第一部分 历年真题及详解
2012年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．张某拟以100万元出售一套住宅，李某有意购买，并且双方口头达成买卖意向。之后张某得知李某是因为结婚急需购房，故将售价提高15%，并最终与李某成交。张某的这种行为违反了《民法通则》中的（ ）原则。
A．平等
B．自愿
C．公平
D．公序良俗
【答案】C
【解析】公平原则，是指在民事活动中当事人相互之间应公平对待。以下行为均是违反公平原则的：①恶意串通，损害他人利益；②把自己的意志强加给对方；③霸王条款；④利用他人急需而进行的显失公平的民事行为。
2．下列自然人中，目前具有完全民事行为能力的是（ ）。
A．张某；1995年4月出生，某大学一年级学生
B．唐某；1996年12月出生，孤儿，靠网络撰稿为生
C．肖某；1993年8月出生，某聋哑学校老师，双腿已残废
D．段某；1994年1月出生，某工厂工人，患有轻度精神分裂症
【答案】C
【解析】完全民事行为能力人，是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满l8周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。A项，张某在2012年10月份17岁半未满18周岁，并且不是以自己的劳动收入为主要生活来源，不具有完全民事行为能力；B项，唐某虽然以自己的劳动收入为主要生活来源，但在2012年10月份未满16周岁，不具有完全民事行为能力；D项，段某年满18周岁，但患有轻度精神分裂症，属于限制民事行为能力的人。
3．某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于（ ）。
A．要约
B．要约邀请
C．承诺
D．诺成
【答案】B
【解析】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体，其相对人不特定。寄送的价目表、商业广告、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。A项，要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约；C项，承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示；D项，诺成是指买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。
4．商品住宅小区内的道路，属于（ ）。
A．原房地产开发企业所有
B．物业服务所有
C．业主所有
D．企业与物业服务共有
【答案】C
【解析】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
5．根据《合同法》，承租人可以单方面解除租赁合同的情形是（ ）。
A．出租人未经承租人同意将租赁房屋转租
B．出租人拒绝对租赁房屋中已损坏的洗衣机进行维修
C．出租人未按约定将租赁房屋交付承租人
D．租赁房屋危机承租人的安全，但承租人事前已知该租赁房屋质量不合格
【答案】D
【解析】租赁期间虽然未届满，在发生某些情况下，当事人一方可以解除合同。承租人可以解除租赁合同的情形包括：①因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立租赁合同时明知该租赁物质量不合格；③不定期租赁。
6．孙某将自己的房屋卖给胡某，并且将房屋交给胡某使用，但未办理房屋登记，后来因冯某出价更高，孙某又把该房屋卖给冯某。并与冯某办理了房屋登记，目前该房屋的所有权人是（ ）。
A．孙某
B．胡某
C．胡某和冯某
D．冯某
【答案】D
【解析】物权变动必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，并以此决定物权变动的效力。物权公示方式包括登记、交付。我国物权变动的关键点是，不动产为登记，动产为交付。要了解一项不动产的权利主体，就是查不动产登记簿，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人，除登记错误需要依法更正的外；要了解动产的权利主体，就是看谁占有它，即动产在谁手里，谁就是该动产的权利人，除有相反证据的外。本题中，房屋属于不动产，其所有权人是房屋登记簿上记载的冯某。
7．房地产管理部门要求房地产开发企业公开其预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的（ ）。
A．公平交易权
B．自主选择权
C．受尊重权
D．真情知悉权
【答案】D
【解析】真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。本题中，要求房地产开发企业公开预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的真情知悉权。
8．抗震性能最好的是（ ）基础的建筑物。
A．箱型
B．竹板
C．条形
D．独立
【答案】A
【解析】箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。
9．某幢住宅楼的电梯每10秒能上升24米，该电梯属于（ ）。
A．慢速电梯
B．低速电梯
C．中速电梯
D．高速电梯
【答案】C
【解析】电梯根据行驶速度，分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5m/s，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为l.5～2.5m/s。低速电梯的速度在1.5m/s之内。本题中，该电梯每10s上升24米，其速度为2.4m/s，属于中速电梯。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
10．关于地形图的说法，正确的是（ ）。
A．地形图属于专题地图
B．地形图的测量基准面是大地水准面
C．同一副地形图上的等高线越密，则地面坡度越小
D．地形图中的比例尺越小，图上显示的事物情况越详细
【答案】B
【解析】地形图的测量的基准面是大地水准面。地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。A项，地图根据表示的内容，分为普通地图和专题地图。普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图。C项，等高线越密，则地面坡度越大；反之，地面坡度越小。D项，一幅地形图，当幅面一定时，比例尺越大，其图幅所包括的实地范围越小，图上显示的地物和地貌的情况越详细，精度越高。
11．在建筑施工图中，表示住在楼中间各层平面布置，能反映起居室、卧室、卫生间、厨房、阳台及楼梯等位置与尺寸状况的图纸是（ ）。
A．底层平面图
B．顶层平面图
C．标准层平面图
D．屋顶平面图
【答案】C
【解析】通常一幢建筑物的建筑平面图有：①底层平面图（表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等）；②标准层平面图（表示中间相同的各层平面布置）；③顶层平面图（表示房屋最高层的平面布置）；④屋顶平面图（即屋顶平面的水平投影）。
12．在住宅建筑的面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（ ）米以上的部位应当计算全部建筑面积。
A．2.00
B．2.20
C．2.40
D．2.80
【答案】B
【解析】《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.1条b款规定，房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
13．房屋主体结构基本完成时，内粉刷部分脱落，墙体轻度倾斜，需要进行正常修理，根据房屋的分类标准，该房屋属于（ ）。
A．基本完好房屋
B．一般损坏房屋
C．严重损坏房屋
D．危险房屋
【答案】B
【解析】房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为：①完好房屋；②基本完好房屋；③一般损坏房屋；④严重损坏房屋；⑤危险房屋。其中，一般损坏房屋是指主体结构基本完好，层面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
14．从节能角度看，住宅墙体材料应该具有的物理性质是（ ）。
A．导热性差，热容量大
B．导热性差，热容量小
C．导热性好，热容量大
D．导热性好，热容量小
【答案】A
【解析】导热性是指材料两侧存在温差时，热量由材料温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧的性质；热容量是指材料受热时吸收热量和冷却时释放热量的性质。材料的导热性和热容量是建筑物围护结构（墙体、屋盖）设计时要考虑的重要因素。为了保持室内温度的稳定性，应选用导热性差、热容量较大的建筑材料。
15．强度高，耐磨损，防变形，易清洗且防潮但脚感差的地面装饰材料是（ ）。
A．实木地板
B．强化复合地板
C．实木复合地板
D．竹地板
【答案】B
【解析】强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有一定影响，但由于价格较便宜，用途比较广泛。
16．直接抹灰或者直接喷刷式顶棚较适用于（ ）。
A．舞厅
B．酒店大堂
C．豪华餐厅
D．普通住宅的卧室或书房
【答案】D
【解析】直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室或书房、宾馆的标准间客房、设备部品存放室等。ABC三项，悬吊式顶棚常用于住宅起居室、餐厅、酒店大堂、餐饮包间、舞厅、会议室、多功能厅等。
17．关于大气污染的说法，错误的是（ ）。
A．光化学烟雾能腐蚀建筑物
B．城市垃圾是重要的大气污染源
C．细颗粒污染物对人体健康危害比粗颗粒污染物大
D．城市大气污染中含量最多的气态污染是二氧化碳
【答案】D
【解析】D项，气态污染物是指以气体形态进入空气的中污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物。污染空气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫，其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大。
18．在汽车尾气中，主要污染物除铅外，另一种是（ ）。
A．甲醛
B．二氧化硫
C．一氧化碳
D．悬浮颗粒物
【答案】C
【解析】由于交通工具以燃油为主，主要污染物为碳氢化合物、一氧化碳、氮氧化物和含铅污染物，尤其是汽车尾气中的一氧化碳和铅污染。据统计，汽车排放的铅占大气中铅含量的97％。
19．具有突发性、冲击性、不连续性特点的环境噪音是（ ）。
A．交通噪音
B．建筑施工噪音
C．工业噪音
D．社会生活噪音
【答案】B
【解析】建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。这类噪声在施工期间具有突发性、冲击性、不连续性等特点，易使人烦躁。
20．随着现代工业发展，大气污染中很多重金属颗粒物能引起人体慢性中毒，其中危害最大而且后果严重的是（ ）。
A．醛
B．砷
C．汞
D．铅
【答案】D
【解析】很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染空气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重，铅通过血液到达大脑细胞，沉积凝固，危害人的神经系统，使智力、记忆力减退，形成痴呆症或引起中毒性神经病。
21．某机场因设计欠缺，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的（ ）污染。
A．灯光
B．眩光
C．夜光
D．红外线
【答案】B
【解析】眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。A项，灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。C项，夜光不属于光污染。D项，红外线属于电磁辐射污染。
22．绿地率指的是城市一定地区内（ ）。
A．全部绿化种植垂直投影面积占该地区总面积的比率
B．各类绿地面积的总和占该地区绿化覆盖面积的比率
C．绿化覆盖面积占该地区总面积的比率
D．各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率
【答案】D
【解析】绿地率是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。
23．下列土地中，不适宜作为城市建筑用地的是（ ）。
A．坡度为15%的坡地
B．地震烈度为8度的平地
C．阴坡地带
D．钨矿地
【答案】D
【解析】不适宜作为城市建设用地的主要类型包括：①承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类；②坡度超过20％的坡地；③经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m的土地；④受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。
24．某城市拟建一座化工厂，为减轻其对居民区的污染，城市规划中应结合风玫瑰图，将该工厂布置在（ ）。
A．全年最小风频风向的上风侧
B．全年最小风频风向的下风侧
C．全年最大风频风向的上风侧
D．全年最大风频风向的下风侧
【答案】A
【解析】利用风玫瑰图，一般情况下可根据最小风频原则进行布局，即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧，因为这个方位全年受污染的几率最小。
25．居住区规划中，确定住宅建筑区间距最主要的依据是（ ）。
A．通风要求
B．防止噪声要求
C．防火标准
D．日照标准
【答案】D
【解析】建筑间距是指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。
26．某居住小区总建筑面积为450000m2，用地面积为150000m2，住宅用地面积为75000m2，住宅建筑基地面积为45000m2，该居住小区的住宅建筑净密度是（ ）。
A．0.30
B．0.60
C．3.00
D．6.00
【答案】B
【解析】住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（％）。本题中，该居住小区的住宅建筑净密度=45000÷75000=0.6。
27．假设名义年利率为r，计息周期分别为年、月、日时的实际年利率为r年、r月、r日，其大小关系为（ ）。
A．r＞r年＞r月＞r日
B．r＜r年＜r月＜r日
C．r＝r年＞r月＞r日
D．r＝r年＜r月＜r日
【答案】C
【解析】名义利率与实际利率的关系如下：I=（1+r／m）m－l。式中，名义年利率为r；实际年利率为I；一年中计息m次，则每次计息的利率为r／m。本案例，计息周期为年的实际利率r年=（1+r）1－l=r；计息周期为月的实际年利率r月=（1+r/12）12－1；计息周期为日的实际年利率r日=（1+r/365）365－1。则r＝r年＜r月＜r日。
28．房地产投资各个步骤的先后顺序是（ ）。
A．选择投资方案，寻找投资机会，实施投资方案，评价投资机会
B．选择投资方案，寻找投资机会，评价投资机会，实施投资方案
C．寻找投资机会，选择投资方案，评价投资机会，实施投资方案
D．寻找投资机会，评价投资机会，选择投资方案，实施投资方案
【答案】D
【解析】房地产投资一般分为以下四大步骤：①寻找投资机会，是投资者发现投资可能性的过程。②评价投资方案，又称投资方案经济评价、投资项目经济评价，是对初步筛选出的各种投资机会或投资方案、投资项目进行经济评价。③选择投资方案，又称投资决策，是在投资方案经济评价的基础上，综合分析比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的结论，其结果为投资和不投资两种。④实施投资方案，是对已选定的投资方案付诸实施的过程。
29．某房地产投资项目的折现率为12%时，净现值为359万元；折现率为13%时，净现值为－83.5万元。该投资项目的财务内部收益率为（ ）。
A．12.19%
B．12.30%
C．12.70%
D．12.81%
【答案】D
【解析】财务内部收益率通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，即是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率（FIRR）通过线性内插法求取的公式为：
。式中，i1代表当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2代表当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1代表i1时的净现值（正值）；NPV2代表i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。
本案例，该投资项目的财务内部收益率=12%+
=12.81%。
30．某房地产开发项目第4年的累积净现金流量出现正值，上一年累积净现金流量为－4000万元，当年净现金流量为8000万元，其静态投资回收期为（ ）年。
A．2.50
B．3.50
C．4.00
D．4.50
【答案】B
【解析】静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。静态投资回收期的计算公式为
。当各年的净现金流量不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为：
。本案例中，该项目的静态投资回收期为：
31．李某购买一套单价为5000元/m2，建筑面积为90m2的商品住宅，首期付为总价的20%，余款向银行申请贷款期限为20年，贷款年利率为6.80%，按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款，李某每月的还款额为（ ）元。
A．2748
B．2788
C．3435
D．3485
【答案】A
【解析】将现值转换为等额年金的公式为
。本案例，李某每月的还款额=
2748（元）。
32．购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险，属于（ ）。
A．市场供求风险
B．变现风险
C．购买力风险
D．资本价值风险
【答案】B
【解析】变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。A项，市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险；C项，通货膨胀风险又称购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险；D项，资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平，并导致投资收益率发生变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险。
33．在买方市场下，房地产成交价会偏向（ ）。
A．买方最低出价
B．买方最高出价
C．卖方最低出价
D．卖方最高出价
【答案】C
【解析】卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。
34．新建经济适用住房的出售价格实行（ ）。
A．市场调节价
B．最低限价
C．政府定价
D．政府指导价
【答案】D
【解析】新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3％以下。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
35．某总面积为6.25亩的工业用地，容积率为0.80，楼面地价为800元每平方米，随着城区的扩大，按新的规划要变成综合用地，容积率为4.00，楼面地价为1200元每平方米。理论上应补缴的地价款为（ ）万元。
A．163.33
B．166.67
C．666.67
D．1733.16
【答案】D
【解析】对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧土地使用条件下的土地市场价格之差额，即：补地价=新土地使用条件下的土地市场价格－旧土地使用条件下的土地市场价格。其中，对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价（单价）=新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率；补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积。则本案例，理论上应补缴的地价款=（1200×4.00－800×0.80）×6.25×666.67≈1733.16（万元）。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
36．收益法中的报酬率与投资风险（ ）。
A．正相关
B．负相关
C．无关系
D．相关性随机变化
【答案】A
【解析】报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
37．甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看，造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的（ ）。
A．物质折旧
B．功能落后
C．功能过剩
D．经济折旧
【答案】B
【解析】功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，又可分为：①功能缺乏折旧和，如住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后折旧，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。
38．由出票人签发，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据，称为（ ）。
A．本票
B．汇票
C．支票
D．信用证
【答案】B
【解析】汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A项，本票是出票人签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据；C项，支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据；D项，信用证是指在国际贸易中，开证银行以自己的信用作付款保证，保证本国进口商有支付能力的书面凭证。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
39．关于个人住房固定利率贷款的说法，正确的是（ ）。
A．借款人要面临未来利率上升的风险
B．借款人无法准确预测未来的利息支出
C．贷款利率通常固定在一个较高的水平上
D．贷款期限内偿还的方式必须固定不变
【答案】C
【解析】AC两项，当贷款人采用固定利率贷款方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常会将贷款利率固定在一个较高的水平上。B项，对于借款人来说，采取固定利率贷款款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。D项，固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。
40．个人住房中的组合贷款是指（ ）。
A．购房贷款和装修贷款
B．购买两套或者两套以上的贷款
C．贷款资金开源于两家或者两家以上商业银行
D．由住房公积金贷款和商业性贷款共同组成的贷款
【答案】D
【解析】组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
41．李某年收入为3.60万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（ ）。
A．0.03
B．0.25
C．0.27
D．0.30
【答案】D
【解析】月房产支出与收入比的计算公式为：
。则李某的月房产支出与收入之比=（820＋80）÷（36000÷12）=0.30。
42．金融市场中，被称为借贷资金供求指示器的利率是（ ）。
A．法定利率
B．公定利率
C．市场利率
D．协定利率
【答案】C
【解析】市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。A项，法定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。法定利率具有法律效力，其他任何单位和个人均无权变动；B项，公定利率是指由非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率；D项，协定利率是指银行为了吸收大额存款，与存款单位签订一对一的利率条件存款合同中确定的利率。
43．为了解大城市新建商品房市场状况，研究人员对北京、上海等几个城市近三年新建商品房市场进行了全面的深入调查，这种调查方式属于（ ）。
A．随机调查
B．抽样调查
C．典型调查
D．重点调查
【答案】C
【解析】常用的统计调查方式有普查、抽样调查、重点调查、典型调查和统计报表。其中，典型调查是从调查对象中选择一个或少数几个具有代表性的典型个体进行全面深入的调查。B项，抽样调查，是随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据样本调查结果推断总体数量特征的一种非全面调查。D项，重点调查是从调查对象中只选择少数重点个体进行调查。重点个体是指对总体容量而言其数量所占比重小，但在所要调查的数量特征上占有较大比重的个体。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
44．抽样调查方式中，确定抽样框的基本依据是（ ）。
A．调查对象
B．调查单位
C．调查项目
D．调查目的
【答案】A
【解析】调查对象是指根据调查目的确定的、所要研究的某种现象的总体。在市场调查中，通常采取抽样调查方式，调查对象是确定抽样框的基本依据。抽样框被确定之后，从中选取的每一个样本就是调查单位。
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45．统计实有住宅建筑面积时，需要计入该指标中的房屋不包括（ ）。
A．别墅
B．公寓
C．集体宿舍
D．住宅楼中作为人防使用，不住人的地下室
【答案】D
【解析】实有住宅建筑面积是指报告期末含私有（自有）房屋在内的专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍等房屋建筑面积之和，但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
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46．表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（ ）。
A．信念
B．性格
C．气质
D．能力
【答案】B
【解析】个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。
47．营销人员思想敏捷，言语柔和谦虚，主动介绍购房相关事项，热心解答购房者的问题，这种接待方式适用于（ ）类型的消费者。
A．多血质
B．胆汁质
C．粘液质
D．抑郁质
【答案】B
【解析】胆汁质的消费者情绪变化激烈，如果购物时需要等待或营销人员言行怠慢，会激起烦躁情绪甚至激烈反应。他们喜欢购买新颖独特的商品，一旦喜欢某个商品，往往会果断作出购买决定并立即购买，而事后往往会后悔。接待这类消费者，营销人员应眼疾手快，及时应答，言语柔和谦恭，积极调动消费者的情绪。
48．某房地产经纪机构年初给每位职工投保了10万元的家庭财产保险和10年的人身意外事故安全保险，这项措施针对的职工需要层次是（ ）。
A．生理需要
B．安全需要
C．尊重需要
D．归属需要
【答案】B
【解析】安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。当未来不可预测或者社会秩序受到威胁的时候，这些需要就特别突出。购买家庭财产保险和安全事故保险都属于安全需要。
49．消费者的价格心理表现有不同类型，工薪阶层在买房时多选择经济实惠，价格低廉的住房，这种价格心理表现是（ ）。
A．习惯性心理
B．敏感性心理
C．倾向性心理
D．感受性心理
【答案】C
【解析】倾向性心理是消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向。不同消费者群体的商品价格倾向有所不同，如高收入的消费者倾向于功能先进、高档名贵的高价格商品，中等收入的消费者倾向于经济实惠、价格较低的商品。因此，商品价格的定位要适应不同消费者的价格倾向性心理。
50．某房地产的售房单价为7995元/m2，确定该价格采用的商品定价心理方法是（ ）。
A．高价法
B．低价法
C．尾数法
D．折价法
【答案】C
【解析】这是定一个零头数结尾的非整数价格，使消费者在心理上产生价格较低的感觉，也使消费者认为定价是认真、精确的。本案例，收房单价为7995元/m2属于尾数定价法。
二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
51．关于法律适用的说法，正确的有（ ）。
A．法律解释优先于法律文本
B．部门规章的效力高于地方政府规章的效力
C．法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效
D．《城市房地产管理法》中涉及物权的规定，优先于《物权法》中涉及物权的规定
E．某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规
【答案】DE
【解析】解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。根据以上原则，A项，特别法优先于一般法。B项，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。C项，法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效；②法律公布后经过一段时间再生效。D项，物权法是规范物权的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如城市房地产管理法、土地管理法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应当优先适用。E项，行政法规的效力高于地方性法规、规章，行政法规与部门规章两者冲突时，适用行政法规。
52．甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（ ）。
A．购买其中五套住宅
B．以自己的名义与购房人签订买卖合同
C．将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某
D．将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某
E．经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销
【答案】BD
【解析】根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为。例如，代理他人与自己订立合同。②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。但理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效。后者如房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系。承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”
53．关于房屋租赁期限的说法，正确的有（ ）。
A．租赁期限不得超过20年
B．租赁期限可以超过20年
C．租赁期限超过20年的，合同无效
D．无论租赁期限长短，租赁合同均应当采取书面形式
E．租赁期限在6个月以下的租赁合同可以采用口头形式
【答案】AE
【解析】租赁合同规定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。但对于房屋租赁，即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较大、租金较多，根据《城市房地产管理法》第54条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
54．关于房地产抵押的说法，正确的有（ ）。
A．债权人和抵押权人可以是同一人
B．抵押权自抵押合同生效时设立
C．订立抵押合同前抵押房产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响
D．抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产
E．以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押
【答案】ACE
【解析】A项，在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。B项，以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理抵押登记的，不影响抵押合同效力。C项，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。E项，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
55．评价住宅的适用性能，应当包括的内容有（ ）。
A．住宅套型
B．隔声性能
C．设备设施
D．建筑造型
E．室内污染物控制
【答案】ABC
【解析】住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。
56．关于建筑面积计算的说法，正确的有（ ）。
A．房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积
B．有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C．房屋的天面、天面上的花园按水平投影面积的一半计算
D．属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
【答案】ABDE
【解析】A项，穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。B项，有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。C项，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建筑面积。D项，属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。E项，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
57．套内房屋使用的面积包括（ ）。
A．套内墙体面积
B．内墙面装饰厚度水平投影面积
C．套内楼梯面积
D．套内阳台面积
E．套内壁柜面积
【答案】ABCDE
【解析】套内房屋使用面积以水平投影面积按下列规定计算：①套内使用面积应包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积的总和。②套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计人套内使用面积。③烟囱、通风道、管道井等均不应计入套内使用面积。④套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算；⑤内墙面装饰厚度应计人套内使用面积。
58．在住宅室内装饰装修中，可改善墙体物理性能的措施有（ ）。
A．墙面增加吸声材料
B．对墙面进行保湿处理
C．选用体现装饰装修风格的色彩处理
D．墙面选用浅色面材料反射太阳光
E．选用质感、触感较好的装饰材料
【答案】ABD
【解析】改善墙体的物理性能的措施有：①对墙面进行保温隔热处理，可提高墙体的保温、隔热能力；②选用白色或浅色饰面材料反射太阳光，能减少热辐射，从而节约能源，调节室内温度；③室内墙面采用吸声材料，可有效控制混响时间，改善音质；④增大饰面材料的面密度或增加吸声材料，可提高墙体的隔声性能。
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59．在民用建筑中，常见的整体类地面有（ ）。
A．大理石地面
B．水磨石地面
C．花岗石地面
D．水泥地面
E．混凝土地面
【答案】BDE
【解析】整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括：①水泥砂浆地面；②混凝土地面；③水磨石地面。AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。
60．可见光污染的污染源有（ ）。
A．控制不当的路灯
B．夜间路面驶来的汽车灯光
C．过多闪动的信号灯
D．红外光
E．紫外光
【答案】ABC
【解析】光污染包括：①灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。②眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。③视觉污染，指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。④其他光污染，如写字楼、商场、宾馆等建筑物的外墙用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。A项，属于灯光污染；BC两项均属于眩光污染。
61．园林景观的特点有（ ）。
A．园林景观都是人造的
B．园林景观是固定在某处的标志性景观
C．美是园林景观的标志
D．园林是心理和生理的共同表现
E．所有园林景观都需要进行护理
【答案】BCDE
【解析】园林景观的特点包括：①园林景观是固定在某处的标志性景观；②美是园林景观的标志；③园林景观是心理和生理的共同表现；④园林景观需要进行护理。
62．工程建设中常见的工程地质病害有（ ）。
A．地震与冲沟
B．地下溶洞
C．滑坡与塌方
D．地下回填土
E．洪水淹没地
【答案】ABC
【解析】对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。工程地质病害主要包括：①地震；②冲沟；③滑坡与塌方；④地下溶洞。
63．关于城市规划的说法，正确的有（ ）。
A．城市总体规划分为控制性规划和修建性规划
B．修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据
C．控制性详细规划的内容包括确定建筑后退红线距离
D．城市总体规划由城市人民政府组织编制
E．城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容
【答案】BCDE
【解析】城市规划包括：①城市总体规划，由城市人民政府组织编制，其内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。②城市详细规划。其中城市详细规划包括：①控制性详细规划，内容包括确定建筑后退红线距离等。②修建性详细规划，是依据控制性详细规划确定的指标，编制具体的、操作性的规划，作为各项建筑和工程设施设计及施工的依据。
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64．下列居住区用地中，属于住宅区用地的有（ ）。
A．地面停车场用地
B．宅间绿地
C．宅间小路用地
D．公建用地
E．住宅建筑基底占地
【答案】BCE
【解析】居住区用地包括：①住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）。②公共服务设施用地（又称公建用地），是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。③道路用地，是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。④公共绿地。
65．房地产投机区别于房地产投资的特征主要有（ ）。
A．利用别人资金投入
B．短期时间介入
C．缺乏理性的分析和评估
D．寻求回报
E．具有风险性
【答案】BC
【解析】投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机则较看重短期的时间介入，通常缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。
66．下列房地产投资项目经济评价指标中，属于动态盈利评价指标的有（ ）。
A．财务净现值
B．投资利润率
C．成本利润率
D．财务内部收益率
E．利息备付率
【答案】AD
【解析】动态盈利性评价指标主要包括：①财务净现值；②财务内部收益率；③动态投资回收期。BC两项，投资利润率与成本利润率均属于静态盈利性评价指标；E项，利息备付率属于清偿性评价指标。
67．房地产投资选择多样性的表现有（ ）。
A．房地产类型多样
B．房地产投资形式多样
C．房地产投资收益的个别性
D．房地产经营方式多样
E．房地产投资变现复杂
【答案】ABD
【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性；②投资区域的差异性；③投资价值的附加性；④投资变现的困难性；⑤投资收益的个别性；⑥投资预期的风险性。其中，投资的多样性主要表现在：①投资对象的多样性；②投资形式的多样性；③经营方式的多样性。
68．下列房地产投资类型中，属于间接投资形式的有（ ）。
A．房地产开发投资
B．购买房地产用于出租
C．购买房地产开发企业股票
D．购买房地产投资信托基金
E．租赁房地产后转租
【答案】CD
【解析】房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者不参与其中的有关管理工作。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业的股票、债券，购买房地产投资信托基金等。ABE三项均属于直接投资。
69．下列房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有（ ）。
A．家庭人口规模小型化
B．中等收入的居民收入增加
C．建材价格下降
D．房地产拥有者惜售
E．实行房屋限购政策
【答案】CE
【解析】A项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。B项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。C项，建筑材料价格下降，会适当降低房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格下降。D项，如果房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。E项，实行房屋限购政策都会引起房地产价格上升。E项，限购政策，是限制房地产的需求，根据价格与供求的关系，从理论上可能会引起房地产价格下降。
70．下列房地产中，适用市场法估价的有（ ）。
A．高档公寓
B．标准厂房
C．行政办公楼
D．博物馆
E．商铺
【答案】ABE
【解析】市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
71．采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有（ ）。
A．预测的净收益偏低
B．预测的运营经费偏低
C．选取的报酬率偏低
D．确定的收益期限偏短
E．考虑了净收益变化
【答案】ADE
【解析】从收益法的观点看，房地产价格或价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。
72．关于成本估价中房地产价格构成的说法，正确的有（ ）。
A．土地取得成本中包括拆迁费用
B．开发成本包括非营业性公共配套设施的建设费用
C．管理费用一般按开发成本的一定比例预算
D．投资利息不包括自有资金应得的利益
E．销售税费不包括开发建设过程中的税费
【答案】ABE
【解析】房地产价格构成分为：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。C项，管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。D项，投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
73．信用的特征有（ ）。
A．信任性
B．收益性
C．风险性
D．流动性
E．固定性
【答案】BC
【解析】信用的特征有：①时限性，即商品或货币的让渡有一定期限；②偿还性，即商品或货币的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还；③收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或者是附加额；④风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。
74．2012年6月8日，中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率为（ ）。
A．法定利率
B．公定利率
C．基准利率
D．固定利率
E．平均利率
【答案】AC
【解析】A项，法定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。中国人民银行制定的各种利率是法定利率。C项，基准利率是指由中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率。因此中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率，既属于法定利率，又属于基准利率。
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75．银行在审核确定个人住房贷款额度时，依据的主要指标是（ ）。
A．借款人在银行的存款额
B．贷款利率
C．贷款价值比
D．偿还比率
E．最高贷款限额
【答案】CDE
【解析】C项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。D项，偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30％以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30％。E项，贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。
76．在时间序列的速度分析中，增长速度与发展速度的关系是（ ）。
A．两者仅相差一个基数
B．增长速度=发展速度－1
C．定基发展速度=定基增长速度+1
D．定基增长速度=各环比发展速连乘积－1
E．定基增长速度=各环节发展速度连乘积
【答案】BCD
【解析】B项，发展速度=报告期水平/基期发展水平；增长速度=报告期增长量/基期发展水平=（报告期发展水平－基期发展水平）/基期发展水平=发展速度－1。C项，由于选择的基期不同，发展速度可分为定基发展速度、环比发展速度和年距发展速度；增长速度可分为定基增长速度、环比增长速度和年距增长速度。其中，定基增长速度=定基发展速度－l（或100％）；环比增长速度=环比发展速度－l（或100％）；年距增长速度=年距发展速度－l（或100％）。D项，各环比发展速度的连乘积等于相应时期的定基发展速度，则定基增长速度=定基发展速度－l=各环比发展速连乘积－1。
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77．下列房地产统计指标中，以报告期末的状况作为统计指标的有（ ）。
A．成套住宅建筑面积
B．竣工房屋面积
C．人均住宅建筑面积
D．商品房可预售面积
E．住宅自有率
【答案】ACE
【解析】A项，成套住宅建筑面积是指报告期末成套住宅的建筑面积之和；B项，竣工房屋面积是指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积的总和；C项，人均住宅建筑面积是指报告期末按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积；D项，商品房可预售面积是指报告期内经批准预售仍未竣工的商品房面积连同上期结转的可预售总建筑面积之和；E项，住宅自有率，指报告期末自有（私有）住宅建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。
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78．某住宅小区规划设计新颖时尚，定位高档，有大量名人居住，居民张某特意在该小区确定购买了一幢住宅，这表现出张某的购买动机有（ ）。
A．求实动机
B．求新动机
C．求名动机
D．求奇动机
E．求同动机
【答案】BCD
【解析】常见的消费者购买动机有：①求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。②求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。③求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。④求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。⑥求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。⑦求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。⑧求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质量等。
79．在房地产经纪活动中，了解消费者群体形成具有的作用包括（ ）。
A．减少经纪服务的盲目性
B．降低经纪机构的经营风险
C．利于经纪机构获取股最佳经营效果
D．可以为经纪机构提供明确的目标市场
E．可以增加存景房源的供价
【答案】ABCD
【解析】消费者群体的形成对企业生产经营和消费活动具有重要意义：①消费者群体的形成为企业提供明确的目标市场，减少生产的盲目性和经营风险。企业可以根据消费者群体的消费特征制定目标市场，明确了服务的消费者群体，就能借助对群体的调查、研究和预测，有针对性的采取营销策略，确定最佳经营效果。③消费者群体的形成有利于调节和控制消费，使消费活动向健康的方向发展。当消费活动以群体的规模进行时，不但可以直接影响个体的消费活动，而且还能对社会群体消费状况产生重大影响，进而影响国民经济的运行和发展。这就为政府引导和控制社会消费的发展提供了可能。
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80．房地产经纪人消除心理压力，可以采取正确方法有（ ）。
A．有规律地进行体育运动
B．高标准严格要求自己
C．客观公正的看问题
D．将快乐与朋友分享，将痛苦留给自己
E．学会委托别人做事
【答案】ACE
【解析】房产经纪人面对压力时可采取的正确方法有：①分清先后——将生活中真正的麻烦事分类。②事先多考虑如何摆脱麻烦事。③尽可能地与朋友、同事分担烦恼。④发展和培养一个社交网和朋友圈。⑤有规律地进行体育运动。⑥经常奖励自己积极的想法、态度和行为。⑦自我反省、扬长避短。⑧考虑问题要从实际出发，采取适当的措施，不钻牛角尖。⑨看问题要客观公正。⑩不要太过苛求自己。⑪要相信总会有人愿意而且有能力帮助自己，不要拒绝从他们的经验中受益。⑫每周或每天都要给自己留下一些时间，用于休息或放松、休闲或娱乐、充裕的用餐。⑬让每天的生活都有些小的变化。⑭学会委托别人做事。⑮仔细倾听周围的一切。⑯享受人生，并与家人、朋友分享。
三、综合分析题（共20小题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼，该酒楼共3层，为钢筋混凝土现浇框架结构，一层为大堂、厨房和办公室，二、三层为餐饮包间，室内为中国古典传统风格高档装修。房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向，并于2012年10月8日专门举行了租赁合同签字仪式。该租赁合同约定，承租人应当投保火灾保险，保险费用由出租人承担。
81．孙某为租用该酒楼与业主沈某签订的租赁合同属于（ ）。
A．非典型合同
B．从合同
C．要式合同
D．有偿合同
【答案】D
【解析】租赁合同有以下特征：①是转移财产使用权的合同；②是双务、有偿合同；③是诺成合同。有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如买卖合同、租赁合同。A项，《合同法》规定，买卖合同、租赁合同、委托合同、居间合同、借款合同等合同为典型合同；B项，从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同，租赁合同属于主合同；C项，除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同，当事人可以采用书面形式，也可以采用口头形式订立。
82．房地产经纪机构为举行租赁合同签字仪式，租用会议室发生的费用应当由（ ）承租。
A．业主沈某
B．承租人孙某
C．房地产经纪机构
D．沈某与孙某共同承担
【答案】B
【解析】委托合同中，委托人的义务有：①支付处理委托事务的费用。无论委托合同是有偿合同还是无偿合同，委托人都应当预付处理委托事务的费用。对于受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还并支付利息。②向受托人支付报酬。有偿的委托合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。本案例中，承租人孙某和房地产经纪机构成立了委托代理关系，有支付处理委托事务的费用的义务。
83．孙某为该酒楼所投的保险属于（ ）。
A．财产损失保险
B．特定危险保险
C．法定保险
D．保证保险
【答案】AB
【解析】财产损失保险是最典型、最具有代表性的财产保险，是以补偿财产的损失为目的的保险。它承保各种财产因自然灾害、意外事故所导致的物质或与其利益有关的损失，如火灾保险、工程保险。特定危险保险是指保险人仅承保特定的一种或数种危险的保险。在特定危险保险中，保险人承保的危险一般都在保险条款中予以列举规定，如火灾保险、地震保险、洪水保险等。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
84．若承租人拟通过二层建筑平面图了解该酒楼的内部状况，该平面图能够反映的主要内容为（ ）。
A．餐饮包间平面形状与大小
B．门窗的类型、数量、位置
C．墙柱位置尺寸
D．主要部分的标高及高度关系
【答案】ABD
【解析】从建筑平面图中可看出的内容包括：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚；③走廊、楼梯的位置及尺寸；④门、窗的位置、尺寸及编号；⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室内地面的高度。
85．根据该酒楼的装修风格，幕墙装饰面宜采用的材料为（ ）。
A．不锈钢板
B．石材
C．铝板
D．彩涂钢板
【答案】B
【解析】石材幕墙的主要优点是质感高贵亮丽、典雅浑厚、庄重大方，色泽鲜明，坚硬耐久、抗冻性能好、抗压强度高。石材幕墙常用于大型或高层的公共建筑，或档次较高的低层与多层建筑。ACD三项均属于金属板幕墙，其主要优点是质感独特、色泽丰富、持久、刚性好，重量轻、强度高，耐腐蚀、易清洁保养，可在工厂成型、现场安装快捷，板材与承重骨架柔性连接、能减轻地震造成的损害，板材回收率高、有利于环保等。
（二）
甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区，该小区共有4幢欧式住宅楼，层数分别为20层，25层，31层和32层，建筑面积分别为18000m2，25000m2，35000m2，38000m2。基底面积分别为900m2，1000m2，1100m2，1200m2。居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。乙房地产经纪机构为调查市场状况，对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查，10天内共收回调查问卷516份，调查结果显示，有449人有购房意向。同期当地人民银行调查报告，显示近期有购房意向的人数比例为24%。
86．该小区的住宅平均层数为（ ）。
A．27
B．27.12
C．27.62
D．28.33
【答案】C
【解析】住宅平均层数反映了居住区空间形态与景观的特征，它是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。本案例中，该小区的住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积=（18000＋25000＋35000＋38000）÷（900＋1000＋1100＋1200）=27.62。
87．该居住小区中，每幢住宅楼设置的电梯数不应当少于（ ）台。
A．1
B．2
C．3
D．4
【答案】B
【解析】在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：①7层及7层以上的住宅，必须设置电梯，电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站；②12层及12层以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；③电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施。
88．该居住小区的硬景观有（ ）。
A．树木
B．草坪灯
C．观景亭
D．名人雕像
【答案】BCD
【解析】在景观规划设计中根据景观的基本成分，通常分为：①硬景观，是指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等；②软景观，是指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。
89．关于乙房地产经纪机构和当地人民银行的调查结果的说法，正确的为（ ）。
A．乙房地产经纪机构的调查结果表明近期当地实际有购房意向的人数比例为87%
B．乙房地产经纪机构调查取得的样本太少，调查结果不具有参考价值
C．乙房地产经纪机构的的调查属于非随机抽样，调查结果不能够推断总体
D．当地人民银行发布的调查结果样该是普查方式取得的
【答案】C
【解析】在实际调查中，调查单位可以是调查对象的全部个体，也可以是部分个体。如果采取全面调查方式，则调查对象中的每一个体都是调查单位，在这种情况下，调查单位与调查对象是一致的；如果采取非全面调查方式，如抽样调查，则调查单位只是调查对象中的一部分个体，在这种情况下，两者就不一致。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
90．售楼处的营销人员根据观察到的消费者意图而采取的营销策略中，正确的为（ ）。
A．消费者目光集中，迅速询问住房信息，营销人员马上以欢迎的态度靠近
B．消费者东张西望，不急于提出购房要求，营销人员让其在足有轻松的气氛下任意浏览
C．消费者目光游移不定，观看一些毫无关联的住房信息，营销人员催促其尽快离开
D．消费者没有固定目标，参观并收集住房信息，营销人员主动上前介绍促销
【答案】AB
【解析】销售人员应分清客户的购买意图，分类进行接待：①如果消费者进入购物场所后，目光集中，脚步轻快，迅速索取或询问商品信息，销售人员应马上以欢迎的态度靠近；②如果消费者有购买某种商品的目标，但对商品的一些细节不十分明确，一般会东看西瞧，不急于提出购买要求，销售人员应让其在自由轻松的气氛下任意浏览，在他们需要帮助时再进行接待；③如果消费者进入购买场所后，目光游移不定，观看一些毫无关联的商品，没有购买目标，但这类消费者如果发现有兴趣的商品，也可能进行购买，销售人员应顺其自然，静观其变；④如果消费者进入销售场所后没有固定目标，仅参观游览，则销售人员只需要微笑面对。
（三）
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。
91．甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为（ ）元/m2。
A．500
B．750
C．2000
D．3000
【答案】B
【解析】楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。
92．为应对房地产市场复杂形势带来的投资风险，李某可采取的最适用的投资风险管理方法为（ ）。
A．风险回避
B．风险组合
C．风险控制
D．风险转移
【答案】C
【解析】风险控制是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失。风险控制是房地产投资风险管理中最适用的一种方法。
93．根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（ ）元/m2。
A．6865
B．6894
C．6903
D．6931
【答案】A
【解析】本题中，李某购买的住宅属于期房。在期房与现房同品质（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。两者的关系为：
。则李某购买的住宅目前的市场价格为：
则李某购买的住宅目前的市场价格为：
94．当地市场上类似商品住房的售价租金比应当为（ ）。
A．1.77
B．14.81
C．21.33
D．29.62
【答案】B
【解析】收益法中租金售价比是国际上用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，是以单套房屋月租和房屋总价的比值，可换算出租金与房价的差距。售价租金比是指总售价与年租金之比。本案例，当地市场上类似商品住房的售价租金比=8000×100÷（4500×12）=14.81。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
95．关于李某购房行为的说法，正确的为（ ）。
A．李某是一个习惯型的消费者，目的性强
B．李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响
C．李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响
D．李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则
【答案】C
【解析】根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：①习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。②理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。③经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。④冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。⑤疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。
（四）
王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。
96．王某预期房价上涨的原因可能是（ ）。
A．个人住房贷款利率下降
B．人民币对美元贬值
C．政府减免契税
D．该地区人口增加
【答案】ACD
【解析】A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增加房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。
97．该套住房的正常交易价格为（ ）元/m2。
A．9223
B．9500
C．9794
D．10000
【答案】A
【解析】本案例属于交易税费正常负担的交易。公式为：
则该套住房的正常交易价=760000÷（1+3%）÷80=9223（元/m2）。
98．王某申请贷款时，应向银行提供的资料为（ ）。
A．购房合同
B．自筹资金证明
C．抵押物清单
D．其父母身份证件
【答案】ABC
【解析】申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：①个人住房借款申请；②身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；③有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；④符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；⑤借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；⑥抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
99．根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（ ）元。
A．2500
B．2780
C．2800
D．3080
【答案】A
【解析】贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：
。
式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：
若王某的贷款的月还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下的规定（含50％）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600×50%－300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。
100．王某每月的还款额中（ ）。
A．本金递减
B．本金递增
C．利息递减
D．利息递增
【答案】BC
【解析】等额本息还款，又称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。