6.物业公司有权制止小区内的群租吗？
上海市“群租”第一案
基本案情
2006年5月23日，付女士向上海市某小区701室业主杨先生承租了一套132平方米的房子，双方在租赁合同中约定，租赁期限为2年，房租为每月2400元，租金每三个月以现金方式支付。双方同时在合同中又约定了补充条款，其中有“甲方（杨先生）同意乙方（付女士）分割出租（转租）签约之内的两年”以及“若本条款与合同内的条款有冲突，应以本条款为准”的内容。付女士将房子装修之后，将原有的房间分割成十个小隔间，其中客厅被分为三间，主卧、书房和餐厅各分为两间。
6月18日，房屋装修完毕后，付女士打算将十张大床搬进小区时却遭到保安的阻拦。6月21日，物业公司向付女士发出违章装修整改通知单，称其承租的701室在室内装修施工中将房屋隔成多间、改变房屋原有设计功能和布局，违反了建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和《上海市物业管理办法》及《上海海兴小区临时管理规约》相关规定，要求付女士停止施工，恢复原样。
6月28日，付女士拉来了10张床，准备放进701室，但在小区大门口，被物业管理人员拦了下来。由于争执无果，付女士的10张床一直被扔在小区门口。一周后，付女士将物业公司告上法庭。在递交的诉状中，付女士认为，物业公司限制自己及房客进出，侵犯了他们的人身权。付女士要求法院判令物业公司立即停止侵权行为，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并赔偿2400元的房屋租金。
作为被告的物业公司并不认可付女士的说法。在庭审中物业公司提供了出租人杨先生本人于2006年7月29日出具的证明函一份，该证明函上这样写道：“物业公司：本人系该房屋的产权人，本人于今年5月23日就该房屋与付女士签订了租赁合同，租赁合同虽然约定承租人付女士可以分割房间，但前提是不得违反国家和上海市的有关规定。现付女士承租以后将房屋分割成10个小房间，分别出租给不同的人，造成互不相识的人共同居住，而且存在很多的治安隐患。本人对付女士这种违法行为是绝对不予认可的，要求恢复原有户型和功能。请贵公司协助对这种不合法的行为予以制止。”
被告物业公司表示，搬床是“群租”行为的一部分，阻止搬床是为了制止“群租”行为，“付女士的行为违反了《小区临时管理规约》及《小区室内装饰装修管理服务协议》。我们曾经向付女士发出整改通知，但她并没有整改”。原告反复强调：“房屋产权人已经将房屋租赁给原告付女士使用，那就赋予了她合法占有、使用、收益的权利。付女士完全是合法承租，物业公司无权对原告的搬床和出入行为进行非法干涉和阻止，即便物业具有良好动机，行为的主观动机也不可以超越法律去侵犯他人的合法权益，物业公司完全可以通过正当的法律途径对原告进行干涉，而不是现在的暴力干涉行为。”
另经查明：2004年9月，该房房主杨先生与小区房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。2006年5月，杨先生与付女士签订了《上海市房屋租赁合同》，将该房屋出租给付女士。同时，付女士、物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》，约定物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理，另约定严禁改变房间原有设计用途。
◎裁判结果：
一审：区法院认为，因原告付女士存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况，未按照设计功能使用物业的分割转租行为，故被告物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行为其实质系对原告违反设计使用功能对物业进行使用收益的限制，且出租人对此也予以认可，故系被告物业公司行使权利的行为，该行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。判决驳回原告的诉讼请求。
二审：一审后，付女士提起上诉，认为一审判决混淆了物业公司非法阻挠付女士合法使用承租房屋与付女士使用房屋的方式是否恰当这两个概念。二审法院审理后认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，尊重社会公共利益，付女士将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反了《小区临时公约》的约定，损害了小区其他业主的权益，物业公司作为物业管理单位，有责任采取措施予以制止，不构成侵权，遂作出维持原判的裁决。
案例评析
本案的关键问题有两个：一是付女士的出租行为是否违法；二是物业公司是否有权制止付女士的出租行为（物业公司是否构成侵权）。
（一）付女士出租行为的合法性问题。
物业公司称付女士的行为属于群租行为。那么，付女士的出租行为属于群租吗？是违法的吗？其实，“群租”并非一个严格的法律概念，一般是指房屋产权人或使用权人通过改变房屋建筑结构和布局的方式，将房屋分割成多个独立的房间，然后以各个独立的房间为单位对外出租给多人的租赁现象。
《上海市房屋租赁条例》第八条规定，改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的房屋不得出租。第二十二条规定，承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属权及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。第三十条规定，承租人在承租房屋内擅自搭建的房屋不得转租。此外，按照《上海市住宅物业管理规定》第五十条的规定，“业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业”。第五十二条规定，“业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续”。群租属于租赁行为，属于对物业的使用行为。按照上述规定，使用物业应当遵守法律法规和本小区的临时管理规约和管理规约。
本案中，付女士装修后，将客厅变成三间独立房，餐厅、主卧室、书房又被分别变成六间独立房，其承租的三室两厅变成了十间房。虽然付女士与业主杨先生在租赁合同中约定付女士可以分割，但前提是不得违反国家和上海市的有关规定。701室三室两厅132平方米的房屋，其客厅、卧室、餐厅、书房等部分都有各自的使用性质，付女士将所有部分都变成用于居住的小房间。由此可见，付女士的行为存在多个违法之处：（1）擅自改变物业使用性质；（2）擅自改变住宅设计功能和布局，擅自改变房间原有设计用途；（3）未经批准改变房屋用途后出租；（4）在承租房屋内擅自搭建房屋后转租。因此，付女士的行为是违法和违约的。
（二）物业公司是否构成侵权。
按照《物业管理条例》第四十五条的规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。《上海市住宅物业管理规定》第五十三条规定，“物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理”。从以上规定可知，对于业主的违法违规行为，物业公司应当予以劝阻和制止。但应当正确理解劝阻和制止，包括两个方面：一是劝阻和制止是一种义务而非权利，物业公司基于法律规定和管理规约的约定来履行这一义务；二是劝阻和制止行为是有严格界限的，不能为达到劝阻和制止的效果而采取无限制的措施。所以才有劝阻、制止无效的向相关部门报告的规定。对于业主违反法律规定的物业使用行为，行政处理和处罚权在于有关行政管理部门。《上海市住宅物业管理规定》规定了业主再出现上述行为时，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理，如责令改正、限期拆除、恢复原状、向人民政府申请强制拆除、罚款等。
本案中，对于原告违法使用物业的行为，物业公司实施了两个劝阻和制止行为。第一个行为是物业公司于6月21日向付女士发出违章装修整改通知单，要求付女士停止施工，恢复原样。第二个行为是于6月28日阻止付女士将10张床运进小区。上述两个行为都属于劝阻和制止行为。物业公司的劝阻和制止行为系法定职责所在，否则，物业公司则可能面临被处一千元以上一万元以下罚款的后果。同时，物业公司的上述行为也有《小区临时管理规约》和《小区室内装饰装修管理服务协议》的授权的要求。因此，物业公司并不构成侵权。
实务指引
群租行为必然会带来消防安全隐患、物业服务成本的增加等多方面问题，还可能引起噪声扰民等相邻关系问题。上海首例“群租”案，以物业公司胜诉告终，为物业公司开展相关工作做了很好的铺垫。上海、北京等地纷纷出台政策严厉打击群租行为，建设部也于2011年出台了《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），其中第八条规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。第十条规定，“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益”。以上规定就是针对群租等非正常使用物业的行为的，相关的法律法规对于群组行为均持否定态度。在日常物业管理活动中，建议物业公司做好以下两点：
（一）履行制止和报告义务，制定统一规范的整改通知单和报告书。物业公司发现群组行为后，可以参照制止违法建设的方式，制定统一规范的整改通知单和报告书。
（二）完善《管理规约》及《装饰装修协议》，明确物业公司的权利义务。管理规约是由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约一经通过，对全体业主都具有约束力。因此，物业公司应当学会运用《管理规约》，可以通过建议业主大会或者业主委员会修改或完善《管理规约》，约定禁止群组行为，并可约定相关违约责任。
相关约定文书示范文本如下：
“业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：将专有部分分割出租。
业主、物业使用人违反上述规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实：
（1）向全体业主或者相应业主支付违约金；
（2）损害赔偿。
限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。
物业使用人违反约定的，相关业主承担连带责任。”
同理，物业公司在与业主签订《装饰装修管理协议》时，可以作出类似限制业主或物业使用人群租的约定。
法规链接
《物业管理条例》
第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《商品房屋租赁管理办法》
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
《上海市住宅物业管理规定》
第五十条 业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。
禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）破坏房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物业共用部分；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（七）排放有毒、有害物质；
（八）发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第五十一条 业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。
第五十二条 业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。
在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。
第五十三条 物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
第七十一条 业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第七十九条 业主、使用人违反本规定第五十二条规定，擅自改变物业使用性质的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。
第八十条 物业服务企业违反本规定第五十三条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。
《上海市房屋租赁条例》
第八条 有下列情形之一的房屋不得出租：
……
（三）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
……
第二十二条第一款 承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
第三十条 有下列情形之一的房屋不得转租：
……
（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的；
……