第一节 房地产开发企业业务概述

房地产开发企业会计与纳税处理围绕房地产开发经营业务进行，因此，我们首先需要明确房地产开发企业的业务范围以及房地产开发企业的开发经营流程。

一、房地产开发企业业务范围

房地产是土地和房屋及其权属的总称，是人类赖以生存的基础。根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）规定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动及其他房地产业。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。本书所说的房地产开发指的是房地产开发经营，是房地产业的第一部分，不包括物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动及其他房地产业。根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及其注释，房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。包括下列开发经营活动：

（一）土地开发服务

指土地使用权转让服务、土地使用权租赁服务及其他土地开发服务。

（二）房地产开发服务

保障性住房开发服务：廉租住房开发服务、经济适用住房开发服务及其他保障性住房开发服务。

商品住房开发服务：普通商品房开发服务、公寓开发服务、别墅开发服务及其他商品住房开发服务。

办公楼开发服务：商业用写字楼开发服务及其他办公楼开发服务。

商业用房开发服务：综合商业楼开发服务、零售业用房开发服务、宾馆用房开发服务、文化体育娱乐用房开发服务及其他商业用房开发服务。

房地产开发服务还包括其他房地产开发服务。

（三）房地产商经营服务

保障性住房销售服务：经济适用住房销售服务及其他保障性住房销售服务。

保障性住房租赁服务：廉租住房租赁服务及其他保障性住房租赁服务。

商品住房销售服务：普通住宅销售服务、公寓住宅销售服务、别墅住宅销售服务及其他商品住房销售服务。

普通房屋租赁服务：普通住宅租赁服务及其他普通房屋租赁服务。

房地产开发经营不包括：（1）房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入E（建筑业）的相关行业类别中；（2）房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入E（建筑业）的相关行业类别中；（3）家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入6190（其他住宿业）。

二、房地产开发企业的开发经营流程

房地产开发企业的开发经营业务主要包括以下流程（见图1-1）：

（一）设立企业阶段

房地产开发企业是进行房地产开发经营的法律主体，设立房地产开发企业是房地产开发经营的起点。

（二）获取土地使用权阶段

土地使用权是房地产开发不可或缺的资源，在房地产开发过程中，获取开发用土地使用权是房地产开发的基础。

（三）房地产开发建设阶段

开发建设阶段包括报批报建、施工建设、竣工验收等环节，还包括开发完成后的初始产权登记。报批报建是取得项目建设用地的国有土地使用权和取得项目开工建设的一系列许可证的过程。施工建设是房地产开发企业委托施工单位进行项目施工的过程，是房地产开发的重要阶段。竣工验收是房地产开发产品完工后，根据《中华人民共和国建筑法》《城市房地产管理法》等相关法律法规规定，进行竣工验收的过程。

（四）转让及销售房地产阶段

转让及销售房地产阶段是房地产开发企业出售商品房等开发产品，回收资金实现盈利的阶段，包括前期的营销策划、开盘预售、销售、签订销售合同、交付、登记办证等环节。其中，房地产交付是完成销售的标志，只有进行交付才算最终完成销售；登记办证主要是按照相关规定，办理产权登记，并办理产权证书。办理房地产交付手续标志着转让与销售的实现，进行产权登记并办理产权证书，从法律上标志着房地产开发程序的终结。

（五）持有房地产阶段

在市场经济条件下，房地产开发企业开发房地产的目的，有的是转让或销售，而有的则是持有房地产用于赚取租金或增值收益。