第三节 会计软件的初始化设置
房地产开发企业会计面临的第一项工作就是建账。建账就是设计会计核算体系，建账不仅仅是会计核算，也体现了管理思维，所以，建账最能体现会计人员的水平。随着会计电算化的普及，在会计电算化中的建账工作体现在账套初始化设置中。本节以金蝶K/3系统为例介绍账套初始化设置的流程及操作实务。
一、账套初始化的主要流程
安装财务软件后，账套初始化的主要流程如下：
1．基础资料设置
设置公司名称、记账本位币及账套启用期间等账套参数，设置用户及用户权限，设置总账系统参数，进行科目、币别、凭证字、计量单位、结算方式、核算项目、辅助资料等各项基础资料的维护管理。
2．分类编号管理
房地产开发企业涉及单位很多，如果不进行系统设计，进行分类编号管理，将不利于实现资源共享，会给会计凭证录入和账务查询、使用带来不便。
3．会计科目设置
从模板中引入会计科目，对会计科目进行新增、修改、删除的操作。
4．明细科目和核算项目设置
会计科目设置后，需要对会计科目设置二级明细或三级明细科目，还需要设置核算项目，进行辅助核算。
5．科目初始化录入
新办企业无初始余额及累计发生额，不需录入初始数据。老企业新建账套涉及初始余额录入。
6．试算平衡检查，结束初始化
二、基础资料设置
基础资料设置包括设置账套参数、设置总账系统参数、基础资料维护等。
1．设置账套参数
账套参数包括设置公司名称、记账本位币及账套启用期间。
第一步：选择[账套管理]，首先弹出“账套管理登录”对话框。第一次使用，不必更改用户名Admin，密码为空，单击[确定]，进入“账套管理”界面，选择你要建立账套的组织机构，选择[数据库]→[新建账套]，弹出“新建账套”窗口，填写账套号和账套名称。如图2-1所示：
图2-1
第二步：对该账套进行系统资料设置：公司名称、总账、会计年度，完成后启用。
2．设置总账系统参数
选择[系统设置]→[系统设置]→[总账]→[系统参数]，打开“系统参数”窗口，单击“系统参数”中“总账”标签页，对“基本信息”“凭证”“预算”“往来传递”四个信息页中的总账系统参数进行设置。如图2-2所示：
图2-2
3．基础资料维护
对科目、币别、凭证字、计量单位、结算方式、核算项目、辅助资料等各项基础资料进行维护管理。金蝶K/3系统中已经预设了多种核算项目类型，如客户、部门、职员、供应商等。用户也可以根据实际需要，自己定义所需要的核算项目类型。
三、分类编号管理
房地产开发企业涉及单位很多，有成千上万的客户，有设计单位、材料供应商、施工单位、营销策划单位、广告单位，还有政府部门、银行等金融机构、其他往来单位、个人等。在账套初始化设置阶段，如果不进行系统设计，会给将来查询和使用账套带来不便。所以，应对相关单位进行分类编号管理。
1．客户分类编号管理
房地产开发企业的客户主要有购房者、购买土地者、租赁持有物业者等。以开发住宅为主的房地产开发企业客户主要为购房者；以持有物业为主的房地产开发企业客户主要为租赁者；同时开发住宅和持有物业者，为了区分，可按销售、租赁等将客户分类。
单一开发住宅的，可能开发有高层、多层、洋房等不同的物业形态，为了便于区分，可按物业形态将客户分类。同一开发项目，可能分期开发，分为一、二、三期，为了便于区分，也可按期将客户分类。
需要说明的是，客户编号必须唯一，也就是一个客户只能有一个编号。但对不同情况的房地产项目进行分类编号的规则不一定唯一，如果房地产开发企业对整个小区的所有楼房进行统一编号，就可以直接按“楼号+单元号+房号”进行编号；如果房地产开发企业对每一期楼房分别进行编号，如一期有1#楼，二期也有1#楼，或者房地产开发企业按物业形态对楼房分别进行编号，如高层有1#楼，多层也有1#楼，那就一定要分开编号，详细标注。将设计好的客户分类编号方案确定下来，就可以进行客户分类编号了。
2．供应商分类编号管理
房地产开发企业的供应商主要有土地供应单位、设计单位、施工单位、材料供应单位、营销合作单位等，银行等金融机构是资金供应单位。
在对供应商分类编号时，可以将土地供应单位编号为01、设计单位编号为02、施工单位编号为03、材料供应单位编号为04、营销合作单位编号为05、银行等金融机构编号为06、其他编号为07。
3．其他分类编号管理
除客户和供应商外，房地产开发企业还存在股东及其他往来单位，另外还存在员工等。如果认为有必要对股东或员工进行分类编号管理，也可以对股东或员工进行分类编号管理。
四、会计科目设置
在进行账套初始化时，可以从模板中引入标准科目，并选择设置房地产开发企业的具体会计科目，对引入的标准科目进行修改。
1．从模板中引入标准科目
为了提高用户录入科目的效率，金蝶K/3系统提供了引入标准科目的功能。在引入会计科目时，首先需要选择会计制度（或准则，下同）。具体操作如下：
（1）在主控台上，选择[系统设置]→[基础资料]→[公共资料]→[科目]。
（2）选择[文件]→[从模板中引入科目]，打开“科目模板”界面。
（3）选择引入科目的所属行业类型，然后单击[引入]，打开“引入科目”界面，选择要引入的科目。如果要引入所有科目，则单击[全选]即可。本书以《企业会计准则》为例进行讨论，请选择“新会计准则科目”。如图2-3所示：
图2-3
（4）单击[引入]，即可将选择的科目引入到系统中来。
2．房地产开发企业会计科目设置
从系统中引入会计科目后，需要对引入会计科目进行增减、修改，在增减、修改前，要明确房地产开发企业应设置的会计科目。根据房地产开发企业经营的特点和会计核算的要求，房地产开发企业应设置的会计科目如表2-1所示：
表2-1 房地产开发企业会计科目表
续表
表2-1中列示的房地产开发企业常用的会计科目，其中大部分都是各个行业通用的会计科目，使用这些会计科目能够保证在会计科目设置上的统一性，只有“土地使用权”“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”等个别会计科目属于房地产开发企业专用的会计科目。
3．对引入的会计科目进行新增、修改、删除
根据房地产开发企业设置的会计科目，可以对引入的会计科目进行新增、修改、删除。比如引入的新会计准则科目中没有“开发成本”科目，可以选中“5001生产成本”科目，然后在菜单上选择[编辑]-[科目属性]，或右击选择[科目属性]，或双击“5001生产成本”科目，弹出“会计科目-修改”界面，将科目名称修改为“开发成本”，单击[保存]。如图2-4所示：
图2-4
五、明细科目和核算项目设置
会计科目设置后，根据具体科目核算要求，需要对会计科目设置二级明细或三级明细科目，有些会计科目还需要设置核算项目进行辅助核算。本部分主要介绍房地产开发企业会计科目核算的内容以及各科目需要进行的明细科目设置和核算项目设置。
1．库存现金（1001）
“库存现金”科目核算房地产开发企业的库存现金。企业有内部周转使用备用金的，可以单独设置“备用金”科目。房地产开发企业增加库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“银行存款”等科目；减少库存现金，借记有关科目，贷记“库存现金”科目。本科目期末借方余额，反映企业持有的库存现金。
房地产开发企业应当设置“库存现金日记账”，根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，并将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。有外币现金的企业，应按币种设置二级明细账核算。
2．银行存款（1002）
“银行存款”科目核算房地产开发企业存入银行或其他金融机构的各种款项。银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等在“其他货币资金”科目核算。房地产开发企业增加银行存款，借记“银行存款”科目，贷记“库存现金”“预收账款”等科目；减少银行存款做相反的会计分录。本科目期末借方余额，反映企业存在银行或其他金融机构的各种款项。
房地产开发企业应设置“银行存款日记账”。“银行存款日记账”根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记。每日终了，应结出余额。“银行存款”科目可按银行账户设置核算项目。
【例2-2】东方房地产开发公司“银行存款”科目按银行账户设置核算项目，增加银行账号“建行东支（1688）”，“建行东支”即建设银行东方路支行，“1688”为银行账号的后四位。东方房地产开发公司应进行如下操作：
（1）在主控台上，选择[系统设置]→[基础资料]→[公共资料]→[银行账号]。
（2）选择[新增]，进入“银行账号-新增”界面。
（3）输入代码“01”，名称为“建行东支（1688）”，单击[保存]。如图2-5所示：
图2-5
（4）一个科目允许增加多个核算项目，注意应在会计科目的末级明细设置核算项目。双击[银行账号]科目，进入“会计科目-修改”界面，选择[核算项目]→[增加核算项目类别]，弹出“核算项目类别”界面，选择[银行账号]，单击[确定]。如图2-6、图2-7所示：
图2-6
图2-7
3．其他货币资金（1012）
“其他货币资金”科目核算房地产开发企业银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等。房地产开发企业增加其他货币资金，借记本科目，贷记“银行存款”科目；减少其他货币资金，借记有关科目，贷记本科目。本科目期末借方余额，反映企业持有的其他货币资金。
房地产开发企业应开设“其他货币资金”三栏式明细账，按其他货币资金的性质，如按照按揭保证金、承兑保证金等设置二级明细账。为了便于对按揭保证金进行管理，按揭保证金可按照银行账号、客户分别设置核算项目（详见2．银行存款、22．预收账款）；承兑保证金可按银行账号设置核算项目（详见2．银行存款）。
对会计科目设置明细科目时，需先新增二级明细科目，再新增三级明细科目。选择[编辑]→[新增科目]，进入“会计科目-新增”界面。在如图2-8界面内输入科目信息。
图2-8
4．应收账款（1122）
“应收账款”科目核算房地产开发企业因转让与销售开发产品、出租房屋等经营活动应收取的款项。企业发生应收款项时，按应收金额，借记“应收账款”科目，按确认的营业收入，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”等科目；收到应收账款时，借记“银行存款”等科目，贷记“应收账款”科目。本科目期末如为借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，反映企业预收的账款。
房地产开发企业应设置“应收账款”三栏式明细账，可以按照房款、地款、租金等款项性质设置二级明细账，按照客户设置核算项目（详见22．预收账款）。
5．预付账款（1123）
“预付账款”科目核算房地产开发企业按照合同规定预付给供应商的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应商的购货款。房地产开发企业因购买货物、接受建筑服务而预付的款项，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目。“预付账款”科目期末借方余额，反映企业预付的款项。
房地产开发企业应设置“预付账款”三栏式明细账，可以按照供应商设置核算项目（详见21．应付账款）。
6．其他应收款（1221）
“其他应收款”科目核算房地产开发企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收、暂付款项，包括应收的往来单位或个人借支，对外支付的押金、保证金，为客户代垫的款项，为施工单位代垫的水电费以及应向员工收取的各种垫付款项等。房地产开发企业发生其他各种应收款项时，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”等科目；收回各种款项时，借记“库存现金”“银行存款”等科目，贷记“其他应收款”科目。本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的其他应收款项。
房地产开发企业应设置“其他应收款”三栏式明细账，可按应收款性质如个人借支、押金、保证金、代垫款、单位往来款等设二级明细账，按员工或供应商等分别设置核算项目（详见21．应付账款）。
7．土地使用权（1409）
“土地使用权”科目核算房地产开发企业取得的尚未投入开发的土地使用权。科目借方登记房地产开发企业通过出让或转让方式增加的用于商品房开发的土地使用权；贷方登记投入房地产开发的土地使用权；期末借方余额反映企业尚未投入开发的土地使用权。
房地产开发企业应设置“土地使用权”数量金额式明细账，可按照国家出让宗地编号设置二级明细账，按照土地出让金、土地交易费用、契税、耕地占用税和征迁补偿费等费用项目设置专栏。
8．开发成本（5001）
“开发成本”科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
房地产开发企业应设置“开发成本”多栏式明细账。“开发成本”科目应按照土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用等7个成本项目设置二级明细账进行核算，也可以在成本项目下按照具体的支出类别如土地出让金、契税等设置三级明细账。
“开发成本”科目应按照成本核算对象
设置核算项目。金蝶K/3系统提供的核算项目中的成本对象如果满足不了需求，房地产开发企业应自定义增加核算项目类别“成本核算对象”。
【例2-3】东方房地产开发公司取得A地块土地使用权。根据项目总体规划方案，A地块分两期开发，有住宅、商业、商住一体、会所等产品类型，其中会所为A地块项目共同使用，完工后无偿归业主使用。一期有16栋商品房，1#～3#楼为商业，4#～11#楼为多层，其中4#楼为商住一体，12#～16#楼为高层。东方房地产开发公司以A地块、A地块一期、A地块二期、会所、每栋楼为成本核算对象。“开发成本”科目按照成本核算对象设置核算项目。东方房地产开发公司应进行如下操作：
第一步：新增核算项目类别“成本核算对象”
（1）在主控台上，选择[系统设置]→[基础资料]→[公共资料]→[核算项目管理]。
（2）选择[编辑]→[新增核算项目类别]，进入“核算项目类别-新增”界面。
（3）输入核算项目类别的代码“010”和名称“成本核算对象”。
（4）单击[确定]。核算项目类别“成本核算对象”就新增成功了。如图2-9所示：
图2-9
第二步：新增“成本核算对象”核算项目
新增“成本核算对象”核算项目，具体的操作步骤是：
（1）在主控台上，选择[系统设置]→[基础资料]→[公共资料]→[成本核算对象]，就可以进入成本核算对象维护界面。
（2）选择[编辑]→[新增成本核算对象]，进入“成本核算对象-新增”界面。
（3）输入代码“01”和名称“A地块”，单击[保存]，返回成本核算对象设置界面。如图2-10所示：
图2-10
（4）增加成本核算对象A地块一期、A地块二期、会所、1#～16#楼每栋楼的操作步骤同A地块。如图2-11所示：
图2-11
第三步：对“开发成本”科目增加“成本核算对象”核算项目
（1）双击“开发成本”二级明细科目“土地取得成本”，进入“会计科目-修改”界面，选择[核算项目]→[增加核算项目类别]，弹出“核算项目类别”界面，选择[成本核算对象]，单击[确定]。如图2-12、图2-13所示：
图2-12
图2-13
（2）增加前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的“成本核算对象”核算项目同土地取得成本。如图2-14所示：
图2-14
9．开发间接费用（5101）
“开发间接费用”科目核算房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发企业应设置“开发间接费用”多栏式明细账，账内按工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等设置专栏。
10．开发产品（1405）
“开发产品”科目核算已完工开发产品的实际成本，包括土地、房屋、配套设施等。房地产开发企业开发的产品，应于开发产品竣工验收合格时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。月末，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。本科目期末借方余额，反映企业未转让、销售或结算开发产品的实际成本。
房地产开发企业应设置“开发产品”数量金额式明细账，按产品类型，如土地、房屋、配套设施等设置二级明细账，按产品设置核算项目，如A地块一期12#楼高层。
11．存货跌价准备（1471）
“存货跌价准备”科目核算房地产开发企业存货发生减值时计提的存货跌价准备。资产负债表日，存货发生减值的，按存货可变现净值低于成本的差额，借记“资产减值损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。已计提跌价准备的存货价值以后又得以恢复，应在原已计提的存货跌价准备金额内，按恢复增加的金额，借记“存货跌价准备”科目，贷记“资产减值损失”科目。发出存货结转计提的存货跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，贷记“主营业务成本”等科目。“存货跌价准备”科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的存货跌价准备。
房地产开发企业应设置“存货跌价准备”三栏式明细账，按照已完工开发产品、在建开发产品、待开发产品设置二级明细账。
12．长期股权投资（1511）
“长期股权投资”科目核算房地产开发企业持有的采用成本法和权益法核算的长期股权投资。
房地产开发企业应设置“长期股权投资”三栏式明细账。长期股权投资可按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资采用权益法核算的，应当分别“成本”“损益调整”“其他权益变动”进行明细核算。
13．投资性房地产（1521）
“投资性房地产”科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
房地产开发企业应设置“投资性房地产”三栏式明细账。投资性房地产可按投资性房地产类别和项目进行明细核算，采用公允价值模式计量的投资性房地产应设置“成本”和“公允价值变动”明细科目。
14．固定资产（1601）
“固定资产”科目核算房地产开发企业持有的固定资产原价。“固定资产”科目借方登记企业增加的固定资产的原价，贷方登记因各种原因而减少的固定资产的原价；期末借方余额反映的是持有固定资产的原价。
房地产开发企业应设置“固定资产”数量金额式明细账，按固定资产类别和项目进行明细核算。
15．累计折旧（1602）
“累计折旧”科目核算房地产开发企业的固定资产的累计折旧。该科目是固定资产的抵减科目，贷方登记每期计提的固定资产折旧额，借方登记固定资产因出售、报废等而转销的折旧额；期末贷方余额反映企业固定资产的累计折旧额。
房地产开发企业应设置“累计折旧”三栏式明细账，按固定资产的类别或项目进行明细核算。
16．固定资产减值准备（1603）
“固定资产减值准备”科目核算固定资产可收回金额低于账面价值的累计金额。房地产开发企业应设置“固定资产减值准备”三栏式明细账。
17．固定资产清理（1606）
“固定资产清理”科目核算房地产开发企业因出售、报废、毁损等原因转出的固定资产价值以及在清理过程中发生的清理费用和清理收入等。“固定资产清理”科目是过渡性的资产类科目，处置固定资产时，应先将固定资产转入清理。房地产开发企业应设置“固定资产清理”三栏式明细账，按被清理的固定资产项目进行明细核算。
18．长期待摊费用（1801）
“长期待摊费用”科目核算房地产开发企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。房地产开发企业应设置“长期待摊费用”三栏式明细账。本科目可按经营租赁方式租入的固定资产改良支出、装修支出、固定资产大修理支出、其他待摊支出等费用项目进行明细核算。
19．递延所得税资产（1811）
“递延所得税资产”科目核算房地产开发企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产。根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。房地产开发企业应设置“递延所得税资产”三栏式明细账，按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算。
20．短期借款（2001）
“短期借款”科目核算房地产开发企业向银行或其他金融机构等借入的期限在1年以下（含1年）的各种借款。企业借入的各种短期借款，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目；归还借款时，做相反的会计分录。本科目期末贷方余额，反映企业尚未偿还的短期借款。
房地产开发企业应设置“短期借款”三栏式明细账，可按照借款种类设置二级明细账，按贷款人设置核算项目。
21．应付账款（2202）
“应付账款”科目核算房地产开发企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，根据供应单位的发票账单等，借记“开发成本”“管理费用”等科目，按可抵扣的增值税税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”等科目，贷记“应付账款”科目。支付时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”等科目。本科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的应付账款余额。房地产开发企业应设置“应付账款”三栏式明细账，可按照预期、到期设置二级明细账，按照供应商设置核算项目。
【例2-4】东方房地产开发公司应付账款按供应商设置核算项目，增加设计单位编号为“02.001”，单位名称为“北京建筑设计院”。东方房地产开发公司应进行如下操作：
（1）在主控台上，选择[系统设置]→[基础资料]→[公共资料]→[供应商]。
（2）选择[新增]，进入“供应商-新增”界面。
（3）输入代码为“02”，名称为“设计单位”，单击[保存]。如图2-15所示：
图2-15
（4）重新选择[新增]，进入“供应商-新增”界面，输入代码为“02.001”，名称为“北京建筑设计院”，根据管理要求，输入供应商联系人、电话、地址、开户银行等信息，单击[保存]。
22．预收账款（2203）
“预收账款”科目核算房地产开发企业按照合同规定预收的款项，包括房地产开发企业按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金、房款等。房地产开发企业向客户预收的款项，借记“库存现金”“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；销售实现时，按实现的营业收入，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；待开发产品产权发生转移时，借记“预收账款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目。客户补付的款项，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；退回多付的款项，做相反的会计分录。本科目期末贷方余额，反映企业向客户预收的款项；期末如为借方余额，反映企业应由客户补付的款项。
房地产开发企业应设置“预收账款”三栏式明细账，按照定金、房款、地款、租金等款项性质进行明细核算，按照客户设置核算项目。
【例2-5】东方房地产开发公司预收账款按客户设置核算项目，客户编码按地块、开发期、物业形态、楼号、单元号、户号、客户姓名进行分类编号，增加客户姓名为“张三”，房号为“A地块一期5#楼多层三单元501”。为了便于查询和统计，客户编号可分级，本例中A地块一期5#楼多层为上级组，编号为“06”，末级编号为“06.001”。东方房地产开发公司应进行如下操作：
（1）在主控台上，选择[系统设置]→[基础资料]→[公共资料]→[客户]。
（2）选择[新增]，进入“客户-新增”界面，输入上级组代码“06”，输入上级组名称“A地块一期5#楼多层”，单击[保存]。如图2-16所示：
图2-16
（3）重新选择[新增]，进入“客户-新增”界面，输入代码“06.001”，输入名称“5-3-501/张三”，单击[保存]。如图2-17、图2-18所示：
图2-17
图2-18
23．应付职工薪酬（2211）
“应付职工薪酬”科目核算房地产开发企业根据有关规定应付给职工的各种短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等薪酬，包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗、养老、失业、工伤、生育等社会保险费，住房公积金，工会经费，职工教育经费，非货币性福利等因职工提供服务而产生的义务。外商投资企业按规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金，也在本科目核算。
房地产开发企业应设置“应付职工薪酬”三栏式明细账，按照工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利等项目进行明细核算，可按员工设置核算项目。
24．应交税费（2221）
“应交税费”科目核算房地产开发企业按照税法规定计算应缴纳的各种税费，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。印花税、耕地占用税不在“应交税费”科目核算。“应交税费”科目贷方登记企业按规定应缴纳的各种税费，借方登记企业实际缴纳的各种税费。本科目期末如为贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费；期末如为借方余额，反映企业预交或多交的税费。
房地产开发企业应设置“应交税费”三栏式明细账，按照应交增值税、未交增值税、预交增值税、待抵扣进项税额、待认证进项税额、待转销项税额、简易计税、代扣代交增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等税费项目进行明细核算。“应交增值税”明细科目还应分别设置“销项税额”“进项税额”“进项税额转出”“已交税金”“转出多交增值税”“转出未交增值税”“减免税款”“销项税额抵减”等专栏。
“应交税费”明细科目设置如图2-19所示，“应交税费——应交增值税”明细科目设置如图2-20所示：
图2-19
图2-20
25．其他应付款（2241）
“其他应付款”科目核算房地产开发企业应付、暂收其他单位或个人的款项，包括收取供应商的投标保证金、履约保证金、图纸押金等，收取客户的保证金、诚意金、认筹金、入会费、代收费等。企业发生各种应付、暂收款项时，借记“银行存款”“管理费用”等科目，贷记“其他应付款”科目；支付其他各种应付、暂收款项时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款”等科目。本科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项。房地产开发企业应设置“其他应付款”三栏式明细账，按照诚意金、认筹金、入会费、代收费、押金、投标保证金、履约保证金等项目进行明细核算。代收费可按客户设置核算项目（详见22．预收账款）；诚意金、认筹金、入会费另设置备查账；押金、投标保证金、履约保证金可按供应商分别设置核算项目（详见21．应付账款）。
26．长期借款（2501）
“长期借款”科目核算房地产开发企业向银行或其他金融机构借入的期限在1年以上（不含1年）的各项借款。企业借入长期借款，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”科目（本金），如存在差额，应借记“长期借款——利息调整”科目。本科目期末贷方余额，反映企业尚未偿还的长期借款。房地产开发企业应设置“长期借款”三栏式明细账，可按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”“利息调整”等进行明细核算。
27．递延所得税负债（2901）
“递延所得税负债”科目核算房地产开发企业根据所得税准则确认的应纳税暂时性差异产生的所得税负债。企业在确认相关资产、负债时，根据所得税准则应予确认的递延所得税负债，借记“所得税费用”“其他综合收益”等科目，贷记“递延所得税负债”科目。资产负债表日，企业根据所得税准则应予确认的递延所得税负债大于本科目余额的，借记“所得税费用”“其他综合收益”等科目，贷记本科目；应予确认的递延所得税负债小于本科目余额的，做相反的会计分录。本科目期末贷方余额，反映企业已确认的递延所得税负债的余额。
房地产开发企业应设置“递延所得税负债”三栏式明细账，可按照应纳税暂时性差异的项目进行明细核算。
28．实收资本（或股本）（4001）
“实收资本”科目核算房地产开发企业接受投资者投入的实收资本，股份有限公司应设置“股本”科目。“实收资本”科目贷方登记企业接受投资者投入的资本、资本公积转增资本、分配股票股利等增加的股本，借方登记企业按法定程序报经批准减少注册资本、股份有限公司采用收购本公司股票方式减资等减少的实收资本或者股本，本科目期末贷方余额反映企业实收资本或股本总额。
房地产开发企业应设置“实收资本”三栏式明细账，可按出资人进行明细核算。
29．资本公积（4002）
“资本公积”科目核算房地产开发企业收到的投资者出资额超出其在企业注册资本中所占份额的部分，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。“资本公积”科目贷方登记房地产开发企业接受投资者投入资本形成的资本公积，借方登记房地产开发企业用资本公积转增资本、股份有限公司采用收购本公司股票方式减资等减少的资本公积，本科目期末贷方余额反映房地产开发企业的资本公积。
房地产开发企业应设置“资本公积”三栏式明细账，分别“资本溢价（或股本溢价）”“其他资本公积”进行明细核算。
30．盈余公积（4101）
“盈余公积”科目核算房地产开发企业从净利润中提取的盈余公积。房地产开发企业应设置“盈余公积”三栏式明细账，设置“法定盈余公积”“任意盈余公积”两个明细科目。
31．本年利润（4103）
“本年利润”科目核算房地产开发企业当期实现的净利润（或发生的净亏损）。期（月）末结转利润时，应将各损益类科目的金额转入该科目，结转后其贷方余额为当期实现的净利润，借方余额为当期发生的净亏损。年度终了，应将本年实现的净利润，从“本年利润”科目的贷方转入“利润分配”科目的贷方；实现的净亏损，从“本年利润”科目的借方转入“利润分配”科目的借方。结转后本科目应无余额。
32．利润分配（4104）
“利润分配”科目核算房地产开发企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后结存的余额。“利润分配”科目借方登记分配的利润数及转入的本年亏损，贷方登记转入的本年利润及盈余公积补亏数，年末借方余额反映历年积存的未弥补亏损，年末贷方余额反映历年积存的未分配利润。
房地产开发企业应设置“利润分配”三栏式明细账，分别“提取法定盈余公积”“提取任意盈余公积”“应付现金股利或利润”“转作股本的股利”“盈余公积补亏”“未分配利润”等进行明细核算。
33．主营业务收入（6001）
“主营业务收入”科目核算房地产开发企业对外转让土地使用权、销售开发产品、结算和出租开发产品等所取得的经营收入。“主营业务收入”科目贷方登记企业按规定确认的营业收入，借方登记期末转入“本年利润”科目的营业收入。期末，该科目的余额转入“本年利润”科目后无余额。房地产开发企业应设置“主营业务收入”三栏式明细账，可按土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、租赁收入等主营业务的种类进行明细核算，按照产品设置核算项目。
34．其他业务收入（6051）
“其他业务收入”科目核算房地产开发企业确认的主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入。房地产开发企业应设置“其他业务收入”明细账，可按照代收费收入、材料销售收入等其他业务收入的种类设置二级明细账。
35．公允价值变动损益（6101）
“公允价值变动损益”科目核算房地产开发企业在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债（包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债），以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期业务中公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。本科目可按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算。
36．投资收益（6111）
“投资收益”科目核算房地产开发企业确认的投资收益或投资损失。房地产开发企业应设置“投资收益”三栏式明细账。对外投资较多的单位可以按照被投资单位设置二级明细账。
37．主营业务成本（6401）
“主营业务成本”科目核算房地产开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。房地产开发企业应设置“主营业务成本”三栏式明细账，可按照土地转让成本、商品房销售成本、配套设施转让成本、租赁成本等主营业务的种类进行明细核算，按照产品设置核算项目。
38．其他业务成本（6402）
“其他业务成本”科目核算房地产开发企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用等支出。房地产开发企业应设置“其他业务成本”三栏式明细账，可按照代收费成本、材料销售成本等其他业务成本的种类设置二级明细账。
39．税金及附加（6403）
“税金及附加”科目核算房地产开发企业开发经营活动发生的房产税、土地使用税、车船税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税等相关税费。“税金及附加”科目借方登记企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，贷方登记期末转入“本年利润”科目的税金及附加；期末结转至“本年利润”后应无余额。房地产开发企业应设置“税金及附加”三栏式明细账。
40．销售费用（6601）
“销售费用”科目核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经营费用。“销售费用”科目借方登记企业发生的各项销售费用，贷方登记期末结转入“本年利润”科目的各项销售费用。期末结转至“本年利润”科目后本科目无余额。房地产开发企业应按照工资、福利费、交通费、差旅费、水电费、办公费、广告费、业务宣传费、通信费、折旧费、策划费、咨询费、销售模型费、空房管理费、维修保养费等费用项目设置多栏式明细账。
41．管理费用（6602）
“管理费用”科目核算房地产开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动所发生的管理费用。房地产开发企业应按照工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金、招聘费、办公费、交通费、差旅费、业务招待费、车辆费用、水电费、通信费、审计咨询费、折旧费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、修理费、租赁费、财产保险费、诉讼费等费用项目设置多栏式明细账，可按部门设置核算项目。
42．财务费用（6603）
“财务费用”科目核算房地产开发企业为筹集开发经营资金而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。“财务费用”科目借方登记企业发生的财务费用，贷方登记期末结转入“本年利润”科目的各项财务费用；期末结转至“本年利润”后无余额。
房地产开发企业应按照利息费用、金融机构手续费、汇兑损失等费用项目设置多栏式明细账。
43．资产减值损失（6701）
“资产减值损失”科目核算房地产开发企业根据资产减值等准则计提各项资产减值准备所形成的损失。房地产开发企业应设置“资产减值损失”三栏式明细账，可按照资产减值损失的项目进行明细核算。
44．所得税费用（6801）
“所得税费用”科目核算房地产开发企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。资产负债表日，企业按照税法规定计算确定的当期应交所得税，借记“所得税费用”科目（当期所得税费用），贷记“应交税费——应交所得税”科目。资产负债表日，根据递延所得税资产的应有余额大于“递延所得税资产”科目余额的差额，借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用——递延所得税费用”“其他综合收益”等科目；递延所得税资产的应有余额小于“递延所得税资产”科目余额的差额做相反的会计分录。企业应予确认的递延所得税负债，应当比照上述原则调整本科目、“递延所得税负债”科目及有关科目。期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。房地产开发企业应设置“所得税费用”三栏式明细账，可按当期所得税费用、递延所得税费用进行明细核算。
六、科目初始化录入
老企业新建账套涉及初始余额录入。初始余额的录入分两种情况进行处理：一种情况是账套的启用时间是会计年度的第一个会计期间，只需录入各个会计科目的初始余额；另一种情况是账套的启用时间非会计年度的第一个会计期间，此时需录入截至账套启用期间各个会计科目的本年累计借、贷方发生额，损益的实际发生额，各科目的初始余额。根据以上情况，在初始数据录入中要输入全部本位币、外币、数量金额账及辅助账、各核算项目的本年累计发生额及期初余额。
七、试算平衡
数据输入无误后，对数据进行试算平衡。单击[平衡]或选择菜单[查看]→[试算平衡]，系统会弹出“试算借贷平衡”界面，对数据进行试算平衡。如图2-21所示：
图2-21
试算结果平衡，系统允许结束初始化，否则，不能结束初始化。结束初始化后，账套初始化设置工作完成。