（二）类型格局选择

如何区别别墅、公寓？

现实困惑

有人喜欢住在豪华幽雅的大别墅内，有人喜欢住在设备齐全的公寓内。但是人们对这两种户型的概念还是没有明确的界定，那么，别墅和公寓到底该如何区分呢？

要点解析

YAODIANJIEXI

别墅一般有两种类型。一是住宅型别墅，大多建造在城市郊区附近，或独立或群体，环境幽雅恬静，有花园绿地，交通便捷，便于上下班；二是休闲型别墅，建造在人口稀少、风景优美、山清水秀的风景区，供周末或假期度假消遣、疗养、避暑之用。

公寓则是集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能是由户主自行购买的，或者是业主租入。

别墅的特点有：

第一，别墅造型外观雅致美观，独门独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地，有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。

第二，别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好。

第三，别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等。

第四，社区型的别墅大都是别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园、水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所及购物场所等。

公寓一般有多层或高层，其住宅的特点有：

第一，每幢建筑物内有多套居住单元，供多户居住使用，建筑物内的走廊、楼梯、电梯等都是公用的。

第二，每层设有若干套单户独用的配套房间，如客厅、卧室、起居室、厨房间、卫生间、贮藏室，套内面积有大有小。

第三，公寓住宅建设标准要比一般住宅高，住房面积要比一般住宅大，房间功能分工明确，室内装潢讲究，设备齐全，且有足够的室外空间，如阳台、屋顶花园等。

第四，公寓住宅的周围环境虽没有别墅那样讲究，但也很舒适。

第五，公寓住宅房屋竣工后室内设备全部已装修好，购房人付清购房款即可搬入居住，不像一般住宅房，要自己出资进行装修后方可入住。

如何区分复式、跃层式、错层式？

现实困惑

张某光想要在北京通州买一处房子，作为结婚之用。可是当他来到售楼处的时候，发现房地产广告中出现了大量的“复式”、“跃层”、“错层”等字样的宣传单，这些名词让张某光有些摸不着头脑，他不知道究竟该怎样去区分这些种类的房子，也不知道这些样式究竟有什么区别和好处。

要点解析

YAODIANJIEXI

复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高（通常层高2.8米），可以局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

人们常常把那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，用内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅和卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地说，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。

现在，房地产市场中又出现了一个新的品种——错层式住宅。所谓“错层式”住宅，主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

尽管错层式房屋和复式房屋均处于不同层面，但是复式层高往往高过一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视，可看见第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；大部分错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高的形式错开的。

选择户型，为何要本着先厅后卧的原则？

现实困惑

张某一直听身边已经买好房子的朋友说，选择户型一定要本着先厅后卧的原则，他一直都在纳闷，什么才是先厅后卧，为什么要本着这个原则呢？

要点解析

YAODIANJIEXI

购房者在选择户型的时候，最重要的便是本着先厅后卧的原则来进行选择。住宅的户型从平面来分，可以按厅室分，譬如二室一厅、三室二厅等。按照剖面的变化来分则有复式、跃层、错层等。

而客户在购房时，要结合平面、剖面一起来考虑，居室各部分的优先顺序应是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；第六考虑阳台。

这样考虑的原因在于：

1．起居室宽敞明亮通风是关键，应有好的通风、朝向和视野。

2．主卧室最好有好的朝向，大面积户型的主卧室应带卫生间。

3．餐厅和起居厅最好相对独立。

4．厨房最好和餐厅紧贴并直接对外采光通风，而且厨房外最好配以阳台，可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。

5．卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致，如果卫生间是直接对着起居室的，应设前室，可以将洗衣机放在前室内。

6．好户型有阳台才算完整，阳台首先要在起居厅。

挑选户型应注意哪些原则？

现实困惑

购房者在买房前一般都是一头雾水，不知道应该选择什么样的户型，小磊就是其中一个糊涂的购房者，每看一个户型，都会让他欣喜半天，觉得很好，但是让他最终挑选出一套来，却又是很难。那么，挑选一个好的户型应该注意什么原则呢？

要点解析

YAODIANJIEXI

挑选一个称心如意的户型，需要考虑很多因素。下面便是总结出的挑选好户型的一些基本原则。

1．动静分开。即起居室与卧室分离。随着生活水平的提高和现代生活方式的流行，家居生活中起居室日益成为组织家庭生活的中心，家庭生活团聚和接待活动等多集中于起居室，而卧室则是个人的私人空间，要求安静独立。所以在起居室和卧室的安排上应独立设置，互相之间干扰要少，起居室要求空间比较大。

2．餐厨分开。厨房、餐厅与起居室三者空间设计上，由于在利用时间上的不同，在总面积有限的情况下，可以考虑重合设置。例如，餐厅与起居室合设，或厨房与餐厅合设。但由于三者在实际使用上存在圈套差异，故环境布置与气氛营造方面的差异较大。理想的家居设置应为厨房、起居室和餐厅分离设置，各空间功能明确，互不干扰，这种设置才能体现高质量的生活品质。据北京市民用住宅消费调查显示，家庭收入越高，对餐厅要求越高。

3．考虑节能。以减少不必要的日常生活开支。选择居室时，除了小储藏室外，起居室、卫生间、书房等人们经常活动的空间要考虑直接采光、节约能源的居室。

另外，楼房西端居室夏天温度很高，楼房北侧房间严冬室温很低，所以，西北墙和北外墙应做隔热、保温处理，这对于保持正常生活和节省空调能耗都是必要的。

楼房的格局，有哪些“风水”可讲？

现实困惑

晓燕是一个比较相信风水说的人，无论是从房间的格局还是家具的摆设，她都要求达到最佳效果，不能有一点儿小瑕疵存在。但是并不是所有人都对楼房的格局摆设在行，那么，这里面到底有什么的学问呢？

要点解析

YAODIANJIEXI

房子的价格、质量因素固然重要，但住宅格局是否合理将对未来的生活质量产生很大的影响，即好的房子首先必须有好的使用价值。

现在居民购房，一般会考虑进行再装修，所以室内有无横穿的大梁或横穿管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；横穿管道需要特别花工夫去处理，否则会影响美观。

格局力求方正。整个室内格局讲究方正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有柱穿地。因为不规则的房型影响家具布置，造成面积浪费，使很多缺陷必须用装饰装修去弥补；突兀的斜角或锐角会对室内居住者造成一种不适的压迫感。能够避免的还应尽量避免。

活动空间一定要合理安排。对房内各功能居室的配置安排及行走路线要仔细考虑。住宅空间一般可以分为三个部分：起居空间、服务空间和睡眠空间。起居空间包括入口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括厨房、储藏室。客厅是日常生活中使用率最高的地方，所以客厅的采光一定要好，格局要方正，餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室穿行的通道。

最好选择“明厨”、“明卫”。厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间。首先，应选择“明卫”与“明厨”，因为自然通风的厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。其次，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏。最后，对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐秘次要处，如有条件，可考虑将厕所和沐浴区分隔开，以方便使用。

主卧室避免与客厅相对。主卧室是具有私密性的地方，与客厅不应太近，应有良好的隔音和充足的光线。主卧室的窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏私密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够的空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

什么样的阳台可以为房子加分？

现实困惑

武某在北京四环内购买了一套房子。这套房子的地段非常好，出门就是宽敞的马路。而且在武某看房子的时候，售楼员向他介绍说阳台是这套房子的特色之一，平时可以坐在阳台上晒太阳，感受阳光的味道，并且呼吸城市里的新鲜空气。

武某也非常喜欢这个大大的阳台，买下房子后，他在一个阳光明媚的周末坐到阳台上晒太阳的时候，发现自己可以很清楚地看见马路上的车队，甚至可以看到车里面的人在做什么。他突然意识到，自己穿着一条短裤站在屋里也是可以被他们看到的。更可笑的是，自己刚才还在阳台上扭来扭去。从那时起，武某再也不愿意到阳台上去晒太阳了。这么漂亮和适用的一个阳台，就这样被搁置下来了，最后成为了堆积杂物的地方，成了室内空间的一部分。那么，什么样的阳台才可避免“花了大钱，却成了摆设”呢？

要点解析

YAODIANJIEXI

什么样的阳台才能够为房子加分呢？这还是要具体情况具体分析。

如果建筑物之间的间距够大，阳台还是有很大用处的，否则就变成了暴露隐私的地方。如果你坐在自己家的阳台上，可以看到对面房子里的人在打麻将，或者一家人在看电视的话，那么这样的房子的价格就肯定不会高到哪里去。因为这个房子的私密性太差了，会让人没有安全感，没准哪天对面发生一点儿事情，这边的阳台都会被殃及。

楼与楼之间一般正常的楼距是1∶1.2，也就是说如果一栋房子高10米的话，那么后面的那栋楼与它就要保持12米的间距。所以说，楼距大的房子，阳台才能真正为房子加分。在这里，不管是自住还是投资，并不是所有带阳台的房子都会令消费者满意。消费者更注重的还是房子的实用价值。

不同的楼盘，房间高度是一样的吗？

现实困惑

裴先生刚刚买了一套价格适中的房子，他觉得自己非常幸运，可以买到这样划算的房子，于是就和家人高高兴兴地搬进了新家。可是住了没多久，裴先生就发现，房子好像有点矮，总是有一种压抑感，而且采光和通风效果也欠佳，总是感觉很不方便也很不舒服。后来量了一下房子的高度才发现，这栋房子的高度只有2.1米，远远低于建设部规定的不低于2.4米的要求。

要点解析

YAODIANJIEXI

买房子时，很少有人会注意到所买房子内空间的高度是否符合国家标准，只要面积够数就行。等到入住以后才感觉房子矮，光线不足。

按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.4米，如果小于这个高度，就会影响室内的采光、通风。现在绝大多数商品房的内层净高2.5～2.7米。但是，目前有些房产商为了牟取暴利，利用人们在买房子时只注意到面积和价格而忽略室内空间高度的弱点，在设计、建造房子时，使房子的室内高度低于国家建设部制定的标准。有些黑心的房产商在这个环节费尽了心思，他们在减小每层楼的高度之后，就可以省下很多成本，如本来只够6层楼的高度，却被建成了7层，这样就可以多赚一层楼的钱。

要知道，房间内部低矮，住户必然会因此产生心理压抑感及不易调节室内空气等弊病。扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，却是无法改变的。

什么是样板间，它跟正式楼房有什么区别？

现实困惑

交房本是件幸福的事情，但是对于刚刚拿到房的刘先生来说，最近却很是郁闷。因为在他的两个卧室内，没有飘窗。这跟当时看到的样板间不一样。刘先生在买房的时候，去看过样板间，里面都有飘窗，然而在收房的时候却发现房子内少了两个飘窗。

要点解析

YAODIANJIEXI

所谓样板间，指的就是商品房的一个包装，也是购房者装修效果的参照实例。样板间是一个楼盘的脸面，其好坏直接影响房子的销售。样板间是楼市发展的产物，也是住宅文化的一种表现，作为楼盘销售过程中的一个重要因素，样板间已越来越受到房地产开发商的重视和广大购房客户的喜爱。

样板间有两种。一种是开发商装修的，主要为售楼而用，另一种是装饰公司为在小区开展业务，促销而用。但是，样板间和正式的楼房并不相同。

首先，样板的装修费用一般可以达到房屋自身价值的20%～50%。在装修材料的使用上也是力求尽善尽美，不惜重金引进最新材料。配套设施应有尽有，好的样板家具配备都由家具厂“量身定做”，都是为了保证样板整体的视觉效果。要知道，如果购房者的装修预算不多的话，怎样都不会产生这样的效果。

其次，一些样板在装修过程中采用强光以及周围壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空间感受。还有的样板选用专门定做的较小较低，但十分和谐配套的家具强化室内空间利用的整体效果，但是这些装修效果是一般性装修难以达到的。

再次，出于完善装修效果的考虑，样板一般不会设置水、煤气、暖气等管道线路。样板的居室，尤其是厨房、卫生间就因此显得非常宽敞明亮。而且样板里不用做上、下水的考虑。房间里自然不会出现粗大的下水管和暖气管线。但是当购房者真的拿到现房时，那些铁管就会突兀地横在眼前。所以奉劝购房者们，要站在现房而不是样板的角度上考虑房子的管道线路对实际装修效果的影响。

最后，样板的尺寸比例是不是1∶1，不妨用尺子量一量，或以房间内长、宽方向的地砖数量折算一下房屋的面积，要问清房子的使用率是多少。样板让买房人看到的只是住房的套内面积，而电梯、公用走廊、楼梯部分有多大却往往被人们忽略。不同的楼型、不同的户型在使用率上都会有差异。同样的面积，使用率高的住房才划算。

样板只是一个立体的图形，它并不能替代正式的房子。