五、上海特色商圈
新天地商圈——历史建筑的商业活化
（1）商圈概况
新天地坐落在市中心，位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点。它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的休闲步行街，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
商圈建筑规划特色
新天地分为南里和北里两个部分。南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主。
南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，是一座充满现代感的玻璃幕墙建筑物。其进驻商户各有特色，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地消费者及游人提供了一个多元化和极具品位的休闲娱乐热点。
北里由多幢石库门老房子组成，结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。南里和北里的分水岭——兴业路是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景。
商圈业态
新天地集合了地域、硬件、消费力等各方面的优势，定位为区域型旅游经济，成为淮海路商圈的时尚旅游休闲中心所在。
北里业态主要为餐饮、零售、服务和艺术休闲娱乐，总面积3.5万平方米。
图：新天地商业业态组合
表：新天地商圈北里业态
南里以一座总建筑面积为2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、McDonald's、Häagen-Dazs等。
表：新天地商圈南里业态
图：新天地商圈重点商业设施分布
表：新天地商圈重点商业项目一览
（2）商圈经营
商圈亦古亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新，此外，本身毗邻淮海路商圈。这两点保证了新天地从早上10点至凌晨2点，都有数量不菲的客流。日均客流量约2万人次，周末、节假日达到3万人次。
新天地商铺租金年年节节攀升，目前租金约30～50元/(平方米·天)，85%的租户来自中国内地以外的国家和地区，出租率基本达100%。
新天地的运营模式为只租不卖，管理者和经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。
（3）商圈点评
新天地周边的淮海商圈本身就为上海消费层次最高的商圈，石库门建筑老旧结合的开发模式有着上海的地方性特色，由于瑞安集团的双赢开发模式，再生里弄生活形态的同时也带来了商业利益。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，保证了新天地固定的客流和绝对的消费力。故，新天地的成功有其天时地利人和的特殊性，不适合轻易模仿。
长寿路商圈——唯一一个跨越苏州河岸的街道
（1）商圈概况
长寿路商圈以整条长寿路商业街为主轴，北接苏州河，交通十分便捷。贯穿板块的各大街道都是通往周边区域的主要交通要道，公交线路云集，地铁7号线和在建的13号线，将普陀区与静安区串联成片，进一步拉近长寿商圈与静安寺商圈的距离，距上海火车站1.9公里，周边常住人口约34万,日均客流量16万。
长寿路沿线的商业形态已逐渐从传统型商业向时尚型商业发展。亚新生活广场、半岛休闲广场等商业中心在沪上成名已久，但由于总体体量不够，因此已不能满足区域居民日渐提高的消费需求。所以，整个长寿路的商业重心正在向东西两头扩张，随着悦达889、上海巴黎春天、女性精品消费中心芳汇广场的一一落户，长寿路沿线的商业形态更具时尚性和专业性。
表： 长寿路商圈重点商业项目一览
图： 长寿路商圈重点商业设施分布
（2）商圈经营
紧邻上海南京西路商圈的长寿路商圈，聚集了具有较好消费能力的11万白领精英，人均每月消费达414.7元(高于徐汇区人均每月的301.7元)，是沪上最具发展潜力的新兴商圈之一。
表：长寿路商圈重点商业项目品牌构成
图：2014年长寿路商圈商铺租金
（3）商圈点评
①长寿路街道是全市唯一一个跨越苏州河岸的街道。目前在长寿商圈，最为成熟的当然也是楼宇经济。悦达国际大厦、财富时代大厦、世纪商务大厦等一座座高品质现代化写字楼拔地而起，形成了庞大的商务写字楼组团，吸引众多企业落户普陀区。
随着沿路已建成的大型商厦、居民住宅、办公楼宇、文化娱乐场所的投入使用，长寿路以“绿、美、亮、畅、洁”的清丽形象展现在大众面前，尤以绿、商、住取胜，成为一条绿色商住特色街。
②长寿路商圈是集购物、娱乐、休闲为一体，以苏州河沿岸街道为特色，玉佛寺大背景为载体的旅游经济，这也成为长寿路商圈可观的一个经济与财政税收来源。
③在其后的发展中，如何将自有产业巧妙地融合在一起，寻找自身特色，明确定位，塑造独一无二的品牌个性，将是长寿商圈发展过程中的一个新课题。
世博商圈——后世博时代
（1）商圈概况
上海世博园区（世博商圈）规划用地范围为5.28平方公里。其中，浦东部分为3.93平方公里，浦西部分为1.35平方公里。园区内分为A、B、C、D、E五个功能片区。后世博时代，整个世博园区将形成集文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性市级公共活动中心，并成为世界级新地标。
商圈范围
根据规划，世博轴规划范围南起耀华路、北至黄浦江、东侧为上南路、西侧为周家渡路，包括庆典广场、世博轴和世博轴南广场，用地面积约19.6公顷，与周边高端商务相配套，形成集零售、娱乐、文化、餐饮等功能为一体的城市商业综合体。
商圈定位及区域分布
原世博园区最大单体建筑“世博轴”，也是世博商圈最早启动的大型商业项目，2014年起全面变脸为一个全新的体验式商业中心的“世博源”，现在已经成为上海最大的购物中心。这座堪称国内独一无二的超广域型购物中心，将成为购物休闲、旅游观光和城市文化展示的交融地。
世博源总建筑面积33万平方米，其中商业面积逾10万平方米，主体结构为地上二层、地下二层。“世博源”的空间设计贯穿“水”元素，以江河流水为主题，形成二街五区的布局，即L2层动感街、B层活力街、一区品位主题区、二区体验主题区、三区时尚主题区、四区潮流主题区及五区乐活主题区。
图：世博商圈功能区划
（2）商圈经营
世博源的市场定位是中高端的商品经营与全新的餐饮、娱乐业态相融合，形成各类品牌旗舰店、体验店、概念店的完美组合。在业态布局上，世博源改变了以零售商户为主的传统模式，其中零售商户的经营面积比例下降至46%，但餐饮美食、休闲娱乐及功能配套商户的比例分别提升为31%、12%和11%。
世博源于2014年4月开业 ，目前入驻商户已超过八成。世博源周末的日均客流量维持在10万人次左右。从已开业的租户来看，销售情况已超出了其他商圈所属门店，商户评价普遍较高，一间快客便利店也能做到每天7万～8万元的营业额。
2014年“五一”小长假，世博源在上海商业设施中人气最高，3天客流达到68万人次，实现销售1247万元，成为上海首家集购物、餐饮、娱乐、观光休闲为一体的大型购物公园。国庆节期间，世博源举办ROSA天空农庄嘉年华活动。这一新奇的绿色消费项目刚一亮相，就受到国内外游客追捧，让世博园区再现2010年上海世博会熙熙攘攘的景象，日均客流量超过30万人次。
图：世博源业态分布
（3）商圈点评
上海整体发展正在往东移，正在形成以黄浦江为中线的浦东浦西均衡发展的格局。其中，上海本届政府重点打造的六个区域有四个半在浦东，世博区域将是上海未来的城市中心。
上海世博会原址及周边地区将打造成世博滨江商务区，连点成带地形成国内外大型企业的全球或区域型总部聚集地，是已知的上海密度最大、等级最高的CBD。世博板块与陆家嘴共同构建上海未来国际级商务南北向主轴动脉，作为城市国际化发展的鸿篇巨作，承载着黄浦江两岸纵深开发的国家战略，并与浦江两翼的张江高科技园区与外滩传统金融区共同实现上海金融与商务的真正腾飞。
联洋商圈——首批全国社区商业示范区之一
（1）商圈概况
联洋商圈紧邻浦东新区人民政府，坐落于花木行政文化中心，与140公顷的城市绿肺——世纪公园、新上海国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆、上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺。
商圈范围及交通
联洋商圈南至锦绣路，东临罗山路，西接世纪大道，北靠杨高中路，南边紧挨着世纪公园。
二号线上海科技馆站位于其中，不远处还有世纪大道站，四条轨道交通2号线、4号线、6号线、9号线交汇于此。联洋商圈集中了购物、宾馆、餐饮、休闲娱乐和社区服务等业态，是首批全国社区商业示范区之一。主要商业设施包括证大大拇指广场、联洋广场、正大生活馆、亚太盛汇。
联洋商圈无论是生活环境还是购物环境都渐入佳境，且凭借着其独特的文化氛围而吸引了大量外籍人士的光临，因而被称为“浦东古北”。
商圈建筑特色
整个联洋商圈在文化底蕴方面的建设在业界独树一帜。以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个商圈服务的LAYA会所内。将世界级著名雕塑引进社区作为社区的标志，在沪上也属独一无二的创举。
在联洋商圈内，建有餐饮、健身房、温水泳池和网球场等设施。还有新建天主教堂、星级酒店（淳大万丽）和高尔夫球场，联洋商圈打造国际化商圈环境的定义，以及区域消费者的相对层次也由此可得印证。
图：大拇指广场
图：联洋广场
表：联洋商圈重点商业项目一览
图：联洋商圈重点商业设施分布
（2）商圈经营
联洋商圈毗邻上海众多热门景点，每年旅游及商务人士超过600万客流量。商圈周边世纪公园板块、金桥碧云板块、张江板块等国际化高档社区实际居住人口超过80万人，代表楼盘有九间堂别墅、御翠园、金色维也纳、仁恒河滨城、虹桥第九城市、水清木华、华丽家族等，这些为商圈带来了稳定的客群基础。
由于周边社区的高端定位及社区居民相对较高的消费能力，入驻商家多为品牌店。而且，由于社区内居住人口中日韩籍居民较多，因此，商铺中料理店、美容、烧烤等店铺也占据了一定比例。
证大大拇指广场目前经营情况良好，出租率接近100%，作为一个已经相对成熟的商业地产项目，目前的最高租金已逼近上海淮海中路、南京东路等核心商圈的租金水平。
由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱乐业态。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。
图：大拇指广场业态配比
图：联洋广场业态配比
表：联洋商圈主要商业项目代表品牌
（3）商圈点评
联洋商圈地处浦东的心脏地带，东邻碧云国际社区，南临世纪公园，西邻陆家嘴CBD，东面高尔夫球场，高大上的四邻无疑提升了联洋商圈的身份地位。联洋商圈依托陆家嘴CBD商圈向世人昭示着以高端商业为定位，正虔心打造着各个细节都苛求完美的精品商业。
联洋商圈服务周边多个高档社区，除此之外还辐射花木文化行政中心、张江高科科技园、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有非常优越的区位。
联洋商圈辐射范围主要在浦东新区，属于社区级商圈，主要功能以社区生活配套为主，对于区域增值贡献明显。联洋商圈集合购物、餐饮、娱乐、时尚、商务等业态为一体，其中以餐饮及零售业为主。联洋商圈作为浦东相对年轻的商圈，从区位及辐射人群来看，都占有很大的优势。随着浦东新区快速发展，联洋商圈必将逐步走向成熟。