四、广州市区域级商圈

环市东商圈——广州尖东

（1）商圈概况

环市东商圈是指以地铁淘金站为圆心，半径500米范围的区域。

商圈范围

环市东商圈位于环市东路上。由于环市东路由东向西笔直延伸，所以环市东商圈的地理也不复杂。该商圈由友谊环市东旗舰店、国内最大五星级商务酒店之一的广州花园酒店、丽柏广场、世贸大厦以及沿淘金路、华乐路等国际名牌商场、各类中西食肆和各大中外银行共同组成，形成了良好的共存和互补关系。广州市地铁五号线经过环市东，“淘金站”就在友谊商店的门口。

商圈特色

环市东商圈被称为“广州尖东”，是世界顶级时尚聚集地。这个由广州友谊商店、花园酒店、世界贸易中心等共同组成的集住宿、餐饮、娱乐、购物、办公于一体的黄金地段，是广州高档消费和商务消费的代表。环市东商圈在广州商业发展史上贡献了多个第一：第一个超级市场，第一张商场VIP卡，第一家洋快餐，第一家星巴克，第一栋境外发售的高档写字楼。

（2）商圈经营

环市东商圈目前人流量不大，但由于友谊商店、丽柏广场、世贸大厦等高档主力店的存在带旺了商气，是广州八大商圈中单位面积零售营业额最高的商圈。从单店营业额和铺租租金来看，今天的环市东仍稳居广州高档消费第一的购物高地地位。平均租金为36～40元/(平方米·天)。

（3）环市东商圈点评

环市东商圈地处广州繁华地段，地铁5号线途经，公交线路发达，但是停车配套不足。

商圈银行网点近100家，为商圈内消费带来便利。环市东商圈酒店和写字楼众多，形成了良好的商务氛围。

目前，环市东商圈主要消费客群目的性消费居多，客流量一般，客单价较高。由于形成时间早，且位于城市中心，未来可开发的商业面积有限，停车配套较少。

环市东商圈一带交通非常繁忙，一到节假日以及商场打折季，车辆堵塞十分严重，而商圈停车位十分紧张。“广州市环市东路花园酒店广场”方案再度重启，规划将建设地下空间包括社会停车库2万平方米，提供627个地下车位，届时停车难问题将得到缓解。

东山商圈——或变医疗保健商圈

（1）商圈概况

东山商圈是指东山口、农林下路、烈士陵园、东川路、新动力数码城一带。

商圈范围

具体来说，东山商圈是北至东风路，南至新河浦，以农林下路——署前路——龟岗大马路商业街为主干，以王府井百货大厦、东山百货大楼为骨干。中山三路和农林下路是东山商圈的“两核”。东山商圈地处人口密集的传统教育强区、商业旺地，地铁1号线、5号线及数十条公交线路直达。

商圈交通及布局

东山商圈交通优势明显，既有较发达的公交线路经过烈士陵园地铁站，更是东山地铁商业街发展的基础；区域金融环境良好，银行数量多；随着商圈内高层写字楼的投入使用，商圈的商务办公功能将得到加强；区域内学校集聚度高，商圈人文气息浓厚，人气旺盛；市政配套设施完善，是居民和外来消费者文化消费和休闲的好去处。

东山商圈目前大型商业网点少，大多仍以零散商铺为主，商品档次参差不齐。然而，随着新商业体的进驻，东山商圈将把农林下路与周边署前路、龟岗大马路连成一片，拓展成商贸圈，由社区商圈升级为区域中心商圈。

未来发展

新亮相的广州医疗中心规划显示，近期规划是用5年时间，重点发展东山口片区3平方公里核心区域，调整区域功能规划，优化医院整体布局，发展高端医疗和高尖端医疗技术，并带动健康产业集聚发展。“医疗城”5年内初步成型，届时，东山商圈或变成医疗保健商圈。

（2）商圈经营

东山商圈零售业态以百货店、地下商城、专业店形式立体发展，行业上以零售、餐饮为主。

商圈定位为中档，消费群体以附近居民及本地年轻消费者为主。商圈商铺出租率大于95%，商业竞争比较激烈。商品品牌市场细分度较高，提供了较为广阔的购物选择余地，是“潮”一族消费者常去的商圈。虽然商品种类繁多，但商家规模较小，整体经营水平有待提高。

位于东山商圈内的繁华路段的农林下路，其一线旺铺的售价已和北京路、珠江新城相接近，大多要25万～35万元/平方米。不过从租金上看，农林下路的商铺租金要比北京路低，北京路的一线街铺租金已超过120元/(平方米·天)，农林下路一线街铺租金多在40～50元/(平方米·天)之间，这也算是广州商铺租赁市场的一线价位了。

（3）东山商圈点评

东山商圈内的东百、王府井，还有林立的街铺、食肆，商业氛围一度比肩上下九、北京路。然而，近年来东山商圈却因道路改造、街铺拆迁，以及缺乏新商业项目而变得乏善可陈。尽管商铺价格和租金仍在高位运行，但却未能让人看到更上一层楼的曙光。东山商圈要复兴，还应建立区域的商业中心。这个区域内有多年的商业积累，且附近居民消费层次比较高，商业消费潜力很大。

江南西商圈——“河南的北京路”

（1）商圈概况

江南西商圈是广州八大商圈之一。

商圈范围

位于海珠区的西部居住区，以江南西路、江南大道、宝岗大道为主干，辐射区域达3平方公里，2号线和8号线作为依托，串联起整个商圈。商圈范围区域内集中了各种潮流时尚店铺，是海珠区发展最早、最成熟、规模最大的商业旺地。

商圈布局

江南西商圈一直以休闲娱乐、购物消费胜地而被“老广州”熟知，也是广州市民最青睐的周末休闲区域选择之一。

自20世纪80年代至今，江南西路已成为海珠区传统的商业中心，是该区域最繁华最高级的零售商业代表，坊间有“河南的北京路”美誉。据不完全统计，江南西路全长850米，商业建筑总面积约20万平方米，汇聚了广百新一城、摩登百货海购店、江南新地、丽日广场、万国商业广场、信和广场、保华广场、家乐福、国美电器、婚纱一条街等多个重要网点，已形成浓厚的商业氛围和服务配套设施。

（2）商圈经营

江南西是海珠区发展最成熟的商圈之一，人流量大，百业兴旺，作为传统商业街，其营商环境以及知名度在广州珠江南岸城区数一数二。商圈内主要业态以商业街、专业店、百货店、便利店为主，主要业种为零售业、餐饮业、休闲娱乐业，主要客群以周边居民、市内年轻一族为核心，商铺数量约1200个，零售总额22.1亿元（2012年数据）。

名店城和江南新地主要以小商铺为主，租金相对较高，分别为20元/(平方米·天)、19元/(平方米·天)，广百新一城租金为15元/(平方米·天)，丽日商业广场和万国广场相对较低，分别为12元/(平方米·天)、11元/(平方米·天)，租金的递增率平均约为10%左右。

（3）江南西商圈点评

江南西商圈的改造升级需要从以下两方面着力：

①要壮大商业圈的规模，以大容量赢得知名度。从地图上看，江南西路与宝岗大道、江南大道形成H形，联合南田路、昌岗路才能形成一个完整的商业圈，真正发挥商业街的价值潜力，提升海珠区在广州的经济地位。

②江南西商业圈周边并不缺乏历史文化氛围：十香园、邓世昌纪念馆广场、海幢公园、海幢寺、晓港公园、广州美术学院等。如果能形成“商业+旅游+文化”的格局，打造亦商亦游、商游结合的经营特色，或许对全盘推动江南西商业圈的持续健康发展起到积极作用。

江南西商圈目前是一个不够成熟、仍处于发育成长阶段的次区级商圈，但随着政府对海珠区以及珠江以南地区的规划，未来江南西商圈将得到巨大的提升和发展。

火车站商圈——全国专业批发市场

（1）商圈概况

广州市火车站批发市场商圈位于广州市火车站及周边地区，是广州火车站地区较大的批发市场集群，目前有大小批发市场近100个，涉及服装、皮革、鞋类、美容、汽配、茶叶、酒店用品、文具等行业。其中，又以服装、鞋业最为集中。目前约有30000个商家进驻。

平日，这一带日均人流量大约在6～7万人次，而在节假日则会超过10万人次，在春运期间甚至能达到20万人次。

（2）商圈经营

目前商圈内有大小批发市场近100个，涉及服装、皮革、鞋类、美容、汽配、茶叶、酒店用品、文具等行业，目前约有30000个商家进驻。

广州站西批发市场，是广州最大、最繁华的服装批发市场之一。传统的白马、天马、红棉步步高三家“批发金三角”牢牢地占据着批发市场前三甲的位置。由于批发市场邻近火车站，因此，货物流通量极大，利于货物的集散。而此处所售的服装大多是中低档次，属小商铺小规模经营。

（3）火车站商圈点评

由于批发市场邻近火车站与汽车站，因此货物流通量极大。

由于火车站商圈交通规划不完善，加上商铺档次普遍较低，因此这里也难逃广州众多批发商圈给人的共同印象：脏、乱、差。

2014年4月广州火车站开始升级改造。和历次“小修小补”不同，此次改造不仅将引入广清城轨、广佛肇等多条城际轨道，增加广州站的站台和铁路线数目，还计划同步改造省、市两座汽车客运站。改造初步计划于2016年开工，用时30个月。完工后，整个广州火车站区域将变身为“巨无霸”城市轨道枢纽，彻底解决交通接驳问题。届时，火车站商圈的中低档形象有望随火车站升级而改变，升级改造或迎发展良机。

珠江新城商圈——崛起的城市新城

（1）商圈概况

广州珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交接处。

商圈范围

广州珠江新城商圈东起华南快速干线，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道，地处目前繁荣的天河北商务区的南面，承天河北浓厚的商务氛围，浑然组成一条新的城市中轴线，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的东部区域，贯通隔江相对的南部组团，区位得天独厚。

商圈布局

珠江新城总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将容纳17万～18万居住人口，提供近30万个就业岗位。作为广州CBD的珠江新城，正承担着广州总部经济核心的地位和责任。

珠江新城是广州中心商务区的组成部分，同时也是中央承认的三个国家级中央商务区之一(另外两个为北京商务中心区与上海陆家嘴金融贸易区)，未来将发展成为国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住区。

（2）商圈经营

目前，商圈的交通设施还未完善，虽然周边的写字楼出租率呈现稳定增长，但依旧没有形成固定的消费人群。这也在一定程度上使得珠江新城商圈出现购物人流不足、有效的消费力不足等问题。

预计珠江新城区域的市场培育期还要持续几年，再加上电商冲击，商圈的成熟以及大的品牌入驻可能会更为缓慢且谨慎。目前，商圈平均租金为10～30元/平方米/天，其中广粤天地租金最高。

（3）珠江新城商圈点评

从现在的市场情形看，珠江新城的商业还处于培育期，主要问题是以下几类：

①圈内商场和引进品牌之间还需一段时间的磨合；

②目前很多高档物业还在建设完善之中，人气不够，要形成成熟的商业氛围还需时日；

③珠江新城商圈应该多开发一些餐饮、娱乐休闲等聚集人气的项目，增加美食娱乐比例，这样既能留住在附近上班的写字楼人群，也能带动别的区域的人流慕名前往消费。

④商业布局没有创新。被誉为“城市客厅”的花城广场是珠江新城商圈的核心地段。广州友谊商店率先进驻西塔，带来了中高端元素；一廊相连的高德置地广场春夏商场，广百股份GBF、Jusco和苏宁电器开业后，商圈有了更多生活气息。不过，也由于先头部队为广州友谊和广百股份，珠江新城商圈被业内认为缺乏新意。但广州市政府重点打造的花城汇入市后，因为濒临广州塔和海心沙公园这两个比较聚集人流的地方，倒是为珠江新城带来些许新意。

珠江新城商圈定型还需等到中轴线以西的项目投入运营，如东塔。已宣布进驻东塔的香港新世界地产旗下高端商业品牌“K11”不容小视。2016年东塔建成后，商圈整体步入成长期，珠江新城商圈至少要到2020年才能成熟。