三、北京重点城市商圈分析
王府井商圈 ——国际性旅游商圈
（1）商圈历史和范围
王府井商圈属于北京最早、最成熟的商圈之一，已经是北京城内具有七百多年历史的商业街，是北京乃至全国最重要的商业街之一，也是北京最具规模、商业设施集中度最高、多元化程度最高的商圈，现在已经成为观光客进京的首选之地。
王府井大街的商业历史由来
王府井大街最初形成于元代，迄今已有730多年的历史。至明代落户了10座王府后，大街开始初具商业特征，成为商业中心则是在清末和民国年间。1903年后，原来位于东华门附近的各类商摊集中到大街东侧原练兵场一带，形成了东安市场，成为北京最早的综合性商业步行街。后来，街上陆续建造了一批洋行、银行、珠宝店、高档百货店和饭馆。至1915年，北洋政府绘制《北京四郊详图》时，把这条街划分为三段：北段称王府大街，中段称八面槽，南段因有一眼甜井，与王府合称，称为“王府井大街”。
新中国成立后，王府井大街作为最大的商业街成为全北京的商业中心，规模和经营范围也逐步扩展。20世纪60年代末，东安市场进行整修扩建。此后，王府井大街陆续建成了全国最大的新华书店以及工艺美术服务部（工美大厦）、北京饭店东楼等。80年代至90年代初，随着改革开放不断深入，经济不断发展，王府井又进一步完善了商业和服务功能，以“买全国卖全国”而闻名全国。
1992年，北京市政府决定通过引进外资对王府井商业区进行大规模改造，内容涉及完善市政设施、道路重新铺装、清理整治立面、照明及服务性设施升级等方面。1998年，又进行了步行街化改造，作为建国50年大庆的献礼工程，全新的王府井步行街于1999年9月11日开街。
商圈范围东起东单，西到南河沿——北河沿大街，南起长安街，北至五四大街，区域面积约2平方公里。
王府井步行街是北京唯一一条步行商业街，由南向北全长810米，早期是城区市民基本生活需求的供应中心。大街两侧分布着近千余家商店，著名的商业老字号众多。随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈。
王府井与前门大街是北京两大老字号品牌聚集的商圈，盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相馆、亨得利表行等老字号都有近百年或上百年的历史，是北京传统商业的发源地。悠久的历史和众多老字号品牌，加深了王府井商圈的文化底蕴，使之成为北京商业版图中最独特的区域。
图：王府井步行街
商圈功能分布
王府井商圈以王府井步行街为核心，向周边辐射，被划分为四个功能区。
表：王府井商圈四大功能区
王府井商圈的历史地位决定了其以旅游为主的消费导向，主要体现在三个方面：
①旅游者为消费客群主体，结构复杂；
②旅游者来自国际国内各地，消费能力高低不等；
③客流量起伏较大，节假日客流量倍增，淡旺季差异明显。
图：王府井商圈特色资源分布
（2）商圈内重点项目
王府井商圈大型商业总存量约为85万平方米。商业供应形态主要是购物中心及百货，其中购物中心所占比例最高。商圈以中档、中高档购物中心及百货为主，所涉及业态包括传统零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、商务等。
表：王府井商圈主要商业项目一览
图：王府井商圈商业形态分布
图：王府井商圈主要商业项目分布
图：王府井商圈商业项目体量分布
（3）商圈业态及品牌构成
王府井商圈内商业业态较为丰富，特别是近几年来，随着东方新天地、APM的面市，改写了商业传统零售百货主导一切的格局。商圈内除了商业单体外，商业街及沿街底商均十分发达，以王府井小吃街、老北京风情街为代表，辅以多个老字号店铺，商业覆盖范围包括衣、食、住、行等方方面面。
图：王府井商圈商业业态构成
图：王府井商圈业种构成
表：王府井商圈重点商业项目业态分布
同样，作为北京最为传统的商业区及旅游商业区，商圈内品牌覆盖度很高、品牌结构复杂，除了传统的老字号品牌，以及满足旅游客群的小吃街、特产店外，王府井对国际高端品牌的吸引力也越来越强，诸如Cartier（卡地亚）、Rolex（劳力士）、GUCCI（古驰）等国际一线品牌陆续在王府井商圈内安家落户。
图：王府井商圈品牌档次分布
表：王府井商圈重点商业项目品牌构成
（4）市场表现
租金水平
根据高纬环球提供的统计数据显示，2012年，北京王府井商圈租金以每平方米每月人民币2300元领跑北京零售市场；2013年，王府井商铺以平均436美元/(平方英尺·年）[79.7元/(平方米·天)]的租金位居中国最贵，亚洲第十；2014年，王府井商圈继续领跑整个北京商业市场，每月净租金达到2680元。
图：2010～2014年王府井商圈商铺租金
图： 王府井商圈重点商业项目首层租金水平（2014年）
客流规模及特征
王府井步行街平日日均客流量为20万人次，周末日均客流量超过25万人次，节假日则可突破30万人次，全年客流量在7000万～9000万人次。其中，京外及境外游客达3600万，占总客流量的50%左右。
商圈内不同商业项目由于差异化定位而瞄准不同的消费客群。如：东方新天地主要面向北京较高收入白领、外籍人士；王府井百货最为全国最知名的老字号百货品牌，获得本地传统消费者以及全国各地旅游客群的喜爱；近年来开业的APM广场由于其时尚定位及全天候的营业，捕获了更多的中高收入年轻客群、时尚圈层。
图：王府井商圈客流规模（2014）
图：王府井商圈客群年龄构成（2014年）
图：王府井商圈消费群体构成（2014年）
不同档次、不同品牌风格、不同商业定位的众多项目，使得王府井商圈最大程度地拥有了全线消费客群。
加之其独特的地理位置、周边拥有知名度最高的城市旅游观光地标，因此，王府井商圈拥有极高的知名度以及规模庞大的消费客流也在情理之中。
营业额及商业坪效
根据王府井地区建设管理办公室发布的数据显示，2013年1～8月，王府井地区30家重点企业共实现商品零售额64.09亿元。其中，东方新天地、王府井百货大楼、北京APM、乐天银泰百货等6家主要商业项目支撑了王府井地区整体销售，共实现销售额55.25亿元，对地区的销售贡献率为 86.21%。2014年，由于受到电商的持续冲击以及城市新兴商业项目的分流，王府井百货及东方新天地等项目的营业额均有较大幅度的下滑。
表：王府井商圈重点项目营业额及商业坪效
出租率
商圈地处北京最中心，整体出租率较高，高中低档项目分布较为均衡，差异化定位使得商圈整体获得最为广泛的消费客群。
图：王府井商圈商业项目人均消费（2014年）
图：王府井商圈重点项目出租率（2014年）
（5）新商业项目及未来供应
未来的王府井主街将形成南、中、北三大购物中心和百货名店区，目标是成为第二个“香港中环”，商圈将进一步扩容，新增商务商业设施面积46万平方米，成为知名品牌汇聚、老字号云集的国际地标商圈。
表：王府井商圈新商业项目及未来供应
（6）王府井商圈点评
从商圈的整体布局来看，王府井的商圈状态如下：
①王府井目前的主要商业体集中在商业街南部，北部缺乏大型商业设施，根据整个商圈的规划目标来看，灯市口以北的商业功能尚不完善。未来围绕地铁5号线东四站附近尚有较大的商业发展空间。
②从整体的商业形态及业态来看，商圈内购物中心及百货占主导，传统零售业态占比近70%，餐饮、娱乐、休闲等业态比重较低，大部分商业的兴建时间较久，对业态的调整及品牌更新度均比较慢，已经很难适应快速变化的城市消费趋向。
③目前，王府井商圈的品牌重复率较高，商业项目间的差异化定位尚有提升空间。在商业项目的配置上，缺少高品质专业店、创意店，经营业态及经营模式有待提高。
CBD商圈 —— 全国最知名的中央商务区
（1）商圈历史和范围
北京CBD（中央商务区）西起东大桥路、东至东四环、南起通惠河、北至朝阳北路面积为7平方公里。
主要办公企业
这里的办公企业主要分四类：
①世界500强企业的中国总部，入驻者如摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多重量级企业；
②中国新锐传媒云集之地，如中央电视台、北京电视台传媒企业新迁至这里；
③国内众多金融、保险、地产、网络等新型高端企业总部所在地，拥有众多微型信贷服务机构，是金融工具的汇集之处，代表着时尚的前沿；
④中小企业创业型企业。
截至2011年 ，CBD中心区建筑总规模超过1000万平方米，约合260万平方米/平方公里 ，集中了北京市50%以上的甲级写字楼和星级酒店，密集分布着大量跨国公司驻中国代表处、北京代表处、外国银行北京分行等。
商圈板块划分
整个CBD商圈分为四个商业板块，即朝外商业区、条状商业区、核心商业区、华贸商业区。
图：CBD商圈四个商业板块分布
表：CBD商圈四个商业功能区
北京CBD商圈具有管理、集散、服务、交往四大功能。
表：CBD商圈四大功能
1993年，由国务院批复的《北京城市总体规划》中明确提出建设北京商务中心区的要求。
1999年，市规划局在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
2000年启动建设，2009年5月，北京市政府决定将北京CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里。
已有十年发展历史的CBD，大致经历了三个发展阶段：
第一阶段（1993～2000年）：自发成长的状态，商务办公设施达到一定规模，初具商务中心区雏形；
第二阶段（2000～2009年）：政府推动全面建设，规划引导发展，区域建设与产业促进、品牌培育并重，北京CBD国际形象和区域功能渐趋突出，功能完善的国际化现代商务中心区加快形成；
第三阶段（2009年5月至今）：CBD东扩方案获批，打响北京CBD发展第二商业战役。
北京CBD是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一个区域。目前，与中国建交的161个国家中，除俄罗斯、卢森堡外，其余159个国家的驻华使馆都在此区域范围内。区域内还云集了近3000家外国公司的办事机构，多家世界500强企业、中外合资五星级酒店、联合国及其他国际组织驻华机构等。外资企业老板、跨国企业高级管理人员、使领馆内的外籍工作人员及家属及居住在CBD区域内高档酒店的外籍旅客，使CBD商圈成为外籍人士最多的区域。
图：CBD商圈特色商业资源分布
（2）重点项目
商圈内集中型商业项目有十几个，以购物中心及百货为主，单体体量较大，其中商业总存量超过100万平方米，以购物中心、办公配套、生活配套为主。
图：CBD商圈商业形态分布
图：CBD商圈
图：CBD商圈主要商业项目分布
表：CBD商圈主要商业项目一览
图： CBD商圈商业项目体量分布（万平方米）
（3）业态及品牌构成
鉴于CBD商圈是众多跨国公司及国际组织的办公集聚区，其商业环境国际化、综合化程度也很高，不但业态齐全，业种丰富，品牌覆盖度也很高，特别在国际品牌的引进方面，是北京商业国际化程度最高的商圈。
图：CBD商圈商业业态构成
图：CBD商圈业种构成
表：CBD商圈重点商业项目业态分布
图：CBD商圈品牌档次分布
表：CBD商圈重点商业项目品牌构成
（4）市场表现
租金水平
北京CBD商圈具有大量的高端优质商业物业，其商业租金水平逐年稳定上升。作为中国首都的中央商务区，北京CBD地区在2014年月租金达到每平方米2,200元，涨幅高达26.4%，已经成为亚太地区租金涨幅最高的商业街。
图： CBD商圈重点商业项目首层租金水平(2014年)
图：2010～2014 年CBD商圈商铺租金
客流规模及特征
图：CBD商圈客流规模（2014年）
CBD商圈集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施，大量国际著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构，整个区域内的商务办公规模超过500万平方米，容纳超过50万的商务从业人口。
商圈客群来源主要有两类：区域内的商务人士以及因商务而带来的差旅人士。
图：CBD商圈消费群体构成（2014年）
图：CBD商圈客群年龄构成（2014年）
据《北京CBD商业发展规划》统计，CBD区域的稳定消费人群在80万左右。
营业额及商业坪效
整个CBD商圈的商业存量超过100万平方米，区域内商业项目整体经营水平较高。其中，新光天地更是连续几年处于全国商业营业额首位。
表：CBD商圈重点项目销售额及商业坪效
图： CBD商圈重点商业项目人均消费
出租率
图： CBD商圈重点商业出租率
（5）新商业项目及未来供应
作为以商务功能为核心的商圈，CBD在未来商用物业供应中仍以办公产品为核心。更多的摩天大厦将在未来几年内入驻CBD商圈，吸引跨国公司地区总部、国际金融机构等进驻。
纯商业物业则普遍以商务、办公配套的形式出现，以作为较高端办公产品的辅助部分。
表：CBD商圈新商业项目及未来供应
（6）CBD商圈点评
CBD商圈属于商务型商圈，商业项目整体的功能以商务服务为主，在此核心之上完善出具有全功能的都市商圈。伴随着近年来的商圈东扩，商圈东部及北部商业氛围开始逐渐形成，但整个商圈的聚合性较差，内部的商业布局较为分散，未来若有小体量的特色型商业在其中进行串联，会更好地形成商圈的统一性。
西单商圈 —— 首都传统市中心
（1）商圈特征
西单商圈位于北京市西城区，南至宣武门、北至西单北大街道路两侧的区域。西单商圈地理位置位于城市中心，交通便利，20世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所，有50多年商业发展史，是北京的传统商业中心之一。
成为商业大动脉
2006年，北京市发改委《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：“重点发展西单商业街区综合商贸服务，突出现代化都市商业的时尚性特点。要提高西单服务业的增值能力，提升业态结构和层次”。依据这一纲要，西城区政府在西单的新规划中，将西单商业区的范围向南扩充到宣武门、向北到新街口，以形成一条全长5.4公里的西城区“商业大动脉”。
业态调整 产业升级
2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目规划，共计70.56万平方米的建筑完工并投入使用。提升完善西单市级商业中心功能，积极引导业态调整，提升产业能级。目前，西单商圈内现有商铺面积已达50万平方米左右，西单商业区的规模正变得越来越大，商业越来越集聚，商业氛围越来越浓，与此同时，竞争也会越来越激烈。西单路口有北京地铁1号线、北京地铁4号线经过，还有诸多公交线路。
西单商圈的历史
西单名字来源于一座牌楼，牌楼题名“瞻云”。东城区现东单路口有一个牌楼，题名“就日”。因为都是单座牌楼，且东西相对，俗称为西单牌楼和东单牌楼，简称西单和东单。西单牌楼于1923年被拆除。
西单大街商业区的历史可追溯到明代。当时，这里是通往京城西南孔道广安门的主要路口，从西南各省陆路而来的商旅和货物，都要由卢沟桥东进外城广安门，经菜市口向北入内城宣武门，经过西单进入内城各处。为此，西单一带开设了一些店铺、酒铺、饭馆，以招待过往旅客。明清之际，西长安街附近大理寺、太仆寺、太常寺、刑部、都察院、銮仪卫等衙署的采办，多以西单为主，奠定了这里最初的商业模型。
清末民初时，满人贵族多居西北城，北洋政府、国民党政府的许多机构也都设立在西城附近。为满足清朝遗老和政客新贵们的需要，西单一带的饭馆、酒店、百货商店、菜铺以及摊商、摊贩便日益增多。1929年，在大街东侧创办的西单商场包括日用百货、小吃食品、旧货书摊，还有说书、杂耍、游艺、戏曲等行业 ，种类繁多。后又出现了“三友实业社”、“洋货店”等。本来在西四、护国寺一带的商贩和店铺，也纷纷向西单集中，促使西单大街成为西城的商业中心。
西单商圈区域内具有较为浓厚的文化氛围，作为传统的城市商业区，有大量的人文、历史古迹，很能体现北京作为历史文化名城的特征。
（2）重点项目
西单商圈内商业项目沿宣武门大街呈纵向带状分布，整体商业总存量约为65万平方米，其中大体量的购物中心占半壁江山，主要面向中档、中高档的时尚潮流消费、年轻消费。
表：西单商圈主要商业项目一览
图：西单商圈商业形态分布
图：西单商圈主要商业项目分布
图：西单商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌构成
西单商圈是传统的中档百货集聚地。2007年，随着西单大悦城的开业，商圈的商业业态逐渐丰富。除了购物中心及传统百货外，沿着西单北大街密集分布着大量的沿街商业，是西单商圈业态非常重要的组成部分。西单商圈开始走向年轻、时尚、潮流的发展方向，特别是老佛爷百货的入驻，使得西单商圈的品牌及档次又上了一个新的台阶。商圈的品牌覆盖度开始提升，但整体上仍旧以中档、中高档时尚消费为主。
图：西单商圈商业业态构成
图：西单商圈业种构成
表：西单商圈重点商业项目业态分布
图：西单商圈品牌档次分布
表：西单商圈重点商业项目品牌构成
（4）市场表现
租金水平
根据高纬环球对2012年北京核心商圈优质零售物业租金的调查，西单商圈以每平方米每月1800人民币的租金位居第二，2012～2013年的整体租金涨幅不大。
图：2010～2014 年西单商圈商铺租金
图： 西单商圈重点商业项目首层租金水平（2014年）
客流规模及特征
图： 西单商圈客流规模（2014年）
图：西单商圈客群年龄结构（2014年）
图：西单商圈消费群体构成（2014年）
如果说，外地人来北京购物总要走走王府井步行街，外国人寻找老北京风情十有八九会去逛前门大栅栏，那么，京城大型百货集中度最高的西单，则以丰富的业态、潮流的商品以及便利的服务设施，成为了北京本地人购物的首选之地。
西单商业区交通便利，有数十条公交、地铁线路直接到达，日均客流量超过22万。其中，七成以上消费者年龄在40岁以下。
西单的主要消费者为年轻人，并以学生群体、年轻白领居多，这也符合整体商业中档、部分中高档的定位，逐渐成为北京年轻一族最主要的消费场所。
营业额
北京市西城区统计信息网数据显示，2012年，西城区商品销售（营业）总额超过201亿元，零售额接近178亿元。而西单大悦城一家的销售额就达到近35亿元，占到全区商品销售（营业）总额的17.4%。
表：西单商圈重点商业项目营业额
图： 西单商圈重点商业项目人均消费（2014年）
出租率
图：西单商圈重点项目出租率
商业坪效
立足时尚消费的西单商圈获得了人们的广泛认可。以西单大悦城为首的零售商业持续多年创造了稳定的社会消费额。2014年，商圈规模以上商业体的平均坪效在30000元/(平方米·年)以上。
表：西单商圈商业坪效
（5）西单商圈点评
西城区政府从2004年起投资66亿元，启动西单商业街商业设施扩建工程。但是，西单商圈从传统商业到现代商业运营模式的升级难题长期以来一直没有得到根本改变。
从目前的商业配置来看，大多数商家均以精品零售为核心，相应的娱乐、休闲、餐饮、服务功能并不完备，无法满足目前消费者复合型消费的需求，配套设施不足、业态分布不合理一直是商圈的“硬伤”。
西单商圈大部分商业集中在复兴门内大街以北的区域，商业扎堆、竞争激烈。对比来看，南部则明显商业氛围不足。南北形成完整的商脉，将大量客流向南继续引导是未来需要解决的重要问题。在西城区政府早期规划中，就已经提出“TBD时代商区”的概念。
“TBD时代商区”以宣武门教堂和西单时代广场为南北端点，集商业、餐饮、酒店、办公、娱乐、休闲和行政酒店为一体，包括时代广场、西单美爵酒店和喜来广场、安福大厦、天安国汇。
《北京市“十二五”时期商业服务业发展规划》显示，西单未来将被打造为“引领城市生活方式”的现代化标志商业中心。未来西单商圈的走向是注重年轻时尚的体验，餐饮、休闲、文化娱乐等内容将大量增加，传统的百货零售虽然会有一定比重，但会逐渐减少。
燕莎商圈 —— 使馆区的国际化商业圈
（1）商圈特征
燕莎商圈主要指北京市朝阳区东三环路燕莎桥周边地区。其中，东三环以内部分主要指：新东路以东，新源街、顺源街以南，东直门外大街以北区域；东三环以外部分主要指：东四环以西，霄云路以南，农展馆南路以北区域，覆盖区域约2.5平方公里。
燕莎商圈属于次级商圈，档次定位高端。由于商圈位于第二、第三使馆区中心地带，是京城最成熟的涉外商务区之一，燕莎商圈的形成和发展也始终伴随着浓厚的涉外氛围。北京第一批四星级、五星级酒店多家坐落于燕莎商圈内，围绕这些涉外酒店及使馆区便出现了许多高档写字楼、公寓、娱乐场所等。
燕莎商圈内的外销公寓约占全市70%，周边甲级写字楼、高档涉外公寓、四星级以上酒店林立，商务及涉外环境浓郁。
著名的国际化商圈
燕莎商圈地处使馆区，外籍和高端消费较为普遍，主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品，是北京最为知名的国际化商圈之一。
在燕莎商圈及其辐射范围内，三元桥国门地段与临近亮马河商务区共同拥抱第三使馆，形成北京商务活动最密集的综合商务区。
图：燕莎商圈辐射范围
随着美国、韩国、以色列等14个国家的大使馆的新址建设以及各种规划和利好消息浮出水面，燕莎商圈及辐射区的新局面将越来越凸显。酒仙桥和朝阳公园附近也是北京最早的涉外居住区，经过多年的发展，已成为北京涉外氛围最浓的区域。随着燕莎商圈的发展，其辐射范围越过了东三环，达到了东四环， 从而使原有的燕莎中心商务区向东、北两方向外延，覆盖了机场高速路的周边区域。
1992年，在德国使馆不远处，燕莎友谊商城落成，成为北京20世纪90年代最大、最高档的零售百货商城。全国商场老总一度争相来此参观。这座商城是德国建筑师设计的，燕莎商圈也随着德国使馆的落户逐渐兴起。
配套成熟良好的周边环境
燕莎商圈位于第二、第三使馆区中心地带，是京城最成熟的涉外商务生活区之一。北京已发售的外销公寓有70% 在这里。朝阳公园周边就有棕榈泉国际公寓、京达国际公寓、亮马名居、橙色时光等。周边分布的酒店如凯宾斯基饭店、京城大厦、昆仑饭店、长城喜来登饭店、希尔顿大酒店等均为四星级以上酒店。周边写字楼包括燕莎中心、亮马河大厦、京城大厦等，均为甲级写字楼，其良好的出租情况和高档的硬件设备为本商圈培育了良好的周边环境。
多个核心圈层交叠覆盖
朝阳区是北京国际化程度最高的区域，燕莎商圈散发出的国际化质感，已成为了朝阳区的国际化名片之一。
北京公馆最聚集的便是三元桥燕莎使馆区域，由于这一区域不仅汇聚了德国驻华使馆、日本、韩国的新大使馆，还有造价最昂贵的美国大使馆；同时，由于处于丽都商圈，被空港经济圈、798创意基地、CBD等多个核心圈层交叠覆盖，国际社交、世界商贸、奥运经济、创意文化、世界的主题皆汇于左右，希尔顿、昆仑、凯宾斯基等众多五星级酒店亦聚集于此，富有浓厚涉外人文氛围和时尚气息。
（2）重点项目
目前，燕莎商圈商业总存量约为35万平方米左右，商圈内以购物中心和百货为主，辅以社区配套。
图：燕莎商圈商业形态分布
图：燕莎商圈主要商业项目分布
表：燕莎商圈主要商业项目一览
图：燕莎商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌构成
燕莎商圈整体商业业态以零售为主，主要服务于区域内大量公寓、酒店等消费客群。随着近年来商圈由传统向时尚定位的转变，商圈结构进一步升级，餐饮、娱乐等业态的比例开始逐步提升，但总体上仍旧以传统、较为高端的零售商业为主。
图：燕莎商圈商业业态构成
图：燕莎商圈业种构成
表：燕莎商圈重点商业项目业态分布
表：燕莎商圈重点商业项目品牌构成
图：燕莎商圈品牌档次分布
（4）市场表现
租金水平
燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一，以燕莎友谊商城为核心，购物娱乐休闲场所一应俱全，形成了以中高档为主流的商业氛围。该区域的地理位置得天独厚，临近三元桥机场高速入口，是较早的国际化商务办公区，写字楼、酒店等项目众多，因此，商业租金也连年稳中有升。
图：2010～2014 年燕莎商圈商铺租金
图： 燕莎商圈重点商业项目首层租金水平（2014年）
客流规模及特征
图： 燕莎商圈客流规模（2014年）
图：燕莎商圈消费群体构成（2014年）
图：燕莎商圈客群年龄结构（2014年）
燕莎商圈区域有大量的酒店、公寓、写字楼等商务、办公客群，同时，半小时交通范围内涵盖20多个居住小区，商圈日均客流量在20万人次左右。
营业额
朝阳区一直是北京的消费大区，2014年全区实现社会消费品零售额2079.8亿元，比上年增长6%。综合零售企业实现零售额368.5亿元，比上年下降5.4%，餐饮业实现零售额126.7亿元，比上年下降4.3%。以燕莎友谊商城为代表的传统高端商业面临着境外购物的分流以及区域外新商业项目的分流，其营业坪效呈现逐年走低的趋势。
表：燕莎商圈重点项目营业额及坪效
图：燕莎商圈重点商业项目人均消费
出租率
图：燕莎商圈重点商业项目出租率
（5）燕莎商圈点评
作为高收入消费人群的聚集地，燕莎商圈吸引了众多的高档商户选址于此，特别是不同类型的餐饮、酒吧商户，形成了燕莎商圈商业物业供不应求的局面。在没有纯商业物业可选择的情况下，部分只得选择写字楼或住宅底商，这也使得商圈内商务配套型商业的占比明显较高。“十二五”期间，朝阳区将继续推进北京时尚消费中心建设，巩固国际性消费中心领先地位，大力推动消费品牌战略，不断强化消费聚集区的带动作用，全面营造时尚消费氛围。朝阳区商务委相关负责人介绍，朝阳区始终关注消费领域出现的新商业模式，并且通过每年举办的“时尚消费节”、“国际美食节”等品牌活动鼓励重点参与企业进行模式、渠道、技术和应用的创新，为企业搭建促消费活动平台，有效带动旅游购物、会展会务、文化休闲等外来消费，进一步推动了消费的规模扩大和结构升级。
中关村商圈 —— 智慧密集型商业区
（1）商圈特征
中关村商圈是指东起地铁13号线，西至万泉河路，南至北三环西路，北至北五环西路范围。
商圈规划占地1.8平方公里，区域覆盖约5.5平方公里，交通便捷，地铁10、13号线交叉穿过，区域内分布着公交线路约40条，通往北京的各个区域。
商圈临近北京大学、清华大学、中国人民大学、北京航空航天大学等，区域知识氛围浓厚，是典型的知识密集、技术密集型商圈，也是国内知名的高新产业集聚地。
中关村商圈形成初期以电子卖场为核心，目前已逐步发展成为了次级商圈，已有电子市场达12家之多，形成了中发电子市场、四海市场和科苑电子市场等九大电子市场，覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，园区内有清华大学、北京大学等高等院校39所，在校大学生约40万人，以中国科学院为代表的各级各类的科研机构213家，其中国家工程中心41个，重点实验室42个、国家级企业技术中心10家。中关村地区经过十几年的发展，现已形成一区七园的发展格局。其中，海淀园的主要功能是高新技术成果的研发、辐射、孵化和商贸中心，其他六园主要功能是高新技术产业的发展基地。经过十多年的发展，新旧电子卖场相继更迭，中关村仍旧与高科技联系在一起，被称为北京乃至中国的“硅谷”。
图：中关村商圈特色资源分布
（2）重点项目
中关村商圈商业总存量超过120万平方米，商圈内以购物中心、专业商厦和办公配套为主，辅以大量的沿街商业。其中，专业商业基本以电子相关产品零售及服务为核心，是国内最大的电子产品零售集聚地。
图：中关村商圈商业形态分布
商圈整体档次中档，主要面向年轻客群、区域内大量的学生客群等。
图：中关村商圈主要商业项目分布
表：中关村商圈主要商业项目一览
图：中关村商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌构成
中关村商业整体业态以零售为主，电子产品零售是其商业的核心。伴随着近年来新中关、欧美汇等商业项目的开业，商圈内的餐饮、娱乐、休闲业态才开始逐渐发展，但在整体商业规模上，零售依然占据绝对核心地位。
中关村的电子及相关产品品牌覆盖国内外各个档次，其他零售商业则主要以国际二三线品牌为主，商圈整体档次为中档，同时有小部分中高档业态及品牌。鉴于有较大规模的专业商厦，商圈整体的购物环境较市级商圈相比逊色很多。
图：中关村商圈商业业态构成
图：中关村商圈业种构成
表：中关村商圈重点商业项目业态分布
表：中关村商圈重点商业项目品牌构成
图：中关村商圈品牌档次分布
（4）市场表现
租金水平
中关村商圈由于所处区位并非传统城市中心，加之商业形态主要以专业卖场为主，整体租金水平在北京核心商圈中相对较低，年租金保持着5%左右的涨幅。
图：中关村商圈重点商业项目首层租金水平（2014年）
图：2010～2014 年中关村商圈商铺租金
客流规模及特征
中关村核心区常驻办公人员约8万人，日均客流量稳定在10万人以上，同时，区域所覆盖的高校大学生在40万人左右。
图： 中关村商圈客流规模
图：中关村商圈消费群体构成（2014年）
图：中关村商圈客群年龄结构（2014年）
出租率
中关村商圈客流密集、商家承载能力大，出租率普遍较高，主要商业项目都能持续保持较高的人气。
图：中关村商圈重点项目出租率
（5）中关村商圈点评
“IT商贸”是中关村商圈兴起的核心因素，促使其成为北京众多商圈中唯一一个由单一业态支撑起来的商圈。
随着时代的变革和商业的发展，中关村商圈早已今非昔比，一方面是众多销售光碟、电脑、手机等电子卖场的日渐衰落，另一方面则是购物中心不断遍地开花的多业态综合商圈逐渐形成。受电商购物的冲击，传统IT类专业市场在零售方面已有萎缩。中关村商圈新兴起了带有配套、辅助发展的如新中关、欧美汇等购物中心项目，该类项目主要针对本区域内人群的生活、娱乐等消费来定位，并出现了后来者居上的发展势头。
从长远发展来看，办公色彩浓重、缺乏社区支撑的中关村核心区，高度密集的大型购物中心的生存状况并不乐观。现有的商业规模已接近饱和，未来会在业态更新、品牌调整、特色服务等三个方面寻求突破，这也是本商圈内所有商业项目普遍面临的挑战。
金融街商圈 —— 资本密集的商业服务圈
（1）商圈特征
金融街商圈位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，是北京市第一个大规模整体定向开发的北京金融街金融产业功能区，聚集了中国人民银行和中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门及众多国内外大型金融机构和国企总部，是北京市资金、技术、知识密集度最高、税收增长最快的地区之一，也是北京乃至全国一平方公里高端产业最聚集、创造价值最大的区域。
金融街商圈规划用地近103公顷。其中，建设用地约44公顷，道路用地约32公顷，绿化率超过30%。商圈覆盖范围约1.3平方公里，区域商业主要服务于在本区域内办公的白领和周边居民。
2012年全年，金融街实现三级税收2484.8亿元，同比增长29.0%，占西城区三级税收总额的81.4%，占北京市三级税收总额的30.8%。
金融街商圈历史由来
公元1267年，元世祖忽必烈根据《周礼•考工记》的规划原则兴建了元大都城。大都城内设50个坊，其中，金城坊位于元大都城的西南角。元、明之际及清代初期，这里遍布银号、金坊，是繁华的商业区和金融中心。民国元年，设在这里的大清银行改为中国银行。其后，大陆、金城、中国实业各银行均先后设立于此。
1993年国务院批复的《北京城市总体规划》，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。金融街区域总体规划建筑面积为402万平方米，其中，写字楼面积占74％，公寓占3％，酒店占4％，绿地等其他配套占19％，全部投资预计为460亿元。
2001年，金融街控股股份有限公司（以下简称金融街控股）公布了金融街中心区规划的调整情况。根据重新调整后的规划，金融街中心区成为一个以办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性建筑群。
图：金融街商圈特色资源分布
2008年，金融街全部建成，北起阜成门立交桥畔的中国银行大厦，南到复兴门立交桥东北侧的中国人民银行总行，全长1700余米、宽600余米的范围内崛起了一条建筑面积300万平方米的、具有浓郁民族风格和时代特色的现代化建筑群。
（2）重点商业项目
金融街商圈的商业定位是满足服务区域金融商务需求。目前，商业总存量约为25万平方米，由购物中心、百货以及大量的办公配套构成。商圈内商业单体数量较少，有近30%的商业以商务配套形式存在于写字楼底商、沿街商业中。
表：金融街商圈主要商业项目一览
图：金融街商圈商业形态分布
图：金融街商圈主要商业项目分布
图：金融街商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌构成
金融街商业主要服务于区域内商务人士。在业态构成上，传统零售占比相对小于其他商圈，而餐饮及休闲业态的份额较大，合计近40%，以满足区域内大量办公客群的就餐、娱乐需求。
图：金融街商圈商业业态构成
在品牌配置上，由于区域客群的消费力较高，白领的月收入普遍在1～3万元之间，加之存在大量金融类公司的高管类人群等，因此，商业整体档次较高，引入国际品牌的力度很大。以金融街购物中心为代表的商业里，入驻了大量国际一线品牌。
图：金融街商圈业种构成
表：金融街商圈重点商业项目业态分布
表：金融街商圈重点商业项目品牌构成
图：金融街商圈品牌档次分布
（4）市场表现
租金水平
受到区域高档办公物业租金持续走高的影响，金融街商铺租金也逐年稳步上涨。
图：2010～2014 年金融街商圈商铺租金
客流规模及特征
商圈周边靠近1、2、4号线地铁、二环路以及超过40条公交车线路，交通便捷。
金融街区域外资金融机构和国际组织已发展到100余家。现有金融机构约1000家，其中，法人单位近300家，产业发展格局是以银行、保险、证券等传统金融业态为基石，财务公司、信托公司、股权投资、交易市场等领域新金融业态为动力。
金融街区域金融从业人员近17万人，占全市70%。这些从业者是这一区域的主要消费群体，他们具有非常明显的4个消费特征：
①所处行业以金融业、电信、电力、咨询服务业为主；
②从消费力上说，是比较高端的人群，属于通常意义上的成功、成熟人士，对生活品质的要求也比较高；
③年龄普遍在28～55岁之间；
④客群消费心理比较成熟，对品牌的忠实度比较高，追求比较有品位、高质量的生活方式。
营业额
表：金融街商圈重点项目营业额及坪效
（5）新商业项目及未来供应
西城区的“十二五”规划要求西城区实施“金融强区”的战略，就是要立足建设具有国际影响力的金融中心，统筹考虑全区金融业发展整体布局，发挥北京金融街的特殊吸引力和放大效应，加速提升金融业集聚规模效应和整体实力，带动全区资源的统筹利用和高端服务业的大发展。在此基础上，金融街商圈未来将进一步扩容，中心区域的覆盖范围将达到8平方公里，将容纳约40万从业人员。
（6）金融街商圈点评
金融街区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到16.2万亿元，占全国金融资产总额的60%，控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，每天的资金流量超过100亿元人民币。
西直门商圈 —— 典型的社区商圈
（1）商圈特征
西直门商圈北临中关村商圈，南靠金融街商圈，东至地铁4号线，西邻北京动物园。商圈覆盖区域约6平方公里，分布着众多的高档住宅与写字楼，许多高等教育机构也设立于此。该商圈周边还包括多所高等院校的居住人口，该区域常住人口将达到80 万左右。
西直门桥西北方向目前是西直门区域最为核心的居住区域，主要包括天兆家园、长河湾、远洋风景、56号公寓、熙俯桃园等近20个高档住宅小区，及首钢西直门居住区、总参住宅楼、冶金总院宿舍楼等多个单位的居住区。该区域常住人口已达到50多万人。
图：西直门商圈特色资源分布
现有地铁2号线和13号线和在建的地铁4号线，交通极为便利。
（2）重点项目
西直门商圈由于被“挤压”在两个商圈之间，加之以前该区域缺少统一规划，形成了一个点状分散局面，没有形成商圈的聚拢效应。直到2007年，由于定位为时尚新干线的嘉茂中心和枫蓝国际购物中心正式营业，逐渐改变了西直门商圈的商业结构，提升了商圈的整体层次。
图：西直门商圈商业形态分布
商圈内比较大型的商业除两大购物中心外，还有很多百货、商务配套商业等，现有商业存量超过30万平方米，整体档次处于中档，主要面向本区域内消费客群，向整个城市的辐射能力较低。
表：西直门商圈主要商业项目一览
图：西直门商圈主要商业项目分布
图：西直门商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌构成
表：西直门商圈重点商业项目业态分布
图：西直门商圈商业业态构成
表：西直门商圈重点商业项目品牌构成
图：西直门商圈品牌档次分布
（4）市场表现
租金水平
图： 西直门商圈重点商业项目首层租金（2014年）
客流规模及特征
西直门嘉茂购物中心附近有近20个高档住宅小区，消费层次主要以中档为主，商圈整体面向20～30岁年轻消费客群。轨道4号线开通后，原本在西直门区域选择地面交通的客流大部分改乘地铁，这也使西直门区域客流量较以往减少。商圈整体以区域内消费为主，向全市辐射力度小，符合区域级商圈的特征。
图： 西直门商圈重点商业项目人均消费（2014年）
西直门商圈整体档次适中，以年轻时尚消费和生活消费为主，客单价水平不高，商圈整体营业额在北京市也处于较低水平。
出租率
图：西直门商圈重点商业项目出租率
（5）西直门商圈点评
西直门区域已列为西城区重点发展功能街区和中关村南扩的重点拓展地区，根据《北京城市总体规划和城市中心区控制性详细规划》，该地区将成为集科技、旅游、交通、商务、文教为一体的高度繁荣城市综合体。
西直门区域本身属于海淀区和西城区两个政府的辖地，而这两个区都有自己的发展核心。海淀区是中关村，西城区是金融街。西直门商圈属于二者的辐射范围，但又远离中心，所以，如果从发展的重心考虑，西直门商圈将成为被二者最先轻视的商圈，这正是其目前发展的尴尬之处。
本区域内虽有大量的居住人口和教育人口，但目前的商业尚未形成有影响力的集聚规模，缺乏商业特色，商业发展进程也相对缓慢。
三里屯商圈 —— 京城繁华夜场
（1）商圈特征
三里屯商圈东至东三环，西至东直门，南至朝阳门外大街，北至东直门外大街。商业覆盖范围约4.5平方公里，整体商业规模超过40万平方米，商圈交通环境发达。
周边商圈众多
三里屯处于CBD、燕莎、东直门、工体等诸多商圈的包围之中：
①东北侧是由燕莎商城、五星级饭店、甲级写字楼、高档休闲娱乐场所共同组成的燕莎商圈；
②南侧是太平洋商城、盈科中心和高档娱乐场所；
③西侧因为有工人体育馆和保利剧院，使得这里成为北京最具活力与人文底蕴的地区之一，这些商圈与三里屯形成良性互动。
时尚现代生活的典范
三里屯商圈作为毗邻使馆区的时尚现代典范，其三里屯酒吧街已经成为北京“夜生活”最繁华的娱乐街之一，同时亦被选择为最常交际的场所。它的发展催生了北京的时尚文化产业，同时也是北京的时尚前线聚集地。
近百家各具特色的酒吧星盘棋布在三里屯。据粗略统计，三里屯方圆一公里的范围内，聚集了北京60％以上的酒吧。除酒吧外，三里屯区域还囊括了如BABY FACE、唐会、工体一百、Mix等大型综合娱乐场所，其娱乐配套密集度居北京各大城区之首，成为京城时尚男女的聚会首选，同时也令三里屯更具吸引力。
三里屯商圈的由来
三里屯原为距北京城墙三里地的农舍，因而得名“三里屯”。
1950年代中后期，由于北京开始进行大规模城市建设，许多拆迁户迁至此地，建立了“幸福村”。
1960年代初期，周恩来总理将此处辟为北京第二使馆区并开始兴建，众多外交公寓相继落成。随着使馆区的兴建，三里屯日益繁华。
1980年代初期，中国第一家合资饭店“兆龙饭店”在此开业。
1995年，三里屯北街开设第一家酒吧，其作为酒吧区因此成名。
2008年开始，三里屯SOHO、三里屯VILLAGE开始陆续入驻。如今的三里屯不再只是酒吧街的代名词，综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批高端楼盘，让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里，往日的酒吧街逐渐蜕变成为新三里屯商圈。
按照朝阳区规划，未来三里屯将被打造成为集购物、餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区，从而与西单、王府井商圈并驾齐驱。
（2）重点项目
三里屯商圈商业总存量超过60万平方米，以购物中心及街区商业为主，仅三里屯太古里一个项目的建筑面积就达17.2万平方米，是该商圈的商业核心，整体档次为中高档。
图：三里屯商圈商业形态分布
图：三里屯商圈主要商业项目分布
表：三里屯商圈主要商业项目一览
图：三里屯商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌构成
图：三里屯商圈业种构成
表：三里屯商圈重点商业项目业态分布
图：三里屯商圈商业业态构成
表：三里屯商圈重点商业项目品牌构成
图：三里屯商圈品牌档次分布
（4）市场表现
租金水平
三里屯商圈由于不断完善的时尚定位和陆续有新品牌、潮流品牌进入，近年来租金水平在不断上升。
图：2010～ 2014 年三里屯商圈商铺租金
图：三里屯商圈重点商业项目首层租金（2014年）
客流规模及特征
三里屯商圈区域内有约5万商务办公人员，附近高档社区有近10万人的居住人口，日客流总量超过20万人次。其受众客群在25～45岁之间，收入较高，以高级白领、金领、企业管理层、企业主、自由职业者为主，消费能力强。
由于三里屯之于北京的地标特征，商圈每年也吸引上千万的国内外旅游客流。
营业额及坪效
三里屯商圈客流最为密集的区域非三里屯VILLAGE莫属，因此其营业能力在区域里首屈一指。2013年，该项目商业坪效超过7000元/(平方米·年)，2014年更是攀升至8500元/(平方米·年)，在全北京市处于领先水平。
表：三里屯商圈重点项目营业额及坪效
出租率
图：三里屯商圈重点商业项目出租率
由于项目的定位及运营模式的差异，虽然地处同一商圈，三里屯内部各个商业项目间的出租情况差别较大。人气最旺盛的三里屯VILLAGE项目整体出租率达到97%，而一街之隔的三里屯SOHO项目由于缺乏统一运营，其出租率不足三分之二。对于商业项目的长期健康生存来说，统一的规划、招商及运营必不可少。
（5）三里屯商圈点评
三里屯商圈的旺盛人气在京城商圈里数一数二，但并非圈内所有商业项目都能成功经营。以三里屯SOHO为例，无论是临街的旺铺还是二三楼的大型商铺，经营状况都较为冷清。销售型商业缺乏统一招商、经营的弊端展露得淋漓尽致，纵然坐拥优质的地段条件，也很难获得良好的经营。