房地产市场需求变化。引起需求增加或减少的原因主要有：①未来预期收益变化；②政府税收政策的影响；③收入水平变化或消费品味变化；④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
8房地产市场的功能有（ ）。
A．配置存量房地产资源和利益
B．指导供给以适应需求的变化
C．指导政府制定科学的住房供给计划
D．引导需求适应供给条件的变化
E．显示房地产市场需求变化
【答案】ABDE
【解析】房地产市场的功能有：①配置存量房地产资源和利益；②显示房地产市场需求变化；③指导供给以适应需求的变化；④指导政府制定科学的土地供给计划；⑤引导需求适应供给条件的变化。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1一般来说，在增量房地产市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（ ）[2013年真题]
【答案】√
【解析】由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。
2土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）[2010年真题]
【答案】√
【解析】房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此房地产市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
3房地产市场的需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用。（ ）
【答案】√
【解析】房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
4对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨时，替代品的需求就会降低。（ ）
【答案】×
【解析】房地产市场的功能之一是指导供给以适应需求的变化。房地产市场供给的变化可能由两方面原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式；②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。当一种产品价格上涨时，其替代品的需求有可能增加。
第四节 房地产市场的运行规律
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（ ）。[2016年真题]
A．平均空置率
B．平均吸纳量
C．平均交易量
D．平均租售价格
【答案】A
【解析】市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，在房地产市场的自然周期中，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
2房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（ ）。[2016年真题]
A．房地产开发企业对市场预测的偏差
B．购房者对市场预测的偏差
C．房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D．房地产开发资金的易得性
【答案】B
【解析】房地产市场中的过度开发又称房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过度开发的诱因主要有三个方面：①开发商对市场预测的偏差；②开发商之间的博弈和非理性行为；③开发资金的易得性。
3在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。[2015年真题]
A．基本不变
B．开始下滑
C．缓慢上升
D．快速上升
【答案】B
【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段：①自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底；②在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求；③自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错；④自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。在自然周期的第四阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。
4从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。[2011年真题]
A．第一阶段
B．第二阶段的后半段
C．第三阶段的后半段
D．第四阶段
【答案】B
【解析】房地产市场投资可分为四个周期。其中，在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
5房地产泡沫产生的基础是（ ）。[2010年真题]
A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
【答案】D
【解析】房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：①土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
6房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。[2009年真题]
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
【答案】B
【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段，具体见图2-1。由图可知，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由下降到上升。
图2-1 销售和出租住宅需求变化示意图
7对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。[2008年真题]
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
【答案】D
【解析】房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。
8下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。[2007年真题]
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
【答案】D
【解析】ACD三项，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面：①土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。B项，房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
9在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）阶段。[2007年真题]
A．第一
B．第二
C．第三
D．第四
【答案】C
【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。其中，第一、第二阶段的空置率水平逐渐下降，第三、第四阶段的空置率水平逐渐上升。其中，自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
10在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。[2006年真题]
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
【答案】D
【解析】在房地产市场的自然周期中，第一阶段和第四阶段的空置率高于长期平均空置率，第二阶段和第三阶段的空置率低于长期平均空置率。AD两项，第一阶段租金增长率既有下滑，又有稳定和小步上升；第四阶段的租金增长率开始下滑。B项，第一阶段新增供给小于新增需求，第四阶段新增供给大于新增需求；C项，第一阶段和第四阶段基本没有新增开工项目。
11房地产景气循环的原因不包括（ ）。
A．供需因素的影响
B．供需调整不均衡存在的时滞
C．政策因素的影响
D．房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响
【答案】D
【解析】房地产景气循环是指房地产业活动或其投入与产出有周期性的波动现象，且此现象重复发生。房地产景气循环的主要原因包括：①供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；②市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞；③生产者与消费者心理因素的影响；④政策因素的影响；⑤政治冲击；⑥制度因素的影响；⑦生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
12以下不属于现代房地产周期研究结论的是（ ）。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
【答案】C
【解析】从现代房地产周期研究的结论来看：①经济扩张与创造就业已不再是线性关系；②就业机会增加与空间需求也不再同比增长；③经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加（如经济复苏不会立即导致新建筑产生）。C项是传统房地产周期理论的结论。根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
13在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A．空置率＞合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＝合理空置率
D．不能判断
【答案】A
【解析】在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率高于长期平均空置率（合理空置率）水平。并开始逐步下降，在第二阶段空置率才会降到合理空置率以下。
14需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
【答案】B
【解析】在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。
15在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率，这一阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
【答案】B
【解析】在房地产周期循环过程的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨。
16在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A．空置率＞合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＝合理空置率
D．不能判断
【答案】B
【解析】自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
17物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
【答案】D
【解析】自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。
18在房地产自然周期第四阶段的特征是（ ）。
A．供给高增长，需求低增长或负增长
B．供给高增长，需求高增长
C．供给缓慢增长，需求低增长或负增长
D．供给低增长或负增长，需求高增长
【答案】A
【解析】房地产市场的自然周期分为四个阶段，第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。
19房地产作为（ ）的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。
A．泡沫经济
B．过度开发
C．适度经营
D．供给过剩
【答案】A
【解析】房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。
20下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。
A．过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
B．房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C．当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D．“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
【答案】B
【解析】房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产市场中的过度开发又称房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而恢复至平衡状态。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。[2016年真题]
A．存在的目的是为获取房地产投资收益
B．需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C．需求者可以通过租赁来满足其需求
D．供给来源于房地产资产市场
E．供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
【答案】BCD
【解析】A项，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益；E项，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响房地产资产市场中的需求。
2房地产市场存在的周期循环的主要原因包括（ ）。[2015年真题]
A．土地资源的不可再生性
B．供需因素的影响
C．市场信息不充分
D．政策因素的影响
E．制度因素的影响
【答案】BCDE
【解析】房地产景气循环（又称周期循环）是指房地产业活动或其投入与产出有周期性的波动现象，且此现象重复发生。房地产景气循环的主要原因包括：①供需因素的影响，以金融相关因素的变动最为关键；②市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞；③生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、羊群效应、过度投机或非理性预期；④政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；⑤政治冲击，如社会政治动荡；⑥制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等；⑦生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
3下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。[2015、2012年真题]
A．交易量增长率
B．吸纳周期
C．实际价格与理论价格之比
D．房价收入比
E．房价租金比
【答案】CDE
【解析】从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”“房价收入比”“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。
4关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（ ）。[2013年真题]
A．房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
B．房地产泡沫反映市场价格和价值背离
C．过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D．房地产泡沫通常会引起过度开发
E．房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
【答案】ABDE
【解析】房地产过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害性更大；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
5关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（ ）。[2012年真题]
A．房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一
B．传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性
C．合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点
D．在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率
E．房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段
【答案】ABC
【解析】A项，房地产景气循环（又称周期循环）的主要原因包括：①供需因素的影响；②市场信息不充分；③生产者与消费者心理因素的影响；④政策因素的影响；⑤政治冲击；⑥制度因素的影响；⑦生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。B项，根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。C项，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。D项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下。E项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。
6房地产市场存在的层面包括（ ）。
A．空间市场
B．资产市场
C．高档住宅市场
D．增量市场
E．存量市场
【答案】AB
【解析】房地产兼有消费品和投资品的双重属性。因此，房地产市场也存在两个层面，分别是：①空间市场，在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间；②资产市场，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
7房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指（ ）。
A．租金和价格都不发生变化
B．建造成本不发生变化
C．新增量和灭失量相等
D．房地产资产存量保持不变
E．价格与重置成本相同
【答案】ACDE
【解析】房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡的状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。
8下列关于房地产市场景气期循环的表述中，不正确的有（ ）。
A．房地产景气循环是指房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产景气循环的最低点，空置率最高
C．房地产景气循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产景气循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产景气循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
【答案】CE
【解析】C项，房地产景气循环的供求平衡点是长期平均空置率。E项，当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，会出现空置率上升、物业价格和租金下降的情况，两者是反向变动的。
9从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
【答案】AB
【解析】房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。（ ）[2012年真题]
【答案】√
【解析】投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
2在房地产市场自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。（ ）[2008年真题]
【答案】×
【解析】房地产市场自然周期的下降阶段包括第三阶段和第四阶段，在第三阶段物业租金的增长率缓慢上升；在第四阶段物业租金的增长率开始下滑。
3房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ）[2007年真题]
【答案】×
【解析】在房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
4房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（ ）[2006年真题]
【答案】√
【解析】房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
5房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）[2006年真题]
【答案】×
【解析】投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
6房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。（ ）
【答案】√
【解析】在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于家庭，空间是其消费的商品之一；对于企业，空间是生产要素之一。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用。
7房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。（ ）
【答案】√
【解析】房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
8随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。（ ）
【答案】×
【解析】传统房地产周期理论的主要内容包括：①在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；②在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
9传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、萧条、调节、缓慢、复苏和再次扩张的过程。（ ）
【答案】×
【解析】根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
10房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（ ）
【答案】√
【解析】自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
11当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（ ）
【答案】×
【解析】当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。
12如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。（ ）
【答案】×
【解析】当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
13当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（ ）
【答案】√
【解析】当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
14过度开发反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。（ ）
【答案】×
【解析】房地产泡沫和过度开发的区别在于：①过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标，过度开发反映市场上的供求关系，而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系；②过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同；③过度开发和泡沫在房地产循环周期中所处的阶段不同；④市场参与者的参与动机不同。
第五节 房地产市场的政府干预
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ ）状态。[2008年真题]
A．均衡
B．非均衡
C．结构性失衡
D．失衡
【答案】C
【解析】房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。房地产市场总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，如：①商品住房与经济适用住房之间；②高档商品住房与普通商品住房之间；③大户型与中小户型之间；④存量住房与增量住房之间。
2政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（ ）。[2008年真题]
A．产品质量
B．产品性价比
C．规模和结构
D．产品档次
【答案】C
【解析】土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
3当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（ ）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A．扩张
B．适度从紧
C．紧缩
D．稳健
【答案】A
【解析】当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退；而当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。[2010年真题]
A．政府直接建房
B．对住房投资人减税
C．对住房承租人减税
D．对住房承租人补贴
E．鼓励营利机构建房
【答案】ABD
【解析】国际上通常采取的住房保障方式有：①以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式；②以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式；③各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
2政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。[2006年真题]
A．加大城市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加快城市化进程
【答案】BCD
【解析】政府干预房地产市场的手段主要包括：①土地供应政策；②金融政策；③住房政策；④城市规划；⑤地价政策；⑥税收政策；⑦租金控制。B项属于金融政策；C项属于住房政策；D项属于税收政策。
3我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为（ ）等层次。
A．发展策略
B．次区域发展纲要
C．重点区位发展纲要
D．发展大纲图
E．详细蓝图
【答案】ABDE
【解析】我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
4政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）。
A．土地供应政策
B．金融政策
C．诚信建设
D．税收政策
E．加强产权管理
【答案】ABD
【解析】对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的调控政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣。但是宏观调控也非常重要。政府干预房地产市场的手段主要包括：①土地供应政策；②金融政策；③住房政策；④城市规划；⑤地价政策；⑥税收政策；⑦租金控制。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）[2015、2014年真题]
【答案】√
【解析】政府干预房地产市场的必要性包括：①房地产市场失灵；②住房问题和住房保障；③宏观经济周期循环；④房地产价格剧烈波动；⑤房地产市场非均衡。其中，西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。
2土地供应政策的核心是合理确定地价。（ ）
【答案】×
【解析】土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
3目前我国城市住房的供给主要有两类：保障性住房和商品住房。（ ）
【答案】√
【解析】住房问题不仅是经济问题，也是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，只有市场和非市场的有效结合，才是解决这一问题的有效途径。目前我国城市住房的供给主要有保障性住房和商品住房两类。
4廉租房面向中等偏下收入住房困难家庭。（ ）
【答案】×
【解析】根据《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，“十二五”时期，政府提供的基本住房保障服务，主要是面向最低收入住房困难家庭的廉租住房和面向中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工以及城镇稳定就业的外来务工人员的公共租赁住房。保障性住房由市县政府负责提供，省级政府给予资金支持，中央给予资金补助。