第二章 不动产登记模式与效力
一、不动产登记的效力概论
（一）不动产登记的含义及体系
不动产登记的效力有狭义说和广义说之分，狭义说认为不动产登记的效力是指不动产登记对于物权得失变更所生之影响力，即不动产登记仅指其对物权变动所产生的效果。广义说认为不动产登记的效力包括不动产登记所产生的一切法律后果，即对物权变动的效力（变动力）、权利正确性推定效力（推定力）、对第三人信赖利益的保护效力（公信力）。
本书采广义上的不动产登记之效力，即不动产登记除了对物权变动的意义外（也称为决定力或变动力），各国还存在登记的推定力、公信力、确定力。其中对物权变动的意义（影响）包括登记生效主义、登记对抗主义、登记处分主义。就这些效力的关系而言，物权公示的推定力、决定力和公信力各分其工、各司其职、各负其责、相互协力，为物权变动提供了一套完整的规则体系。其中，推定力指向静态物权，强调以权利外观代表真实权利。在此基础上，决定力强制性地要求物权变动必须具备权利外观的移转程序，使得物权交易具有客观可见的外形。但是，仅有这两个效力，尚不足以解决权利外观与真实权利之间出现偏差该怎么办的问题，公信力为此提供了解决方案，它强化了推定的不可逆性，第三人只要是不知情的善意之人，即可确定地取得物权，真实权利人即使能够证明公示错误也毫无意义。[27]我国物权法理论也建构了这样的规则体系，基本上涵盖了相关要点，但由于对《物权法》第16条和106条等条文[28]的理解存在较大争议，因而对我国是否在实证法上确立了登记的公信力还有进一步讨论的余地。
当然，不管怎样界定，不动产登记对不动产变动的影响是其最重要的效力。这是因为这种效力在各国和地区存在较大差异，各国和地区不动产登记效力的差异，主要是由于各国和地区在基于法律行为的物权变动中所采用的不同物权变动模式而引起，在不同的物权变动模式下，不动产登记对于不动产物权变动具有完全不同的法律效果，产生了物权登记对抗主义和物权登记成立主义。就意思主义的物权变动模式而言，物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，不动产的登记不是物权变动的生效要件。物权的变动乃是债权行为的必然后果，并不存在单独的物权行为。因1804年《法国民法典》首先采用这种立法体例，故又称法国主义模式，后来日本也继承了这一立法体例。因此，在这种模式下，登记不是物权变动的必要条件，是物权变动的对抗要件。物权登记成立主义，即形式主义，又分为债权形式主义和物权形式主义，就债权形式主义而言，物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记的法定形式，才可生效。因1811年《奥地利民法典》首先采用这种立法体例，所以又称奥地利主义模式。瑞士、韩国民法典均采用债权形式主义模式。物权形式主义模式，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须当事人之间另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效果。因1900年《德国民法典》首先采用这种立法体例，故又称德国主义模式。后来我国台湾地区也采用了物权形式主义模式。总之，形式主义下，登记是物权变动的成立要件，不动产登记对不动产物权变动具有决定性意义。这是决定登记效力的基本标准和规制。
而在非基于法律行为的物权变动中，各国和地区民法所采用的规则大体相同，即各国和地区立法均规定，不动产登记是不动产物权人对于其所取得的物权享有处分权的要件（公示处分要件主义）。
本书采广义上的不动产登记之效力，即不动产登记除了对物权变动的意义外（也称为决定力），还存在登记的推定力、公信力、确定力。其中对物权变动的意义（影响）包括登记生效主义、登记对抗主义、登记处分主义。
就这些效力的关系而言，物权公示的推定力、决定力和公信力各分其工、各司其职、各负其责、相互协力，为物权变动提供了一套完整的规则体系。其中，推定力指向静态物权，强调以权利外观代表真实权利。在此基础上，决定力强制性地要求物权变动必须具备权利外观的移转程序，使得物权交易具有客观可见的外形。但是，仅有这两个效力，尚不足以解决权利外观与真实权利之间出现偏差该怎么办的问题，公信力为此提供了解决方案，它强化了推定的不可逆性，第三人只要是不知情的善意之人，即可确定地取得物权，真实权利人即使能够证明公示错误也毫无意义。我国物权法理论也建构了这样的规则体系，基本上涵盖了相关要点，但在本书所认识的视角中，也有进一步完善的空间。
总之，它们构成有机整体。其中，推定力指向静态物权，具有该效力的公示形式除了法定权利外观，还有交易习惯确定的权利形式；在推定力的基础上，决定力用以规范物权变动，产生该效力的公示形式是不动产登记和动产占有；公信力与决定力的区别在于前者具备后者的要素，但处理的对象是无权处分导致的物权变动。公示推定力使得具有特定权利外观的物权被推定为真实的权利，从而免除权利人证明权利的负担，也向社会提供了确定的权利信息。正是基于公示推定力，抽象的物权得以向世人表征其具体的存在状态，为物权人的利益与物权交易奠定了安全性的基础。不过，公示推定力固然重要，但它主要指向静态物权，只有辅之以公示决定力，才能保障物权交易的动态安全。
当然，上述仅仅是一般登记的效力体系，实际上这些效力在不同的登记中会呈现出不同的排列组合模式，尤其是在特殊不动产如土地承包经营权、宅基地使用权、海域使用权等方面，期间的关系尤为复杂。此为，特殊类型的登记如预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等，不动产登记的效力具有很大的独立性，需要单独讨论。
（二）不动产登记效力的本质
由于不动产登记效力的核心是其作用范围和作用力的大小，而赋予不动产登记以怎样的效力，取决于特定背景下，交易便捷、效率与交易安全，当事人与第三人利益之间衡量的结果，因此其本质上是特定背景下的价值判断问题。例如形式主义物权变动规则的核心在于使抽象的物权交易具体有形，以为世人所认识和把握，它之所以能形成，最重要的原因在于当事人进行物权变动的意思表示不能为其外的第三人知悉，而这种行为的结果却要产生物权的绝对性效力，这就涉及以特定物权交易当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社会公众利益之间的平衡问题。法律选取的平衡点，就是通过公示决定力为物权交易包裹上连续的、不间断的权利外观，使得交易变得明晰可见，以增加权利人和社会公众对权利交易的安全感。我国现行的民事法律规范对该规则也有所体现，比如《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”；《城市房地产管理法》第36条规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。
（三）不动产登记效力的范围
以上所说的决定力和对抗力均适用于依法律行为的物权变动，对于非基于法律行为（如继承、事实行为等）的物权变动，公示既无决定力也无对抗力。在这类物权变动中，只要物权变动的原因出现或者完成，就会产生物权变动的实际效果。不过，由此变动形成的物权要进行流转，仍需完成相应的公示形式，否则，在形式主义模式下，法律不允许权利人进行处分，而且，即使在登记对抗力模式下，在客观上也不易处分。比如，继承人在被继承人死亡之时即成为遗产房屋的所有权人，由于其在登记簿中并未登记为该房屋的所有权人，在变更权利人之前，其很难转手出让该房屋。这种规则就是“未公示者不得处分”。
不过，在这种情况下，出于交易效率的考虑，不公示的处分并非当然无效，在该处分结果经过登记机关的认定并为登记后，应认定其产生相应的法律效果。这种做法实际上是要用统一的权利外观来归整不动产物权变动交易，其深层的意义在于用代表国家意志的登记替代习惯中产生的权利形式，在不动产物权领域实现更有效的国家治理。由此，我们也可以看出，交易习惯中产生的“另类”物权形式仅仅止步于推定力，如此物权要想进入流通机制，首要的前提就是获得登记外观，否则，它们是不能产生决定力的。
推动力是基础，具有广泛的适用性，不仅限于物权变动的当事人和相关第三人，而是针对所有的主体；变动力主要是针对物权变动的当事人和第三人；公信力仅针对物权变动中的第三人。