2011年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．下列法律法规中，属于部门规章的是（ ）。
A．物权法
B．城市房地产管理法
C．物业管理条例
D．房地产经纪管理办法
【答案】B
【解析】国务院部门规章，通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件，如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》，国土资源部制定的《土地登记办法》。
2．无民事行为能力的人的年龄是（ ）。
A．未满10周岁
B．未满12周岁
C．未满16周岁
D．未满18周岁
【答案】A
【解析】无民事行为能力人，是指不具有实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。
3．关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是（ ）。
A．行为人具有相应的民事行为能力
B．意思表示真实
C．必须采用书面形式
D．不违反法律或者社会公共利益
【答案】C
【解析】民事法律行为生效的条件是：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或社会公共利益。某些具体的民事法律行为的生效，除了应具备上述条件，还应遵守特殊的有关规定。如房屋买卖合同，应当采用书面形式。附条件的民事法律行为，条件的成就与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。
4．关于代理的说法，错误的是（ ）。
A．代理人应在代理权限内进行民事活动
B．代理人应以被代理人的名义进行民事活动
C．代理人的民事活动结果由被代理人承受
D．代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人
【答案】D
【解析】自然人、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。在代理关系中，被代理人又称本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事法律行为的人称为相对人。
5．租赁期限为（ ）个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。
A．3
B．6
C．9
D．12
【答案】B
【解析】租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。
6．下列房地产权利中，属于担保物权的是（ ）。
A．所有权
B．抵押权
C．地役权
D．租赁权
【答案】B
【解析】担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权包括抵押权、质权和留置权。
7．下列权利中，不属于《消费者权益保护法》规定的消费者权利的是（ ）。
A．安全保障权
B．自主选择权
C．真情知悉权
D．被选举权
【答案】D
【解析】《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利：①安全保障权；②真情知悉权；③自主选择权；④公平交易权；⑤获取赔偿权；⑥依法结社权；⑦获得知识权；⑧受尊重权；⑨监督权。
8．下列建筑物中，不属于构筑物的是（ ）。
A．烟囱
B．泵房
C．水井
D．水塔
【答案】B
【解析】狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、水井等。
9．对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观，下列对建筑物的要求中，属于适用方面的要求是（ ）。
A．没有环境污染
B．空间布局合理
C．维护费用低
D．地基和基础稳固
【答案】B
【解析】作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。其中，适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。
10．下列房屋状况中，最不受建筑影响的是（ ）。
A．保温
B．日照
C．通风
D．采光
【答案】A
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
11．一幢7层楼的住宅，属于（ ）。
A．低层住宅
B．多层住宅
C．中高层住宅
D．高层住宅
【答案】C
【解析】低层住宅是指1～3层的住宅。多层住宅是指4～6层的住宅。中高层住宅是指7～9层的住宅。高层住宅是指10层或10层以上的住宅．其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。
12．用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是（ ）。
A．总平面图
B．平面图
C．立面图
D．屋顶平面图
【答案】A
【解析】建筑总平面图是用来说明建筑场地内的房屋、道路、绿化等的总体布置的平面图。B项，建筑平面图是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。一幢楼房通常有以下几种建筑平面图：①底层平面图；②标准层平面图；③顶层平面图；④屋顶平面图。C项，建筑立面图用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙面装饰要求等的图样。D项，屋顶平面图即屋顶平面的水平投影。
13．下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是（ ）。
A．分幅图
B．分丘图
C．分户图
D．宗地图
【答案】C
【解析】房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
14．房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。这符合装饰装修的（ ）。
A．时代性原则
B．地域性原则
C．经济性原则
D．大众性原则
【答案】C
【解析】装饰材料的选择应考虑经济性，不仅要考虑一次性投入，还要考虑经济寿命和日后的维护费用，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修与更新，从而达到总体上经济的目的。
15．涂刷类外墙面装饰与贴面类外墙面装饰相比，其优点是（ ）。
A．造价较低
B．坚固耐用
C．不易变色
D．容易清洗
【答案】A
【解析】涂料类外墙面装饰具有施工操作简单、工效高、工期短、自重轻、造价低等优点，虽然耐久性差些，但操作简单、维修方便、更新快，且涂料几乎可以配成任何需要的颜色，因此在建筑外墙面装饰中应用广泛。BD两项属于贴面类外墙装饰的优点；C项属于清水墙饰面的特点。
16．内墙面层需要防水的房间是（ ）。
A．起居室
B．书房
C．厨房
D．卧室
【答案】C
【解析】为满足使用功能和装饰功能，室内墙面材料可以是各类涂料、油漆、抹灰、块材、卷材、板材等。如厨房、卫生间内墙面为了防水、易清洗，多用瓷砖；卧室、起居室、书房内墙面应清洁、典雅，多为刮大白、涂料、壁纸；室内门窗套面层多用木质板材或高分子板材等。
17．某居住小区旁建筑工地施工，对居民造成的污染最常见的是（ ）。
A．大气污染
B．环境噪声污染
C．辐射污染
D．固体废物污染
【答案】B
【解析】噪声是指干扰人们休息、工作和学习的声音。噪声污染是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。建筑施工噪声是噪声污染源的一种。A项，大气污染就是空气污染，是指人类向空气中排放各种物质，包括许多有毒有害物质，使空气成分长期改变而不能恢复，以致对人体健康产生不良影响的现象。C项，辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。其中，电磁辐射是指能量以波的形式发射出去，放射性辐射是指能量以波的形式和粒子一起发射出去。D项，固体废物是指在生产和消费过程中被丢弃的固体或泥状物质，包括从废水、废气中分离出来的固体颗粒。
18．城市垃圾、污水属于（ ）。
A．工业污染源
B．农业污染源
C．生活污染源
D．交通污染源
【答案】C
【解析】主要空气污染源分为交通污染源、生活污染源和工业污染源。其中，生活污染源主要包括：①生活燃料的污染；②居住环境的污染；③其他生活污染，如城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有害气体，特别是恶臭气体。
19．可能导致人体过敏的室内装饰材料是（ ）。
A．大理石材
B．花岗石材
C．纯羊毛壁纸
D．实木地板
【答案】C
【解析】天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。
20．由人造板材做成的家具在室内释放较高浓度的有害气体主要是（ ）。
A．甲醇
B．甲酸
C．甲烷
D．甲醛
【答案】D
【解析】人造板材在生产过程中通常加入以甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。
21．下列居住小区内设置的景观中，属于软景观的是（ ）。
A．修剪整齐的草坪
B．雕塑
C．凉亭
D．座椅
【答案】A
【解析】根据景观的基本成分可将其分为两类：①软景观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。②硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。
22．城市功能分布中，CBD的中文含义是（ ）。
A．中心商务区
B．居住区
C．商业区
D．综合区
【答案】A
【解析】CBD是英文Centra1 Business District的缩写，一般指中心商务区，是指城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的综合经济活动的核心地区。
23．城市化率=（ ）。
A．农业人口/非农业人口
B．乡村人口/总人口
C．乡村人口/城市人口
D．城镇人口/总人口
【答案】D
【解析】城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，突出表现在乡村人口向城市人口转化，分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率或城镇化率。
24．居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率为（ ）。
A．容积率
B．绿化覆盖率
C．绿地率
D．空地率
【答案】C
【解析】绿地率是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。A项，容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。B项，绿化覆盖率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（％）。D项，住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位（100％），住宅周围的空地率=100％－住宅建筑净密度。居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（100％），居住区的空地率=100％－总建筑密度。
25．下列指标中，说明居住区较好的是（ ）。
A．容积率高
B．建筑密度小
C．建筑间距大
D．人口密度大
【答案】B
【解析】建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。对于一个住宅小区来说，建筑密度越小，说明小区活动场所、绿地等面积越大，也就意味着小区的居住生活质量就会越高。
26．反映地块开发强度的重要指标是（ ）。
A．建筑限高
B．容积率
C．建筑密度
D．用地性质
【答案】B
【解析】容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
27．将房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场的划分依据是（ ）。
A．房地产流转次数
B．房地产交易方式
C．房地产市场区域范围
D．房地产档次
【答案】A
【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
28．下列房地产中，最可能成为“炫耀性产品”的是（ ）。
A．普通电梯公寓
B．小户型公寓
C．大户型公寓
D．独幢别墅
【答案】D
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
29．当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制（ ）。
A．消费需求
B．自住需求
C．投机需求
D．跟风需求
【答案】C
【解析】投机需求是指为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇，最终引起房地产“泡沫”现象的出现。当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制投机需求。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
30．房地产供给缺乏价格弹性是指（ ）。
A．房地产供给变化小于房地产价格变化
B．房地产供给不受其价格变化的影响
C．房地产供给变化与房地产需求变化不同步
D．房地产供给不能随其价格上涨而及时增加
【答案】A
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
31．李某在银行存入1000元，若年利率为5％，按复利计息，则10年后这笔钱的累计总额为（ ）元。
A．1450.00
B．1500.00
C．1551.33
D．1628.89
【答案】D
【解析】复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。复利本利和的计算公式为：
。式中，P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，F表示计息期末的本利和。则10年后这笔钱的累计总额为：
（元）。
32．计算财务净现值时设定的折现率，通常为投资者可接受的最低收益率，一般应取（ ）。
A．行业基准收益率
B．国债利率
C．银行存款利率
D．银行贷款利率
【答案】A
【解析】设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。
33．某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能（ ）。
A．低于38万元
B．位于38～42万元之间
C．高于42万元
D．不存在
【答案】B
【解析】卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。
34．下列新建商品房价格中，最低的是（ ）。
A．起价
B．标价
C．成交价
D．均价
【答案】A
【解析】起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。A项，起价是指销售新建商品房的最低价。B项，标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。C项，成交价是指商品房买卖双方的实际交易价格。D项，均价是指所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种，均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
35．房地产抵押估价时点通常是（ ）。
A．抵押权设立日期
B．抵押权实现日期
C．贷款约定还款日期
D．估价师完成估价对象实地查勘日期
【答案】D
【解析】在实际房地产抵押估价中，因在估价时尚难以明确设立抵押权的日期、贷款期限、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的日期等这些估价所必要的前提条件，所以房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业日期内或者房地产估价师实地查勘估价对象期间的某个日期（原则上为完成估价对象实地查勘之日），假定未设立法定优先受偿权下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
36．某宗房地产的成交价格为4000元/m2，卖方缴纳的税费为成交价格的8％，买方缴纳的税费为成交价格的5％，卖方的净得为（ ）元/m2。
A．3680
B．3800
C．4200
D．4320
【答案】A
【解析】正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格，应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率。所以，卖方的净得，即卖方实际得到的价格=正常成交价格+正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率=4000-4000×8%=3680（元/m2）。
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37．下列房地产中，适用收益法估价的有（ ）。
A．公园
B．行政办公楼
C．旅馆
D．图书楼
【答案】C
【解析】收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。
38．根据直接标价法，汇率越高，表明本币的价值（ ）。
A．越高
B．越低
C．不变
D．变动方向不明朗
【答案】B
【解析】直接标价法又称应付标价法，是指以一定单位（1或100、10000）的外国货币（简称外币）为基准，折合成若干单位本国货币（简称本币）的标价方法。在直接标价法下，汇率越高，表明单位外币所能换取的本币越多，意味着本币的币值越低。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
39．目前个人住房贷款中，贷款期限最长为（ ）年。
A．10
B．20
C．30
D．50
【答案】C
【解析】贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。
40．目前房地产贷款中，最主要的贷款形式是（ ）。
A．信用贷款
B．抵押贷款
C．保证贷款
D．质押贷款
【答案】B
【解析】抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。由于房地产不可移动、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，在单位和个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地产作为抵押物，因此在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。
41．在个人住房贷款等额本金还款中，每期还款额（ ）。
A．不变
B．递减
C．递增
D．酌情调整
【答案】B
【解析】等额本金还款方式是每期偿还的本金都相同的还款方式，它是将贷款金额（本金）在整个贷款期限内均分（等额本金），再加上上期剩余本金的当期利息，形成一个当期还款额。因此，由于剩余本金越来越少，相应的利息也就越来越少，这种还款方式的每期还款额是递减的，即第一期的还款额最多，之后逐期减少，越还越少。这种方式适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。
42．保险合同的关系人有（ ）。
A．保险人和投保人
B．承保人和保户
C．保险经纪人和保险公估人
D．被保险人和受益人
【答案】D
【解析】保险合同的关系人有被保险人和受益人。被保险人俗称“保户”，是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的自然人或法人。受益人又称保险金领受人，是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
43．某房地产经纪机构为调查某市中学教师的购房意向，从该市中学教师中随机选取了50名教师进行调查，这种调查方式是（ ）。
A．抽样调查
B．重点调查
C．典型调查
D．访问调查
【答案】A
【解析】常用的统计调查方式有普查、抽样调查、重点调查、典型调查和统计报表。其中，抽样调查全称为随机抽样调查，是指随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据样本调查结果推断总体数量特征的一种非全面调查。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
44．下列统计指标中，反映房屋交易状况的指标是（ ）。
A．人均住宅使用面积
B．房屋新开工面积
C．实有住宅使用面积
D．商品房登记销售面积
【答案】D
【解析】反映房屋交易状况的主要统计指标有：①商品房批准预售面积；②商品房可预售面积；③商品房预售面积；④商品房结转可售面积；⑤商品房登记销售面积；⑥商品房实际销售面积；⑦商品房实际销售额；⑧商品房出租面积；⑨商品房空置面积；⑩商品房预售合同备案套数；商品房预售合同备案面积；商品房预售合同备案金额；商品房交易过户套数；商品房交易过户面积；商品房交易过户金额；存量房成交套数；存量房成交面积；存量房成交金额；房屋租赁登记备案面积；房屋租赁登记备案金额。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
45．商品房空置面积是指（ ）。
A．当年竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积
B．当年及以前年度竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑屋建筑面积
C．当年竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积
D．当年及以前年度竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积
【答案】D
【解析】商品房空置面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产开发公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
46．关于消费者的需要、动机和行为的说法，错误的是（ ）。
A．消费者的需要、动机和行为之间有内在联系
B．消费者的需要是其行为的最初原动力
C．消费者的动机是其需要的直接驱动力
D．消费者的行为是在其需要和动机的基础上产生的
【答案】C
【解析】消费者的需要和动机与消费者的行为之间具有紧密的内在联系。需要是行为的最初原动力，动机则是行为的直接驱动力。人们的行为都是有目的的，这些目的的实质是为了满足人们的某种需要，而当一种需要未得到满足时，人们会产生内心紧张。这种紧张状态激发人们争取实现目标的动力，即形成动机。在动机的驱使下，人们采取行动以实现目标。
47．根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是（ ）。
A．安全需要
B．爱与归属需要
C．生理需要
D．自我实现需要
【答案】D
【解析】美国心理学家马斯洛（Abraham Mas1ow，1908～1970）的需要层次论，他把人的需要按照先后顺序和高低层次分为5种，具体如题47解图所示。其中，自我实现需要是最高层次的需要。
题47解图 需要层次论图示
48．下列消费者群体中，属于按照消费者购买动机划分的是（ ）。
A．低收入消费者群体
B．农村消费者群体
C．求廉消费者群体
D．对价格敏感的消费者群体
【答案】C
【解析】消费者群体的类型划分主要有：①根据人口统计因素划分；②根据国家和地区因素划分；③根据消费心理因素划分；④根据消费者对商品的现实反映划分。其中，根据消费者对商品的现实反映划分有：①根据购买动机，可分为求实、求新、求廉、求美、求奢、求同等消费者群体；②根据对商品要素的敏感性，可分为对价格敏感、对质量敏感、对服务敏感等消费者群体。
49．房地产经纪人员在工作中可能感到心理压力很大，关于消除心理压力的做法，错误的是（ ）。
A．向自己信任的人寻求帮助
B．培养良好的生活方式
C．给自己一些时间来放松自己
D．要对过去的不足耿耿于怀
【答案】D
【解析】房地产经纪人应努力减轻和消除自己的心理压力。减轻和消除心理压力应做到下列几点：①提高自己的心理承受能力；②仔细分析自己的心理压力来源；③努力减轻自己的心理压力。
50．下列消费者的心理特征中，通常不属于18～40岁之间的消费者群体的心理特征是（ ）。
A．冲动性购买多于计划性购买
B．追求自我成熟的表现和消费个性心理实现
C．购买行为有主见，不受外界影响
D．追求时尚与新颖
【答案】C
【解析】青年消费者群体一般是指年龄在18～40岁之间的消费者。青年消费者群体的心理特征表现为：①追求时尚与新颖；②追求科学与实用；③追求自我成熟的表现和消费个性心理的实现；④冲动性购买多于计划购买。
二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
51．合同具有的特征包括（ ）。
A．合同是平等主体之间的民事法律关系
B．合同是两方以上当事人的法律行为
C．合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件
D．合同是具有相应法律效力的协议
E．合同当事人的法律地位平等，但政府可以将自己的意志强加给其中一方
【答案】ABCD
【解析】合同有以下特征：①是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。②是两方以上当事人自愿进行的民事法律行为。合同的主体至少有两方，并且合同是各方当事人在自愿基础上平等协商的结果。③是关于民事权利义务关系的协议。合同是在当事人之间设立、变更或终止特定民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。④是具有相应法律效力的文件。合同依法成立后，各方当事人都必须按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同约定的义务，要依法承担违约责任。
52．房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的（ ）。
A．名称与面积
B．用途与租赁期限
C．租金与支付方式
D．维修服务与物业管理
E．租金的房地产税率与计税基数
【答案】BC
【解析】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《城市房地产管理法》第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
53．物权变动中，物权公示的方式有（ ）。
A．登记
B．交付
C．占有
D．抵押
E．转让
【答案】ABC
【解析】物权变动（包括设立、变更、转让和消灭）必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，并以此决定物权变动的效力。物权公示方式包括登记、交付。
54．消费者的权利包括（ ）。
A．安全保障权
B．自主选择权
C．定价权
D．公平交易权
E．依法结社权
【答案】ABDE
【解析】《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利：①安全保障权；②真情知悉权；③自主选择权；④公平交易权；⑤获取赔偿权；⑥依法结社权；⑦获得知识权；⑧受尊重权；⑨监督权。
55．按照建筑物使用性质，住宅套型设计的室内基本空间包括（ ）。
A．卧室
B．保姆间
C．起居室
D．卫生间
E．厨房
【答案】ACDE
【解析】住宅套型，包括套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度。
56．房屋完损等级划分是根据房屋主要项目的完好或损坏程度来划分的，这些项目包括（ ）。
A．房屋结构
B．房屋产权
C．房屋价格
D．房屋装修
E．房屋设备
【答案】ADE
【解析】房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为五类：①完好房屋；②基本完好房屋；③一般损坏房屋；④严重损坏房屋；⑤危险房屋。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
57．测算房屋建筑面积时，需要全部计算建筑面积的有（ ）。
A．未封闭的阳台
B．全封闭的阳台
C．地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上
D．屋顶花园
E．作为房屋外墙的玻璃幕墙
【答案】BCE
【解析】A项，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；B项，挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算；C项，地下室、半地下室及其相应出人口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；D项，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积；E项，玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
58．住宅室外装饰装修的原则有（ ）。
A．奢华性原则
B．经济性原则
C．时代性原则
D．地域性原则
E．大众性原则
【答案】BCDE
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
59．住宅室内装饰装修中，常见的内墙面材料包括（ ）。
A．涂料
B．瓷砖
C．铝扣板
D．壁纸
E．防水卷材
【答案】AD
【解析】室内墙面的种类很多，主要分为下列几类：①抹灰类墙面，包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面。
②涂料类墙面，涂料是一种胶体溶液．将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。③裱糊类墙面，包括壁纸和墙布等饰面装饰。④贴面类墙面，包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。⑤罩面板类墙面，包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。
60．环境噪声污染的特征包括（ ）。
A．环境噪声污染是感觉公害
B．环境噪声污染具有局限性
C．环境噪声污染具有分散性
D．环境噪声污染是大气污染
E．环境噪声污染是能量污染
【答案】ABCE
【解析】环境噪声是指干扰人们正常休息、工作和学习的声音。噪声污染的特征包括：①环境噪声污染是能量污染。噪声源停止发声，污染即自行消除。②环境噪声污染是感觉公害。噪声对人的影响不仅与噪声源的性质、强度有关，还与受影响者的心理、生理状况有关。③环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性是指噪声影响范围的局限性。分散性是指噪声源分布的分散性。
61．景观评价的方法有（ ）。
A．调查分析法
B．仪器测量法
C．民意测验法
D．心理测试法
E．认知评判法
【答案】ACE
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
62．地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括（ ）。
A．2级
B．3级
C．4级
D．6级
E．7级及以上
【答案】DE
【解析】根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。
63．城市详细规划包括（ ）。
A．城市居住区规划
B．城市分区规划
C．城镇体系规划
D．控制性详细规划
E．修建性详细规划
【答案】DE
【解析】城市详细规划是以城市总体规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地指标作出的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
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64．城市居住区综合技术经济指标的必要指标包括（ ）。
A．公建面积
B．居住区户数
C．高层住宅比例
D．停车位
E．拆建比
【答案】ABD
【解析】居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标；习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容为可选用指标。居住区技术经济指标是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。CE两项为选用指标。
65．房地产市场中，垄断竞争市场的特点有（ ）。
A．只有一个卖者，而买者很多
B．买者和卖者都可以自由进出市场
C．买者和卖者都比较多
D．市场信息比较完全
E．新生产者不能进入市场
【答案】CD
【解析】垄断竞争市场是既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要具有以下特点：①卖者和买者都比较多；②产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；③市场信息比较完全。
66．可以减少房地产当前需求的情形包括（ ）。
A．该种房地产的替代品价格较低
B．该种房地产的互补品价格较低
C．消费者收入增加
D．消费者对该种房地产的偏好增强
E．消费者预期该种房地产的价格会下降
【答案】AB
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67．资金存在时间价值的原因不包括（ ）。
A．资金增值
B．经济增长
C．生产力水平提高
D．承担风险
E．通货膨胀
【答案】BC
【解析】资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润；②机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款丑期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险；④通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。
68．关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有（ ）。
A．资金时间价值换算中采用的是复利
B．利率的时间单位与计息周期一致
C．现值是在当前年度开始时发生的
D．将来值是在当前以后的某一年年初发生的
E．年金是在每年年初发生的
【答案】ABC
【解析】资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利；②利率的时间单位与计息周期一致，为年；③本年的年末为下一年的年初；④现值P是在当前年度开始时发生的；⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；⑥年金A是在每年年末发生的。
69．下列影响因素中，可能推动房价上涨的有（ ）。
A．居民收入增加
B．城市化进程加快
C．利率上升
D．利率下降
E．家庭规模小型化
【答案】ABDE
【解析】A项，居民收入的真正增加（非名义增加，即在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。CD两项，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。E项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。
70．现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有（ ）。
A．同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元
B．同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元
C．同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元
D．同一商业区内，使用面积为36.55m2，使用面积与建筑面积比率为85％，近期出售，售价为66万元
E．1km外一居住区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元
【答案】CD
【解析】选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远。B项，所选的可比实例的面积比估价对象大很多。E项，所选的可比实例，与估价对象相比，距离远，面积大。
71．采用收益法估价时，可能导致估价结果偏高的原因有（ ）。
A．净收益取值偏高
B．运营费用取值偏高
C．收益期限长于实际情况
D．报酬率取值偏高
E．收益逐年增长率取值偏高
【答案】ACE
【解析】从收益法的观点看，房地产价格或价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。
72．下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有（ ）。
A．勘察设计费
B．前期工程费
C．开发利润
D．开发建设过程中的税费
E．房屋建筑安装工程费
【答案】ABDE
【解析】开发成本主要包括如下几项：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
73．关于固定利率贷款的说法，正确的有（ ）。
A．固定利率贷款在整个贷款期限内，贷款利率不受市场利率变化的影响
B．贷款人采用固定利率贷款，可以避免利率风险
C．借款人采用固定利率贷款，可以准确测算未来的利息支出
D．贷款人采用固定利率贷款，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高水平
E．借款人采用固定利率贷款，有可能要承担比当前市场利率要高的贷款利率
【答案】ADE
【解析】A项，采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。B项，当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。CE两项，对于借款人来说，选择这种贷款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前利率高的贷款利率。在利率进人上升趋势的情况下，适宜选择这种贷款方式，但也不排除未来市场利率有下降的可能。D项，贷款人为了降低利率风险，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高的水平上。
74．个人住房贷款具有的特点包括（ ）。
A．固定性
B．长期性
C．零售性
D．分期偿还
E．安全性
【答案】BCD
【解析】个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。个人住房贷款被视为低风险贷款。但由于个人住房贷款期限比较长，一般20年左右，而储蓄期限一般较短，银行贷款，特别是个人住房贷款就担负着以短期资金来融通长期贷款的风险。当遇到政策、经济出现异常现象时，银行会因挤兑而出现流动性风险。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
75．申请个人住房贷款时所需提供的材料包括（ ）。
A．申请人的收入证明
B．申请人的身份证件
C．服务单位同意书
D．家庭成员同意书
E．购房合同
【答案】ABE
【解析】申请个人住房贷款一般需向贷款人提供下列资料：①个人住房借款申请；②身份证件；③有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；④符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；⑤借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；⑥抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。
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76．下列统计指标中，反映房屋建设状况的指标有（ ）。
A．房屋施工面积
B．成套住宅建筑面积
C．房屋新开工面积
D．竣工房屋面积
E．房屋销售面积
【答案】ACD
【解析】反映房屋建设状况的主要统计指标：①房屋施工面积；②房屋新开工面积；③竣工房屋面积。B项，成套住宅建筑面积是反映房屋状况的主要统计指标之一；E项，房屋销售面积是反映房屋交易状况的主要统计指标之一。
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77．在年末统计房地产总量时，可引起房屋建筑面积减少的原因包括（ ）。
A．拆除
B．倒塌
C．泥石流掩埋
D．出售
E．出租
【答案】ABC
【解析】反映房屋减少状况的主要统计指标有：①房屋减少建筑面积，是指报告期内由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积（包括私有房屋）；②住宅减少建筑面积，是指报告期内减少的住宅建筑面积。
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78．房地产经纪人员应具备的心理素质结构包括（ ）。
A．思维方式
B．认知过程
C．知识储备
D．人际关系
E．职业道德
【答案】ABCD
【解析】房地产经纪人员应具备的心理素质结构如下：①认知过程；②思维方式；③知识储备；④人际关系；⑤自我调控。E项，职业道德属于房地产经纪人的职业素质。
79．为迎合购房者的心理，商品房定价的心理方法包括（ ）。
A．高价法
B．低价法
C．尾数法
D．整数法
E．折价法
【答案】ABCE
【解析】商品价格是影响销售的重要因素，制定商品价格时要讲究策略，迎合消费者的心理。商品定价的心理方法主要有：①高位定价策略；②低位定价策略；③尾数定价策略；④折扣定价策略。
80．商品住宅销售活动中，针对老年消费者群体介绍住宅的信息主要有（ ）。
A．住宅设计新颖、时尚
B．环境安静
C．住宅周边交通、就医方便
D．科技含量高
E．引领消费潮流
【答案】BC
【解析】老年消费者群体一般是指年龄在60岁以上的消费者，其心理特征是怀旧心理强烈，追求方便实用，注重购买方便和良好的服务。老年消费者群体对商品的性能和质量要求较高，特别是要安全和使用方便。因此，对老年消费者群体可以介绍环境安静、健身设施齐备、就医和交通方便的房源，并帮助其增强购买信心。
三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。
81．谭某与徐某签订的房屋买卖合同为（ ）。
A．有偿合同
B．双务合同
C．实践合同
D．要式合同
【答案】ABD
【解析】买卖合同有以下特征：①是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。②是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。③是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。④是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。
82．交易成立后，徐某不仅对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的的权利，这种权利是（ ）。
A．建筑物区分所有权
B．用益物权
C．地役权
D．担保物权
【答案】B
【解析】用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
83．通常情况下，该幢高层住宅楼的建筑结构为（ ）。
A．框架结构
B．框架剪力墙结构
C．筒体结构
D．空间结构
【答案】ABC
【解析】钢筋混凝土结构建筑：其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
84．该套住宅的套内建筑面积为（ ）m2。
A．115
B．120
C．125
D．130
【答案】B
【解析】套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。所以，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10÷2=120m2。
85．若该套住宅原室内装修采用保温、隔热、隔声、质感好的材料，其室内墙体装修的作用为（ ）。
A．保护墙体
B．改善墙体物理功能
C．增加坚固性
D．装饰功能
【答案】BD
【解析】室内墙面的作用主要有：①保护墙体。室内墙体经装饰装修后能免受人体、机械碰撞，免遭风吹、日晒以及腐蚀性气体和微生物的侵蚀，从而提高墙体的耐久性。②改善墙体的物理性能。对墙面进行保温隔热处理，可提高墙体的保温、隔热能力。③装饰功能。墙体材料的面层和色彩是集中体现装饰装修特点和风格的主要因素。室内墙面属于近距离观赏范畴，甚至和人体直接接触，因此应选用质感、触感较好的装饰材料。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
（二）
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。
86．该居住区的绿地率为（ ）。
A．30％
B．32％
C．40％
D．80％
【答案】C
【解析】绿地率，是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。该居住区的绿地率为：10÷25=40%。
87．该居住区的供水方式为（ ）。
A．直接供水方式
B．设置水箱的供水方式
C．设置水泵、水箱的供水方式
D．分区、分压供水方式
【答案】D
【解析】供水方式应当根据建筑物的性质、高度，用水设备情况，室外配水管网的水压、水量，以及消防要求等因素决定。常用的供水方式有下列四种：（1）直接给水。适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。
（2）设置水箱给水。适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需要设置屋顶水箱的情况。当水压高时，水箱蓄水；当水压低时，水箱放水。
（3）设置水泵和水箱给水。适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。水泵与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。
（4）分区、分压给水。适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。
88．该居住区可能受到的噪声污染类型为（ ）。
A．工业噪声
B．交通噪声
C．社会生活噪声
D．建筑施工噪声
【答案】BC
【解析】噪声的污染源包括：①交通噪声，是指机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声；②工业噪声，主要是工厂开工时产生的噪声；③生活噪声，主要是社会人群活动产生的噪声；④建筑施工噪声，主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。本案例中，该居住区紧邻一所中学和一座公路高架桥，可能会受到交通噪声和社会生活噪声的影响。
89．关于财务内部收益率法和财务净现值法主要区别的说法，正确的为（ ）。
A．财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率
B．财务净现值比财务内部收益率有更直观的吸引力
C．财务净现值法需要预先设定一个折现率，而财务内部收益法不需要
D．财务净现值法和财务内部收益率法得出的结果总是一致的
【答案】AC
【解析】财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率。②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的；财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出之后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。
90．财务内部收益率通常与（ ）相比较，以判断项目是否可行。
A．银行贷款利率
B．行业发布的基准收益率
C．评价人员设定的基准收益率
D．投资者最低期望收益率
【答案】BCD
【解析】财务内部收益率通常与设定的折现率进行比较，以判断项目是否可行。设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，也称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。
（三）
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元/m2的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。
91．该商业用房的收益价格为（ ）万元。
A．595.95
B．754.15
C．782.32
D．800.00
【答案】B
【解析】根据收益期限为有限年且净收益每年不变的公式计算，该商业用房的收益价格为：
（万元）。式中，
表示房地产的收益价格；
表示房地产的净收益；
表示房地产的报酬率或折现率；
表示房地产的收益期限（自估价时点起至未来可以获得收益的时间）。
92．近半年来，王某各月的经营收入分别为1.90、2.30、3.00、2.70、2.40、2.30万元，则其半年来经营收入的中位数为（ ）万元。
A．2.30
B．2.35
C．2.40
D．2.85
【答案】B
【解析】具体计算如下：
①将各月的经营收入按从小到大的顺序排列，即1.90、2.30、2.30、2.40、2.70、3.00；
②取中间的两个数，即2.30和2.40；
③中位数=（2.30+2.40）÷2=2.35。
93．若修建高速公路的规划被批准实施，可能导致该商业用房的价值损失包括（ ）。
A．物质折旧
B．功能折旧
C．经济折旧
D．设备折旧
【答案】ABC
【解析】建估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
94．收益法计算中，求取报酬率的方法为（ ）。
A．直接资本化法
B．累加法
C．累乘法
D．市场提取法
【答案】BD
【解析】报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
95．成功售房广告注重针对消费者的心理，该售房广告打动购房者的心理方法为（ ）。
A．真实适时
B．实用有效
C．方便可行
D．创造信誉
【答案】ACD
【解析】成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。这些心理方法主要有：①真实可靠；②适时实用；③引起共鸣；④创造信誉；⑤方便可行。
（四）
张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还款8320元，为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时进行。张某月收入为20000元。该套住宅每月的物业管理费为3元/m2。张某在确定购买该套住宅前，对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置，以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。
96．张某的月房产支出与收入比为（ ）。
A．39.80％
B．41.60％
C．42.40％
D．43.40％
【答案】D
【解析】根据月房产支出与收入比的公式计算，张某的月房产支出与收入比为：
97．假设张某在还款3年后将贷款全部还清，由此对银行产生的违约行为属于（ ）。
A．被迫违约
B．理性违约
C．恶意违约
D．欺诈违约
【答案】B
【解析】由于借款人从自身利益出发，出于经济理性而不按照合同约定还款而形成的违约，这种违约有时也称为理性违约。理性违约表现为两种情况：①放弃还款。借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于其违约所带来的损失，此时借款人就可能放弃还款。②提前还款。提前还款主要由借款人支付能力的上升和市场利率下降时的再融资行为等因素引起（这种情况也可以算是利率风险）。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
98．中国银行业监督管理委员会规定，供款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过（ ）。
A．50％
B．55％
C．60％
D．65％
【答案】A
【解析】中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。
99．确定房地产贷款额度的基本依据是（ ）。
A．抵押房地产的市场价值
B．抵押房地产的开发成本
C．抵押房地产的原始价值
D．抵押房地产的投资价值
【答案】ACD
【解析】贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款收回，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
100．根据性格差异划分，张某在购房过程中的行为反映出其性格类型为（ ）。
A．外向型
B．情绪型
C．顺从型
D．理智型
【答案】AD
【解析】性格类型是指在一类人身上所共有的某些性格特征的独特结合。外向型的人，心理活动倾向于外部世界，关心外部的事物，爱交际且善交际，活泼、开朗，感情外露，自由奔放，不拘小节，当机立断，独立性强，活动能力强，容易适应环境的变化，但有轻率、易变的一面。理智型性格的人通常用理智来衡量一切，并以理智来支配自己的行动。