第2章 商品房住宅的均衡价格决定

2.1 引言

关于房地产市场的均衡价格决定，目前学术界罕有提及，更多的研究仅针对房地产的“基础价格”。本章所研究的商品房住宅均衡价格是一个相对于基础价格而言更为一般性的定义。它所代表的价格决定机理不仅包含商品房住宅的基本面变量，还包含商品房住宅的可租赁属性所隐含的价值。简单地说，商品房住宅均衡价格应当是商品房住宅基础价格加上租金折现。

根据现有文献，商品房住宅的平均价格若显著高于其基础价格，则认为商品房住宅市场中存在一定程度的价格泡沫。由此亦可拓展至整个房地产市场，即平均价格泡沫应由房地产市场名义价格与其基础价格作简单的减法得到。这是对于中国房地产市场从20世纪90年代开始的、在2005年之后加速的价格跃升现象的典型研究方法，即对一组变量构建回归模型并分析每一变量对价格变化的影响。其研究结论有相互矛盾的两种：第一，住房价格的高涨与房地产政策的变化高度相关，价格高涨的主要原因是价格投机导致的非理性行为。于华义（Yu， 2011）对中国35个城市从1999年至2010年的数据样本进行分析，分解了这些城市的房地产泡沫，结论为价格泡沫中的绝大部分是非理性泡沫而不是理性的内生泡沫。因此，在北京、上海等住房价格泡沫快速膨胀的城市施行调控政策是抑制非理性投机合理、有效的方式。第二，中国一线城市的房价2005—2010年确实有中度的偏离基础价值的情况，但这种偏离仍处于早期阶段，且与发达经济体在2007—2008年的情况不同，考虑到中国实际利率长期位于低水平、可替代投资品不足、抵押贷款占GDP比率快速增长等实际情况，中国的住房价格仍将继续快速增长。这一结论由Ahuja et al.（2010）提出，他们基于一系列基本面分析，计算了住房价格与由经济基本面因素（如地区人均国内生产总值、土地价格、人口密度和利率）决定的基础价值的偏离程度。该研究结论表明中国部分城市（尤其是一线城市）自2010年以来大力实施的房地产市场降温政策是有消极作用的。邹至庄和牛琳霖（Chow and Niu， 2010）的研究结论也支持这一观点，他们将耐用消费品的标准供求理论应用于住房市场，基于截止到2006年初的数据集计算了住房的均衡价格。其模型表明中国城市住房价格的上涨主要是由可支配收入和建筑成本的增加造成的，而非投机导致的，因此在1987—2006年期间，房地产市场不存在泡沫。但该模型分析的是整个中国住房市场的平均房价，不排除个别城市存在住房价格泡沫的可能性。

尽管所有的基本面分析都试图找到商品房住宅的基础价格，但多数研究的基本假设都是将人们购买自有住房作为获取居住权的唯一方式。因此，回归模型中所有解释变量的统计显著性都仅能解释住房价格的波动性，而无法解释人们为获取居住权而实际发生的其他住房搜寻行为（如租赁等）对房价的影响。中国一线城市的城镇化进程及住房总供给的相对不足必然会导致商品房住宅价格的上涨，这种上涨既包含基础价格和租赁需求共同拉动的上涨，也包含投机导致的非理性价格泡沫。如何剥离这几方面的需求，进而探讨商品房销售—租赁双市场均衡的价格决定机制即是本章的研究内容。