（三）楼层选择
选房子，多层好还是高层好？
现实困惑
徐女士想要买一套商品房，但一直都在高层和多层之间徘徊，到底是多层好还是高层好呢？高层价格便宜一些，每平方米可以便宜200～300元，一套房子下来就能够省下2万～3万元，但是高层物业费是多层的一倍，然而高层的采光好，夏天开窗后风大，室内凉快……诸多问题都在困扰着徐女士。
要点解析
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多层一般是指六七层高的楼，高层是指六七层以上。多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。
1．从建筑质量上看。一般情况下，高层的建造标准、建造质量都会高于多层。普通多层住宅一般是砖混结构，而高层住宅由于是钢筋混凝土现浇，地基深，所以结实、墙体厚实、不渗水，抗震性能都好于多层，整幢大楼不会下沉变形，而且折旧年限比较长。
2．高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时。
3．从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，因而实际得房率要低一些。
4．大多数高层物业管理比较完善，小区环境一般比较优美舒适，绿化、景物、卫生、停放自行车、汽车等管理都较好，电梯、大门入口都有专人值勤，小区比较安全；但相应的，高层的物业管理费比多层的物业管理费要高。
5．高层上下楼有电梯可代步，出入方便，老人、残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦；但如果电梯的维修保养不到位，一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。
6．虽然高层的建造成本较高，但同样建筑面积的高层占用的土地面积较小，因此高层与多层的价格差距不大。内环线内土地价格较高，新建商品房一般高层居多，而内环外住宅小区以多层为主；在内环线内，有时多层价格要高于高层。
7．从房型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造上的原因，一般多层住宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积大，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪刀墙结构，加上要考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。
专家支招
多层住宅和高层住宅各有千秋，不能简单地说哪种好哪种不好，而是应该从房屋的结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。
七层以下的房子，哪一层最好？
现实困惑
所有购房者都想要选择最好、最适宜居住的楼层，但是根据各自的需要，只要是符合自己的实际需求，就是最适合、最好的。小丽最近正在为自己应该选择七层以下的哪层楼房而犯愁。
要点解析
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七层的住宅建筑被称为是多层住宅，每一个楼层都有它的优缺点，下面对其利弊进行一个大盘点。
一层。房价较便宜。天井不算建筑面积，进出很方便，特别适合老人和残疾者。有独用天井，堆放杂物空间较大，可以种花植树，美化居住环境。缺点是采光较差。容易受楼上不文明的住房乱抛垃圾及污水之苦。底层潮气重，安全防范较麻烦。
二层。房价适中，采光还可以，进出方便，比底层干燥和清洁。是较好的楼层。
三层。价格是多层住宅中最高的，楼层很好，上下楼不累，采光好。自来水管直接进入水龙头，水质较干净，是最理想的楼层。
四层。房价也较高，楼层也算较好，上下楼一般能走得动，是理想的楼层。缺点是自来水利用大楼顶上的水箱，若水箱不定期清洗或管理不严，水质易受污染，食用的自来水就不清洁了，必须要用过滤器方可饮用。
五层。房价跟底层差不多，采光很好。楼层偏高，上楼较累。缺点是自来水须用过滤器方可饮用。
六层或是七层。房价最便宜，也是住宅最高层，采光最好，空气流通性强，太阳照射时间长。缺点是上下楼较累，夏天太阳直射，冬季寒气入室，有的楼顶质量欠佳，容易漏水。
专家支招
在多层楼房中，可见只有二层和三层是最理想的楼层。
高层选房，要注意哪些因素？
现实困惑
王某喜欢住在高层，他觉得高层的环境较好，视野开阔，空气较好，而且非常安静，不易被外界因素打扰。可是王某的妻子却觉得高层的空气不好，会有很多粉尘，而且对孩子来说也不太安全。那么，针对高层选房都应注意哪些因素呢？
要点解析
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购房者最关注的问题应该就是哪些楼层属于好楼层，然而这都是和住宅楼的总楼层有关的，同样是四五层，在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。
多层和高层住宅在楼层选择上，顶层和底层是最不被看好的。顶层常常会出现楼顶雨天积水，甚至渗漏的现象；或是夏天阳光暴晒，温度高，而且上下楼也不方便，供应水力不足。而底层来往人员多，易受楼内外嘈杂声、临街公路交通噪音及粉尘的污染。环境、卫生、安全较差。在众多楼宇间，底层的采光和通风都是最差的，只是具备上、下楼出行方便的优势而已。
一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好楼层，如六层住宅楼以三、四层，十八层楼以六至十二层为最佳。好楼层价格高，次楼层价格低，都要凭借个人的经济能力选择。选择最佳性能价格比的楼层，也就是最佳的楼层，而不要一味地考虑上述所说的中间层才是最重要的。
专家支招
1．要注意房屋的户型格局和朝向。由于高层住宅现有浇筑混凝土、框架剪刀墙等特点，户室之间不能打通，户型格局不易改变。所以，在挑选时，要注意房屋的户型和朝向，以满足居住后的舒适。
2．要注意整栋楼的总户数和电梯数量以及电梯的质量。楼层越高，户型越多，电梯也应略多几部。一般来讲，20层以上应配备2～3部电梯，如果少于两部电梯，就说明该楼总户数和层数不相配，故不应购买。
3．要注意“二次加压”供应自来水是否足够，尤其用水高峰期是否会有断水情况。
4．按理说，楼层越高，遮挡越少，采光也就越好，且能避开低层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜老年人居住，增加户外活动的机会。
5．要注意楼内的物业管理。由于高层住宅通道多，所以，在安全防护上要特别注意。
购买顶层住房，一定要注意哪些问题？
现实困惑
由于现在的房价过高，所以小高退而求其次，选择购买顶层楼房，这样可以省下不少钱。但是同样，住在顶层也会有诸多问题出现，那么，住在顶层的户主要预防哪些问题呢？
要点解析
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在多层或高层建筑中，顶层房间因为位置的关系，总是会成为最不受人欢迎的楼层。然而正是因为如此，这层住房也就有了很优惠的价格，许多房产商努力在顶层上大做文章，如买顶层赠露台等优惠政策，这对购房者有着巨大的诱惑力。其实如果认真检查好顶层的房屋质量，选择顶层也是一种不错的决定。那么，在选择顶层房子时，应注意哪些问题呢？
顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射的面积较大，雨天也比较容易积水，常常是处于“水深火热”之中。因此，消费者在购买顶层的时候，一定要考察好顶层的隔热、防水设施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好就容易散热、散潮，而且顶漏通常出现在构造变化的部位。
专家支招
如果购房时选择顶层住房，专业人士给出以下几条建议：
一看屋顶。坡式屋顶是现在国际健康住宅提倡的屋顶设计，对隔热、防水有较好的效果。所以选择顶层住房，那最好选择坡式屋顶的楼房。
二是雨天后查看渗水和排水。如果楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼看看积水多不多，排水是否畅通。然后再看屋内是否有渗水现象。
三看水压。不少顶楼因楼层高，水压不足，使自来水流量小，影响居住的方便，所以水压问题一定要关注。
四看消防设施。如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。
什么样的人群适合买一层楼房？
现实困惑
小裴在北京朝阳区买了一套位于10层的房子，但是父母搬来北京以后，发现住在10层很不方便。小裴的父母身体都不太好，坐电梯会出现不同程度的头晕、恶心症状。如果偶尔在遇到小区里的电梯出现故障或者维修时，他俩还得爬楼梯。当初把父母接到北京，就是想能多照顾一下二老，结果却事与愿违。于是小裴决定把那套在10层楼的房子卖掉，然后在稍微远一点的地方买一套一层的房子。
要点解析
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住在一层的人，图的就是一个方便，而且也可以让老人和孩子住得更舒服一些。应该说很大一部分购房者还是非常偏好于一楼的，因为一楼进出方便。不管家里有没有老人，进了楼就直接开门进家，这简直就是“方便到家”了，省得坐电梯或者爬楼。如果家里有老人或者孩子，那更是非一楼莫选，好像整个楼层都是自己家的一样。而且住在一楼，那些大件物品搬运起来也没那么费事儿。
专家支招
住在一楼的缺点：
1．如果是建得比较早的房子，一般地基不会太深，一层就非常容易变得潮湿。那些有关节炎、风湿病的人住在这样的房子里可就遭殃了。现在都有架空层，这样一层潮湿的问题就解决了。所以购房者在购买一楼的时候一定要看看一层下面是否有架空层，看好了再买，不然买到手也会后悔。
2．有些小区的楼距太密，影响光线。所以在购买时一定要注意看看小区楼房的间距是不是太密。
3．住在一楼也会有不安全因素。一楼会经常有推销的、拉保险的光顾。如果运气不好的话，还有可能会迎来小偷。所以在一楼的窗户上加装护栏很重要。
4．有些一楼，无缘无故地出现很多蚊子和蟑螂，更厉害的时候，甚至会出现老鼠，这可就使人太倒胃口了。
购买带地下室的一楼要注意哪些问题？
现实困惑
张某在一家中介公司看到一则售房广告，65平方米的一楼住宅房，连同地下室使用空间共达135平方米，总价是260万元。张某做了一下市场调查，发现这套房子比同地段的其他房子便宜了很多。一套65平方米的房子再加上一套70平方米的地下室还不到300万元，真的很划算。张某被这个低价格吸引住了，不过，朋友告诉他：地下室虽然面积大，但是里面潮湿阴暗，根本派不上什么用场。张某为难了，不知道带地下室的房子该不该买，有没有什么合理的行情。
要点解析
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地下室的面积大并不代表居住面积就大。而且多了一个地下室，也只是多了一个无法利用的空间。如此一来，地下室不但不能为房子的价格加分，反而会影响日后房子的出售。
然而，那些建得不好的地下室不但没有变成房子的附属品，有些房地产商反倒把地下室的面积也一起算到一楼房子的面积中去，以期以较大的面积和较低的总价格，来博得投资者的注意，从而顺利地把房子卖出去。例如，张某所买的那套房子，一楼面积是65平方米，而地下室的面积却有70平方米。附属建筑物的面积比主建筑物的面积还要大，这样便混淆了楼房的主次关系，认为有地下室也是一件很好的事情。其实，这都是房地产商在为自己不怎么样的地下室建筑“和稀泥”而已，望广大购房者不要轻易被房地产商所蒙骗。
专家支招
当然，并不是所有的地下室都存在“阴暗潮湿”的一面，也有一些格局好、设计好的地下室受到人们的青睐，市场性较好，投资者买到手后可以继续外租或是售出。什么样的地下室比较有市场呢？
1．带有室内梯的，这是地下室市场性好不好的关键。有室内梯的地下室绝对比没有室内梯的地下室有优势。不管是把地下室当成仓库，还是当成防空避难所，都可以方便人们出入地下室或搬运各种物品，使得层上层下如一家。
2．如果可以把地下室再分成更小的隔断的话，空气就会变得不流通，地下室里特有的味道就来了，怎么着都让人觉得不舒服。但是，有一种地下室却不会这样，它面积非常大，而且是明挖下去的，可以在里面种上绿化植物和花花草草，这样的地下室的价格甚至可以达到二楼的价格。
地下室的价格如何计算呢？
现实困惑
地下室的价格原本是很低的，可是如果和一楼登记在一起出售的话，就会升值很多。但是这种计算的方法是非常不合理的，如一套85平方米的房子（一楼加地下室）是70万元。每平方米的成本是8200元。虽然总体看起来还算便宜，但是地下室就有30平方米。很显然，地下室的价格也同样算成每平方米8200元，这样对购房者来说就不划算了。那么地下室的价格到底要如何计算才合理呢？
要点解析
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关于地下室价位的高低，主要还要看登记的用途。如果登记标明是停车场，就必须要能把车开进去。如果登记的是避难室，那么该地下室必须要很开阔，而且只能做简单的隔断。如果是登记用作仓库的，那么就得方便存放货物。这是从登记情况来看，它决定了地下室的价钱高低。但是如果从实际的价格来看，地下室的实际效益才真正决定了它的合理价格。
1．地下室是附属物的话，没有单独建号，它的价格计算方法如下：
首先是地下室不能单独分开拿到市场上去销售，这要求用二分法或三分法来对其进行评估比较。但是计算的方法，不是用一楼的建筑价格，而是要用二楼的建筑价格来计算。因为从某种程度上来说，地下室和二楼的效益比较接近。
建筑价格=土地价格+建物价格（这是二分法）
如果以二楼每建筑平方米8000元的价格来计算：即8000元=4000元（土地价值）+4000元（建物价值）
二楼建筑每平方米能卖到8000元，那么以附属建筑物登记的地下室，因为没有土地价格（占建筑价格的一半），而只能达到建筑价格的一半，也就是每平方米4000元。
2．对于那些有单独建号、有单独出入口，并且有相应的土地价格作为依据的地下室，是这样计算的：
如果以二楼每建筑平方米9000元的价格来计算：
9000元=4500元（土地价值）+4500元（建物价值）
用这个公式来计算地下室的价格的话，因为土地建筑面积有登记，但是建物效用太差，也可能只拿到一半，即4500元+2200元=6700元，所以地下室的合理价格应该是每平方米6700元。
专家支招
购买者在购房的同时，一定要对地下室的合理价格进行评估，而且一定要把地上层和地下层区分开来进行估算，这样才能得到地下室的实际价格。
但是按照北京市民防局的工作安排，已经从2015年6月开始，开展地下空间综合整治，不允许出租住人。