1.2 商业地产概论
1.2.1 商业地产的概念和特点
1.商业地产的概念
商业地产是商业房地产的简称，又称商业物业，港台及国外的普遍叫法是零售不动产。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业、投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。它的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
目前，对于商业地产并无科班的定义，按其属性本身来讲，有广义商业地产和狭义商业地产之分。
（1）广义定义
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲、文化交流等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅、工业地产、旅游地产、物流园区等房地产形式。酒店可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。酒店、写字楼、专业市场都属于广义商业地产的范畴。
（2）狭义定义
商业地产也可理解为是以商业为功能性质，进行商业交流和交易的空间。商业地产产品具有商业性、公共性和公开性的性质。国外的商业地产概念主要泛指用于零售业的地产形式。
2.商业地产的特点
（1）私有性
商业物业必须是属于固定法人或者自然人，他们在法律上对物业具有持有权和处置权。这种处置权不仅包括持有者对物业本身的处置，而且包括对在其中经营的相关事项的处置。比如农贸市场是一种商业场所，但由于不具备私有性，所以不属于商业物业，而只能叫商业设施。
（2）公开性
由于商业物业的“商用”性质，决定了它必须向公众开放，才能体现它的商用价值。也就是说，商业物业尽管是“私有”的物业，但它必须向公众开放，而且对公众原则上不应该有任何限制性规定。如果只是私有但不向公众开放或者提供服务的物业比如住宅，就不能叫作商业物业。
（3）经营性
商业物业的投资回报是通过出租一定时限使用权获取租金，来实现它的投资价值。所以，商业物业具有经营性质。这种经营性质表现在三个方面：一是物业持有者的出租行为；二是租户的经营行为；三是商业物业管理者的经营性行为。不具备经营性的物业不能叫作商业物业，比如政府的办公大楼，虽然具有公共性，但不具备经营性，他就不能叫作商业物业。商业物业的这三个特性是密不可分的，缺少任何一个，都不能叫作商业物业。商业物业是一种商业设施，但并不是所有的商业设施都是商业物业。
（4）方便性
商业物业的本质用途，是为商品流通和其他消费服务提供平台和条件，因而它必须具有位置显著、交通便利，有足够停车场、人流动线流畅明晰、内外各种标识准确明了等特点。
（5）设施的舒适性
跟其他物业不同，商业物业的各种设施设备，是为顾客的消费与休闲提供便利和舒适的环境，它是吸引客流的重要手段，因而物业的各种设施设备都比较先进和舒适，而其他物业却只能根据自身的需要及其所有者的自身条件来设置。
（6）外观的显著性
商业物业的公共性和经营性，决定了它外观的显著性。这和其他物业有很大不同。许多商业物业还具有区域的地标性质，就更要求其外观具备显著性。
（7）价值的不可逆性
商业物业的价值不可库存，一天租不出去，就丧失了当天的价值和费用回收的补偿机会。一个月租不出去，即使下个月的出租率100%，也无法挽回上个月空置所造成的损失。而且，无论物业的出租情况如何，其物业的管理成本不会因为空置而减少。这种价值的不可逆性，根本原因在于它的价值通过出租来实现。这跟住宅和其他物业有着本质区别。
1.2.2 商业地产的分类
商业地产的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业地产的类型见表1-3。
表 1-3
1.2.3 业态业种的相关概念和分类
1.业态的概念
业态是零售业态的简称。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。
业态即经营的形态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。简单来说，业态就是指卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
2.业态的分类和特点
（1）百货商店
百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。它的基本特征是：
1）商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全。
2）以柜台销售为主，结合自选销售，明码标价。
3）注重店堂装修及橱窗展示。
4）选址在城市繁华区、交通要道。
5）以流动人口为目标顾客。
（2）超级市场
超级市场是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态。它的基本特征是：
1）商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的日常必需商品为主。
2）采取自选销售方式，明码标价。
3）结算设在出口处统一进行。
4）选址在居民区、交通要道、商业区。
5）以居民为目标顾客。
（3）专业店或专卖店
专业店或专卖店是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类（种）商品多样性需求的零售形态。它的基本特征是：
1）商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大。
2）销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务。
3）采取定价销售和开架面售方式。
4）选址在繁华商业区、商店街或者百货店、购物中心内。
5）以流动人口为目标顾客。
（4）便利店
便利店是指满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。它的基本特征是：
1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。
2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。
3）营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。
4）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
5）商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内。
6）商店营业面积在100m2左右，营业面积利用率高。
7）店堂明快、清洁、货架丰富。
8）目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买。
9）经营实行信息系统化，开展单品管理。
10）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
（5）大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。它的基本特征是：
1）采取自选销售方式和连锁经营方式。
2）商品构成以衣、食、日用品为主，重视本企业的品牌开发。
3）设有与商店营业面积相适应的停车场。
4）目标顾客为购物频率高的居民。
5）商圈范围较大。
6）商店营业面积一般在2500m2以上。
7）选址在城乡接合部、住宅区、交通要道。
（6）仓储商店
仓储商店是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。它的基本特征是：
1）选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。
2）主要的商圈人口为5万～7万人。
3）商店营业面积大，一般在4000m2以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。
4）商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。
5）作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。
6）作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。
7）商店设施简单化。
8）将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。
9）可实行连锁经营。
10）设有一定规模的停车场。
（7）家居中心
家居中心是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的，采取自选方式销售的零售业态。它的基本特征是：
1）选址在城乡接合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。
2）商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。
3）作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。
4）提供一站式购足和一条龙服务。
5）可采取连锁经营方式。
6）有一定的停车场。
（8）其他
除了上述七种业态外，还有厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货店等业态种类，并出现了一些变种。比如：
1）楼宇沙龙式店铺（专卖店、厂家直销中心的变种）：售卖实物的店铺开在写字楼内，依靠口口相传，熟客带新客（如鄂尔多斯）。
2）品类杀手（专业店的变种）：面积较大，经营较专业商品品类的商店（如国美、百安居）。
3）品牌形象店（专卖店、厂家直销中心的变种）：多为于人气聚集的中高档商业场所，在店堂布置、新品展示上花大工夫，售货只是其辅助功能，甚至只展示不销售。
3.业种的概念
业种即经营的品种。狭义的业种是指经营的商品品种，面向顾客某类用途的商店营业种类；广义的业种是指所涉及的行业和服务，特征是“卖什么”或“提供什么服务”。目前国内商业消费市场可细分上百个业种，如零售、建材、IT、文体、药品、图书、餐饮、美容美发、洗染、维修等。
值得一提的是，现在国内不少业内人士经常将业种包含在业态概念中，做业态规划时也会包括做业种规划，即业态规划=业态规划+业种规划。
4.业种的分类
根据我国政府统计部门的划分，零售商品的业种共分八大类：
1）食品、饮料、烟草零售业。
2）日用百货零售业。
3）纺织品、服装、鞋帽零售业。
4）日用杂品零售业。
5）五金、交电、化工零售业。
6）药品及医疗器械零售业。
7）图书报刊零售业。
8）其他零售业（包括家具零售业、汽车、摩托车及其零配件零售业、计算机及软件、办公设备零售业等）。
统计部门在划分时，餐饮、休闲娱乐等类别都是分开统计的。而我们在实际工作，是需要把这些都归纳到各类业种中去。因此，我们在划分业种时，需要将范围扩大。同时，由于商品的种类多种多样，仅划分大类无法做到严谨细致。因此在高要求的调研中，需要将业种细分到小类，具体可以分为：
1）百货：便利店、超级市场、百货专卖、钟表眼镜、礼品专卖、珠宝。
2）娱乐健身：KTV、电影院、电动游戏场、保龄球馆、桌球馆、健身馆。
3）餐饮店：中式餐厅、西北餐厅、日式餐厅、快餐厅。
4）食品店：南北小吃、西点、面包店、水果行、咖啡饮料专卖、休闲食品专卖、茶叶、烟酒店。
5）服饰：服饰店、化妆品、饰品、纺织品、鞋店、皮具、帽类。
6）文教类：体育用品、书店、购书中心、玩具专卖、展厅、展览馆、集邮、古玩、报纸杂志店、音像店、书籍租赁店。
7）电子数码：视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通信器材。
8）卫生医疗：药店、医院、诊所、兽医院、美容院、发廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩店。
9）家居类：床品、灯饰、建材、厨具、家居饰品，装饰设计公司。
10）服务：旅游公司、照片冲印、花店、家庭服务、快递、银行、邮局、证券公司、保险、汽车销售、房产中介。
11）日用杂货店，出售食品、饮料、烟草等日用品。
12）五金、交电、化工零售店。
13）其他零售业，包括家具零售业，汽车、摩托车及其零配件零售业，计算机及软件，办公设备零售业等。
5.品类的概念
品类即商品的分类，一个小分类就代表了一种销售者的需求。
比如商业项目是做家电，还是做通信、数码；是做家居，还是做建材、灯饰、窗帘布艺。这都是品类组合。又比如一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如是做红木家居，还是做现代家居，还是藏品，还是只做厨房用具等等。这都属于品类定位所要考虑的问题。
比如最常见的服饰品类可分为：
1）服装：男装（正装、男式休闲装）、女装（职业装、女式休闲装、淑女装、少女装）、童装、婴幼儿、孕妇装、运动装、牛仔装。
2）鞋类：男鞋（包括休闲鞋、皮鞋）、女鞋（包括休闲鞋、皮鞋）、运动鞋（实际中运动鞋通常与运动装一起销售，此种情况可不用单独统计）。
3）饰品：金银饰品（包含玉器类）、首饰挂件（非金银玉器类）、发饰、化妆品、工艺品、帽类等
4）纺织品：包括针织品（包含毛衣类）、床上用品、丝绸等。
6.有关零售业态形成规律的相关理论
（1）零售轮回定律
这个定律最早由美国哈佛商学院零售学专家马尔科姆P.麦克尼欧提出来的。它的核心思想是，新的零售业态以低价位、低毛利进入市场，与传统的零售业态进行竞争，在取得了成功之后又被更新的零售业态拷贝，形成新的竞争。竞争的结果是新的零售业态成本增加，不得不提高价格，慢慢地跟传统的零售业态同流合污，回到同一价位。这个轮回完毕，又有新的零售业态以低价位、低毛利进来。新的一轮竞争又开始。如此循环反复，总是沿着低—高—低—高的周期在变化，就跟车轮的旋转似的，于是被称为“轮回定律”。
在零售业态的发展史上，诸如超级市场、折扣店、连锁店、仓储店等等，都有轮回定律的轨迹。但是，零售轮回定律并不能解释所有零售业态的演变，有的零售业态甚至沿着相反的方向发展并取得成功。比如专业店就不是以低价位进入，而是恰恰相反。尽管如此，轮回定律仍然可以帮助我们对革新的零售业态如何出现、出现以后如何发展以及为什么这么发展，提供了一个思考的视角。
（2）零售手风琴理论
手风琴理论是针对轮回定律而来的。它认为，是商品组合的变化而不是价格和毛利的变化，促使零售形态的变化。零售业态是按照所经营的商品组合，从综合到专业再到综合，不断的演化。这种理论用手风琴风箱的宽窄变化来形容零售业态的上述变化，故被称为“手风琴定律”。
“手风琴理论”解释了零售业态经历的五个阶段：杂货店阶段（综合）—专业店阶段（专业）—百货店阶段（综合）—方便店阶段（专业）—购物中心阶段（综合）。但事实上，零售业态的发展，从综合到专业，从专业到综合，在商业不太发达的时期，是有规律的，到了商业比较发达的历史阶段，却是交叉式发展，即综合中有专业，专业中有综合。
（3）零售自然选择定律
该理论的核心思想是，所有零售业态都坚守“适者生存”“优胜劣汰”的自然法则。那些新出现和生存能力比较强的商业形态都是适应了社会、经济、文化、竞争、技术、法律和政治环境，而拒绝或者不能适应环境的零售业态将会被自然淘汰或走向衰落。这个理论成功地解释了美国等一些发达国家，在20世纪50年代、60年代兴起购物中心。购物中心是汽车家庭化、城市空心化、住宅郊区化、交通网络化的产物。而那些传统的百货商店，由于历史原因，交通拥挤、业态单调、客流减少而趋于衰落。这种衰落导致了后来的大规模改建扩建。
（4）零售生命周期理论
这个理论是美国零售学家戴维森等人提出的。它认为，零售业态也有自己的生命，也遵循着出生、发展、成熟和衰亡的周期。至于一种新的零售业态的生命周期有多长，该理论只是做了统计学的说明，而没有具体的时间表。一些零售业态的发展情况见表1-4。
表 1-4
1.2.4 商圈的相关概念和分类
1.商圈的相关概念
（1）商圈的概念
商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。
商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
（2）主圈的概念
主圈即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8km之内，顾客步行来店在10min以内；大型商场的核心商圈在5km以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20min。
（3）次圈的概念
次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5km之内，顾客步行来店在20min以内；大型商场的次要商圈在8km以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40min。
（4）边圈的概念
边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5km以外，顾客步行来店在20min以上；大型商场的边缘商圈在8km以外，无论使用何种交通工具来店平均在40min以上。
商圈在受各种因素的影响，其范围和形态是会经常变化的，一般情况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角形，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈形。
（5）商圈分析的概念
商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来说，商圈分析有重要意义。
2.商圈的分类
商圈一般有两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店的时间来界定。目前一般的分析多采用第一种分类方法。
（1）商圈的第一种分类方法
此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和辐射商业圈构成。
1）核心商圈。核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是主要商圈。核心商圈的顾客占55%～70%。
2）次级商圈。次级商圈是位于核心商圈以外的区域，顾客密度较小。次级商圈顾客占15%～25%。
3）辐射商圈。辐射商圈是位于次级商圈以外的区域，顾客最少，密度亦最小，除核心商圈和次级商圈之外，其余为辐射商圈的顾客。
居民区杂货店几乎没有辐射商圈的顾客。而位于商业中心的零售店，核心商圈的顾客密度较小，并不是商圈的主要组成部分，次级商圈和边缘商圈的顾客密度大。大型零售店，辐射商圈的顾客往往最多。
（2）商圈的第二种分类方法
此种商圈按照顾客来店所需的时间来计算区分。按照这种方式，商圈可以分为徒步圈、骑车圈、乘车圈和开车圈。
1）徒步圈是指走路可忍受的范围或距离，一般来说，单程以10min为限，距离在500m以内，称之为第一商圈。
2）骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般来说单程以15min为限，距离在2000m以内，称之为第二商圈。
3）乘车圈是指公共汽车所能及的范围或距离，乘车10min左右，距离在5000m以内，称之为第三商圈。
4）开车圈是指开车经过普通公路、高速公路来此消费的顾客群（一般是回头客或慕名而是为的顾客），称之为第四商圈。
随着交通的发展与人们出行方式的改变，商圈分类应该有新的计量标准。其辐射范围已从过去的绝对地理距离变为时间距离，即商圈开始步入以交通时间来计量商圈辐射范围的时代。
1.2.5 商业地产的发展现状
1.商业地产发展的六个阶段
第一阶段：国营百货商场的一枝独秀。
第二阶段：地摊（大棚）、自由散铺式与国营百货商场共存经营。
第三阶段：1996年以后国营百货商场走向没落，超市与商业步行街成为居民消费主体，批发市场行业开始兴旺，5000m2以上大型超市逐渐出现。
第四阶段：20世纪末21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设兴起。
第五阶段：SHOPPING MALL概念在国内风行一时，购物、餐饮、娱乐、休闲一站式经营业态组合在国内一线城市新开发商业中心遍地开花；百货商场经过改革，更新机制与观念之后，再次迎来发展的机遇；国外知名超市及其他商业品牌纷纷进入中国市场，商业经营市场百花齐放，进入黄金时期。
第六阶段：市场竞争激烈，细分市场经营策略开始出现，各种主题式细分消费人群和业态的商业物业在市场中共存，错位经营。国外知名超市品牌开始在国内市场进入纵深发展，国内超市品牌纷纷转移阵地，进入二、三级城市经营。部分细分经营业种市场，如电器、通信产品、家具市场，其中尤以国美电器为代表，开始走向连锁化、垄断式的经营。
2.我国商业房地产的现状
1）需求很旺盛。在过去的30多年里实际是三件事一起干：第一就是工业现代化，第二是城市化，第三是信息革命。我国用30年的时间完成了国外100年干的事情，速度很快，高速的经济发展肯定带来交易量的增加，所以这些年中国的税收基本都是流转税。
商业的繁荣，居民生活收入的增加，带来了消费量的增加，所以需求是非常旺的。有很多项目的商业策划报告，上来就讲经济发展、人均收入、消费能力，说本城市有多少万人口，如果每个人花一块钱的话，是多少钱等等。
2）供应量也是非常大的。这个问题在本节还会进一步分析。
3）由于一线城市的商业地产开发经营已经很成熟稳定，所以目前商业经营模式创新基本停滞。随着二、三线城市房地产开发热潮的兴起，市场进入了复制化发展阶段，即将一线城市的大型商业中心定位模式简单复制到二、三级城市进行发展，形成了二、三级城市新开发商业中心的固定模式：强调购物、餐饮、娱乐、休闲一站式经营主题，商家组合上以百货公司、知名超市、国外品牌快餐店为主力店，经营散户为辅助店的形式。
4）商业地产人才缺乏。由于许多城市住宅限购，造成近两年商业地产项目立项开工增加。但是中国高校并没有设立商业地产这一专业或学科，商业地产人才的培养和队伍的壮大需要一个过程，由此造成商业地产人才的缺乏。特别是商业规划设计人才、招商策划人才和经营管理人才的缺乏。
5）体验消费的兴起。体验消费就是消费者花钱消费了，但是却很少买东西。比如我们去菜市场是有购物目的的。但是现在我们去逛街，逛了三四个小时，什么也没买。花了几百块钱，看演出、美甲、喝饮料，干了很多很多的事情，钱没少花，却一件东西也没买回来。买的是什么呢？买的是体验，体验本身构成了消费，构成盈利点，而且这个消费比例会越来越大。
3.西方发达国家商业地产的现状
1）不像国内的开发商承担一个全能的角色，西方发达国家开发商的角色、运营商的角色、物业管理商的角色、投资者的角色，已经非常配套了，分工配合得流畅。
2）国外的商业地产已经达到一个很成熟的阶段，包括开发模式、开发手段、金融产品、运营商等，都已经非常成熟。
3）国外有非常多的金融产品，有专门投资商业地产的，他们很熟悉商业地产的运营过程、回报周期、回报率等，不像国内开发商的融资只能靠银行贷款，而贷款往往又很难。
4）国外的商业地产一般只租不售，商业地产的运营商委托开发商进行开发，国内的开发商则是急于出售物业收回资金。
5）在西方一些发达国家，城市商业网点布局通常规划得非常完善。而我们国内做商业规划的城市并不普及，且行政色彩很浓厚而市场意识和发展意识不强。
1.2.6 商业地产的本质
1）商业地产实际上重点在“商业”二字，而非“地产”二字。
2）商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺等有形实体的建筑上盖应该看作是一个承载着商机的“平台”。开发商不是出租、出售商铺给客户，而是出租“商机”给客户的。
3）商业地产为社会交易创造交易地点和交易平台。在这个平台，能够使经营者更容易接触到他们所需要推销商品的客户，因此其愿意为获得这一机会支付租金。
4）商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能产生有效交易（能够接触到他所需要的消费者）。这就是商业地产的渠道价值。比如上海新天地开始也并不是挣钱的，但最后成为很著名的景点就不是这样，因为商业的作用非常大。比如说品牌店，什么店在那里已经不赚钱了，只是打牌子做广告，因为那里租金太贵，他们赚不了钱，但是他们却节约了很多广告费。
5）商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多，实现的交易越大，愿意付出的租金代价就越高。
6）商业地产的三大盈利点是：
a.商业租售盈利。
b.物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度，融资后进行滚动开发。
c.提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产和基础；对于已上市公司，可以增加其股票在资本市场上的吸引力。
7）国外的商业地产叫作金融产品，因为它是持续创造价值的，是真正的不动产，如果做成这样的话，才会符合老百姓所说的“一铺养三代”。如果卖掉了，就养不了三代了。商业地产作为金融地产，其运营需要诸多的平衡来共同实现其价值，这些平衡有：
a.品牌店铺与一般店铺的平衡。
b.强承租户与弱承租户的平衡。
c.大型租户与小型散户的平衡。
d.长期租户与短期租户的平衡。
e.白天运营与夜晚运营的平衡。
f.业态与业种配置的效益平衡。
8）商业地产可以用来避税并传给子孙。如北京的世纪城住宅项目，老板赚了钱，那么多钱要上很高的税，所以投回来，做一个酒店、做一个商场，变成一个印钞机，可以持续地生钱。这是可以传子传孙的。