二、哪些权利可以纳入登记（权利的“登记能力”）

不动产登记要记载的内容，除了要将不动产的自然状况（如地理位置、面积大小等）记载于不动产登记簿外，记载的核心当然是不动产权利。因此在立法上首先要解决的问题，是哪些权利可以纳入不动产登记簿的登记。可以纳入不动产登记簿的权利，在法学上称之为具有“登记能力”的权利；不可以纳入登记的，就是无登记能力的权利。权利的登记能力这个问题，在制定不动产登记条例时，必须首先予以理解。

可以纳入不动产登记的权利也就是具有登记能力的权利，当然首先是物权。我国物权法规定的已有的类型化权利，都是可以登记的。比如所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、抵押权等，都是可以纳入登记的权利。但是，衡量登记成本和登记的必要性，并非这些权利都有纳入不动产登记簿的必要。比如，一般情况下“国家”的土地所有权就不必要纳入登记（但是也不能认为，这种权利在任何情况下都可以不登记。因此在立法中必须明确“国家”的不动产权利登记的规则，因此我们建议所有的国家机关的不动产还是应该纳入登记）。需要注意的是，登记能力所要阐明的，是哪些权利可以纳入登记的问题，因此，并不见得所有的物权都必须登记，而且并不见得只有物权才可以纳入登记。依据我国物权法的规定，针对不动产登记簿正确性的异议权利，至少在登记的时候不是典型的物权，甚至只是一项属于抗辩性质的异议，但同样具有登记能力。[1]再比如，预告登记之下，被许可纳入预告登记的是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的合同”之后获得的请求权，这种请求权显然还不具有物权性质，但是也可以纳入登记。当然，可以纳入不动产登记的权利是以物权为主的权利群，非物权纳入登记的情况毕竟不是大多数。

还要说明的是，根据物权法的科学原理，可以纳入不动产登记的物权，并不仅仅只是《物权法》中规定的“物权”，其他法律规定的“物权”也可以纳入不动产登记。比如，在我国《物权法》实施之前，《矿产资源法》就规定了“探矿权”、“采矿权”，根据《矿产资源法》第三条第三款的规定，勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记。另外，《土地管理法》规定的“农地使用权”，虽然其内容目前还存在不同理解，但是毕竟是现行立法确定的权利类型，它也是可以纳入登记的。所以，只要是国家法律明确承认的不动产物权，它就是具有登记能力的。按照这个原则，如果以后国家有立法规定了某一种不动产物权，而且规定了它应该进行不动产登记，那么它照样可以纳入登记。

即使不是法律承认的不动产物权，只要具有不动产物权的部分特点而且法律有明确的规定，这些权利也具有登记能力。比如，长期租赁土地的权利，虽然其权利强度不如物权，但是承租人长期占有使用，其特点和不动产物权非常类似，所以世界上很多国家的法律为稳定相关不动产的经济秩序，规定土地租赁权可以纳入不动产登记。旧中国1934年颁布的土地登记法，即规定土地租赁权可以纳入不动产登记簿的登记。日本民法中的不动产登记法规定，借地权（类似于土地租赁权）、[2]借家权（类似于房屋租赁权）[3]都可以纳入不动产登记。不过，这些登记已经不是不动产物权登记，而是纯粹的债权。登记法律对这些本质是债权的权利，只是承认其有纳入登记的资格也就是登记能力。这也就是说，如果当事人认为其权利有必要纳入登记而提起登记的申请时，登记机关可以进行这样的登记。

从这些分析可以看出，不动产登记条例和物权法存在密切的内在联系，但是它们发挥作用的法律机理还是有差别的。在制定不动产登记条例时，我们需要对我国物权法确定的一些基本原则的遵守，但是也要注意这两个法律细节上的不同。