第二节 产权与产权关系

产权及其产权关系是长江小农经济社会关系形成与发展的重要基础。土地产权作为产权的核心要素，关乎村民的生活大计。传统时期，“插草为标”所带来的土地产权获得与土地买卖和租佃所带来的土地产权变更，形成了潘家湾特有的产权关系，影响着潘家湾自然村落的发展与安定。

一 土地产权概况

（一）土地产权类型

传统时期，潘家湾的土地产权类型相对简单，主要分为三种：公共产权的土地、准公共产权的土地以及私有产权的土地。

1．公共产权的土地：红塘埂

红塘埂是在许汪村的名绅汪大老爷与潘家湾的教师刘义清主持之下，联合潘家湾、许汪村、小店村、陈村、杨村5个村庄共同修建而成的。其长度约5里，跨越上述5个村庄，产权也归这5个村庄共同所有。在产权划分上，以两村挑埂为界限，自己村庄范围内的红塘埂，归自己村庄的全体村民所有。在潘家湾，红塘埂是作为公共土地存在的，约200亩，占整个红塘埂的15%。由于红塘埂的主要功能是防范红塘河的水灾，所以，在潘家湾，红塘埂不能集体出租，也不能随意开垦，但可以作为公共坟地。如有村民去世，其他村民可以选择将死者下葬红塘埂。具体地点由死者所属家庭的家主自主选择，先占先得。地主、士绅等家庭，一般不会将死者葬入红塘埂。原因有二：一是地主与士绅的土地较多，可以选择风水比较好的地方安葬死者；二是地主与士绅，还要讲究一些社会身份，不会将坟与一般贫穷人家的坟靠在一起。如果靠在一起，他们会认为有失身份，还会惹得死者不高兴，给自己带来厄运。一般贫穷人家才会将坟地选在红塘埂，原因是没有田地或节约田地。

2．准公共产权的土地：潘家公田、家户性公田

（1）潘家公田。潘氏宗族拥有族田和房田。其中，族田不在潘家湾，而第二家的房田在潘家湾。

一是族田。潘氏宗族有族田，共有300多亩，在潘家祠堂周围。族田的来源主要有三种：第一，早期潘家湾及其周边村落人少地多，潘氏先人插草为标，形成族田。第二，本族人捐赠。第三，同姓异族赠送。例如，中渡村的第九家，虽然姓潘，但不是本族人，是从外地迁来的。为了寻找认同，死后能进潘家祠堂，赠送了120亩田，作为族田。

族田由族长负责管理，族长可以凭自己的决定进行管理，其他成员没有决定权。如果族长做出的决定受到族老等人的反对，族老可以一起请族长在祠堂中进行商议，希望改变族长的决定。在这种情况下，族长一般会接受族老们的意见，不会与他们翻脸。因为，一旦翻脸，族长的权威就会受损，以后很难服众。族田主要用于出租，由族长决定。出租对象主要是本族人、长工与村庄其他农户。一般优先租给与族长关系较好的本族人或长工。租金一致，没有区别。本族内孝敬父母、孝敬公婆者，家境困难的，可以向族长申请，优先种植族田，租金上会有一些优惠。租金刚开始为稻谷，每年秋收时交租，佃户将稻谷交给看门人。每当秋收时，看门人要挨家挨户向租种族田的人家收取租金，并及时向族长汇报收租情况。看门人要用斗测量，并用风车吹扬一次。对本族人也不例外。民国末年，租金为现金，不收稻谷。本年度上交不上，本族人可以继续种植，第二年再缴纳。第二年再交不上，不再让种植。族外人，一般当年就要交清，若交不清，则不让种植。收取的租金要交给族长保管。

族田收入分配，一般由族长与族老共同商议决定，但族长具有重要决定权。族田收入主要用于以下开支：一是修祠堂，二是修谱，三是祭祀，四是资助部分学生。资助要选择对象，一般只资助学习勤奋且成绩较好，有可能出人头地的学生，不分家境。到了民国末年，族田收入分配完全由族长一人说了算，主要收入被族长个人侵占，主要用于吸食大烟与修建自家房屋。

二是房田。与红塘埂产权不同，潘家房田只属于潘家湾的潘氏族人所有。潘家湾的潘氏房田约15亩，均为上等田，主要由祖辈留下来的养老田构成，主要用于修缮潘家祠堂与救济族人。房田的管理者是潘家湾辈分最高、威望最大的“家长”，具体事务的决定，由家长召集潘家湾潘氏家庭的家主共同协商产生。潘家房田的耕种采取租佃方式，不采取轮耕制度。出租对象可以是本族人，可以是本村关系好的农户，也可以租给外村人。出租房田时，一般遵循本族人优先，关系好的优先，最后价格优先的顺序。在出租价格方面，族人与其他人有一定差距。本族人租种一亩地需要交纳150斤稻谷，外族人租种一亩地则需要交纳200斤稻谷。租金归潘家湾的潘氏族人共同所有，由家长负责管理，家主代表共同协商决定分配。

（2）家户性公田。在潘家湾，家户性公田主要有以下两类。

一是养老田。养老田的产生分两种情况：第一，家庭有儿子，养老田一般来源于分家。当家中由两个或两个以上儿子时，儿子结婚后就要分家。分家时，老人可以决定是否要留下一份田地，作为养老田。母亲、成年的儿子具有建议权，父亲具有决定权。未出嫁的女儿、出嫁的女儿、儿媳妇、未成年的儿子没有建议权。只要老人同意，儿子们就要给老人留下一块养老田。分家时，老人与所有儿子按股划分田地。例如，一家中有3个儿子，不管结婚与否，父亲与3个儿子各算一股，平分田地。有时长子与长孙可能多分一点。父亲所分到的田地，就是养老田。第二，没有儿子，老人的田地不需要分配，老人所种植的田地被称为养老田。这种养老田与家庭田地的多少无关。只要老人有田地，都被视为养老田。倘若过继一个儿子，老人不会分家，与过继子共同居住，这时就不存在所谓的养老田。

养老田的位置一般较好。为了照顾父母，分田时，儿子会让老人先选，孝顺的儿子会把距离近、水源好的上等田，作为老人的养老田。与其他田地不同，养老田一般不分散，会集中在一起，主要是为方便父母耕作。父母留下养老田的多少，一般与家庭所拥有的田地的多少有关。富裕人家，家庭田地多的，养老田可以多留一些；家境一般的人家，田地适中的，父母会少留一些养老田；贫困人家，家庭田地较少，老人一般不留养老田。所有田地由儿子均分，老人跟随儿子生活养老。如果要留养老田，一般只要能够满足父母日常消费且略有盈余即可，养老田太多，父母也无法单独耕作。

根据养老田的由来，养老田的耕种分两种基本情况。第一，有儿子的养老田耕种。它可以分为老人独立耕种和儿子轮流耕种两种基本情况。当老人有独立的劳动能力时，养老田由老人自己独立耕种、独立管理。农忙时，老人与儿子各自忙各自的。孝顺的儿子在农忙时，会主动帮助老人打理养老田。如果老人忙不过来，也可以让清闲的儿子搭把手。一般而言，老人喜欢自己喜欢的儿子帮忙。当老人没有劳动能力，不能独立耕种时，养老田要由儿子轮流耕种。轮流耕种又可以细分为两种情况：①所有儿子都已结婚分家，一般由几个儿子，按照长幼有序的方式替老人耕种与管理。每个儿子一年。常年在外的儿子，可以不参与轮种，但是，需要以其他方式加以弥补，如负责老人生病的花费等。当等到自己轮种而外出不在家时，需要和后面的兄弟进行商议，调换一下顺序。若不轮种，父亲会让长子出面劝说，如果不听，长子可以训斥其他兄弟。假如长子不轮种，父亲会找其他儿子出面，一起劝说长子轮种。②有的儿子未分家或未结婚，养老田由未分家的儿子按照长幼有序的顺序轮流耕种与管理。第二，无儿子的养老田耕种。它可以分为老人独立耕种、女儿耕种、侄子耕种与出租四种基本情况。当老人身体较好，具备独立劳动能力时，养老田一般由老人自己独立耕种，自己打理。忙不过来时，可以让出嫁的女儿与女婿前来帮忙，也可以请与自己关系好的亲侄子进行帮忙。从先后顺序上看，女儿优先。女儿可以多次帮忙，但侄子一般只帮几次。当女儿与女婿前来帮忙时，老人需要准备一般的饭菜即可，侄子前来帮忙时，如果事情较小，一般不请侄子吃饭，事情较大，或连续几次小事情帮忙，一般要请侄子吃饭，饭菜要稍微好一点，要有酒。老人身体不好，无法独立耕种时，养老田可以让女儿耕种。女儿是否出嫁都没关系。若有女儿未出嫁，由未出嫁的女儿耕种，所收获的粮食归女儿与老人共有。女儿都出嫁时，由出嫁的女儿耕种。如果有多个出嫁的女儿，她们可以采取轮流耕种或共同耕种或单独耕种。具体情况由出嫁女儿的意愿与所在村庄的距离决定。侄子也可以耕种。这里的侄子是指亲侄子，养老田不会让亲侄子之外的侄子耕种。老人身体不好，无法独立耕种时，当没有女儿或所有女儿都出嫁但不愿意耕种时，养老田也可以由侄子进行耕种。老人会找与自己关系好的侄子协商，希望侄子能够耕种。如果侄子答应，双方会协商耕种时间、粮食分配情况。如果与自己关系好的侄子不同意，再去找其他侄子。找侄子耕种时，老人不会以分配粮食的高低为标准，而是以信任为基础。例如，秋收时，自己信任的侄子分给老人300斤粮食，而其他侄子分给老人320斤粮食，老人会将养老田给信任的侄子耕种。

当女儿、侄子都不愿意耕作，而老人又缺乏独立耕作能力时，养老田可以出租。出租时，老人会将出租信息告诉本家晚辈，让其他晚辈帮助传出消息。从出租顺序上看，先后顺序依次是本家、亲戚、朋友、邻居。在距离上，一般本村落的人员优先。老人不需要给晚辈礼物与请吃饭，也不需要道谢。出租时，双方达成口头约定即可，不需要中间人，也不需要签订书面契约。地租可以根据当年的收成情况，双方协商而定。本家、亲戚、朋友、邻居租种养老田时，地租一样，一般不会有差别。秋收时缴纳地租。由租种人上门缴纳。缴纳时，对本家、亲戚所缴纳的粮食不会称重，而对朋友和邻居缴纳的粮食要称重。称重由朋友或邻居主动提出。称重后，双方比较清楚，防止出现纠纷说不清楚。如果当年出现灾荒，粮食减产，交租时，双方可以再商议地租数量。本家、亲戚优惠力度会大一些。如果对方不能按时缴租，老人会亲自上门索要。即使当时交不起，也要多少先给老人一点粮食，让老人维持基本生活。假如一点不给老人，老人就不再租给对方。地租一般可以延期一年，第二年秋收时一起交上，不计利息。第二年再交不上，不仅不让租种养老田，而且还要计利息。

养老田要支付一定的税费。养老田若是旱地，不需要交税；若是水田，则需要交税。税赋从养老地的收入中扣除。若老人缴纳不起，可以均分给其他儿子，由他们共同承担。养老田由其他人租种，租种人不需要支付税赋。

二是嫁妆田。一般家境富裕的人家，如地主、“大老爷”等人家嫁女儿时，会将部分田地作为女儿的嫁妆陪嫁到男方家中，称为嫁妆田。嫁妆田一般都是具有红契的田地，受官方的保护。村民不会将具有白契的田地作为嫁妆田，因为一旦出现矛盾，白契不受官方保护。家境一般或较差的人家不会有嫁妆田。女儿出嫁前，老人会与成年儿子商议，决定将哪一块田地作为嫁妆田。儿子具有建议权，父亲具有决定权。若儿子不同意，父亲同意，也可以形成嫁妆田。嫁妆田的规模一般不大，为2～4亩。女方家一般选择靠近女婿家较近的田地作为嫁妆田，这样便于耕作。嫁妆田为水田，旱田一般不做嫁妆田。嫁妆田一般靠近水塘，便于灌溉。在潘家湾，之所以出嫁陪送嫁妆田，出于两个目的：一是显得婚礼更加隆重，增加父母的面子；二是增强女儿在婆家的地位。婆家很欢迎带有嫁妆田的媳妇，并会对该媳妇高看一眼。

嫁妆田拥有正式的地契。结婚前，地契一般由父母保管。结婚时，父母会把地契交给女儿，由女儿自己保管。结婚后，未分家前，地契由媳妇自己保管，媳妇也可以交给丈夫或公婆代其保管。分家后，地契由媳妇保管，媳妇也可以交给丈夫保管。如果媳妇不提出让公婆代其保管，公婆一般不能主动提出。嫁妆田需要缴纳税赋。没有分家前，由公婆缴纳，分家后，由小家庭缴纳。

由于地契在媳妇手中，所以，嫁妆田是否出租，由媳妇决定。若媳妇不同意，则不能出租。分家前，当媳妇全权委托给公婆时，一般由公公决定。不过，出租前，公公还会征求一下儿媳妇的意见。嫁妆田的出租，一般以价格优先，私人关系好的优先。本家、亲戚，以私人关系好优先；邻居、朋友，以价格优先。出租前，公公会委托妻子询问儿媳妇的打算，会考虑儿媳妇的意思。具体与对方商议出租时间、地租多少等事宜，一般由公公出面，并大体根据儿媳妇的意思做出决定，不需要再征求儿媳妇的意见。强势的公公有时会不征求儿媳妇的意思，直接做出决定，这样可能会引起儿媳妇的不满。出租有凭证的，凭证由公公保管。分家后，如果媳妇全权委托丈夫，一般由丈夫决定。出租时，丈夫一般要与妻子进行商议。具体到与出租人谈论出租时间、价格等事宜时，由丈夫出面，此时公婆不会干涉。有出租凭证的，凭证可以由丈夫保管，也可以由妻子保管，但不能交给公婆保管。

嫁妆田可以进行变卖。变卖前，媳妇一般会告诉自己的父母一声。父母一般不会干涉，由女儿自己做主。若父母不同意，而女儿坚持要变卖，父母也没有办法。尚未分家时，儿媳妇想变卖土地，要征求公婆的同意，一般公婆不同意，儿媳妇不会强行变卖，否则会很难在男方家立足。公婆想变卖嫁妆田，要由儿子或婆婆征求儿媳妇的意见。若儿媳妇不同意，则不能变卖。如果同意变卖，具体买卖一般由公公代理。变卖所得稻谷或金钱，由儿媳妇提供支配方案，但一般由公婆保管。不过，若儿媳妇索要变卖所得，公婆一般要给儿媳妇。变卖所得主要用于大家庭支出，婆婆会私下留出部分金钱，交给儿媳妇，作为补偿。分家后，是否变卖嫁妆田，也由儿媳妇决定。若儿媳妇不同意，丈夫不能变卖嫁妆田。丈夫想变卖嫁妆田，要征求妻子的同意。如果妻子同意变卖，具体买卖一般由丈夫代理。变卖所得稻谷或金钱，由丈夫与妻子一起商议决定如何分配，其中妻子的意见比较重要。假如公婆或丈夫，不征求儿媳妇或妻子意见，而隐瞒进行变卖，妻子一般会告知娘家人。父母、兄弟会前来讨要公道，可以凭借地契要回嫁妆田，因隐瞒而产生的成本由变卖人承担。即使地契不在自己手中，而被变卖人置换，娘家人也会讨要公道，或把嫁妆田要回，或把变卖嫁妆田的收入要回。一般而言，这种情况很少发生。一旦发生，家庭内部就会产生很大裂痕。

嫁妆田属于儿媳妇私人财产，分家时归儿媳妇所有，不会因分家而重新分配嫁妆田，除非儿媳妇主动提出。嫁妆田所获得的收入，一般会多给小家庭一份，即儿子与儿媳妇分别算作两股，与父亲、其他儿子一起按股分配。若儿媳妇被休，除了男方要给女方一些赔偿外，嫁妆田也要由女儿带走，作为女儿的生存来源。不给不走。如果嫁妆田在儿媳妇的同意下变卖掉，不用赔偿。被休掉的女儿，一般独立耕作嫁妆田，女儿的兄弟不能占有嫁妆田，父母也不会收回嫁妆田。因为兄弟强占嫁妆田，意味着剥夺自己姐妹的口粮，会受到父母的谴责，而父母强行收回嫁妆田，会被邻居笑话。丈夫纳妾，意味着夫妻之间虽然没有离婚，但要分开单过。这时，嫁妆田要归妻子所有，妻子可以自己耕种，也可以出租。妻子死亡时，若妻子在去世前指定了嫁妆田的继承人，那么嫁妆田由指定的继承人继承。若没有指定，妻子死后没有儿女，嫁妆田一般由女方父母要回。若妻子死后留有儿女，嫁妆田一般由男方继续耕种，用于养活儿女，但地契由女方父母保管。男方如果要变卖嫁妆田，要征求女方父母的同意。

3．私有产权的土地：田地与宅基地

传统时期，潘家湾用于耕种的田地都属于私有产权，不存在所谓的政府公地产权。潘家湾共有田地363亩，其中，水田350亩，旱田13亩，均属于各家各户所有。不过，这些田地又可以分为两种：一种是“正式的田”，即官方地契上明确标注的田地。这部分田地官方认可，需要交纳税金。在潘家湾，这类土地也被称为“交粮地”。另一种是“多余的田”，即地契上没有明确标注的田地。例如，本来一块土地有5亩，但是地契上写的是2亩，那么剩下的3亩就是多余的田，这类田地也被村民称为“免粮地”。不管是正式的田还是多余的田，产权都归家户私有。

除了田地外，家户的私有产权还包括宅基地。潘家湾总体地形为围圩，水多地平，容易受灾。所以村民建房，需要挑土，将地势垫高，防止水灾。垫高的地方就是宅基地，归家户所有。就整个潘家湾而言，宅基地总共约130亩。

（二）土地产权获得

1．农地产权获得

从产权的获得方面来看，农地主要有以下四种情况。

（1）插草为标所得。早期的潘家湾，人少地多，村民采取“插草为标”的方式，占有土地，开荒土地。村民只需要在无主的土地上插上一个树桩，四周放上四块石头，以表明土地的占有情况及其占有的范围即可。占有后，要请人写白契，一般要首先请村中品行端正、威望高的“大老爷”，因为他们威望很高，写的白契认可度也比较高。其次为本家长辈、教书先生、甲长、地主等。一般不请保长，因为保长不在村，关系不熟，不好请。请这些人写契约，不用给酬金，只要请吃一餐饭即可，但必须要有酒。请时不需要带礼物。白契要想变为红契，需要去弋江镇政府，根据土地面积缴纳一定的契税，方可换取官方承认的红契。

（2）土地买卖所得。一些逃荒而来的外地人，一般经亲友介绍来到潘家湾，为当时本地人潘家打工，逐渐积累一些财富，然后买地，耕种定居。关于购买土地，村中还有一则故事。传说邻村有一个姓汪的地主，本来是贫穷人家，但是天降好运，有次挖土建房，结果挖出一坛银子，当地称为“得窖”。即以前大户人家家中有很多金钱，为了防止土匪抢劫，便把一些财产装在坛中，埋藏在某处。后来太平天国作乱，大户人家或被杀，或逃亡，地下财产也就遗留下一些，成为无主财产。谁挖到就归谁，俗称“得窖”。该人家挖到后，购买了很多土地，成为地主。

（3）分家所得。分家时，除了嫁妆田与养老田之外，其他土地要进行分配。农户土地主要分配给儿子。居住在外的儿子要参与分配土地。未婚死亡的儿子不参与分配土地。已婚死亡的儿子，如无子女，不参与分配土地；如有子女，则参与分配土地，算作一股。未出嫁的女儿可以参加分配土地，主要是获得嫁妆田。出嫁的女儿不能参与土地的分配。

（4）继承所得。农户土地的产权也可以通过继承的方式获得。一是从父母处继承所得。先前没有分家的，父母所有的土地由儿子继承。先前分过家的，儿子主要继承父母的养老田，继承方式为诸子均分。有儿子在，女儿没有继承权。过继子可以继承现在父母的所有土地，不能继承原亲生父母的土地。二是从义父处继承所得。这种所得主要来自于义父的指定。自己被义父指定为继承人，可以根据指定继承相应的土地。若没有指定，一般不能继承土地。如果义父为孤寡老人，去世后，义子为其发丧尽孝，可以继承义父所留下的土地。但是，必须由村中德高望重的老人主持与认可，才能继承。三是从伯、叔处继承所得。伯、叔没有儿女时，可以通过三种方式继承伯叔的土地：一是过继给伯、叔；二是由伯、叔指定作为继承人；三是伯、叔去世后，负责伯、叔的丧事。四是从兄弟处继承所得。当兄弟没有儿女，也没有过继子时，兄弟的土地可以继承。兄弟可以指定其中一人作为继承人，继承全部土地。继承者单独承担指定人的丧事与祭祀的费用。兄弟没有指定继承人而去世，一般由其他几个兄弟共同继承，共同承担丧事与祭祀的费用。不愿意继承的，可以不承担丧事与祭祀费用。五是从姐妹处继承所得。从姐妹处继承所得的主要是嫁妆田，其他田地不能继承。继承嫁妆田的前提是姐妹指定，或者姐妹被休或去世。无子女的，嫁妆田被女方收回后，可以由兄弟继承。可以由一个兄弟继承，也可以兄弟均分的方式继承。继承者要负责赡养姐妹。六是从村落的孤寡老人处继承。孤寡老人去世后，在丧事中出钱最多的人，可以直接继承孤寡老人遗留下来的土地。

2．宅基地产权所得

（1）插草为标所得。早期的潘家湾，人少地多，村民采取“插草为标”的方式，占有土地，开荒土地。村民只需要在无主的土地上，插上一个树桩，四周放上四块石头，以表明土地的占有情况及其占有的范围即可。占有后，村民会自行进行挑土，挑土形成的宅基地就归自己所有。宅基地不需要地契。

（2）分家所得。分家时，采取先分房屋，再分宅基地的原则。房屋分配后，家舅会与本家两名长辈（作为见证人）一起划分宅基地。宅基地划分不需要工具测量，大体估算一下即可，主要采取以步测量的方式。例如，家舅走五步后，脚尖所处位置，就是分界线。分界线处，家舅一般会打上一个小木桩，作为宅基地的边界。居住在外的儿子要参与分配，儿子结婚去世但留有子女的要参与分配，未留子女的不参与分配。未结婚而有子女的，不参与分配。参与者按股计算，诸子均分。长子、长孙不能多分。分配好后，要在分家书中注明，作为以后调解矛盾的依据。出现矛盾时，家舅优先调解，其次是本家长辈（见证人）。

（3）继承所得。老人去世后，居住的房屋与宅基地按照诸子均分的方式进行。宅基地的划分以房屋的划分为主，房屋归谁，下面的宅基地就归谁。如果义父、伯、叔、兄弟是孤寡，或者是村落孤寡老人，只要能够包办他们的丧事，就可以继承他们的宅基地。

（4）交易所得。当农户整家外迁，或好吃懒做，赌博败坏家产时，一般要变卖宅基地。通过买卖，双方可以实现宅基地的变更。村中没有出现过宅基地强买强卖的现象。

（三）土地产权边界

1．红塘埂以挑埂为界

红塘埂作为潘家湾全体村民的共有土地，其产权以两村挑埂为界。例如，小店村与潘家湾相邻，当时两村村民共同挑埂，修建红塘埂。两村村民之间挑埂的对接处，就是红塘埂的边界。边界上以树桩为标志。这种边界，是两村相互默认的边界，不用经官府认定，村落也不登记。

2．田地以埂为界

不管是潘氏族田，还是家户私有田地，均以田埂为界。田埂一般是1尺宽，可供人与耕牛走动。田埂由地势较高的人家修建，产权也归地势较高的人家所有。地势高的人家之所以主动修建田埂，是为了防止自己田地的水或肥料外流。产权所有人可以在田埂上种豆子之类的作物，但不能种树之类的高大物种，因为这会影响人与耕牛走动，也会遮挡一定的阳光。若在田埂上种植豆子，只能在靠近自己田地的一侧种植，不能在靠近别人家田地的一侧种植，因为这会影响别人田地中农作物的生长。田埂的产权，在官方颁布的红契上会具体标明，受官方认可。“多余的地”，田埂一般由双方默许认定，村落不登记，官方也不认可。

3．宅基地以挑土为界

潘家湾的宅基地由村民挑土奠基而成，因此，挑土的面积即宅基地的面积，挑土的边界即宅基地的边界。边界一般以四周的篱笆为准。家庭穷困者，一般会用两块石头，中间拉一根线作为边界。如果分家，分家后的宅基地边界一般以木桩为准。宅基地的具体边界，不需要官方认定，也不需要村落认定，它是一种民间约定俗称的边界。宅基地一般不用写契约。

二 土地买卖关系

传统时期，潘家湾的土地买卖主要表现在两个方面：一是田地的买卖交易，二是宅基地的买卖关系。

（一）田地买卖关系

1．买卖事由：急需用钱才卖地

在潘家湾，田地买卖是一件大事情，关乎一家的生计。所以，没有特殊情况，村民一般不会卖地。之所以卖地，一般有如下几种情况发生：一是家中受灾急需用钱，二是红白喜事操办急需用钱，三是生大病急需用钱，四是打官司急需用钱。当然，村中还有另一种情况，即因赌博而卖地。这种情况很少发生。田地买卖，一般都是以稻谷换土地，很少用钱买土地。卖地一般在腊月，这时属于农闲时期，大家都有空，同时作物已经收割完毕，好处理。与卖地相对应，买田地的主要原因有：一是家中孩子长大，现有田地不够用，需要买田；二是娶媳妇人口增加了，需要买田；三是家中有闲置资金，用于买田。

2．买卖原则：谁出钱多就卖谁

潘家湾土地的买卖交易，主要是私有田地交易，村落共有土地不能交易。私有田地交易，不需要得到村落或宗族同意，家主做主即可。

田地交易讲究价格优先，即“谁出钱多就卖谁”，所以，本家、亲戚、本村人或外村人都可以买卖，本家或亲戚不占优势。买卖之初，卖家要讲究“比三家”，即卖家不会轻易答应对方买地的请求，而是要比较之后，根据价格高低，再确定卖给谁。一般情况下，有红契的田地容易买卖。有产权纠纷的土地也可以买卖，但难度较大，价格较低。

尽管卖地遵循价格优先的原则，但从实际上看，田地交易一般在亲戚与亲戚之间进行，原因是彼此关系好，好买卖。很少在邻居与邻居之间交易，因为邻居之间家境一般，买不起土地。卖给本村的人多，卖给外村的人少。主要原因是，外村不方便得到卖地消息，土地离自己家庭较远，不方便种植等。

3．交易过程

（1）放风声。卖地前的半个月，卖地的家主会将卖地信息发布出去，称为“放风声”。东家卖地，一般找关系好的朋友，或者长工、短工将消息发布出去，不会找甲长、保长与“大老爷”。东家根据变卖土地的面积而选择不同的放风人。土地面积较大（一般在4亩以上）时，会找关系好的朋友放风。因为关系好的朋友认识的人多，发布的消息更广一些。请朋友放风时，需要将朋友请到家中，吃一餐饭。吃饭时，东家会将卖地信息告诉大家，请求传播消息。如果经朋友介绍，交易成功，东家还会再请朋友吃饭，并送10斤大米作为报酬。土地面积较小时，东家一般会找自己的长工或短工将消息发布出去。东家不用请长工或短工吃饭，只要告诉他们一声即可。如果经长工或短工介绍，交易成功，东家会给长工或短工10斤大米，并请吃饭。若不成功，无论是朋友，还是长工或短工，都不会给报酬，也不请吃饭。

一般农户卖地，会找关系好的本家、亲戚、朋友、邻居，委托他们将消息发布出去。发布消息时，家主会到放风人家里说一下卖地信息，如卖地原因、卖地位置、价格情况等，请求放风人为其散布消息。这时不需要带礼物，也不用请吃饭。如果经放风人介绍交易成功，家主要请放风人吃一餐饭，饭菜要好一些，要有酒。一般不给其他报酬。若不成功，则不需要请吃饭。

（2）看地与打听。经放风人介绍，买者会与卖者在放风人家中见面。见面主要是看地。看地分两种：一是看地契，如地契是否完整，是否真实等；二是看田地，如田地的肥沃程度、周边的水利情况等，尤其是要看田地周围的水塘与周围的田地归属情况。有水塘便于灌溉，周围田地归属情况影响放水。田地周围都是地主家的田地时，一般不容易交易，因为地主有势力，不好打交道。

看地后，若买者感觉可以，那么会回去再打听一下土地的具体情况。打听内容主要包括卖地者家庭的品德情况、土地纠纷存在情况等。打听对象一般是自己的亲朋好友。经过打听，买者会决定是否再进行下一步。

（3）定价格。田地交易以块为交易单位，以亩为计价单位。当买者确定购买时，双方就需要共同协商价格。协商时，买方家主一般会请本家长辈或与自己关系好的有威望的人一起谈价格。地点是在卖方家中。卖方家主如果口才不好或心里没数，也会请本家长辈出面帮助谈价格。放风人也可以参加，但一般不参与价格协商过程。其他人员不能参加。卖方会先提出一个很高的价格，双方围绕这个价格进行谈论。田地会根据等级确定价格。一般而言，上等田，一亩地需要8石稻；中等田，一亩地需要5石稻；下等田，一亩地需要2石稻。过水田、车水田与筛子田价格会更低。最终协商的价格，要由双方家主确定，不用征求家中其他人的意见。

（4）“理书”量地与“中人”估价。买卖土地时，需要有专门的人员进行丈量田地面积，称为“理书”。理书一般由有钱有势、有学问、懂得算账与测量、有威望的人担任，由县里任命产生。理书由买方聘请。之所以要聘请理书，是因为他专门负责测量土地，经他丈量后的田地，才能到政府变更地契。其他人丈量的田地面积，官方不承认。所以，村民不敢得罪理书，否则理书会使绊子。一些家境好的人家，在买地或卖地前，一般都会请理书吃饭喝酒，搞好关系。如果交易成功，买方要给他1石稻作为报酬。交易不成功，则不需要给报酬。

村中没有单纯卖青苗的，一般是土地加青苗一起买卖。出卖青苗，需要邀请“中人”进行估价。中人一般是品行端正、说话公道、为人正直、有权威有见识的老人。价格评估的依据有三个：一是今年的收成情况如何；二是土地等级如何，是上等田、中等田，还是下等田；三是青苗的生长周期如何。越是靠近成熟时间，价格越高。中人评估后，会给出一个价格，交给双方商议，中人负责调解，直到达成一致。交易成功后，卖方要请中人吃饭，并送一些小礼物。

（5）交定金。丈量完土地后，买方要先交定金。定金金额由双方商议决定，但最少要1石稻。定金要当面交给卖方家主，不能交给其他人。交定金后，卖方需要写一个收条，双方在上面签字、按手印后，交给买方。若卖方违约，要原数退还定金，超过一个月，要付一定的利息。如买方违约，也可以原数退还定金，但要请卖方喝酒吃饭。

（6）写文本契约。定金交过后，双方会约定一个时间写文本契约，办理土地交易事项。写文本契约一般在卖方家里进行。双方签订一份契约，由买方保管。契约的撰写分两种：一种是理书撰写，这是正规的方式；二是私下请人撰写，这是非正规方式。前者较多。如果私下撰写，被理书得知，他会当面斥责。因他有官方背景，所以很多人不敢还嘴。

理书撰写契约文本时，买方可以找自家长辈前来做一个见证。但签订契约时，只有买卖双方和理书签字、按手印，见证人不能参与。签订后，买方除了给理书1石稻报酬外，还要请他与本家长辈一起吃饭。除非买卖双方关系较好，否则买方不会请卖方吃饭。吃饭时，理书必须坐正位，长辈与家主作陪。

（7）更换地契。写好文本契约后，双方要去县政府更换地契。更换地契时，需要缴纳契税，约6斤大米，由买方承担。如果是没有官方地契的土地，则不需要去县政府更换地契，也不需要缴纳契税。

4．矛盾调解：见证人优先

出现矛盾纠纷时，见证人优先调解。调解方式是“讲公话”，调解依据是文本契约与变更后的地契。理书不负责调解。调解完毕后，理亏者要请见证人吃饭喝酒，不用给礼物。若见证人调解不了，可以找村中的问事人调解，也可以找甲长调解。一般不找地主或保长调解。如果事情闹大，出现人命，保长会主动介入。此时再无法调解的话，双方可以打官司。

5．特殊情况：强买强卖

一般有势力的人家强买靠近自己家的过水田，目的是方便自己的田地灌溉。被欺负的人家一般会找本家长辈出面调解。如果调解不成，也没办法。一般而言，这种情况下，田地是要卖的，找长辈出来调解，主要是尽可能提高一下价格。这种情况下，不会去找朋友或邻居，即使找，他们也一般不会出面调解。同时，也不会找问事人、甲长或保长，原因是他们管不了或者不去管，因为他们多与有钱有势的人家关系好。

（二）宅基地买卖关系

1．买卖事由：人多建房

传统时期，潘家湾宅基地买卖情况很少。之所以买卖宅基地，主要是因为家中孩子长大或娶媳妇人口增加需要建新房。而卖宅基地的原因主要有两种：一是整家外迁，需要变卖宅基地；二是好吃懒做或赌博，败坏家产，变卖宅基地。一般人家与地主都不会变卖宅基地。因为卖了宅基地，可能就没有地方住了。买卖宅基地一般在腊月进行，因为腊月是农闲时间，大家都有空。

宅基地交易，一般在邻居与邻居之间进行，因为距离较近，方便得到信息。由于距离较远，亲戚与外村人一般不购买宅基地。村中没有出现过宅基地强买强卖的现象。

2．交易原则：价格优先

宅基地可以自由买卖，只要家主同意即可，不需要征求家族、村落的同意。实际买卖中，价格高者优先。交易时主要用稻谷换宅基地，很少用钱购买。有产权纠纷的宅基地也可以买卖，但是难度较大，价格较低，也是通过以稻子换宅基地的方式买卖。

3．交易过程

（1）放风声。变卖宅基地前的半个月，卖方家主会将信息发布出去。当卖家变卖宅基地时，一般会找关系好的朋友，或者长工、短工发布消息，不会找甲长、保长与“大老爷”。请朋友放风，需要请朋友吃一餐饭；找自己的长工或短工发布消息，则不用请吃饭，只要告诉他们一声即可。东家会根据紧急程度确定找谁发布消息。如果较为紧急，东家会找朋友发布，因为他们人脉广；若不紧急，东家会找长工或短工，因为不用请吃饭、搭人情，成本低。如果经介绍交易成功，东家会给朋友或长工、短工10斤大米，并请吃饭。若不成功，都不会给报酬，也不请吃饭。

一般农户变卖宅基地，会依次找关系好的本家、亲戚、朋友、邻居帮忙发布消息。家主到对方家中说明一下具体变卖信息，请求对方为其散布消息。如果经介绍交易成功，家主要请对方吃一餐饭，饭菜要好，还要喝酒。一般不给其他报酬。若不成功，则不需要请吃饭。

（2）看宅与打听。与田地买卖一样，买方也要现场去看宅基地的基本情况，主要看宅基地的大小、位置、地势高低、周围水塘等。看地后，若买者感觉可以，回去后买方还会打听一下宅基地的具体情况。打听内容主要包括卖地者家庭的品德情况、宅基地是否存在纠纷、周边邻居情况等。打听对象一般是自己的亲朋好友。经过打听，买者会决定是否购买。如果购买，买者会再联系卖方，如不打算购买，则不再联系。

（3）定价格。宅基地交易以块为交易单位，以亩为计价单位。当买者确定购买时，双方就需要共同协商价格。买卖价格由买卖双方共同协商确定。协商时，买方一般会请本家长辈或与自己关系好的有威望的人一起谈价格。地点在卖方家中。宅基地分三等：上等宅基地是靠近水塘，地势较高，一亩7～8石稻；中等宅基地距离水塘稍远，地势一般，一亩6～7石稻；下等宅基地没有水塘，地势一般，每亩5～6石稻。如果宅基地上有房子，则房子与宅基地可以一起卖，房子价格根据房屋结构、面积等双方协商而定。不需要请中人进行估价。如果只卖宅基地而不卖房子，双方签订契约后，房子要搬走。最终协商的价格，要由双方家主确定，不用征求家中其他人的意见。

（4）理书量地。买卖宅基地时，也要请理书丈量面积。但与田地买卖不同，宅基地没有地契，不需要去政府更换契约，因此，一些人家为了节约成本，往往瞒着理书，请别人测量。所请之人，一般是品德好、为人正直、有权威、懂得测量且双方都信任的人。交易成功后，买方要请测量人吃饭喝酒，不用给礼物，也不用给报酬。当然，也可以请理书，如果交易成功，买方要给他1石稻作为报酬。交易不成功，则不需要给报酬。如果私下请别人而不请理书测量，理书知道后，会当面斥责。一般人家要赔礼道歉，请吃饭，说明理由，不敢得罪他。

（4）交定金。丈量完后，买方要先交定金。定金金额由双方商议决定，最少要1石稻。买方家主要亲自将定金稻谷交给卖方家主，不能交给其他人。收到定金后，卖方也要给买方一个收条，双方都要签字、按手印。若卖方违约，则要原数退还定金，超过一个月，要付一定的利息。若买方违约，也可以原数退还定金，但要请卖方喝酒吃饭。

（5）写契约。写契约一般在卖方家里进行。双方签订一份契约，由买方保管。契约可以由理书撰写，也可以私下请人撰写。如果私下撰写，被理书得知，他也会当面斥责。

理书写契约时，买方也可以找自家长辈前来做一个见证。但签订契约时，只有买卖双方和理书签字、按手印，见证人不能参与。与田地买卖一样，契约签订后，买方也要请理书与本家长辈一起吃饭。一般不请卖方，除非买卖双方关系较好。吃饭时，理书必须坐正位，长辈与家主作陪。

宅基地没有官方颁布的地契，因此不需要去县政府更换地契，也不需要缴纳契税。

4．矛盾调解：见证人优先

出现矛盾纠纷时，见证人优先调解。调解方式是“讲公话”，调解依据是双方当初签订的契约。理书不负责调解。调解完毕后，理亏者要请见证人吃饭喝酒，不用给礼物。若见证人调解不了，可以找村中的“大老爷”调解，也可以找甲长调解。一般不找地主或保长调解。如果事情闹大，保长会主动介入。双方也可以打官司，通过法律方式进行调解。

三 土地租佃关系

（一）租佃概况

传统时期，潘家湾的土地产权情况比较简单，因此租佃情况也比较简单，主要体现为东家与佃户之间的关系。

从租佃情况看，潘家湾共有东家2户，分别为黄汉成家与樊世华家，占全村户数的8.7%。其中，黄汉成家拥有200亩土地，是潘家湾的大东家；樊世华家拥有18亩土地，部分出租给农户，是潘家湾的小东家。自耕农共有8户，分别为黄志义家、黄志仁家、潘秀兵家、潘秀清家、潘文彬家、潘柏林家、丁汉中家、董金乐家，占全村户数的30.4%。半自耕农半佃户共有4户，分别为丁时中家、丁云中家、江邦满家、方老五家，占全村户数的17.4%。佃户共有7户，分别为黄老九家、黄志福家、黄志友家、黄志富家、开始云家、李发祥家、吴丁允家，占全村户数的30.4%。另外还有2户人家在外工作，不耕种土地，分别为黄志诚家与丁敏中家，占全村户数的8.7%。如果将半自耕农半佃户与全完佃户的比例加在一起算租佃率的话，那么，当时的潘家湾租佃率高达47.8%。

（二）租佃中的东家与佃户

1．佃户选东家与东家选佃户

佃户要想种东家的田地，首先要选定东家。选定种哪个东家的田地，主要有以下依据：一是东家是否是本村人。佃户优先租佃本村东家的土地，因为相互熟悉，知根知底。二是东家人品如何。如果东家人品很好，佃户会优先种植；如果东家人品较差，佃户一般不会去种植，除非没有选择。三是东家的田地情况。主要考虑东家田地的大体位置、肥沃程度、灌溉条件等，保证所租种田地能够旱涝保收。四是与东家的个人关系。与东家关系较好者优先。当佃户权衡，初步选定东家后，会将消息告诉东家。如果佃户与东家认识，家主可以直接找东家说明租佃请求；如果佃户与东家不认识或不熟悉，家主往往找自己熟悉且与地主关系好的规矩人家捎话，说明请求。捎话人不分贫富，穷人也可以。例如，一些佃户会找东家的长工作为捎话人。佃户找捎话人时，不需要给报酬，也不需要带礼物，一般请捎话人吃一餐饭即可。如果东家同意，佃户会与东家见面。见面时，佃户可以根据自己的家境情况选择是否给东家带小礼物。家境好点的，可以带瓶酒或小块肉；家境较差者，可以什么都不带。见面主要是为了东家选佃户。一般来说，东家选择佃户的依据主要有：一是种田能力情况，二是家庭勤快程度，三是家庭品德情况，四是家庭劳动力情况与农具拥有情况，五是与佃户关系情况。根据村中老人回忆，东家一般倾向于将田地租给会种田、勤快、品德好、劳动力多、农具齐全、与自己关系较好的人家，因为这样的家庭可以种出好的稻谷，能够保证按时上交租金。

当然，上述五个条件，东家也会根据实际情况具体选择。一般情况下，东家出租土地会讲究一定顺序，一般是价格优先，兼顾关系。价格一致时，顺序是本家人、亲戚、关系好的邻居、一般邻居。当出价高低不同时，一般优先考虑价格高的。因此，在土地出租方面，亲戚与一般农户并没有特别区别。

2．“田地里走走看”

第一环节成功后，这时就要去田地里看田，当地人称这一过程为“田地里走走看”。东家有管家，管家带着佃户与介绍人去看田。有时为了能够租到好田地，佃户会私下给管家一定好处，如一瓶酒，让管家帮下忙。管家收下好处后，会把上等田优先告诉佃户，让佃户选择。如果是东家亲自带着看田，则不需要这一环节。东家会把田地的具体情况，如边界、水塘位置、灌溉方式等一一告诉佃户。佃户会根据具体情况，决定最终是否租种田地。如果决定租种，佃户会当场选定田地，并细谈租金。

不管是关系、血缘如何，东家一般都会按照统一的标准收取租金。根据老人回忆，在一般年景中，租金主要是固定租金，约定俗成，一般一年2石稻。土地等级不同，收的租金也不同。例如，上等田，一般一年3石稻；中等田，一般一年2石稻；下等田，一般一年1石稻。遇到灾荒年，则改成分成地租，根据当年具体收成确定租金。

3．口头约定

双方达成一致后，双方就要进行口头约定，不需要签订书面契约。口头约定的内容主要是租佃的亩数、位置、租金、租期等内容。租期一般是1年，1年后可以续签。一般长期租佃多于短期租佃。口头达成协议后，租佃关系就基本确定。当然，东家与佃户双方都可以随时解除租佃关系。假如东家要收回土地，则要赔偿一定的经济损失，主要是田地的青苗。具体数额由双方协商确定。一般东家会请1～2名问事人，评估一下今年出租土地的收成，再按照青苗成长阶段打个折（一般是7折），再减去2石稻的地租，剩余的产量就是赔偿金额。如果水稻已经收获，而这时田地里佃户在种植篱豆，这时收回土地，一般不需要赔偿，因为篱豆不用交租。如果佃户未到期就终止租佃关系，只要交够约定地租即可。

4．关系决定帮助

在租佃过程中，佃户与东家一般都保持良好的关系。若佃户与东家关系较好，东家有需要，佃农会主动帮助东家干活。干活不给工钱，是一种帮忙的性质。对于帮忙的佃户，东家会请吃饭喝酒，也会优先考虑续签租佃。佃户有生活困难，东家也会提供帮助，但不会减地租。对于红白喜事、逢年过节之类，佃户也会根据与东家关系的好坏决定是否参加或提供帮助。关系好可以去，关系不好可以不去。不过，在红白喜事上，佃户邀请东家时，东家才会参加，若不邀请，就不参加；逢年过节时，佃户不能邀请东家，即佃户只能去看望东家，东家不会看望佃户。东家不会强迫佃户帮助，因为潘家湾的东家比较本分，有地但无权无势。

5．上门交租与“斗人”测租

收租时间一般在农历8～9月。收租时，东家会尽量集中在3～4天内完成，以便减少测斗人的工资，降低成本。

收租时，有管家的东家，让管家逐一通知佃户交租时间；没有管家的东家，主要靠自家的长工或短工口头通知，报酬为一天5～6斤大米。佃户接到通知后，要自己肩扛稻谷，去东家交租。交租的稻谷必须是新稻，陈稻不行。交租时，东家不请吃饭。

对于交租的稻谷，东家会进行测量。以前用斗测量，后来改为秤。测量之前，要用风车吹一遍，去掉杂物。东家会请专门的“斗人”进行测量。斗人一般是会测量、与东家关系较好的本地男性，不分年龄。报酬一天7～8斤米。有时，斗人在中间会使诈。如果农户与斗人关系好，斗人在测量时会用手在斗中转一圈，使稻子尽可能站立，占据更大的空间，减少稻子数量；如果农户与斗人关系不好，斗人在测量时会用力抖一抖，使得稻子尽可能平躺，占据较小的空间，增加稻子的数量。所以，一些农户有时会给斗人一些小礼物，以改善关系。

遇到灾荒之年，佃户可以找东家商议减租。一般以家户为单位，佃户不会组织起来，集体找东家协商。原因是种的亩数不同，大家之间没有血缘关系，平时比较分散，并且由于大家租种的亩数不同，利益也不一致。最终是否减租，减多少，完全由东家说了算。

地税由东家交纳，佃户只负责交租。国家或村落的摊派，东家不能转嫁给佃户。

6．续租与转租

如果佃户能够按时交上租，东家会优先让其继续租种；若不能按时交租，可以找东家商议，延期一年，将尚未交纳的地租放在第二年一起交清。对一般佃户，东家都会延期，但对于不规矩的人家，地主不会延期。延期中，不收利息，也不减租。第二年再交不起租，地主将收回土地，另择佃户。佃户为了能够继续种东家的土地，一般会去家境较好的亲戚、朋友、邻居家里借粮还租，当然也可以向东家借。借期一般为1年。借粮需要有利息，有时借1石，可能要还1.5～2石稻。借亲戚、朋友、邻居的，利息也都一样。佃户长期拖欠地租，地主会让其分期偿还，直至还清。

佃户租种的田地也可以转租。转租之前，佃户要将转租信息告诉东家。东家要对转租人家的人品进行考察，例如是否规矩、本分、勤劳等，以便能够保证土地不受损，同时地租能够按时上收。东家同意后，才可转租。不告诉东家而私下转租，东家可以随时收回土地，不需要做出任何赔偿。

在潘家湾，东家与佃户关系相对较好，一般不会发生矛盾。如果发生，佃户往往请与东家关系较好的本家长辈或邻居长辈与东家进行协商，不会涉及官府。