前言

黄金十年，所思所想

自2003年踏入房地产行业以来，我已经在这个行业干了14年，恰巧也经历了这个行业的黄金十年。在这十年里，我服务过民营、国资、外资三种不同性质的房地产公司，开发的业态也涵盖了毛坯住宅、精装住宅、星级酒店、服务型公寓、商业、写字楼、别墅、城市综合体等。由于好奇心的驱使，这十年来我趁为其他公司做培训的机会，和数千名房地产业学员进行过交流，接受了他们的咨询，因而得以对几百家房地产公司的税收问题进行了了解。

从业以来，我也曾断断续续地在《财务与会计》和《中国税务报》上发表过一些文章，但是慢慢地人就懒惰了，写作越来越少。在从业十年后，我决定将这十年来的所见、所思、所想总结成一本书出版，以作为对自己过去十年的纪念。本书中的全部案例均来自真实的第一手资料，全部经验总结均有案例的支撑，这也许是本书最重要的特色。

本书内容主要分为两部分，第一部分为入门操作篇，主要介绍房地产财税人员在日常工作中经常会遇到的事项和问题。第二部分为高级解析篇，对土地增值税清算、企业所得税汇算、涉外税收中的常设机构判定进行了探讨，并分享了吸收合并与精装分劈两个比较经典的筹划案例，目的是想借此厘清税收系统筹划的复杂性。第13章对房地产集团的税务风险管理进行了研究，我写这一章的目的并不是提供一个具体问题的解决方案，而是提供一个系统的房地产集团税务风险管理的思路。

十多年来，我主要在江苏、上海、浙江工作，本书既然是个人工作的总结，可能难免会被烙上长三角地区税务实践的特征，但好在税理相通，我的工作思路和方法应该能给您提供借鉴。在本书的写作过程中，我力求在保证专业性的同时做到行文上的轻松，但是实在没办法将一个专业书籍写得过于娱乐化，在专业性与轻松性相冲突时，我毫不犹豫地保留了专业性。

2版、3版背后的思量

《房地产税收面对面：实务与案例》出版后，从感情上讲，我一直视它为我的第三个儿子，因为我对它倾注了关爱，每个字都是我一个一个敲出来的。

令我欣慰的是，它也获得了比较多的认可，甚至知道它的人要远远多于知道我的人，作为作者，我很享受这种结果。更令我惊奇的是，许多事务所与培训机构购买它用作培训教材。也因为它，我又结识了更多朋友，特别是朱权森先生，他成了我生活中非常重要的朋友。

本次修订我又一字一字地敲了两万多字，而且我会持续修订它，不断把税战中的新鲜案例写进来，把老案例替换出去以保持它的活力，就像看着孩子成长，从幼儿到少年再到成人。

写作背后的花絮

《房地产税收面对面：实务与案例》第2版出版后不久，就遇到了营改增，所以许多读者要求快点修改一个增值税制下的“面对面”，但是以我的写作风格，必须有案例落地才可以写作，以保证案例的真实性，所以又拖延到了2017年。本书的第二作者陈正坤全程参与了湖北省营改增政策的起草与出台，为了保证本书的质量，我请他来写营改增部分，谢谢正坤给了我们合作的机会，这也是生命里难得的宝贵回忆。

本书对我的生活产生了重大影响，这是我始料不及的，谢谢喜欢“面对面”的所有读者，也谢谢当年努力负责的自己，一个字一个字地敲出了“面对面”这个孩子。谢谢为本书付出努力的石美华编辑和刘新艳编辑。

最近两年，我开始全职走向税务咨询，主要服务于地产百强集团，房地产行业的主要税务问题集中在并购与商业模式创新上，房地产行业越来越走向垄断，可能在不久的将来，优秀的人才主要集中在百强地产集团的前20强，而且主要的前沿问题也集中出现在前20强集团企业。因而税务人才也会面临一个大洗牌，只有比企业的税务人才更专业的中介人士才有生存的空间。这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

由于税法是不断变动的，而本书中介绍的内容是基于写作时的税务环境，为了更好地贴近实务，我会在博客中及时更新相关信息，欢迎访问我的微博http://weibo.com/u/2113422672。关于本书的任何建议或批评欢迎在我的微博上指正，或者发送邮件至我的邮箱597905639@qq.com及qiqiao@tom.com。

致谢

在写作本书的过程中，我们得到了同行天洋控股财务总监韩国良先生的热心支持和帮助，他身为财务总监，在繁忙的工作之余，不辞辛苦地为我们审定初稿和终稿，在此表示感谢。感谢我的导师戴海平先生、陈冬华教授，你们的指导为我指明了方向，坚定了我的信心。感谢我的良师益友赵小刚、赵国庆、焉梅、金文龙、李岩峰、王大祥、李军武、张大春、胡俊、刘雪峰、李利威、陆容馨、刘东军等，和你们一起探讨学习的日子是愉快的人生旅行。

最后，特别感谢我的家人，感谢我的太太和孩子，将本书献给你们。

朱光磊

2017年6月