第二节 房地分离如何缴纳契税

【案例2-2】

甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格为20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万元，甲公司需要支付财政局20000万元土地款，乙公司建筑物补偿款5000万元，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率为3%。

问题10：甲公司应该按20000万元还是25000万元作为契税的计税依据？

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”，由于乙公司建筑物没有产权证，并且合同约定乙公司取得的资金属于建筑物补偿款，因而无法取得乙公司转让建筑物的法律证据，甲公司应交契税=20000×3%=600万元。

但是笔者也曾接触过一个类似案例，它与本案例唯一的区别是合同对于乙公司取得的资金约定为建筑物转让款，税务机关认为合同条款构成建筑物转让的证据，对甲公司支付的建筑物对价征收契税。

实质相同的业务，由于合同约定的不同导致了不同的涉税后果，体现了合同条款约定的重要性。笔者的实践经验表明，合同是税务机关对税收征管、稽查的重要源头与证据，也是企业税务风险管理的要点。

【案例2-3】

甲房地产公司将一块投资而来的工业用地变性为商业，补交土地出让金10000亿元，签订土地变性合同。

问题11：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？

根据国税函〔2008〕662号“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用”，因而土地变性合同应征收契税，甲房地产公司应交契税=10000×3%=300万元。

在本案例中，甲房地产公司取得的土地属于被投资而来，原土地出让合同主体与补交土地出让金合同主体属于不同的纳税义务人，无法认定补交土地出让金合同属于原土地出让合同的补充。根据表2-1印花税税目税率表，土地变性合同不属于产权转移书据，不属于印花税的征收范围。