14商品房销售合同解除后的法律后果

——云南滇沪房地产开发有限公司诉胡某跃商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省昆明市官渡区人民法院(2017)云0111民初2014号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告:云南滇沪房地产开发有限公司

被告:胡某跃

【基本案情】

2013年8月7日,云南滇沪房地产开发有限公司与胡某跃签订《商品房购销合同》,约定由胡某跃向云南滇沪房地产开发有限公司购买位于昆明市官渡区银海尚御小区Ⅱ第2幢某号商品房(用途为住宅),建筑面积69.27平方米,总价款为801060.45元,付款方式为首期支付总价款的30.09%即241060.45元,其余价款560000元向中国工商银行贷款支付,房屋交付期限为2014年10月31日前。同日,双方签订《合同补充协议》,其中约定“若在依法办妥房产证之前,乙方(即胡某跃)不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务,从而导致银行要求甲方(即云南滇沪房地产开发有限公司)承担连带保证责任的,甲方在承担保证责任后,有权解除合同,收回房屋,并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息(包括逾期利息、罚息或其他、违约金、诉讼费、律师费及其他损失,下同);同时,乙方应向甲方支付房价款5%的违约金;乙方已向甲方支付的房价款(包括首付款及银行代乙方直接支付给甲方的银行担保贷款购房款),在扣除甲方已向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后,尚有余额的,甲方应将该余额退还给乙方;余额为负数的,乙方还应按该数额向甲方予以赔偿。”上述《商品房购销合同》于2013年8月7日备案[合同登记号(KM201308075× ×××)]。2013年8月19日,云南滇沪房地产开发有限公司、胡某跃与中国工商银行股份有限公司昆明关上支行签订《个人购房借款/担保合同》并于2013年8月29日进行了公证,该合同约定由胡某跃向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行贷款560000元用于购买涉案房屋(贷款期限为30年),并授权银行将贷款一次性划入云南滇沪房地产开发有限公司账户,云南滇沪房地产开发有限公司就相应贷款向银行提供阶段性连带责任保证担保。2016年12月21日,中国工商银行股份有限公司昆明关上支行向云南滇沪房地产开发有限公司发出《关于承担保证责任的函》,以胡某跃逾期14期为由要求云南滇沪房地产开发有限公司履行担保责任代偿截至2016年12月21日止胡某跃借款债务581786.86元。次日,中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《个人贷款结清证明》,记载“兹有借款人胡某跃,购买银海尚御小区某号房屋,在我行申请个人一手房购置贷款,贷款发放日期为2013年10月12日,贷款金额为560000元,贷款期限为360个月,该笔贷款本息已于2016年12月21日全部结清”。2017年1月3日,中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《补充情况说明》,其主要内容为:“云南滇沪房地产开发有限公司同意履行我行个贷客户胡某跃于我行债务的保证担保义务,并于2016年12月21日将581786.86元转账至我行账户(户名为其他应付款异地、同城网外贷款暂收户,账号为250201701120002××××)。我行于2016年12月21日以此款清偿客户胡某跃全部贷款本息。现贷款已全部结清,债权金额合计581786.86元,其中具体计算如下:1.贷款本金为546791.61元(536228.10+10563.51;536228.10元为剩余贷款正常本金,10563.51元为积欠逾期贷款本金);2.利息为34995.25元[32422.27+656.88+430.57+1485.53;积欠利息为33079.15元(32422.27+656.88);430.57元为积欠罚息;1485.53元为积欠复息]。”另,2014年8月29日,胡某跃因涉嫌犯罪被刑事拘留。2016年3月28日,官渡法院作出(2015)官刑二初字第372号刑事判决,认定胡某跃犯组织卖淫罪,判处有期徒刑六年,并处罚金12000元。另,云南滇沪房地产开发有限公司委托律师作为诉讼代理人进行本案的诉讼支出了律师费15000元,申请诉讼保全支出了保险费4550元。庭审中,云南滇沪房地产开发有限公司确认胡某跃已交付其首付款241060.45元,按揭贷款560000元已实际发放至云南滇沪房地产开发有限公司账户。此外,双方当事人均确认涉案房屋未办理交房手续。

【案件焦点】

因买受人的原因导致《商品房购销合同》解除后,对于买受人已支付的购房款应当如何处理。

【法院裁判要旨】

云南省昆明市官渡区人民法院经审理认为:双方当事人签订的《商品房购销合同》合法有效,胡某跃已按合同约定交付云南滇沪房地产开发有限公司购房款801060.45元。但就按揭贷款合同的履行,胡某跃未依约偿还银行贷款本息,致使云南滇沪房地产开发有限公司在承担阶段性保证责任的情形下代为提前清偿银行贷款本息共计581786.86元。现云南滇沪房地产开发有限公司以胡某跃不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、《商品房购销合同》解除条件已成就为由诉至法院,请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议。庭审中胡某跃明确表示同意解除合同,云南省昆明市官渡区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致,可以解除合同”之规定,确认双方当事人所订立《商品房购销合同》及《合同补充协议》于庭审之日即2017年7月27日解除。在涉案合同解除的情形下,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,就合同解除后果,云南省昆明市官渡区人民法院认为:云南滇沪房地产开发有限公司作为房屋买卖按揭贷款合同的阶段性保证人,其所代偿的借款本金系胡某跃按购房款交付云南滇沪房地产开发有限公司的款项,其余代偿款项(利息、罚息、复利)为胡某跃作为借款人就履行按揭贷款合同应承担的债务。在将买卖合同与银行按揭贷款合同关联而确定合同解除后返还义务情形下,胡某跃交付云南滇沪房地产开发有限公司的首期款和已由其实际清偿的借款本金应作为返还款项处理,云南滇沪房地产开发有限公司代偿的借款本金属于其已先行收取款项可不作为返还款项处理,云南滇沪房地产开发有限公司代偿的其他款项应作为损失处理;在将买卖合同与银行按揭贷款合同非关联而确定合同解除后返还义务情形下,云南滇沪房地产开发有限公司已实际收取款项作为返还款项处理,其代偿款项可作为追偿款项处理。两种方式之间并无本质差异。现云南滇沪房地产开发有限公司诉请要求胡某跃返还代为清偿的所有银行按揭贷款本息,系按保证追偿方式主张权利。在此前提下,云南滇沪房地产开发有限公司应当同时返还被告已收取的款项。据此,云南省昆明市官渡区人民法院确定由云南滇沪房地产开发有限公司返还胡某跃已付购房款801060.45元(含胡某跃支付的首付款241060.45元及胡某跃向中国工商银行贷款支付的560000元),由胡某跃返还云南滇沪房地产开发有限公司代为清偿的中国工商银行贷款本息581786.86元。另,商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施,在买卖合同解除时,合同当事人应当依照相关规定申请注销(或撤销)备案,该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故云南省昆明市官渡区人民法院对云南滇沪房地产开发有限公司要求胡某跃配合解除商品房买卖合同登记备案的请求予以支持。此外,关于违约金的诉请,云南省昆明市官渡区人民法院认为,双方当事人所签订补充协议对在云南滇沪房地产开发有限公司就胡某跃按揭贷款提供阶段性担保期间胡某跃拒绝或迟延履行借款合同义务的处理方式进行了约定,并明确胡某跃违反借款合同约定导致原告承担保证责任时应支付原告按购房价款5%计算的违约金。双方就与房屋买卖合同关联的按揭贷款合同履行约定违约责任并不违反法律规定,但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案胡某跃迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定,构成违约。但在房屋买卖合同解除双方相互履行返还义务(或云南滇沪房地产开发有限公司行使追偿权)的情况下,双方的权利义务已基本平衡。具体而言,云南滇沪房地产开发有限公司返还胡某跃已经收取的房款前,客观上已获取相应资金的占用使用利益,在合同解除后房屋的处分权利已回转。基于此,在云南滇沪房地产开发有限公司未提供依据证实本案合同履行造成其他损失(包括可能的市场行情下滑所造成的价差)的情况下,对其要求胡某跃按照补充协议约定支付违约金的请求不予支持。又,关于律师费的诉请,双方当事人在《合同补充协议》中约定云南滇沪房地产开发有限公司承担保证责任后,有权要求胡某跃承担云南滇沪房地产开发有限公司向银行支付的全部贷款本息(包括逾期利息、罚息或其他、违约金、诉讼费、律师费及其他损失),而云南滇沪房地产开发有限公司行使追偿权支出的律师费并不属于云南滇沪房地产开发有限公司因承担保证责任而需要向银行支付的上述款项,即对于云南滇沪房地产开发有限公司行使追偿权或行使合同解除权而支出的律师费的负担事项,双方当事人未进行过约定。因此,关于律师费15000元的诉请无依据,云南省昆明市官渡区人民法院不予支持。关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费,因其并非必要支出,故云南省昆明市官渡区人民法院不予支持。

云南省昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定,作出如下判决:

一、原告云南滇沪房地产开发有限公司与被告胡某跃于2013年8月7日签订的《商品房购销合同》(合同编号:YHSY-××××)及《合同补充协议》于2017年7月27日解除;

二、由被告胡某跃于本判决生效之日起十日内协助原告云南滇沪房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案(合同登记号KM201308075××××)的撤销手续;

三、由被告胡某跃返还原告云南滇沪房地产开发有限公司代偿款581786.86元;

四、由原告云南滇沪房地产开发有限公司返还被告胡某跃购房款801060.45元;

五、上述第三项、第四项相互抵扣后由原告云南滇沪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告胡某跃219273.59元;

六、原告云南滇沪房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。

【法官后语】

本案处理重点主要在于,因买受人的原因导致《商品房购销合同》解除后,对于买受人已支付的购房款,应当如何处理。对此,《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。就合同解除后果,云南滇沪房地产开发有限公司作为房屋买卖按揭贷款合同的阶段性保证人,其所代偿的借款本金系胡某跃按购房款交付云南滇沪房地产开发有限公司的款项,其余代偿款项(利息、罚息、复利)为胡某跃作为借款人就履行按揭贷款合同应承担的债务。在将买卖合同与银行按揭贷款合同关联而确定合同解除后返还义务情形下,胡某跃交付云南滇沪房地产开发有限公司的首期款和已由其实际清偿的借款本金应作为返还款项处理,云南滇沪房地产开发有限公司代偿的借款本金属于其已先行收取款项可不作为返还款项处理,云南滇沪房地产开发有限公司代偿的其他款项应作为损失处理;在将买卖合同与银行按揭贷款合同非关联而确定合同解除后返还义务情形下,云南滇沪房地产开发有限公司已实际收取款项作为返还款项处理,其代偿款项可作为追偿款项处理。两种方式之间并无本质差异。现云南滇沪房地产开发有限公司诉请要求胡某跃返还代为清偿的所有银行按揭贷款本息,系按保证追偿方式主张权利。在此前提下,云南滇沪房地产开发有限公司应当同时返还被告已收取的款项。据此,云南省昆明市官渡区人民法院确定由云南滇沪房地产开发有限公司返还胡某跃已付购房款801060.45元(含胡某跃支付的首付款241060.45元及胡某跃向中国工商银行贷款支付的560000元),由胡某跃返还云南滇沪房地产开发有限公司代为清偿的中国工商银行贷款本息581786.86元。

编写人:云南省昆明市官渡区人民法院 曾惠祥