2.2 房地产项目区位分析

2.2.1 区位的含义

区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。狭义的区位指某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。广义的区位，除了其地理位置外，还包括其所处的社会、经济、自然环境或背景，及在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。

对区位认识和把握，应该以动态的、发展的眼光来看。虽然地块的位置不可能变化，但随着经济和城市建设的发展，地块位置在城市中的重要性也会不断发生变化。

现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、工业区、居住区等若干功能区。

1．商业区

商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。

2．工业区

根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。

3．居住区

居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。

2.2.2 房地产项目区位选择的影响因素

房地产开发项目的区位分析包括地域因素的分析、具体地点的分析、开发潜力分析、土地使用权获取方式分析等。

1．地域因素的分析与选择

地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。一个开发投资策略的形成，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件、发展趋势及其对市场价格水平的可能性影响。

2．具体地点的分析与选择

它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

3．开发潜力分析

房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。

4．土地使用权获取方式分析

从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让两种途径。

2.2.3 不同类型房地产项目对区位的要求

1．居住项目

居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：

（1）市政公用和公建配套设施完备的程度；

（2）公共交通便捷程度；

（3）环境因素；

（4）居民人口与收入。

2．写字楼项目

影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：

（1）与其他商业设施的接近程度；

（2）周围土地利用情况和环境；

（3）易接近性。

3．零售商业项目

商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：

（1）最短时间原则；

（2）区位易达性原则；

（3）接近购买力原则；

（4）满足消费心理原则；

（5）接近CBD原则。

4．工业项目

工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。