2.2　项目规划设计的可行性分析

2.2.1　项目场地地质勘察

项目场地地质勘察应根据项目策划、概念设计不同阶段的要求分阶段进行。

①在新项目选择、可行性分析阶段，设计管理部应负责进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。

②在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。

2.2.2　项目设计基础资料分析

①依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据。

②依据宗地自然条件表的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。

③依据宗地自然条件表的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。

④依据宗地社会条件表的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。

⑤设计管理部和营销策划部应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析。

⑥依据宗地社会条件表的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合公司对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响。

⑦当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行公司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表与产品分析表。

⑧当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表与产品分析表（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在项目进度总体计划、成本控制表单中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行。