8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”？

四川省乐山市某物业公司与刘某财产损害赔偿纠纷案

基本案情

刘某购买了位于市中区上阳路某小区门面房，成为业主。买下门面房后，刘某在自己房屋门口设置了防护砖墙7平方米和不锈钢栅栏6平方米。2008年9月17日上午，物业公司组织20名保安人员手拿铁锤、十字镐等工具，将原告门口的不锈钢栅栏砸毁除掉，将水泥砖墙扒倒拆除。刘某将2008年6月2日购买的价值1150元的海尔牌新洗衣机放置在门口，物业公司在强行砸毁、拆除栅栏和砖墙过程中，洗衣机的顶盖被破拆人员砸出裂缝。刘某与物业公司双方人员发生推拉推搡等肢体接触。经查，刘某门口所购置的防护不锈钢栅栏6平方米造价420元、水泥隔墙7平方米造价560元，洗衣机1150元，合计2130元。为追偿损失，刘某将物业公司告上法庭，要求判令物业公司对栅栏和砖墙恢复原状，并赔偿损失3000元。

◎裁判结果：

一审：法院认为，原告与被告之间系物业管理服务关系，被告在“强行拆除”砖墙和栅栏过程中，损坏了原告财产，由此给原告造成的财产损失，被告应负相应民事赔偿责任，砖墙和栅栏酌定承担30%赔偿责任。判决如下：一、被告物业公司赔偿原告刘某不锈钢栅栏和水泥隔墙价款294元。二、被告物业公司赔偿原告刘某洗衣机价款1150元。该被砸毁的洗衣机归被告所有。三、驳回原告其他诉讼请求。

二审：一审宣判后，物业公司不服，提起上诉称：一、物业公司根本没有在拆除过程中损坏被上诉人洗衣机的现象。二、物业公司拆除的是非法利益，物业管理公司予以拆除。请依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求，由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。二审法院认为：物业公司应通过合法适当的方式行使管理权。故判决驳回上诉，维持原判。

案例评析

本案主要有三个问题：一是对刘某在自己房屋门口设置防护砖墙和不锈钢栅栏的行为如何定性；二是物业公司的拆除是否违法；三是物业公司应否赔偿刘某的损失。

（一）刘某搭建行为的性质问题。

按照《物权法》，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得损害其他业主的合法权益。《城乡规划法》第四十四条规定，“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准”。第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”

刘某在自己房屋门口设置防护砖墙7平方米和不锈钢栅栏6平方米，从位置上看应为通道，属于公共通行部分。未经规划审批，也无商品房买卖合同约定门口部分专属刘某，刘某无权擅自占用，其行为应当认定为违法。

（二）物业公司拆除行为是否违法。

按照《物业管理条例》，物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。需要说明的是，物业公司与业主之间系物业服务关系，物业公司的“制止”，更多地应当理解为义务，而非权利，而且，“制止”的手段应当理解为劝说、劝阻，并无“强行拆除”的权力。《物业管理条例》第四十五条规定，“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。《四川省城乡规划条例》第七十三条第一款规定：“居民委员会、村民委员会和物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，应当予以劝阻，并及时向城乡规划主管部门或者镇、乡人民政府报告。”

刘某的私搭乱建依法应予以拆除。但物业公司作为小区的物业管理单位，仅有权对刘某乱搭乱建的行为予以劝阻，对小区住户不听劝阻的，可通过正当途径向相关部门报告主张权利。物业公司并不具备强制执法的权力，其强制拆除刘某安装的砖墙和栅栏的行为不具有合法性。

（三）物业公司应否赔偿刘某的损失。

既然已被拆除的砖墙和栅栏未经规划审批，属违法建设，依法应予拆除。因此，刘某要求对已拆除的砖墙和栅栏恢复原状的诉讼请求就不应得到支持。但是，物业公司在拆除过程中，确实给刘某造成了财产损失，包括洗衣机损坏等。法院酌情判令物业公司赔偿刘某的损失是合法、合理的。

实务指引

实践中，物业管理区域内违法建设行为比较常见。私搭乱建等违法建设行为，极易引起其他业主的不满，也会影响到物业公司的日常管理。但物业公司决不能因此而采取违法措施。上述案例中，物业管理公司正因为实施了强行拆除行为，才导致承担民事赔偿责任。因此，在治理违法建设行为过程中，物业公司的行为不仅要合情合理，更重要的是，还应当合法合规。建议物业公司：

（一）履行制止义务，制定统一规范的整改通知单。

物业公司发现业主或物业使用人存在违法建设行为的，可以先口头劝阻。口头劝阻无效的，发送停止违法建设行为通知书和整改通知书，要求行为人立即停止违法建设行为并恢复原状。在发送通知书的过程中，应当注意做好记录，留存通知书回执、现场照片等相关证据。行为人不配合签收通知书的，物业公司可采取邮政特快专递的方式送达物业。

（二）履行报告义务，制定统一规范的报告书。

违法建设行为依法应当由规划、城管等部门进行行政处罚或处理。建议物业公司制作《违法建设报告书》制式文本，示范文本举例如下：

××市规划委员会__________分局/__________镇（乡）人民政府：

现发现__________区（县）________（物业项目名称）________（房号/地点）存在违反《城乡规划法》、《××省/市城乡规划条例》的规定进行违法建设的行为。对此，我公司已予以劝阻和制止，但行为人拒不改正。特向贵部门报告，请依法处理。

附件：违法违规行为记录及影像资料

物业服务企业名称（盖章）：

年 月 日

联系人： 联系电话：

（三）联合业委会，发动善意业主，共同抵制私搭乱建行为。

对于个别业主的私搭乱建行为，广大业主应联合起来共同抵制，业委会应当有所作为，通过《管理规约》的文件限制私搭乱建业主的投票权和选举权等权利。

（四）善用媒体监督，加大对私搭乱建行为的曝光力度。

通过媒体宣传，营造“私搭乱建违法、不道德”的舆论氛围。

法规链接

《中华人民共和国城乡规划法》

第四十四条 在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

《四川省城乡规划条例》

第四十四条 建设单位或者个人在城市、镇规划区内原划拨、出让或者依法转让等方式取得的国有土地使用权，需要进行工程新建、改建、扩建等建设活动的，应当持建设项目批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权证书等有关文件，向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划重新核定规划条件，并办理建设用地规划许可证变更。

第七十三条 居民委员会、村民委员会和物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，应当予以劝阻，并及时向城乡规划主管部门或者镇、乡人民政府报告。

任何单位和个人都有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合城乡规划的要求向城乡规划主管部门查询、核实。

对违反城乡规划的行为，任何单位和个人有权向城乡规划主管部门、监察机关或者行政执法监督部门举报或者控告。

《中华人民共和国物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《物业管理条例》

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《中华人民共和国民法通则》

第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

《中华人民共和国侵权责任法》

第二条 侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。

本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。

第三条 被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。