疑难问题
1.宅基地使用权的范围能否及于垂直地下的部分土地？
从宅基地使用权的本质特征来分析，宅基地使用权应及于地下。宅基地使用权的主体主要是指我国自然人个人。自然人对于经审核批准的宅基地有长期使用的权利。自然人有权在宅基地上建造房屋及其他建筑物，有权种植竹木。那么，权利人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、种植竹木等权利的行使有赖于地下，如建房挖根基、种植竹木挖树坑等，若宅基地使用权仅及于地表，那么宅基地使用权将是一个无法实现的权利。因此从这一角度看，宅基地使用权是能够及于地下的。
从相邻关系的法律特征来看，宅基地的使用权也应及于地下。相邻关系，是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻各方对其所有或经营使用的土地包括宅基地等，必须正当合理地使用，不得滥用权利损害他方的利益。相邻一方在宅基地上建造房屋超越地界，被越界的土地使用权人在行使宅基地使用权时将因越界者的行为而受到限制，那么被越界的土地使用权人有权请求越界建筑人拆除越界部分的建筑。这里的地界，显而易见不仅包括地表而且包括地下。如果不包括地下部分，则很难保护当事人宅基地使用权，这不符合法律的精神。
2.什么是宅基地使用证？
宅基地使用证，是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡（镇）人民政府审核同意报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
3.村里宅基地的使用方案是否应经过村民会议讨论？
村里宅基地使用方案由于涉及全村的土地利用，涉及全村人的共同利益，只有经过合理的分配或者规划，宅基地地块才能得到较好的利用。因此，对于宅基地的使用方案应当经过一定的程序之后才能具有一定的效力。
《村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（六）宅基地的使用方案……”因此，对于村里宅基地的使用方案应在村民会议讨论后实行。
《村民委员会组织法》第二十一、二十二条规定，村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。根据需要，可以邀请驻在本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席村民会议。据此，应召开村民会议决定本村宅基地使用权方案，且应严格按照法律规定的形式召开。
4.在农村宅基地上建的房屋依然完好，已为非农业户口居民或者华侨的人员是否还享有原宅基地的使用权？
原国家土地管理局制定的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”从这一条可以推断出，只要房屋现依然存在，且房屋的产权没有变动，即该宅基地上房屋的产权依然是该非农业户口居民（含华侨）的，那么，在确权的过程中，他们依然在原有的范围享有宅基地的使用权。
当然，如果他们要求将原有的房屋拆除重建，则必须经过有关政府部门的批准，否则无权重建，因为这些人员已并非本村集体经济组织成员，并不当然享有使用本村集体经济组织所有的宅基地权利。
5.农村村民一户可以拥有几处宅基地？
农村村民一户只能拥有一处宅基地。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）项规定：“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。”
一处宅基地，是指村民一户所拥有的宅基地是一块整地，而不是分布于村集体土地不同地方的两处土地。如果分布于不同的两处土地，则成了两处地了，显然这是法律规定所不允许的。
拥有一处宅基地的主体是指农村村民的“一户”。是否为一户，应根据户籍管理的户口本来判断，即如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就属于一户，该一户当然只能拥有一处宅基地了。当然，如果子女已长大成人并已成家，如在分户后不够居住则可以另行申请宅基地。例如，《北京市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十九条规定：“农村村民的子女达到法定结婚年龄，无房分居，现有宅基地又无法扩建的，方可申请宅基地”。
6.农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？
农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市的具体情况是不一样的。下面是北京市、广东省以及山西省各自规定的情况：
《北京市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十条规定：“农村村民宅基地的标准，近郊区以及远郊区人多地少的地区，每户不得超过0.25亩，其他地区每户不得超过0.3亩。具体标准由区、县人民政府规定。”
《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。”
《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十九条规定：“农村村民宅基地以户为单位计算，一户只能拥有一处宅基地。超过一处的，应当退出。农村村民宅基地的面积标准如下：（一）平原地区人均耕地在0.067公顷以下的，每户住宅用地不得超过133平方米；（二）人均耕地在0.067公顷以上，在平川地上建住宅的，每户用地不得超过200平方米；在山坡薄地上建住宅的，可适当放宽，但最多不得超过266平方米。”
7.应分户而未分户的农民的宅基地面积如何确权？
根据我国政府现有的政策之规定，如果农户符合当地政府分户建房规定而未分户的农村居民，且其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，那么，可按现有宅基地面积，确定集体土地建设用地使用权。
[1]不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。
[2]不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书。
[3]请求消除危险，又称请求防止侵害。侵害虽未发生，但物权面临遭受侵害的危险，存在被侵害的可能，对于这种可能发生的侵害，物权人有权请求相对人为一定行为或者不为一定行为，防止侵害，消除既存的危险，以避免侵害的发生。
[4]征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。征收的主体是国家，通常是政府部门以行政命令的方式从集体、单位和个人处取得土地、房屋等财产，集体、单位和个人必须服从。征收导致所有权的丧失，当然对所有权人造成损害。因此，征收虽然是被许可的行为，但通常都附有严格的法定条件的限制。
[5]征用是国家强制使用单位、个人的财产。强制使用就是不必得到所有权人的同意，在国家有紧急需要时即直接使用。国家以行政权命令征用财产，被征用的单位、个人必须服从，这一点与征收相同。但征收是剥夺所有权，征用只是在紧急状态下强制使用单位、个人的财产，紧急状态结束后被征用的财产要返还给被征用的单位、个人，因此征用与征收有所不同。
[6]“村”是指行政村，即设立村民委员会的村，而非自然村。“分别属于村内两个以上农民集体所有”主要是指该农民集体所有的土地和其他财产在改革开放以前就分别属于两个以上的生产队，现在其土地和其他集体财产仍然分别属于相当于原生产队的各该农村集体经济组织或者村民小组的农民集体所有。“村民小组”是指行政村内的由村民组成的自治组织。根据村民委员会组织法的规定，村民委员会可以根据居住地区划分若干个村民小组。如果村内有集体经济组织的，就由村内的集体经济组织行使所有权；如果没有村内的集体经济组织，则由村民小组来行使。
属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。这种情况包括：一是指改革开放以前，原来以人民公社为核算单位的土地，在公社改为乡镇以后仍然属于乡镇农民集体所有；二是在人民公社时期，公社一级掌握的集体所有的土地和其他财产仍然属于乡镇农民集体所有。上述两种情况下，由乡镇集体经济组织来行使所有权。
[7]最高人民法院《关于庞启林在庞永红房屋近处挖井对该房造成损坏应按相邻关系原则处理的复函》［1991年5月22日 最高人民法院法发（1991）民他字第9号］广东省高级人民法院：
你院〔1990〕粤法民申字62号《关于庞启林诉庞永红损害赔偿申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为：庞启林与庞永红住房前后相邻，庞启林在庞永红房屋近处挖井，违背了处理相邻关系的原则，1987年6月该地区发生特大洪水，水井大量泛水涌沙，庞启林又未能及时采取措施，损坏了庞永红的房基，致该房成为危房，给庞永红造成了重大损失。依照《中华人民共和国民法通则》第83条的规定，庞启林应负赔偿责任。考虑该案具体情况，可以适当减轻庞启林的赔偿责任。
以上意见，供参考。
[8]《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函》（1990年4月23日 国家土地管理局）最高人民法院民事审判庭：
你庭（90）民他字第10号函收悉。经研究，提出以下意见，供参考：
一、我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。例如上海市人民政府曾于1984年发布公告，对原属公民所有的土地，经过申报办理土地收归国有的手续，确认其使用权。
二、在城市土地收归国家所有后，国家向原空闲宅基地所有人继续征收的地产税，事实上已属土地使用税性质。作为正式税种，根据国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，“城镇土地使用税”从1988年开始征收。
[9]根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；物权法对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
[10]根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》，原本款第六项已被删去。
[11]用益物权的一种，指民事主体依法对国有土地、集体土地占有、使用和收益并排除他人干涉的权利。
[12]土地登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的土地权利的事项记载于不动产登记簿的行为。
[13]土地复垦是指对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
[14]该意见于1986年《民法通则》制定前颁布，《民法通则》出台对该意见的相关内容有所修改。之后，婚姻法、继承法、土地管理法、合同法等一系列法律法规相继颁布或修改，依据“新法优于旧法”的法的效力原则，新法中与该意见中不一致之处适用新法，新法中没有涉及的仍按原意见规定的执行。
[15]本法已被《中华人民共和国土地管理法》废止。