（二）房产类型及申请购买
什么是商品房？购买公有房和购买商品房有何区别？
现实困惑
陈某想要买一套房子准备结婚，但是在购买商品房还是公有房这个问题上一直存在着疑虑。朋友告诉他，既然自己是符合分配住房条件的职工，而且国家还有一定的优惠政策，就应该购买公有房才对。但是公有房对住房面积有一定的控制，也不太好。所以陈某现在非常矛盾，而且他对商品房了解得也比较少，更不知道公有房和商品房有什么区别，所以一直犹豫不决，拿不定主意买哪种房子。
要点解析
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什么是商品房？商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住房，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是20世纪80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来讲，商品房是指按法律法规及有关规定可在市场上自由交易的、不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
房改房和商品房在售房机制上是不同的，所以购买房改出售的公有房和房地产市场上的商品房是有很大区别的。具体表现在以下几点：
1．购买房改房的对象是有限制的，但在市场上购置商品房的对象基本上是不受限制的。购买房改出售的公有房的人只能是承住独用成套公有房的居民，而且是符合分配住房条件的职工；而在房地产市场上购买商品房的消费者基本上是不受任何限制的，只要有住房消费的需求，又有足够的资金，就可以任意选购商品房。
2．房改房的价格是受政府控制的，而市场上商品房的价格是由市场供求关系所决定的。
3．国家对职工购买房改公有房的面积有所控制，但职工到市场上购买商品房时，在面积上是没有限制的。购买公有房不仅面积有一定的限制，且购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超出标准部分一律执行市场价。
4．国家对职工购买房改公有房制定了一系列的优惠政策，但购买市场上的商品房，则没有政府的优惠政策。
5．购买房改房后再上市出售的收益分配是有限制的，而购买商品房则拥有完全产权，上市出售的收益归个人所有。公房上市的收益分配，各地规定差异很大，但总的原则是要给国家上缴一部分土地收益金。
专家支招
1．无论是购买公有房还是商品房，根据自己现有的购房能力决定就可以。
2．购买房改房的政策非常复杂，而且产权纠纷较多，所以在购房前，一定要了解清楚产权问题。
什么是经济适用房？购买经济适用房要注意哪些问题？
现实困惑
由于近年来房价的涨势一直都很猛烈，张某看到房价一直上涨，于是便想赶紧买一套房子以备后患。她通过朋友认识了拆迁户刘某，刘某在一处地段拥有经济适用房的购买权，但是购买面积和价格现在都没有具体的规定。张某由于购房心切，便私下里与刘某协商，之后签订了一份《经济适用房买卖合同》，合同上约定刘某将购买经济适用房的名额转让给张某。张某一次性补偿给刘某人民币10万元整。后来当张某拿着转让的房号去购买经济适用房时，却被人家拒绝了。原因很简单，因为张某与刘某在签订《经济适用房买卖合同》之前，并没有经过本市住宅管理中心的购房资格审查，所以此合同是无效的。这回可让张某傻了眼，那么，到底购买经济适用房应注意哪些问题呢？
要点解析
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所谓经济适用房，是指已经列入国家计划、由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对于同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
上述案例中双方就经济适用房的购买权问题所达成的协议，违背了国家的强制性规定。首先，经济适用房的购买资格应具有专属性。其次，根据合同的相对性，刘某是签订购买经济适用房合同的准当事人，而且他们在签合同前，并没有经过本市住宅管理中心的购房资格审查。再次，经济适用房是国家为了解决特殊的社会群体住房问题而开发的保障性住房，其上市交易有严格的规定和限制。刘某和张某通过私下约定将争议房屋过户，不符合经济适用房的相关规定和政策要求。在同等条件下，剥夺了国家优先购买权，损害了国家利益。最后，根据我国《合同法》的相关规定，私下进行经济适用房买卖所签署的合同是没有法律效力的。
只有居住了五年以上的经济适用房才能够按照市场的价格重新出售和交易。但是一旦将经济适用房卖出之后，就不能再享受任何经济适用房和社会保障性住房的优惠了。
专家支招
1．购买经济适用房的人多是首次购房，一定要弄清楚分摊面积、使用面积等概念，还要充分考察户型。
2．签好合同，按照新的《合同法》规定，实行约定优先原则，所以合同中的条款必须签订全面，不得偏信广告宣传，广告宣传只有告知功能，在法律上没有任何效力。
3．了解物业管理基本内容并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定。
什么是安居房？申请安居房有何条件？
现实困惑
萧某和王某来深圳工作很多年了，他们当时对楼市的情况并不怎么了解，便草率地买下了现在的商品房，可是现在供房有些困难，他们想将现在的商品房卖掉，然后购买一套安居房，但是他们不知道自己的情况是否符合申请安居房的条件。
要点解析
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所谓安居房是指以成本价向中低收入家庭出售而建造的住房。它的成本是由征地拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金构成的。目前，安居房的出售对象是中低收入家庭以及无房、危房户和住房困难户，其价格受政府指令的制约，且获得的是有限产权，房屋不能直接进入房地产市场进行交易。
申请购买安居房的要求如下：
申请购买安居房的对象必须是列入当地财政工资编制的国家机关事业单位的职工、在当地注册的企事业单位及其员工以及社会中低收入者。购买安居房实行自愿原则，每户职工家庭只能申请购买一套(间)安居房。
申请购买安居房，以深圳为例，必须符合下列条件之一：
1．夫妇双方具有特区户口，或一方有特区户口而实际已在特区生活的员工家庭；
2．有特区户口的单身职工，与有特区户口并具有抚养、赡养关系的人组成一户的家庭；
3．有特区户口的年满35周岁的单身职工；
4．有深圳特区常住户籍的军人与烈士的配偶；
5．有深圳特区常住户籍的单亲家庭的子女。
专家支招
凡是购买了安居房（包括准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房）且同时满足下列条件的业主，可以向当地住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。
（1）已办理了《房地产证》（绿证）；
（2）所购安居房无产权纠纷；
（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；
（4）所购安居房不需补差。
什么是央产房？它可以买卖吗？
现实困惑
王女士在2015年5月通过房产中介在北京市海淀区学院路买了一套二手的央产房，价格是280万元，并且原住户刘某保证该房屋符合上市条件，承诺自签订合同之日起一年半内办理好该房屋的上市手续。王女士先后向刘某支付了首付款150万元，并支付房产中介居间服务费30000元。
在《房屋买卖合同》及补充协议签订以后，王女士曾多次催促刘某去办理过户手续，但是刘某总是以各种理由搪塞。王女士最终于2016年6月委托律师向刘某发出一份律师函，要求其尽快办理过户手续，否则赔偿损失。但是刘某却给律师回电话，以其母亲不愿卖房和单位不同意过户为由，明确拒绝为王女士办理过户手续，但是同意赔偿一定的损失。不过因刘某的赔偿数额较小，所以尚未达成一致意见。
那么，央产房到底可不可以自由买卖呢？
要点解析
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央产房，全称是“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。
对于央产房，是可以买卖的，但是无论是买方还是卖方，都需要特别注意的是，在北京有些央产房是不能上市交易的。如果不了解房屋是否具备上市交易的条件，盲目签订房屋买卖合同，可能导致合同不能履行、房屋不能过户，给双方带来不必要的损失。
购买央产房的主要流程如下：
第一步，填表。业主可以自己去“交易办公室”，也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》，在工作人员指导下填写。同时，业主需提供房屋产权单位出具的超标处理结果报“交易办公室”核准。出售方需提供相关材料。
第二步，委托、交易。业主可自行寻找客户，或者委托定点中介公司负责寻求客户。业主与定点中介公司签订《委托代理销售协议》，由中介公司撮合买卖双方并达成协议。
第三步，签合同。业主如果自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《房屋买卖合同》。委托定点中介公司的，中介公司可以为买卖双方约定时间签订《房屋买卖合同》。如果买方不需要办理银行按揭贷款，则直接转到第五步；如果买方需要办理银行按揭贷款，还需提供相关资料。
第四步，买方办理银行按揭手续。房产评估，买方自行或者由定点中介公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费。约见律师，买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。律师审核以下资料：《个人购房借款申请书》、《二手房抵押贷款借款合同》、《个人住房（委托）贷款指定还款账户验证单》、《代扣还款委托书》、《城镇房地产抵押登记申请书》、《个人抵押商品住房投保单》，以报批银行审贷。
第五步，物业交割。买卖双方自行或者由定点中介公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。
第六步，办理权证过户。权证过户手续各不相同，业主自行办理会很麻烦，具体流程还需依据各地房管局的相关规定。建议业主找定点中介公司代为办理权证过户手续。
第七步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，以避免日后产生不必要的麻烦。
第八步，完税、取证。买卖双方自行或由中介公司代缴税费，领取新的房产证。
第九步，银行放贷，房主领款。银行审查完税票，批放贷款给房主。
专家支招
1．购买央产房，买卖双方必须提供相应的材料。例如，本市市民要提供身份证复印件；外省市民要提交身份证、居住证或暂住证的复印件；军人要提交军官证复印件等相关的有效证件。
2．遵照相应的购买央产房流程来办理。
3．购买央产房可以不通过中介来进行，这样既省时间又省钱，而且也较为安全。
什么是集资房？它可以买卖吗？
现实困惑
半年前，武某将自己在单位的集资房转让给了姜女士，单位得知此事后便责令其收回住房。然而，买主姜女士却不肯退房，于是武某将姜女士诉至法院。近日，该区法院作出了一审判决，武某与姜女士的集资房转让协议无效，姜女士返还住房，武某返还集资房款并酌情补偿姜女士12万元。
现在令人困惑的是，集资房到底是不是可以任意买卖的房子呢？
要点解析
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所谓集资房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面享受部分减免。所以集资房只能转让给内部职工，不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。
据《合同法》规定，集资房是不允许自由买卖的。因为集资房是指单位之间、单位与个人之间或个人之间共同投资兴建的房地产项目。根据有关规定，集资房只能按投资比例分成后由各单位或个人自用（包括出售给本单位职工使用），不准上市买卖或出租。
专家支招
在单位集资房买卖过程中，需要注意以下问题：
1．房主是否有房产证；
2．必须经单位同意，且集资房出售单位有优先购买权；
3．此套房产必须是全产权，如果是部分产权，需补交一定的价款变成全产权后才可以出售，出售时需要缴纳土地出让金。
什么是二手房？选购二手房要注意哪些问题？
现实困惑
彭先生刚刚买了一套二手房，很快便与前业主董女士办理了过户手续，彭先生很高兴地搬了进去。可是没过多久下了场大雨，雨水顺着阳台渗进了内墙，墙壁便出现了一条很大的裂缝。原来，董女士在出卖房屋前进行了一次简单的室内装修，掩饰了该缺陷。彭先生找到董女士要求其再次对房屋进行维修，可是董女士认为房子已经交接完了，所以再出现任何问题，彭先生都应该去找开发商解决。而开发商却说，他们与彭先生之间是没有合同关系的，就算是有问题也是开发商与董女士之间的事情。那么彭先生到底该找谁来解决房屋维修的事情呢？
要点解析
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所谓二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
在上述事例中，彭先生应该找董女士对房屋进行维修。我国《合同法》规定了当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。而董女士在出售房屋之前对其进行了简单的装修，其故意隐瞒了房屋的质量问题，给彭先生造成了一定的损失，所以应该承担相应的责任。
专家支招
购买二手房的时候要注意以下几点：
1．看房。看是否有私搭私建部分并确认房屋的准确面积。观察房屋的内部结构，看一下户型是否合理，了解装修的状况。还有原房屋是否已装修，装修水平和程度怎样。
2．产权。原单位是否允许转卖，还要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性。确认产权的完整性，有没有抵押等事项。
3．买房。需要及时了解我国《合同法》的相关规定，在手续、费用、程序上的变化。在房款和产权的交接上也要注意产权的过户问题。必须要经过当地办理才算完成过户手续，只有代理行、律师、公证处的保证等都不算是完成交易过程。
什么是军产房？购买时要注意哪些问题？
现实困惑
曹先生于2014年年末在北京大兴区买了一处房子，当时开发商说这是军产产权，在2016年6月发了一个假房证，后来开发商承认是自己的失误，又补发了一个军产使用权证，但是好多业主都拒领，而且有效房证至今还是没有给予解决。现在曹先生非常着急，不知道这种情况他是否可以起诉，若能起诉，胜诉的可能性有多大？
要点解析
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军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。按照中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的规定，军产房的产权属总后勤部，军队产权房向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。
根据有关法律规定，国家批准部队建设的住宅不能对社会销售。部分房地产开发商利用与部队联建房屋的机会，采取超规划指标建设的手段，将违法超建的房屋向社会出售，所签订的买卖合同属于无效合同。因此，如果你向开发商主张权利，就存在法院判决你们之间买卖合同无效的风险。
针对上述事件，还是建议当事人首先确认与开发商签订的合同是否约定是军产产权，如果仅口头约定属于军产产权，则主张权利存在难度。而且在买卖合同上很可能存在合同无效的风险。鉴于此，建议消费者谨慎购买军产房。
专家支招
购买军产房应注意以下几点：
1．购买军产房如何规避买卖或转让合同无效。购买者往往认为军产房价格相对便宜而愿意购买，事实上在购买军产房的过程中，要明晰所有权与使用权方面的问题。
2．军产房向地方购买者转让所有权。军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效，否则应按无权处分认定处理。
什么是小产权的房子？它可以过户吗？
现实困惑
林某枫多年前在北京通州买了一套小产权的房子。因为是小产权房，所以非常便宜。而且，当时这套房子的产权是属于一家公司的，是公司的一位股东卖给她的，由于当时无法办理正规的过户手续，所以该股东就直接将产权证件等资料交给了林某枫，自己拿钱走人了。后来，这家公司破产倒闭，股东们也都不知去向。现在林某枫拿着一张写着别人名字的房产证，却不知如何是好。
要点解析
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小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
要知道，小产权房一般是在集体土地上建的房子，不是说没有房产证，只是它的证一般是绿色的小本，但是在2010年后有的地方也出现了红色的大本。不过值得注意的是，它上面盖的一般是乡政府的章，而不是房产局的章，所以小产权房是没有土地证的，是不能够过户的，当然也可以协议买卖，但是存在着很大的风险。小产权房不受法律保护，而且在遭遇拆迁时没有补偿。
2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
专家支招
小产权的房子交易无保障，购房合同属无效；无合法产权，只有使用权；出现质量问题无法维权；不得上市交易、转让；引发纠纷、争议难解决；公共设施维护存在问题；面临再次付款（补交）的风险以及因政策而拆除的威胁。所以建议打算购买小产权房的人慎重考虑。
什么是廉租房？如何申请承租廉租房？租房后有何规定？
现实困惑
曹先生是一名下岗职工，因为和妻子离异，所以将仅有的一套住房给了前妻。由于受到经济条件的限制，这几年来，曹先生一直都是和父母、孩子同住在租的房子里。现在听说市里这几年一直在修建大批的廉租房提供给低收入的家庭。曹先生作为普通的老百姓，很感谢政府能够花费大量的人力物力为百姓谋福利。曹先生特别想知道租住廉租房需要达到哪些条件和如何去办理？
要点解析
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廉租房是指政府和单位在住户领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口且符合最低生活保障标准的家庭提供租金相对低廉的普通住房。
廉租房租金标准实行政府定价，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低生活保障家庭收入水平的提高而适当提高。但对于租住现在公有住房，面积和装修标准符合最低生活保障家庭承租的规定，可以按现有公房的租金标准和政策确定。
对于最低生活保障家庭的认定标准，各地可根据经济发展水平、居民收入状况等因素，自行确定。廉租房必须严格控制面积标准和装修标准。每户最低生活保障家庭只能租住一套与居住人口相当的廉租房。
申请廉租房需要具备以下要求：
1．申请人需要具有五年以上当地城市常住户口，而且申请人持最低生活保障家庭收入证明、住房情况证明以及省、自治区、直辖市人民政府或其建设行政主管部门、房地产行政主管部门规定的其他证明文件，向市、县人民政府房地产行政主管部门提出申请；
2．市、县房地产行政主管部门对申请人的证明文件进行审核，并在适当的范围内公告，无异议的，予以登记；
3．已登记者按照住户困难程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮流配租。
4．申请人和家庭需要人均住房建筑面积在15平方米以下，建筑总面积在50平方米以下。而且家庭成员要经过确认没有其他住房。
租房后有如下规定：承租廉租房的家庭，应当如实申报家庭收入。不如实申报的，责令其退房，补交商品房租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。
租廉租房的家庭，当家庭收入超过当年最低生活保障标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租房；违反规定不及时报告的，责令其退房、补交商品房租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。
另外，承租廉租房的家庭，不得将承租的廉租房转租。违反本规定转租的，收回转租的房屋，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下的罚款。
专家支招
承租廉租房时要如实申报自己的真实情况，不可以谎报，以免日后带来不必要的麻烦。而且廉租房只租不售，一定不要进行廉租房的买卖。
什么是房改房？哪些房改房不可出售？
现实困惑
房改房、廉租房、军产房、央产房等，现在的房产类型多种多样，同时也使购房者眼花缭乱、不知所措，不知道购买哪种类型的房产才是比较安全和实惠的，尤其是对于房改房。那么什么是房改房？为什么有一些房改房不能出售呢？
要点解析
YAODIANJIEXI
房改房又叫作已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房包括以成本价和标准价购买的公房。职工以成本价购买住房，产权归个人所有，可以依法进入市场。而以标准价购买的公房，只拥有部分产权，即占有权、使用权。
以下几种房改房在一般情况下是可以进行房屋出售的：
城镇成套现有公有房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房；党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房；具有历史纪念意义的住房；严重损坏房、危旧房；以及当地人民政府规定的其他不宜出售的住房外，均属于公有房范围。
凡属各地房屋管理部门直管的成套公有房，除按规定不宜出售的外，均可向有购房意愿的现住户出售。
各国有单位自管的公有房，原则上可按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。
对居住在不宜出售公有房的住户，单位要尽量创造条件，可采取调换公有房的办法向职工出售住房。
对于国有单位之间产权有争议的住房，凡在可出售住房范围内的，原则上由现管房单位向当地房地产管理部门出具书面保证后，可批准其向职工个人出售，并按规定办理职工个人房屋产权登记手续。售房款按规定比例留足维修基金后，存入当地政府指定的账户予以封存，待原产权关系明晰后再转至原产权单位。
专家支招
在房改房交易中，买家面对的都是资讯不太明朗的“个体”，为消除交易风险，业内专家提醒买家需注意特别以下几个关键环节：
1．了解产权可靠性；
2．确认登记的面积、使用期限；
3．清楚房屋背景与周边环境；
4．确定房价的合理性；
5．慎重办理交易过户手续。