五、广州城市商圈展望

广州商业发展历程

1979～1980年，广州商业萌芽期，商铺刚刚兴起；1980～1990年为专业批发零售市场发展时期；1990年中后期为大型购物中心发展时期；1998～2002年为社区商业发展时期；2002年至今为大型购物中心及主题商场发展时期。

广州城市商圈发展趋势

广州的商圈分布已经基本成型，且从核心商圈逐渐向外扩散，新型商圈逐渐发展和壮大，如今广州的商业形态是比较丰富的局面。

广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线，形成了一个个大小不一的商圈， 每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。

市中心商圈存在一系列问题，有扎堆经营和同质化经营问题，如天河商圈中天河城及正佳广场的同质化率达到70%。另外，核心商圈的交通拥挤问题也比较严重。次级商圈发展时间较晚，但仍旧存在空置率比较高，商业氛围不浓厚，人流严重不足的问题。

广州商圈未来发展

鉴于市级商圈的地块供应不足，交通问题日趋严重，因此商业郊区化是商业发展的趋势。

目前，广州已经形成了珠江新城商圈，虽然目前商业氛围不足，但可以预见未来的5～10年，由于次级商圈新建商业硬件设施条件更好，人流逐渐增多，次级商圈逐将成为商业市场发展的主流。

未来商业项目进驻指南

从城市商圈的饱和度来看，市中心商圈天河商圈、上下九商圈、北京路商圈已经趋于饱和状态，次级商圈中的新兴商圈发展商业氛围尚不浓厚，如珠江新城商圈。一些比较老的商圈如火车站专业市场商圈面临升级换代的发展要求。

天河商圈、上下九商圈、北京路商圈被归为一类进驻难度。核心商圈的商业氛围浓厚，已经成为广州市具有主导力的购物中心商圈，片区商业高度聚焦，而且具有交通区位优势，人流聚集度大，汇集了众多高档次和品牌商家，大型购物中心一体化形成了强大的地区竞争力。若是进驻市级核心商圈，竞争难度较大。

未来业态及品牌进入指南

从所有商圈的业态分布来看，零售商业依然是重中之重，国际一二线品牌在各大商圈均有进驻，且有向次级商圈发展的趋势。

从商圈品牌的整体分布来看，中档、中高档品牌是整体商业的主力。档次越高的商圈中，国际品牌的占比也越大。目前崛起的次级商圈也吸引一部分国际一二线品牌进驻，但由于商业氛围尚未形成，总体经营情况一般。

未来商业品牌的进驻需要符合商圈整体的品牌特征，借助同类品牌、同档次的聚合优势才能共同生存。在未来的5～10年内，一些次级商圈发展空间较大，比如珠江新城商圈。