四、上海区域级商圈

七浦路商圈——上海最大的服装批发市场

（1）商圈概况

七浦路作为上海最著名的服装专业批发市场，以七浦路服装一条街为主轴线辐射周边，其发展已经历近30个年头。商圈始于20世纪80年代，当时以价格低廉的低档服装而闻名。到90年代中期开始兴盛，服装层次也开始提升，当时商圈以山西北路与七浦路交界处最为兴盛。进入21世纪，七浦路进入了商场时代，目前已成为华东地区最大的中低档服装批发市场。

商圈范围

作为上海区域级商业中心之一，七浦路商圈地处闸北、虹口、黄浦三区交界处，位于闸北区东南部北岸，南邻黄浦商业区，距南京路仅百步之遥，西近上海新客站，东靠四川北路商业圈，辖区面积1.99平方公里，整个商圈日均客流量数十万。

从区域范围构成来看，七浦路商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，向南到北苏州路，向北到海宁路。七浦路商圈对外联系方便，交通便捷，商圈周边及其辖区内有西藏北路、河南北路、海宁路、共和新路等交通主干道，周边有近20条公交线路设有站点，地铁10号线也在此设有站点。

商圈业态结构

七浦路商圈内已营业的大型商业设施遍布，形成了一个以服装批发、零售为主的特色商业街，主要包括兴旺、新七浦、新金浦、豪浦、七浦路、超飞捷、联富、白马、圣合圣等商业中心。

核心商圈内商户以经营服装为主，童装、少女装、淑女装、男装、老年装等遍布各个年龄段；哈日、哈韩、清纯，休闲、职业各种款式；皮具、箱包、配饰等一应俱全，基本上形成了一个层次分明、定位鲜明的业种组合。商圈以国内中低端品牌为主，近年来以自主品牌为特色定位。

（2）商圈经营

目前，七浦路商圈商铺日租金已经超过了33元/(平方米·天)，其中，街铺租金为37元/(平方米·天)，内铺租金为29元/(平方米·天)。各商业项目由于地段、成熟度等因素影响，租金有较大差异。

七浦路商圈整体出租率在90%左右，各商业设施由于地段、客流、交通等因素略有差异，兴旺、新七浦、新金浦、超飞捷出租率高达100%。

上海七浦路吸引了来自江苏、浙江、安徽、湖北等多个省份的批发商和上海本地的买家，日客流量高达数十万。从客户群的构成和特点来看，七浦路商户的大部分批发生意主要集中在周一到周五，尤其是清晨时分；而双休日的9:00之后，是服装零售的黄金时段，中午2:00客流达到高峰。

（3）商圈点评

七浦路商圈的核心优势是价格低廉、款式新颖。七浦路的商业氛围、地理位置、交通和业态配套等方面无法和南京西路、徐家汇等商圈相比，吸引消费者到七浦路购物的主要原因是价格便宜、实惠，能够满足消费者“淘便宜货”的心理。

在电商时代，作为沪上最大的专业服装批发市场，七浦路商圈不得不顺势而为。品牌化经营、线上线下互动等手段是七浦路商圈突围的重要法宝。

四川北路商圈——平民商业大街，在没落中兴起

（1）商圈概况

四川北路商圈有着源远流长的文化底蕴，曾是鲁迅、茅盾、郭沫若等文学巨匠流连的旧上海文化与艺术中心。中国第一家正式电影院、上海第一个粤剧演出中心、上海最早的文艺沙龙均诞生于此。它不仅见证了旧上海的兴衰更迭，还保留了众多闻名遐迩的名人故居和海派新古典建筑群体，如溧阳路别墅群、多伦路文化名人街、上海邮政大厦等。该区域内有多处市级优秀历史保护建筑，其中，山阴路历史文化风貌区是上海市12片历史文化风貌保护区之一。此外，四川北路商圈内生态休闲资源丰富，以鲁迅公园、四川北路公园、俞泾浦、苏州河等处景致为典范，是虹口文化旅游的重要组成部分。

四川北路商圈形成于20世纪初，90年代成为和淮海路及南京东路齐名的上海三大商业街之一。然而90年代之后，一方面，后起之秀“徐家汇”、“南京西路”以及“五角场”等商圈日益成熟，另一方面，四川北路本身缺乏妥当的规划，两方面的原因导致其一度没落，人气不再。根据虹口区“十一五规划”，四川北路的商圈地位将大幅提升，有望重塑上海市级商业街的辉煌。目前，四川北路商圈已进入全面改造建设阶段。

商圈范围

四川北路商圈南起苏州河，北至大连西路，东起欧阳路－临平北路－四平路－吴淞路，西至中山北一路－东宝兴路－轨道交通3号线－宝山路－河南北路，东至四平路－吴淞路、西至轻轨－河南路，以四川北路为中轴，向东西两侧各延伸250米，包括与四川北路相交的20条支马路，面积约2.48平方公里，占虹口区全区面积的1/10，是沪上唯一一条南北走向且长达3.7公里的商业街，曾是老上海繁华一时的知名商业街。轨道交通3号、4号、8号、10号、12号线在这里汇集 。

商圈分区

未来的四川北路商业街南段将分成北段、中段及南段。

北区段（大连西路与海伦路之间）以虹口足球场、鲁迅公园、多伦路文化名人街为核心商圈，以山阴路、溧阳路、甜爱路、同心路和东体育会路为延伸，将充分利用该区段文化、体育、休闲旅游的资源优势，挖掘提升多伦路的历史人文底蕴，突出运动休闲、都市旅游、文化游乐等功能，带动活力商业的发展，形成集文娱休闲、活力商业、都市旅游、交通枢纽于一体的商业中心。

中区段（海伦路与海宁路之间）经过几轮改造已初具规模，写字楼、商场及轨道交通在这里集聚，形成了相对浓厚的商业气氛，现有巴黎春天、东宝百货、凯鸿广场、四川北路公园、嘉杰国际广场、盛邦国际大厦、玫瑰购物广场、中信泰富等项目。中区段将以专业化、特色化、规模化经营为重点，集聚一定数量的大型百货店和大型专业店，积极引进专业连锁业态，提高商业能级和品牌档次，优化购物环境，形成集主题购物、特色服务、高端时尚于一体的现代综合消费商圈。

南区段（海宁路与苏州河之间）是虹口区与黄浦区连接的“南门户”，也是北外滩CBD和四川北路的交界处，与“外滩源”隔苏州河相望，地理位置极为优越。该区段将依托有利的地理位置优势，着重引进北外滩国际邮轮旅客与“外滩源”旅游群体，并承接拟建的商务楼宇、商业设施，发展商务商业型精品消费，强化高端商务服务功能，积极发展与航运服务相配套、与河岸经济相关联的现代服务业。

（2）商圈经营

四川北路商圈销售额以年均10%的速度稳步增长，2013年达到143.6亿元，约占虹口区的三分之一；由于近几年处于大规模改造中，商业营业面积大幅度增长，现已突破百万平方米；商业坪效约为1.2～1.6亿元/平方米。

四川北路商圈的经营业态不断调整，不断缩小购物比重，增加餐饮和休闲娱乐等体验型业态比重。按照规划，2015年业态将调整至购物50%、餐饮30%、文化娱乐20%。

四川北路租金相对于南京路与淮海路而言较低，以海宁路为界，海宁路以南部分租金较以北段略低，而且有许多物业正处于以旧翻新的阶段，市场租金较为混乱。如今租金报价已超过22元/（平方米·天），但如若经过重新改造，四川北路的升值潜力仍然较大。

该区域内日均人流量达90万人次左右，客群以20～29岁的比重最大，占30%左右；以本区客流为主，占比约为52%，客流高峰在下午4～6点。四川北路借节庆活动展示区域特色形象，营造商业氛围，节庆期间客流量超过200万人次。

（3）商圈点评

作为区域级商业街，四川北路一度在上海乃至全国消费者中颇有口碑。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的说法，足见当年之景气。但随着新商街商圈的兴起，四川北路商业因热点分散、特色不明显等问题，对消费者的吸引力大大降低，很多传统商场出现了难以为继的局面。

四川北路是一条长条状的马路，道路狭窄、交通阻塞、空间有限，沿线没有轨道交通贯通，再加上之前商业规模不大，人流很难聚集，这成为了四川北路发展的瓶颈。而四川北路南段的冷清断档问题也成了整条商业街无法全面发展的又一原因。

四川北路要重现昔日繁荣，可以从以下三个方面实现突破：

①拓展空间格局，从条状变为块状，同时讲究商业街的空间布局，让消费者在购物休闲过程中“移步换景”。

②必须有文化、有特色、有主题。其中“特色化”定位的一个重要着力点是充分发掘文化底蕴，重视利用主街及支马路的名人故居和古典建筑群，从传统实惠的商业街转变为商旅文体相结合综合性体验型商业区。

③商业商务联动开发，以商业业态调整促进商务能级提升，以商务能级提升带动商业繁荣发展。

不夜城商圈——上海最早的火车站商圈

（1）商圈概况

不夜城商圈位于上海市中心北部、闸北区西南隅，规划建设范围南起苏州河，北至中兴路，东傍大统路——天目中路——南北高架路，西临苏州河——恒丰路，包括铁路上海站地区，总面积1.42平方公里，是继南京路、淮海路、四川北路之外又一处很有特色的商业中心。

商圈范围

①这里是上海三纵三横中的南北高架、天目路及恒丰路、地铁1号线及地铁2号线、轻轨明珠线和上百条公交线的终点站的交汇处，起到了沟通杨浦、虹口与普陀、内闸北与市中心的中转作用；

②作为上海市最大陆上门户，吸纳全国大部分内陆地区源自铁路而来的巨大人流、物流、资金流和购买力，并同时向市内和外地辐射。

商业业态分布

不夜城地区的商业格局日趋完善，经过历年发展，不夜城地区已拥有的商业项目有：银星假日、中亚饭店、华东大酒店等数家星级酒店；太平洋百货、环龙商厦、名品商厦等一批综合性百货商厦；麦当劳、肯德基等快餐连锁店；老米蛇岛、全聚德、青年活动中心等餐饮娱乐设施；也拥有了如嘉里不夜城、恒基不夜城、康吉大楼等一批中高级写字楼；不夜城通信产品交易中心等专业零售批发市场。

商业格局的成熟和完善所带来的直接好处是使各种物流、资金流得以转化为实在的消费能力并在此得到释放。

（2）商圈经营

不夜城商圈的整体出租率较高，太平洋百货、名品商厦、三叶眼镜批发市场和友谊服饰商厦出租率高达100%。

租金水平

该商圈商铺租金处于中档水平，平均租金8～21元/(平方米·天)。不夜城商厦一楼包口位置商铺租金约为18元/(平方米·天)，名品商厦地下美食商铺租金约为22元/(平方米·天)，新梅大酒店裙房商业商铺租金约为12元/(平方米·天)。

客流下落

随着上海南站和虹桥火车站的投入运营，上海火车站客流量削减至三分之一。没有了大客流支撑，原本倚仗火车站而崛起的不夜城商圈逐渐黯然失色。这里自上世纪九十年代后期开始逐渐退出沪上知名商圈的主流，百货业态中唯有太平洋百货坚守阵地。但是，太平洋百货在火车站的这家分店从2006年开始，每年零售额逐年下滑。在上海市商业信息中心的“上海市百货店(单体)零售额20强”榜单中，太平百货不夜城分店的年销售额由2006年的4.07亿元下降到2011年的3.31亿元，2006年排名第14位，2012年前20强排行榜中已不见不夜城的身影。或许是太平洋百货不夜城分公司数据过于单一，但这从侧面也反映出整个商圈的现状。

（3）商圈点评

不夜城地区商业繁荣，但由于其临近火车站和汽车站，集散了大量人流，但只能增加临时性消费如餐饮超市等，因为这些人一般不会驻足挑选商品。且此地区非传统商业区，周边大型住宅不多，具有购买力的固定人流不足，导致不夜城地区的商业档次多为中低档，成为大型中档商业的集中之地。

不夜城商圈作为上海老一代城市核心区域商圈具有其发展的局限性；

①当前商业模式以专业市场（手机、眼镜等）、太平洋百货等老式百货为主，且每个商厦各自为政，没有系统规划；

②百货商厦的定位也跟不上时代，整体档次及业态、品牌时尚度无法与其他市级商圈进行横向对比，发展制约性已使其无法再达到市级商圈的高度，并逐渐被原非核心商圈所赶超。

然而，不夜城地区的发展前景还是很大，尽管许多地方还未被有力地挖掘和利用，被一些私人经营的店铺所占据，它的优势依然存在：

①它依托上海火车站和长途客运站带来的巨大客流优势；

②如果在将来的建设中，注重系统规划，增加娱乐业态比重，效仿闸北的大宁地区，把娱乐设施建设成为上海核心地区之一，应该会取得不错的社会效应，并能带动当地的消费及经济。

目前，不夜城已在谋划“变脸”。未来将以宝矿国际广场为中心，延伸到普济路、天目西路、梅园路合围区域，建设融合品牌购物、时尚餐饮、休闲娱乐等功能于一体的高档休闲购物广场，构成不夜城地区商业中心。整体环境、功能定位及区域品质都将得到全面改善和提升。诸多努力或许能够重现不夜城商圈昔日的辉煌。

南方商城商圈——第二个徐家汇

（1）商圈概况

根据闵行区商业“十一五”发展规划，闵行主城区将发展成“三点一线”现代商贸区，其中一点就是“南方商城都市休闲生活商贸区”。另据《上海市商业网点布局规划（2013～2020年）》，南方商城商圈为上海规划的外环线以内地区级商业中心之一。

商圈范围

南方商城商圈属梅龙镇行政辖区，位于莲花路以东，古美西路以南，新泾港、淀浦河以西，梅陇西路以北，规划总用地面积约71公顷。沪闵路北侧由东向西依次分布着莲花国际广场、南方商城、南方友谊商城等三家购物中心以及正在建设的上海城开集团龙城国际商业综合体，将建成集酒店、办公、商业为一体的楼宇群，总面积超过75万平方米。

商圈交通

商圈临近外环线高架立交桥及沪杭高速公路起点，周边地区的交通建设已日趋成熟，地铁1号线、莘闵轻轨和众多公交线相互交织，南邻交通要道沪闵路，以友谊南方商城为起始站的公交线路有3条，沪闵路上东西向的公交线有17条，自友谊南方商城开往各居住小区的小区免费班车不少于10条。

（2）商圈经营

南方友谊商厦的租金一般在6～9元/(平方米·天)，莲花国际广场相对较低，沿街商铺基本保持在5元/(平方米·天)左右，内铺为5～8元/(平方米·天)。

南方购物中心的整体出租率达到了95%，莲花国际广场和南方友谊商城的出租率达到了90%，南方休闲广场靠近地铁1号线（莲花路站），出租率达到了100%。

南方商城商圈的辐射范围目前主要以周边区域为主。3公里辐射半径内，坐落着上海西南主要的大型社区，如梅陇、古美、康健、莘庄等，这个基本商圈内的人口约40万～50万，就使得该商圈基础具备，加上周边辐射商圈内可以吸引的人口，如长桥地区、颛桥地区、马桥地区以及松江的新桥地区，加上外来人口等不固定消费因素，合计消费人口约在80万～100万。

友谊南方商城在上海本地的Shopping Mall中赢利能力首屈一指，商业面积约6万平方米，日均客流量为7万人，高峰期间可达10万人，年营业额超30亿元。

（3）商圈点评

从商圈商场引入的品牌和经营档次上看，南方商务区和徐家汇商圈有异曲同工之处：

①莲花广场定位为“年轻时尚”，相当于徐家汇港汇广场；

②南方商城特色是覆盖面广，对普通消费者吸引力特别强，从功能上讲，和汇金百货十分相似；

③友谊商城汇聚了国际二线服饰品牌和国际名牌化妆品等，适合高消费市民，与东方商厦相似；

④在建的城开中心项目目标是打造成“商务及商业功能集聚的上海西南地区商业中心”，在定位上兼顾生活消费与时尚休闲，目标是留住大部分生活在周边社区、习惯前往徐家汇等地消费的中高端人群。

南方商城商圈处于城市扩散方向和人口导入区，坐拥上海西南主要的大型社区，周边社区消费人口供应充足，同时伴随着南方商务区的建成，有望导入更多的商务人群。商圈一改以往“现存商业满足生活需求的中端配套为主，大量中高端消费需求外溢到古北、徐家汇商圈”的局面，导入高端项目城开中心，大量外溢的休闲、娱乐、亲子、中高端购物等需求有望逐步回归，商圈未来前景看好。　

曹安路商圈——车轮上的枢纽

（1）商圈概况

曹安商圈位于上海市普陀、嘉定、宝山三区交界处，是上海市住宅较为密集的区域之一，由十余个专业市场地块组成统一体，汇集了轻纺、汽配、工业品、皮具、鞋类、粮食、建材等多家知名专业市场，其中轻纺市场、曹安鞋城、上工批已在上海具有较高知名度与影响力。

商圈范围

商圈位于上海城区与江浙经济联系的门户要冲，曹安路、沪宁、沪嘉、外环、中环、204国道、312国道，两条轨道交通线（13、14号线）经过商圈。这里交通四通八达，多条公交线路直达上海市中心，有“车轮上的枢纽商圈”之称。

商圈业态分布

从中环线向外环线，沿曹安路两边分布有上海轻纺市场、上工批文化用品•礼品国际采购中心、上海曹安国际礼品城、曹安国际鞋城、曹安国际商城等多个大型已发展成熟的商业中心，以及嘉莲华国际商业广场、兆地生活广场、好乐厚生商业广场、锦银购物中心、悦合国际广场等多个新兴的商业中心，另外，还有好美家、永乐电器、国美电器等多家建材、电器卖场，还有东方汽配城等多个汽配项目。

曹安路商圈是上海商业“十一五”期间重点发展的商业新中心之一。根据市政府对嘉定的总体规划，该区域将发展现代物流商贸和生产性服务业。曹安路沿线也将形成８公里长、20平方公里区域的商贸黄金走廊，集商贸城、总部基地、物流园区、商务办公酒店、会展中心等多功能于一体的大型综合性商贸中心。

（2）商圈经营

嘉莲花国际商业广场租金为8～13元/(平方米·天)，曹安国际商厦租金均价为5～7元/(平方米·天)、上海轻纺市场和东方汽配城租金均价在5元/(平方米·天)，江桥老街.生活大院租金为9元/(平方米·天)，好乐厚生商业广场、锦银休闲广场、兆地生活广场，悦合国际广场的租金均价为3元/(平方米·天)，好美家租金为6元/(平方米·天)。

曹安路商圈的轻纺市场和汽配城出租率都达到了100%，嘉莲花国际商业广场出租率98%，好乐厚生商业广场出租率为96%，曹安国际商厦和好乐厚生商业广场出租率较低，在70%左右。

商圈周边住户达到50万人以上，日均客流量约10万人次，已经形成万商云集的场面。

（3）商圈点评

城市发展节奏犹如一首首进行曲般紧凑协奏，慷慨激昂。不少新兴商圈层出不穷地呈现在了上海的各个角落。上海西大门——曹安商圈也正在演奏着它的进行曲。虽比起已完美演出成功的成熟商圈南京路、淮海路等略显不足，但经过近些年来一系列具体化的打磨与改造，曹安商圈也已显现出一定的商业贸易区的氛围，并正在不断地完善这首正在演奏中的进行曲。

越来越多新鲜血液的注入加之老商家们的调整革新，使曹安商贸区商业氛围不断地得以提升，这个上海新的“商贸黄金走廊”已吸引越来越多人的关注。业内人士表示，经过几年的规划发展,曹安商贸区虽仍有不足之处，但再经过2～3年的开发建设，曹安商贸区又将有一番新的面貌展现在世人面前。

宝山万达商圈——上海北部新时尚中心

（1）商圈概况

宝山万达商圈地处上海市北部商圈杨浦、虹口、闸北、宝山四区交界之轴心，轨道交通1号线、3号线、南北高架、逸仙路高架、中环近在咫尺，距轨道交通1号线共康站500米以内。

商圈范围

商圈以宝山万达广场为中心，集合周边绿地风尚天地广场、好美家建材超市、家乐福等商业设施，北上海又一新商圈已初具雏形。

作为北上海最繁华的商业中心、北中环最大的城市综合体之一，宝山万达广场是在宝山“一带、两轴、三分区”的规划下应运而生的30万平方米的商业综合体，同时还和共康板块上百万平方米成熟社区相邻，填补了周边大型商业的空白。

商圈极块

宝山万达广场地处上海北翼淞南高境板块，是继五角场万达广场、周浦万达广场、嘉定江桥万达广场之后，万达集团在上海开发的第4个大型城市综合体。

规划用地约6.13万平方米，总建筑面积约29.5万平方米，项目总投资约30亿元。项目将集中商业广场、SOHO办公、影城、餐饮街等多重物业类型，购物中心已于2012年6月29日开业。建成后的上海宝山万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升上海北部商业商务的崛起。

目前，万千百货、万达影城、国美电器、沃尔玛、第一食品、UNIQLO、H＆M等数百家国内外知名品牌商家均已入驻，强大的资源形成巨大影响力，推动北中环核心商圈强势崛起。

（2）商圈经营

商圈辐射范围内社区人口50万人。宝山万达广场从2012年6月开业短短一年时间内，不断刷新区域商业广场单日客流量、单日营业额记录：开业前三天客流总量突破60万人次，周末平均客流达7万～8万人次，全年总客流量累计达到1650万人次，周末平均营业额超过400万元，开业一年累计营业额达11.8亿元。

目前，宝山万达广场月均销售额稳定在一亿元左右，同时，几大主力店同期也取得了较为理想的销售业绩，在闸北、杨浦、虹口等周边区域排名居前。截至2013年6月底，万达百货营业额已超过3.6亿元，沃尔玛营业额累计达到1.2亿元，UNIQLO、ZARA、H＆M、避风塘、望湘园等经营业绩位列前十的商家月均销售额最少达到150万元以上。与上海同类商业中心同期相比，宝山万达广场经营数据超出许多业内人士的预期。

至2013年下半年，宝山万达广场室外步行街整体出租率已接近60%。宝山万达广场一楼金街的租金基本在10～20元/(平方米·天)不等，高于周浦、江桥、松江万达广场；二楼租金保持在5～7元/(平方米·天)，楼层越高租金越低，三楼的租金则降至4～6元/(平方米·天)。临街商铺的租金平均为4元/(平方米·天)。

（3）商圈点评

客观分析，开业仅一年的宝山万达广场虽遭遇冷清尴尬，却仍处于商业地产项目三年培育期之内，还有“熬出头”的希望。在传统的商业地产观念中，一个新生商业体犹如一个孩子，既需要成长，也需要培育，更需要维护。一个商业体需要经历商业培育期才能迈入成熟期。

不过，成熟的商业地产操盘手万达在沪上近郊受阻，却值得商界深思。郊区消费水平有限，存在先天缺陷，而购物中心讲究的是品牌，经营的是一种品质消费，可周边人口对消费的期望主要还停留在生活消费之上，即便万达采取了中低档策略，与消费群体之间仍存在落差。

此外，宝山万达在业态种类配比上除去主力店沃尔玛定位于生活服务类之外，其余生活服务类商家甚少，而零售类比重则是宝山万达的重中之重。

现如今在上海，越来越多的城市综合体商业走势趋向由单一功能模式转变为集娱乐、生活、零售、文化等多因素的一体城，并逐渐减少零售类商业所占比例，而宝山万达却以零售类为主来推动项目，是利是弊，还需要时间来验证。