15商品房销售协议中的本约合同与预约合同的区别与认定

——郑某武诉广州颐年园发展有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省高级人民法院(2016)粤民再348号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人、被申请人、被申诉人):郑某武

被告(上诉人、再审申请人、申诉人):广州颐年园发展有限公司(以下简称颐年园公司)

【基本案情】

2000年7月11日,郑某武、颐年园公司签订《临时订购书》,约定郑某武订购广州颐年园荔园二路2栋单元房产。后双方签订《内部认购合同》,主要内容:郑某武向颐年园公司购买位于广州颐年园荔园二路2栋单元房产,建筑面积为412.03平方米(颐年园公司暂测之面积数据)。正式签署《商品房预售合同》前,售房面积颐年园公司将重新测绘,楼房单价4767.50元/平方米,总成交价1964356元,届时楼价在单价保持不变的情况下,总楼价实行多退少补;郑某武同意选择银行按揭付款方式付款;对房屋装修标准在合同附件二中作了详细约定;对房屋交付时间及房屋产权证的办理事项未作明确约定;双方同意在广州颐年园预售证转名工作完成后正式签署《商品房预售合同》;双方另对违约责任等作了约定。认购书的附件一《广州颐年园付款办法》、附件二《广州颐年园装修标准》对付款方式、装修标准等进行了详细约定。2000年8月17日及2001年4月30日,郑某武依约向颐年园公司分别支付了12万元、100万元购房款,颐年园公司对该两笔款项均分别出具了收据。后双方在合同履行中发生争议,郑某武向法院起诉要求颐年园公司继续履行合同,交付房屋。

【案件焦点】

当事人订立商品房销售协议应如何认定其性质是商品房买卖的预约合同还是本约合同。

【法院裁判要旨】

广东省广州市萝岗区人民法院经审理认为:颐年园公司已取得商品房预售许可证,具备销售商品房主体资格,其与郑某武签订的《内部认购合同》对双方买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间等作了明确具体的约定,该协议虽名为“内部认购合同”,但已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且郑某武已向颐年园公司支付了超过合同约定房款一半以上的购房款,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该《内部认购合同》应认定为商品房买卖合同。

一审法院判决:

颐年园公司应向郑某武交付广州颐年园荔园二路2栋单元房屋。

颐年园公司不服提起上诉。广东省广州市中级人民法院经审理认为:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决:

驳回上诉,维持原判。

宣判后,颐年园公司向广东省高级人民法院申请再审,广东省高级人民法院指令广东省广州市中级人民法院再审本案。

广东省广州市中级人民法院再审认为:虽然从本案的《临时订购书》《内部认购合同》的内容来看,郑某武、颐年园公司对房屋交付时间及房屋产权证的办理事项等未作明确约定,但上述协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容,且郑某武已以工程款抵房款的方式交纳了大部分房款,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,《内部认购合同》应为商品房买卖合同。

广东省广州市中级人民法院再审判决:

维持广东省广州市中级人民法院二审判决。

广东省人民检察院抗诉认为:本案工程由颐年园公司从穗高公司处接盘,规划与预售发生了诸多变动,双方签订的《内部认购合同》也均对当时不能签订本约的事实及法律障碍作出了明确记载。合同内容存在以下不确定要素:本案诉争标的物虽然实体存在,但具备法律身份的规划编号一直处在变动中;付款时间不明;交付使用条件及交付时间不明;房屋面积不准确。综上,《内部认购合同》因不符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的本约需必备内容而应认定为预约合同。

广东省高级人民法院经审理认为:本案的争议焦点为双方签订的《内部认购合同》性质应如何认定的问题。本案《内部认购合同》虽然约定“双方同意在广州颐年园预售证转名工作完成后正式签署《商品房预售合同》”,但并不能据此认定本案的《内部认购合同》属于预约合同。合同中约定的标的物确定;房屋交付时间和使用条件、付款时间和房屋价款根据合同约定及法律相关规定可以确定。另外,从双方履行的情况分析,颐年园公司已经按合同约定收受了大部分购房款。本案《内部认购合同》在性质上应为商品房买卖合同,对郑某武要求颐年园公司继续履行交付房屋义务的诉求予以支持,并无不当。

广东省高级人民法院再审判决:

维持广州市中级人民法院原再审判决。

【法官后语】

本案的争议焦点为双方签订的《内部认购合同》性质应如何认定的问题。区分当事人订立商品房销售协议的性质是商品房买卖的预约合同还是本约合同,关键在于区分合同是否存在法律或事实上的障碍而导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果协议存在法律上的障碍,导致合同部分条款缺失或者不确定的,一般应认定为预约合同;反之,无论合同名称如何,均应视为商品房买卖合同。预约合同设立的目的在于由于事实或法律上的障碍,暂无法订立本约合同时,约定将来订立一定合同,预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务,而不得径行依照预约合同的内容请求履行。

关于本案《内部认购合同》性质的问题,《内部认购合同》系双方真实意思表示,且未违反法律强制性规定,应属合法有效。本案《内部认购合同》虽然约定“双方同意在广州颐年园预售证转名工作完成后正式签署《商品房预售合同》”,但并不能据此认定本案的《内部认购合同》属于预约合同。《内部认购合同》中约定的标的物虽然由于规划原因导致标的物编号存在变动,但是标的物是确定的;房屋交付时间和使用条件、付款时间和房屋价款等合同主要条款根据合同内容及合同法等相关法律规定可以确定。

对当事人订立协议中的内容是否确定不应作机械判断或缩小解释,还应结合当事人订立合同时的真实意思及法律、司法解释对商品房买卖合同形式要件的相关规定进行综合判断。合同内容若根据法律及司法解释的相关规定可以确定的,应认定为合同具备商品房买卖合同的主要内容,进而认定当事人订立的协议为商品房买卖合同。

编写人:广东省高级人民法院 慕丽静