第1章 商业地产专业知识培训
1.1 房地产专业知识
1.1.1 有关房地产开发的专业知识
1.房地产的相关概念和特征
（1）房地产、物业和不动产三者的概念
1）房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，英文为Real Estate。
2）物业，该词译自英语Property或estate，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
3）不动产，该词译自英语real estate或rea lproperty。在英语中，real estate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。在英语中，real estate和real property可以互译互称，两者关系可见一斑。
（2）房地产、物业和不动产三者的区别
1）称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
2）适用范围不同。“房地产”与“物业”在某些方面可以通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位（如单项的房产、地产）或一个独立的房地产公司（也称“物业公司”）；而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可以用“物业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
3）概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可以用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。
（3）房地产的特征
1）资源的有限性。
2）物业的差异性。
3）位置固定，不能移动。
4）开发建造周期长，达数月至数十年。
5）使用期限更长，达数十年至数百年。
6）投资数额大，具有保值性和增值性。
7）价格不仅取决于本身投入，还取决于其所处位置和周围环境。
8）受政府规划和政策管制，政府有征用权。
2.房地产业的相关概念
（1）房地产业的概念
房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业可以细分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
（2）房地产投资开发业的概念
房地产投资开发业，是指除了取得土地、建造房屋，然后预售或出售新建的房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转卖，或者购买房屋后等待一段时间再转卖；开发也不仅仅是建造新房屋，还有把土地变为建设熟地之后出售，有对旧房屋进行装修改造，另外还有接手在建工程后继续开发等。
（3）房地产服务业的概念
1）房地产中介服务业的概念。房地产中介服务，是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，如房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
房地产价格评估，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪，是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和经纪的经营活动。目前，房地产经纪主要包括代理新旧房买卖、租赁等业务。
2）物业管理的概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3.房地产开发的相关概念和分类
（1）房地产开发的概念
房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它包括从房屋定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。
（2）房地产开发商的概念
房地产开发商，又称为房地产发展商，是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业资本的多少，国家又把开发企业划分为不同的等级资质进行管理。
（3）房地产开发的分类
1）房地产开发按业务侧重的不同可以分为以下两类：
a.从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
b.从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
2）房地产开发按项目运作方式的不同可以分为以下三类：
a.指通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
b.是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。
c.其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房屋后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
3）房地产开发按物业用途的不同可以分为以下四类：
a.居住物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。购买者大都是以满足自用为目的。
b.商业物业，也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。
c.工业物业，通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。
d.特殊物业，如赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
4）根据需要，有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场，豪宅、经济住宅等。
4.房地产市场的相关概念和分类
（1）市场的概念
市场营销学认为市场是指具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客。市场的大小取决于上述这些顾客的数量的多少。
在市场营销学者看来，卖主构成行业，而买主则构成市场。
（2）房地产市场的概念
根据营销学的观点，房地产市场是对包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。
（3）房地产市场的分类
1）房地产一级市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他土地使用者所形成的市场。
房地产一级市场又称国家级市场，其主体（卖家）是代表国家的房地产管理部门。一级市场由国家控制经营，以利于国家对房地产市场的宏观调控。其任务一种是要按照城市规划和土地管理法的有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业；另一种是将国家所有的房产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产一级市场一般是土地的一级市场。
目前，通常所说的“一级市场”一般是土地的一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“几通一平”的熟地。
2）房地产二级市场，是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产二级市场一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场。
3）房地产三级市场，是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为。如私房出租、出售等就是三级市场行为。
4）房地产三种市场的比较，见表1-1。
表1-1 房地产三种市场的比较
1.1.2 有关地产的专业知识
1.地产的概念
（1）广义的地产概念
我国房地产业内人士常把房地产简称为地产。因此广义来说，地产是房地产的简称，是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通信、电梯、消防等设备。
（2）狭义的地产概念
狭义来说，地产指土地财产，是土地的经济形态，即一定土地所有制关系下作为财产的土地，或者说是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
2.土地权利的相关概念和问题解答
（1）土地所有权的概念
土地所有权，是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
土地所有权含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的权力应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权才是完整的所有权概念。
土地所有权可以分为国有土地所有权和集体土地所有权两类。
1）国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地。国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
2）集体土地，是指属于农村居民集体经济组织所有的土地。集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
（2）土地使用权的概念
土地使用权，是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
对于住宅而言，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有，业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续缴纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
（3）土地权利的相关问题解答
1）买房后是否拥有土地所有权？
消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。
2）对集体土地使用权有哪些规定？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据相关房地产法律法规的规定，集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方能出让其使用权。
同时，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征收土地协议的，其征收土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
3）开发商获取土地的方式有哪些？
土地使用权的获取，是指开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿有期限取得国有土地使用权的行为。
目前，存在着土地配给的双轨制，即政府划拨和市场机制并存。在运用市场机制配置土地时有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商可以通过补地价的方式获取。
简单地说，现阶段取得国有土地使用权的途径有以下四种方式：
a.行政划拨方式。
b.国家出让方式（招标、拍卖、协议出让等）。
c.房地产转让方式（买卖、赠与等方式）。
d.土地或房地产租赁方式。
3.土地储备和土地供应的相关概念和问题解答
（1）土地储备的概念
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
（2）土地储备的相关问题解答
1）哪些土地可以纳入土地储备的范围？
根据规定，下列土地可以纳入土地储备范围：
a.依法收回的国有土地。
b.收购的土地。
c.行使优先购买权取得的土地。
d.已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地。
e.其他依法取得的土地。
2）对于准备被纳入储备的土地应进行哪些必要的开发？
根据规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，前期开发完成后的土地应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门组织供地。
前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
（3）土地供应的相关问题解答
1）哪些建设项目被禁止土地供应？
根据规定，下列建设项目被禁止土地供应：党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目被禁止土地供应。
2）哪些项目禁止占用耕地？
根据《关于发布实施＜限制用地项目目录（2012年本）＞和＜禁止用地项目目录（2012年本）＞的通知》规定，下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地：
a.机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目。
b.大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目。
c.大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144m2的住宅项目）。
d.赛车场项目。
e.公墓项目。
f.机动车训练场项目。
3）对于分期建设的工业项目可以进行分期供地吗？
分期建设的工业项目，市、县国土资源行政主管部门可以通过竞单位面积地价的方式确定招标拍卖挂牌竞得人（中标人），一次签订国有土地使用权出让合同，支付土地出让价款，再按照土地使用标准分期供地。自出让合同签订之日起两年内，办理完供地手续。分期建设的工业项目，不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。
4.土地开发的相关概念和问题解答
（1）土地开发的相关概念
1）生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
2）毛地，主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
3）熟地，是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。
4）三通一平，指水通、电通、路通和场地平整。
5）七通一平，是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
6）宗地，是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。城市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。例如，B107-24这个地号表示B区第1带07片第24宗地。
7）宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映了一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
8）项目地段，是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。
9）土地级别，是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。目前，各地的标准不一。
10）土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
11）土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
新增建设用地量包括建设占用农用地和未利用地。土地利用年度计划以每年1月1日到12月31日为考核年度。
（2）土地开发的相关问题解答
1）如何进行土地一级开发？
进行土地一级开发常用的操作程序如下：
a.做出开发区域的近期、中期和长期发展计划。
b.对开发区域范围内的土地利用状况进行调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布。
c.制定开发区域发展的控制性规划和详细规划。
d.按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域。
e.由土地管理部门协助办理土地出让（或划拨）手续。
f.制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准。
g.进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件。
h.核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让（或出让）。
2）在土地开发利用过程中，什么情况增加容积率不再增收土地价款？
根据规定，在土地开发利用过程中对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
5.国有土地有偿使用费的相关概念和问题解答
（1）国有土地有偿使用费的相关概念
1）国有土地有偿使用费，是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源收益。
国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括土地出让金、土地租金、土地增值税、新增建设用地有偿使用费、场地使用费等。
2）土地使用权出让金，是指在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款。土地使用权出让金是土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。
土地使用权出让金的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。
土地使用权出让金不完全是土地出让金的全称。
3）土地租金，是指原通过行政划拨获得土地使用权的使用者，出租土地使用权及地上建筑物或其他附着物获得收益中所含有土地使用权部分。
4）土地增值税，也称为土地收益金，是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者（含连同地面建筑物一同出租）给其他土地使用者时，就所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
5）场地使用费，是指在中国由国家对中外合营企业或外资企业建设用地或使用中方场地所征收的一种费用。
6）新增建设用地有偿使用费，是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。
7）分税制，是指在国家各级政府之间明确划分事权及支出范围的基础上，按照事权和分税制相统一的原则，结合税种的特性，划分中央与地方的税收管理权限和税收收入，并辅之以补助制的预算管理体制模式。新增建设用地有偿使用费实质就是一种分税制。
8）土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维护地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
（2）国有土地有偿使用费的相关问题解答
1）新增建设用地土地有偿使用费的缴纳标准是怎样的？
从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，提高后的新增建设用地土地有偿使用费征收标准详见表1-2。
表1-2 新增建设用地土地有偿使用费征收标准单位：元/m2
2）新增建设用地土地有偿使用费由谁来缴纳？
根据2006年财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，新增建设用地土地有偿使用费的缴纳人是市、县人民政府和有关部门。新增建设用地土地有偿使用费不能随意乱用，必须专项于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
3）有哪些情况暂免缴纳土地使用费？
下列用地暂免缴纳土地使用费：
a.国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地。
b.由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地。
c.公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地。
d.市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地。
e.农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
f.按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。
6.土地使用权出让与转让的相关概念和问题解答
（1）土地使用权出让与转让的相关概念
1）土地使用权出让。土地使用权出让，是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。
2）土地使用权转让。土地使用权转让，是指土地使用权出让后，土地使用权的受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。
3）土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，其逐渐地为土地使用权出让或转让所取代。
划拨土地使用权的范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施和公用事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，经济适用房项目建设用地，法律、行政法规规定的其他用地。
4）土地使用权租赁。土地使用权租赁，是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。
（2）土地使用权的出让年限和方式
1）土地使用权的出让年限。土地使用权的出让年限，是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。
凡与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的用地，其土地使用年限按国家规定执行，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。
2）协议出让国有土地使用权。协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此2002年7月执行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确规定——用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。也就是说，在房地产一级市场用于房地产开发的建设用地必须通过土地储备中心，以招标、拍卖或者挂牌等方式获取。
2006年试行的《协议出让国有土地使用权规范》规定以下五类情形可以纳入协议出让国有土地的范围：
a.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。
b.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的。
c.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的。
d.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。
e.法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
3）招标出让国有土地使用权。招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。
4）拍卖出让国有土地使用权。拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
拍卖的一般程序是：
a.出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布。
b.竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价。
c.签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同。
d.履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。
5）挂牌出让国有土地使用权。挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：①若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其他交易条件的，则此次交易成交。②在规定期限内有两个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得；报价相同的，由先报价者获得。③若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可以调整最低交易价，重新委托交易中心交易。
挂牌时间不得少于10日。在挂牌期间可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。
报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。
交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
挂牌出让的截止申请时间为挂牌出让结束日前两天。
（3）土地使用权招标拍卖挂牌的相关问题解答
1）土地使用权出让公告的发布方式和公告内容有哪些？
根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公告应当通过报刊或电视台等媒体公开发布，并须同时在中国土地市场网（www.landchina.com）和当地土地有形市场上发布。按照国土资源管理部门规定的规范格式，公告拟出让宗地的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限、投标（竞买）保证金、提交申请时间、出让时间等内容。公告不规范的，国土资源管理部门将予以通报批评，限期纠正。
2）招标拍卖挂牌出让的范围有哪些？
2006年试行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：
a.供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及有竞争要求的工业用地。
b.其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。
c.划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
d.划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
e.出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
f.法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
3）招标拍卖挂牌出让方案的内容有哪些？
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括拟出让地块的具体位置、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。
属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年限；对于多种用途很难分割、使用者唯一的，可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年限。
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案除明确拟出出让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。
4）招标拍卖挂牌出让土地使用权文件包括哪些？
出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。
招标拍卖挂牌出让土地使用权文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。
5）哪些人可以申请招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权？
根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。
根据规定，各地要严格审查土地竞买人资格。国土资源主管部门对竞买人参加招标拍卖挂牌出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。
6）工业和经营性用地出让必须经过招标拍卖挂牌吗？
根据2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。
7）土地投标开标应遵循怎样的程序？
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）》的相关规定，投标、开标应遵循以下程序进行：
a.投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。
标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。
b.出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
c.评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
d.招标人根据评标结果，确定中标人。
按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
8）受让人怎样才能领取国有建设用地使用权证书？
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）》的相关规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
9）用地预申请制度，用地是否需要经过招标拍卖挂牌方式出让？
根据2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）的相关规定，单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出用地预申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。
10）国有土地使用权出让方案应该包括什么内容？
市、县国土资源管理部门应当会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。
11）国有综合用地出让的年限如何确定？
属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、使用者唯一的，可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。
12）土地使用权出让合同包括哪些内容？是否可以变更？
出让合同应具备以下主要条款：
a.双方当事人的姓名或者名称、地址。
b.出让土地使用权的宗地号、面积。
c.土地使用年期及起止时间。
d.土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间。
e.交付土地的时间。
f.规划、市政设计要点。
g.项目竣工提交验收时间。
h.市政设施配套建设义务。
i.使用相邻土地和道路的限制。
j.建设附属、附加设施的项目及义务。
k.违约责任。
l.当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。
（4）土地使用权转让的相关问题解答
1）如何确定土地使用权转让后受让人的权利义务范围和土地实际使用年限？
根据规定，以出让方式取得土地使用权的转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和义务的范围一致。其实际使用年限为出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。转让房地产后受让人如需改变原有土地用途的，必须经土地转让方和规划部门的同意，签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2）什么情况下房地产不得转让？
房地产转让最主要的特征是发生权属变化，所以《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）和《城市房地产转让管理规定》都明确了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：
a.以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》规定的条件的。即以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（a）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
（b）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（c）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
b.司法机关和行政机关依法裁定决定生效或者以其他方式限制房地产权利的。
c.依法收回土地使用权的。
d.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
e.权属有争议的。
f.未依法登记领取权属证书的。
g.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3）房地产转让时所签订的房地产转让合同包括哪些内容？
根据规定房地产转让必须签订房地产转让合同。房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。
合同的内容由当事人协商拟订，一般应包括：
a.双方当事人的姓名或者名称、住所。
b.房地产权属证书的名称和编号。
c.房地产坐落位置、面积、四至界限。
d.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。
e.房地产的用途或使用性质。
f.成交价格及支付方式。
g.违约责任。
h.双方约定的其他事项。
7.土地价格的相关概念和问题解答
（1）土地价格的相关概念
1）土地价格。土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益的高低。
2）地价。地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。
地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。
3）土地出让金。土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
4）熟地价。熟地价，是指政府出让已经具备“七通一平”“五通一平”“三通一平”建设条件的土地（俗称熟地）时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时收取的金额。
熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。
5）毛地价。毛地价，是指政府在出让未经拆迁补偿的旧城区土地（俗称毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）时所收取的金额。毛地价包括土地使用权出让金和城市建设配套费，不包括土地开发费。
6）地面价与楼面价。土地出让金又可以分为地面价与楼面价两种计算方法。
地面价，为每平方米土地的单价，即用出让金总额除以土地总面积。
楼面价，为摊到每平方米建筑面积的地价，即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
（2）土地价格的相关问题解答
1）如何了解地价是否交清？
a.对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清。
b.对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明。
c.对分期付款的，可以从土地使用权出让合同中了解地价的分期付款额度。
2）未交清地价的土地是如何处理的？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
以深圳市为例，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳60日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。
土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。
8.土地市场的相关概念和问题解答
（1）土地市场的相关概念
1）土地市场。土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场包括土地一级市场和土地二级市场。
2）土地一级市场
土地一级市场，是指政府代表国家以管理者和土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期让与使用者的活动。土地一级市场完全由政府所控制。政府不允许未经一级市场获取土地使用权就直接进行交易。通常所讲的土地一级市场即房地产一级市场。
凡国家法律规定可以按规划方式提供土地使用权以外的其他建设用地，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，均以招标、拍卖或者挂牌方式出让。出让统一由土地收购储备中心办理。
政府成立土地收购储备中心，由政府对土地一级市场进行调控。该中心隶属于国土资源局，受政府委托负责土地收购、土地整理、土地存储和融资。
3）土地二级市场。土地二级市场，是指土地使用者将通过一级市场取得的土地使用权按照市场机制以租赁、买卖、交换、继承、赠与、抵押等方式从事的交易经营活动。土地二级市场属于房地产二级市场。
土地使用权交易时，必须遵循房地一体的原则，即土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让、出租、抵押；土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让、出租、抵押。
（2）土地市场的相关问题解答
1）土地使用权在市场上进行交易的条件有哪些？
凡以出让方式获得的土地使用权只要符合以下条件，均可单独或连同地上建筑物一起自行选择交易单位和个人进行转让、出租、抵押：
a.已足额缴纳土地出让金，并取得土地使用权证书的。对特殊原因经市、县政府批准给予出让金减缓照顾的，可以按合同约定的出让金欠缴数额补交或由交易对方代缴。
b.符合出让合同约定的土地用途和城市规划建设要求的。
c.完成开发建设投资总额25%以上的。
d.成片开发的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件的。
2）哪些土地交易应在土地交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行？
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）的规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：
a.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地。
b.其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者。
c.划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
d.划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
e.出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。
f.法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
1.1.3 有关房产的专业知识
1.房屋产权类型的相关名词
1）房屋，一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2m以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
2）共同共有房，是指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
3）共有房产，是指两个或两个以上的人对某一项房产共同享有所有权。
4）存量房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
5）增量房，是指房屋开发一级市场所开发出的新房，是相对于存量房而言的房屋，包括商品房和经济适用房的预售房和现房。
2.房屋开发类型的相关名词
1）商品房，是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
2）外销房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
3）内销房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
4）实有房屋，是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。
5）现房，是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
6）准现房，是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收的房屋，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
7）期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房销售在港澳地区称为卖“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
8）二手房，即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易时则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
9）尾房，又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房的销售量达到90%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级等。
10）烂尾房，是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产刚推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
11）空置商品房，是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品房。购买者购买该类房产可以免交契税。
12）毛坯房，是指商品房交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。
13）成品房，是指对墙面、顶棚、门套、地板实行装修的商品房。
14）装修房，是指在成品房装修的基础上，对卫生间和厨房进行整体厨卫装修的商品房。
15）楼花，在香港早期是指未完工的物业（即在建物业），现在一般指未正式交付之前的商品房。
3.房屋产品类型的相关名词
1）住宅，是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。
2）非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。
3）高档公寓，是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的或多层住宅配有电梯的，并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。
4）酒店式服务公寓，是指提供酒店式管理服务的公寓，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
5）商住楼，是指既能办公又能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。
6）商务楼，是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。
7）工业厂房，是指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。
8）仓库，是指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。
9）商场，是指规划为对外公开进行经营的建筑物。
10）综合楼，是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
11）店面，又称门面或门市房，用做商铺，多为一楼、沿街。
12）SOHO，是small office home office的缩写，意思是小型的家庭办公室。
13）LOFT，英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于20世纪60年代、70年代美国纽约的建筑，现逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。
LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。
14）SHOPPINGMALL，直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式。它具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
15）会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还可具有网吧、阅览室等其他服务设施。
会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型。基础型的会所提供给业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用。超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
4.国有土地房屋征收与拆迁的相关概念和问题解答
（1）国有土地房屋征收与拆迁的相关概念
1）房屋征收，是指在城市化和工业化的过程中，为了公共利益的需要，国家把国有土地上的房屋征收为国家所有的行为。
2）拆迁，是指经城市规划、土地管理机关批准，将原土地合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件的行为。拆迁可简单理解为人的搬迁和建筑物的拆除。
根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标、拍卖、挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
3）拆迁人，是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。
4）被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
5）强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
6）房屋拆迁补偿，是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换（即回迁或搬迁）。
7）拆迁房屋承租人，是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。
8）拆迁许可证，是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。
9）拆迁纠纷裁决，是指拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。
10）产权调换，是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。
（2）国有土地房屋征收的相关问题解答
1）国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁，由谁负责具体的工作？
根据2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照该条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。另外，房屋征收部门也可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。但房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
由此可以看出，国有土地上房屋征收与补偿的主体是市、县人民政府确定的房屋征收部门，而具体的征收补偿工作既可以由房屋征收部门承担，也可以委托房屋征收实施单位承担。
2）哪些情形下，市、县级人民政府可以作出国有土地上房屋征收的决定？
根据规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
a.国防和外交的需要。
b.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。
c.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。
d.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。
e.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
f.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
1.1.4 有关产权及登记的专业知识
1.房地产产权及登记的相关概念和问题解答
（1）房地产产权及登记的相关概念
1）房地产产权，是指产权人对房屋的所有权（房屋产权）和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单地说，就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，或出售该房屋获取增值，或将该房屋抵押给银行及其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
2）房地产产权登记，即房地产登记，是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。
房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
（2）房地产产权登记的相关问题解答
1）房地产产权登记有何法律效力？
依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
2）什么是房地产权属档案和房地产权属档案管理？
a.房地产权属档案，是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、声像等。
b.房地产权属档案管理，是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。
3）房地产登记费是如何收取的？
按各省《房地产登记条例》规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按下列规定缴纳登记费：
a.初始登记的，按登记价值1‰缴纳。但登记价值超过3000万元的，超过部分按5‱缴纳。
b.转移登记的，按登记零售价值的1‰缴纳。但登记价值超过1000万元的，超过部分按5‱缴纳。
c.抵押登记的，按抵押价值1‱缴纳，但每项最低为100元。
d.变更登记及其他登记的，每次缴纳20元。
4）有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？
有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：①产权纠纷尚未解决的；②涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；③受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；④房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的；⑤法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
5）如何办理房地产交换，需缴纳哪些费用？
房地产交换，是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。
产权置换，是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务，一般是在中介的撮合下进行的，并可由中介代办置换手续。
当事人双方签订换房协议公证书（福利房需原产权单位和房改审批部门的同意），并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让缴纳税费。
6）什么叫房地产赠与，如何办理过户手续？
房地产赠与，是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
按规定，赠与应在房地产所在地公证处办理赠与合同公证，并提交经公证的亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书办理过户手续。境外当事人提交的证明材料按规定需经司法部认可的律师认证或我国驻当地大使馆（领使馆）公证。
7）如何办理继承的房地产登记，需缴纳哪些费用？
办理继承的房地产登记需提交下列资料：①房地产转移登记申请书；②房地产所在地公证处出具的继承权公证书；③身份证明；④房地产证或其他产权证书。
需缴纳的税费有印花税（税率为0.05%，双方交），另每证另贴5元，登记费（个人50元，单位80元）。
8）什么是房地产典当？
房地产典当，是房地产权利特有的一种流通方式，是指房地产权利人（出典人）在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人（承典人）的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。
设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息（从约定）而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
9）什么是房地产抵押？
房地产抵押，是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。
10）地下室、停车场及车位可否销售、抵押？
地下室、地下停车场如果属于分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。
在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。
11）什么叫抵押备案登记？
抵押备案登记，是指根据我国《中华人民共和国民法通则》（简称《民法通则》）和《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）的有关规则，业主向银行贷款购房，必须提供一定的财产作为担保债务履行的抵押物，业主不履行还贷义务的，银行依照法律的规定有权以抵押物折价抵偿或者以变卖抵押物价款优先得到偿还。业主称为抵押人，银行称为抵押权人，预购的商品房作为抵押物。要证明银行与业主之间的债权债务关系及抵押关系就必须到国土房管局办理抵押备案登记的手续，并领取他项权利证。该他项权利证是登记业主与银行抵押关系的证明，在按揭期间该证由银行保管。业主在此期间不享有该抵押物的处分权。
12）什么是涂销抵押备案登记？
涂销抵押备案登记，是指业主把贷款的本息还清给银行后由银行出具还清贷款的证明，业主须到国土房管局办理涂销抵押备案登记的手续，届时他项权利证亦被涂销，银行所享有的抵押权就灭失了。业主必须办理涂销抵押备案登记后才享有完全的所有权。涂销抵押备案登记的手续由业主或委托律师事务所代办，并交取涂销抵押备案费每宗约200元。
2.土地登记的相关概念和问题解答
（1）土地登记的相关概念
1）土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
2）国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权。
3）集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
申请人应当依照《土地登记办法》向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
4）地籍调查，就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。地籍调查是土地登记前必须进行的一项调查工作。
5）土地证，是政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。
（2）土地登记的相关问题解答
1）土地登记簿记载了什么内容？
土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。
土地登记簿应当载明下列内容：
a.土地权利人的姓名或者名称、地址。
b.土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况。
c.土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格。
d.地上附着物情况。
e.土地登记簿应当加盖人民政府印章。
2）土地权利证书有哪些类型？
土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
土地权利证书包括以下内容：
a.国有土地使用证。
b.集体土地所有证。
c.集体土地使用证。
d.土地他项权利证明书。
国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。
3）土地登记的分类有哪些？
a.土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
b.初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
c.变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
d.注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
e.其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
4）土地登记中，土地的使用年期是怎样确定的？
1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定执行：①住宅50年；②教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；③工业、仓储30年；④商业、金融业用地20年；⑤种植、畜牧、养殖业用地20年。
1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
5）哪些情况应申请土地初始登记？
以下情形应当申请土地初始登记：①通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后30日内申请土地使用权初始登记；②在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起60日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后60日申请初始登记。
3.房屋产权及登记的相关概念和问题解答
（1）房屋产权及登记的相关概念
1）房屋的所有权，是指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
2）房屋占有权，是指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。
3）房屋的使用权，是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
4）房屋的收益权，是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如，出租房屋，房主从房客处收取租金。
5）房屋处分权，是指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也会受到一定的限制，如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。处分有事实处分和法律处分两种情况。
6）房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
7）典权，是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当，是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。
承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3～10年。到期由出典人还清典价，赎回房屋。
典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。
8）租赁权，是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。
9）抵押权，是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押，是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
10）房屋继承权，是指被继承人死亡后，继承人可以依法继承被继承人的合法房产并归为其所有的权力。
11）房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。在2008年《房屋登记办法》出台以前“房屋登记”被称为“房屋权属登记”。
12）房屋登记簿（简称“登记簿”）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。
13）房屋权属证书，是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
14）所有权证，是指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。
15）共有权证，是指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。
16）他项权利，是指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
17）宅基地证，是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发的集体土地使用证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
18）房地产权证，是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的合二为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
19）房屋产权证件，是指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指房屋所有权证，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证、契约（合同）和契证。
20）房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
21）房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
22）总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
23）初始登记，是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
24）转移登记，是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
25）变更登记，是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一所进行的房屋所有权登记：①房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；②房屋面积增加或者减少的；③房屋翻建的；④法律、法规规定的其他情形。
26）他项权利登记，是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
27）注销登记，是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
（2）房屋产权登记的相关问题解答
1）新开发的房屋，建筑区内的公共场所的房屋是否也要申请登记？
房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
2）什么情况下，当事人可以申请预告登记？
有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
a.预购商品房。
b.以预购商品房设定抵押。
c.房屋所有权转让、抵押。
d.法律、法规规定的其他情形。
3）为什么要办理商品房预售、预购登记手续？
办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其他情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。
4）办理预告登记后，权利人的权益被如何保护？
预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
5）如何办理房屋产权过户登记手续？
根据规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。
房屋所有权证发给拥有房屋所有权人。房屋共有权证发给房屋共有人。房屋他项权证发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。
6）一手商品房如何办理产权？
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，再办理过户手续。一般委托中介机构或由开发商统一办理，购房者也可以自行到产权登记部门办理。
7）什么情形属于房地产变更登记？
下列情形属于房地产变更登记：①房地产使用用途改变的；②权利人姓名或名称发生变化的；③房地产坐落名称或房地产名称发生变化的；④建筑物、附着物倒塌、拆除的。
8）哪些情况下需办理二级市场房屋转移登记？
下列情况需办理二级市场房屋转移登记：①向开发商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房）；②企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；③政府出售的福利房、微利房。