40.开发商的广告宣传与实际情况不符是否承担违约责任？

案情再现

吴某毕业后参加工作几年了，看到身边已婚或者未婚的同事都在考虑买房子，想到自己每个月都要交几千块的房租，不如自己也买套房子。下定决心后，吴某开始留意各处卖房信息，虽然有很多规划设计、地理位置、交通都不错的房子，但是由于自己非常热爱打网球，吴某想找小区内建有网球场的楼盘，所以一直没有找到让自己心仪的房子。后吴某在浏览某处开盘楼房的宣传广告发现，广告关于房屋的面积、基础设施及售价等信息都做了详细介绍，而且根据介绍，该处的楼盘建筑规划内有网球场，他非常开心，马上在此处买了房，但是等他拿到钥匙后发现，该房子与开发商在售房广告上的说明严重不符，而且小区的基础设施也没有网球场，吴某觉得上当受骗了，找到开发商要求承担违约责任，但遭到拒绝。

法律疑点

开发商应当对吴某承担违约责任吗？

法律分析

开发商应当对吴某承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商的销售广告和宣传资料作为要约邀请，如对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即使该说明和允诺未载入买卖合同，亦应视为合同内容。由此可见，当开发商的广告宣传与实际情况不符时，应当对购房人承担违约责任。

上述司法解释规定对要约邀请的违反需要承担违约责任的，应当满足两个条件：第一，满足构成要约的条件，即商业广告等要约邀请的内容具体确定；第二，对商品房买卖合同的订立及价格具有重大影响，这主要是考虑到当事人的意思自由，当开发商发布的房屋信息与实际不符时，实际上侵犯了购房者的知情权，若此时仍将其视为要约邀请，则会让买房人救济无门。

在上面的案例中，开发商的销售广告对房屋的面积、基础设施及售价等具体信息都做了明确的公布，而吴某正是因为小区内的网球场才决心购买房屋的，因此，此时开发商广告内容上的说明和允诺应视为合同内容，即开发商应按合同内容履行义务，否则应承担违约责任。

条纹链接

《中华人民共和国合同法》

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

法律人生

商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请，其内容具体明确且对买房人购买房屋起了重大影响的，若出卖人未按宣传内容兑现承诺即属于违反合同内容，应承担违约责任。因此，在购房尤其在购买期房时，交房后，如发现房屋实际情况与宣传内容不一致时，应当积极维护自己的权益，要求开发商承担违约责任。