四、厦门城市次级商圈

火车站-富山商圈 ——厦门徐家汇

（1）商圈范围及历史

火车站-富山商圈，东北面与江头SM商圈相连，西南通过厦禾路与传统中山路商圈相连，东面是厦门主要的住宅分布区，西面是重要的筼筜湖风景区，地理位置优越，区位优势明显。

商圈的成长是以世贸商城的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。

（2）商圈内重点项目

火车站-富山商圈位处厦门核心位置，火车站也给商圈带来巨大的人流量，商业体量巨大，仅明发商业广场就有40万平方米。在商业构成上以购物中心和百货形态为主，所占比例分别为整个商圈的52%和31%。

（3）业态及品牌

火车站-富山商圈临近火车站，商业业态较为齐全，涵盖衣食住行方面。从整体业态来看，火车站-富山商圈主要有零售、餐饮、休闲娱乐三种业态。分别占比为79%、13%、8%。明发商业广场作为国内的市区内最大的商业广场，拥有4000多家店铺。

商圈内基本以中档品牌为主，中闽百汇专门经营国产中高档品牌。

（4）市场表现

租金水平

火车站-富山商圈租金表现两极分化，靠近火车站的世贸商城、中闽百汇等经营较好，租金表现较好，靠近莲坂的明发商业广场由于经营较差，空置率较高，大量商铺空置，不足1元/(平方米·天)的租金也无人问津。

客流规模及特征

火车站-富山商圈由于靠近火车站，加上周边大量的商务办公楼，给商圈带来了巨大的人流量。商圈客源来源广泛，岛外客群占了总消费群体的31%左右。消费群体偏年轻化，18～25岁的消费群体占57%。

营业额和商业坪效

世贸商城2009年营业额为15亿，位列当年福建百货业绩排行第二。2009年，世贸商城商业坪效为19230元/平方米。

出租率

火车站-富山商圈出租率表现两极分化，靠近火车站的世贸商城、中闽百汇等经营较好，出租率较高，随着近期火车站封站，出租率也受到一定影响。明发商业广场经营较差，大量商铺闲置，无人问津。

（5）火车站-富山商圈点评

地理位置优越

商圈地理位置优越，路网发达，商圈内有厦禾路、嘉禾路、湖滨南路等城市交通干道向四周辐射，使商圈能充分汇集厦门市以及周边地区的人流，加上周边的商务办公人群，形成了厦门第一大人流商圈。

交通路线及设施配置不够

在商业布局上，沿着厦禾路两边布局，形成了类似上海徐家汇布局模式的商业集合区。但是道路交叉口组织不合理，路口不同程度拥堵，过街设施配备不足，停车场供需不平衡。火车北站启动后给火车站带来的人流分流等问题影响了商圈的进一步发展。

江头SM商圈——“荒芜”里异军突起

（1）商圈范围及历史

江头SM商圈是厦门商业地产的中坚力量，其扼守厦门进出岛两大交通主干道：嘉禾路、仙岳路。其独有的区位优势、齐全的商业业态、浓厚的商业氛围，不但将厦门岛的中北部囊括其中，而且影响力辐射至岛外乃至泉州、漳州地区。

SM 城市广场是厦门第一个以“Shopping Mall”形式存在的商业形态。它的成功开发及经营，不但为厦门商业带来了新的发展，也成为以商业地产开发带动周边城区建设走向繁华的优秀代表。可以说，江头SM商圈是在整个闽南地区经济一体化中与泉、漳商业联系最为紧密的一个商圈。

（2）商圈经营

SM商圈是厦门商业地产的中坚力量，以来雅百货、沃尔玛两大主力店为依托，结合新华书店、赛博数码广场等次主力店，规划对称式立体室内步行街，周边商业氛围浓厚，家电大卖场就有龙门天下的国美电器、国泰大厦的永乐生活电器、松柏永乐思文电器，加上SM二期等大型商业项目，构成了繁华的江头SM商圈。

由于一直坚持SM集团“只租不售”的招商理念，商场经营持续火爆，日平均客流量达到12万人次，最高人流量达50多万人次。SM城市广场一期租金可达200～600元/(平方米·天)。

SM城市广场业态以零售为主，占68%，餐饮、休闲娱乐分别占18%、14%。一期定位中端，日常客流量大，二期定位中高端，日常客流量较小。

（3）江头SM商圈点评

2001年的厦门乌石浦，在很多人的观念中还是远离市中心的郊区。SM城市广场通过周密的市场分析，在众人怀疑的目光中动工兴建，一期于2001年底开业，6层的立体商业规划，立即引发了厦门商业的一场革命，同时引领市民消费观念的一场革命。

SM的造势手段为乌石浦打造了一个闪亮的新商圈。“MALL”就此印刻在厦门人的眼中，中山路不再是厦门唯一可以称道的商业区了。SM 城市广场是厦门第一个以“Shopping Mall”形式存在的商业形态，它的成功开发及经营，不但为厦门商业带来了新的发展，也成为以商业地产开发带动周边城区建设走向繁华的优秀代表。

禾祥西商圈——精品小资街

（1）商圈范围及历史

禾祥西路东起湖滨中路、西承湖滨西路，全长1390米，路宽约20米。在厦门市的商业网点布局规划中，厦门商业区的形状被描绘成哑铃状，中山路商圈和火车站富山商圈是哑铃的两头，而禾祥西路正是哑铃中间维系两端的柄。

禾祥西商圈现已形成相当繁华的商业氛围。全街以沿街商铺为主，共有店面500多家。由于周边居住人群中政府机关工作人员、本地及外地经商人员、企业中高级管理人员较多，收入稳定，消费能力较高，商圈主要定位精品、小资主题。

（2）商圈经营

禾祥路商业街是集购物、生活、休闲于一体的市级综合商业街，主要有服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等，特别是服饰、日用品占绝对主力,拥有BOSS、zippo、JOE＆JUEL等国内著名品牌专营店。

禾祥路连接中山路和火车站—富山两大商圈，禾祥西商业氛围日趋成熟广泛，“好又多”超市的辐射力，带来许多禾祥西路中段街区人流量。租金范围5～20元/(平方米·天)。

客群主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区的居民，也有湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族；加之禾祥西作为全厦门最具小资情调的商业街，政府打造为精品走廊，知名度与美誉度之高吸引众多游客与厦门人趋之若鹜，慕名前来逛街购物。

禾祥西商圈业态主要以服饰为主，占比36%，休闲娱乐、餐饮分别占13%、11%。

消费年龄层次主要以18-25岁为主，占比38%，25-35岁占比33%，36-45岁占比28%。

（3）禾祥西商圈点评

禾祥西路伴随着厦门市商业地产的发展，加上政府部门的推动，逐渐形成一条全市最长的生活性交通道路，便利的交通条件使该路段具备庞大的人流量，各大商业店铺纷纷在这里落脚，从而形成一个特色商圈。

该商圈定位中高端消费，主要靠回头客拉动消费，曾被誉为厦门提袋率最高、聚客量最大、单品消费量最多的商圈,一时间商家云集，生意相当红火。

近年来，随着各商圈高端商城的崛起，加上街边停车位少且分散，停车的困难，逼退一部分高端客群，导致商圈人气有所下滑，部分店铺迁移。