六、深圳的城市商圈展望

城市商圈发展综述

深圳商圈整体呈现了以下4个发展趋势。

（1）深圳商业有由东向西蔓延的趋势

大型购物中心是目前新兴的最具竞争力的商业模式。

深圳的大型购物中心有：金光华、华润万象城、怡景中心城、益田假日广场、海岸城、花园城中心。

深圳购物中心的分布，非常清晰地指示了繁华都市中心罗湖-福田-南山-宝安的西进趋向。同罗湖和福田相比，南山、宝安等西部区域大型购物中心的发展更是如火如荼，南山、宝安具有后起之秀的规划优势，是理想的安居乐业地，具有巨大的商业消费发展潜力；南山、宝安二区经济实力雄厚，庞大的人口带来巨大的消费份额。

（2）城市各大商圈之间利益均分化

这几年，由于深圳购物中心越开越多，且各自经营能力有所提升，在业界一家独大的局面已经不复存在。例如，2013年初，体量比较大的海雅缤纷城开始试营业，就给城市西部特别是南山深圳湾商圈各家购物中心带来了很大的经营压力，客流阻击效应相当明显。近几年，一些社区型的购物中心，例如海岸城、福田COCO PARK、喜荟城等，加大了“适度升级”步伐，优化场内业态的动作一直会持续不断。商圈利益均分化的现象或者是未来几年深圳商业的一大趋势，它所指的不仅是商圈内各家购物中心之间的关系，还包括城市各大商圈之间的力量对比。

（3）深圳购物中心租金定位两极化明显

新的购物中心不断增加，给深圳购物中心的租赁市场造成了一定的冲击。仅2013年一年就有4座大型购物中心入市，带来约50万平方米的新增供应，超过6成集中在宝安和龙岗区。

深圳零售市场的快速发展也吸引了更多的品牌入驻。购物中心的不断增加，致使成熟商圈的优质购物中心通过业态升级调整提升竞争力，租金水平也进一步提高；而新兴商圈的购物中心则希望通过租金优惠吸引及培育优质租户，故租金仍定位在较低水平。因此，深圳购物中心租金定位将会出现两极分化的趋势。

（4）深圳商业地产遭遇两极过剩

在城市规划及政府主导下,在轨道交通及城市旧城改造的催化下，深圳城市综合体项目正不断涌现，并在2013～2014年开始集中爆发，迅速占据大型商业市场的主导地位。据统计， 2013～2014年，深圳入市的大型商业项目达19个之多，增加商业面积170万平方米以上，较过去两年呈大幅增长。大量综合体涌现，大型商业正在向原关外蔓延，社区大型商业配套渐成气候。来自世联地产商业事业部的统计显示，深圳的购物中心面积将从2012年的438万平方米增加到2017年的922万平方米，涨幅达到111%,购物中心的个数将从68个增加到2017年的112个。商业地产的集中式爆发或引发深圳商业地产的产能过剩。

未来商业项目进驻指南

华强北商圈、人民南商圈、东门商圈属于成熟商圈，商业趋于饱和，且位于市中心区，可开发商业用地有限，因此被归类为一类进驻难度。

宝安商圈、龙岗商圈属于新兴商圈，现有商业规模较大，竞争较激烈，但由于人口不断导入，未来商业需求量仍然较大，因此被归为二类进驻难度。华侨城商圈目前商业体量较小，但随着华侨城板块人口的不断导入以及游客的不断涌入，商业缺口相对较大，因此也被归为二类入驻难度。

南山商圈、深南中商圈属于新兴商圈，未来可开发用地规模较大，且目前商业规模相对较小，未来商业需求空间较大，因此被归类为三类入驻难度。

未来品牌进驻指南

以商圈的成熟度、客群定位、档次定位、未来前景等作为入驻主要考虑因素，未来商业品牌的进驻需要符合商圈整体的品牌特征，借助同类品牌、同档次的聚合优势才能共同生存。