时序数据定量预测

经过2008年的国际金融危机，没有房地产企业再认为宏观经济研究对房地产业是可有可无的。房地产经济的周期定位，是一个学术问题，更是一个决策问题。

宏观经济周期与房地产经济周期的关系是一个长久吸引学者注意的问题，在这个问题上集中了多方向、多层次、不同视角、不同方法的研究。

根据不同的理论方法，对房地产经济周期问题的研究可分为规范研究和实证研究。人们用实证的方法证明宏观经济周期与房地产经济周期存在相关性，学者们选择并运用尽可能完善的统计分析方法和有代表性的指标进行相关分析。人们用规范的方法论证解释周期性与相关性存在的原因，描述其特征、种类、启动、传递、转折的机制与机理。规范研究偏重于定性分析，实证研究偏重于定量分析；定性分析的内容涉及周期现象的描述，周期的原因，周期的影响因素，周期的种类（长周期、中周期、短周期、地方周期、产业周期、经济周期、政治周期、技术周期），周期的阶段，周期的特征，周期的传导机制等。定量分析则涉及指标选择，统计描述和经济分析方法（相关分析、回归分析、聚类分析等），建模与预测，误差的检验及方法的拟合优度评价等。

那么，我们如何运用时序数据，进行房地产经济周期预测呢？

案例：房地产经济周期与价格

房地产经济周期与宏观经济周期的关系

我国宏观经济周期理论研究将1952—2000年的经济增长历程划分为9轮经济周期（见表1-1），并以改革开放的1978年为分界。理论界对于我国宏观经济周期的划分意见有所不同：一种意见认为1978年以来，我国经历了4轮经济周期，每个周期平均为5年；一种意见认为1978年以来，我国经历了2轮经济周期，每个周期平均为10年。这两种意见对第9轮周期的划分意见基本相同，认为是1991—2000年（10年）。最具代表性的观点认为，1981年以来我国大致经历了两个中周期：1981—1990年和1991—2000年。由于我国实行五年计划，按照这个周期规律，2001—2010年为第10轮经济周期。以此可类推认为2011—2020年为第11轮经济周期。

图1-1表明2000—2004年，我国经济进入上行周期，而2004年以后已经进入下行周期。

研究还表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产经济周期先于宏观经济周期1～2年。历年国房景气指数的跟踪也恰恰印证了这一点（见图1-2和图1-3），由此可得出一个判断，我国房地产业也正与国民经济一道经历第10轮（2000—2010年）经济周期，呈现了其产业自身的周期性（1998—2008年），宏观经济周期的峰值在房地产业周期的峰值年之后1～2年。从2003年以后，我国房地产业进入了下行周期。

房地产经济周期界定指标的选取与预处理

在研究房地产经济周期方面，学术界对于周期界定指标的选择还没有统一的意见，由于数据的缺乏，常常以取自统计年鉴的诸如房地产投资、价格指数、GDP增长之类的宏观总量指标为基础素材进行分析。国房景气指数是反映房地产业从土地开发到房产销售的整个过程中各阶段总水平的八大类几十个指标加权合成的。这些指标经过多种统计处理后，对于市场的反映敏感性已经衰减，加之数据获得的滞后性和统计处理的复杂性，不易被接受和推广。特别是在指标之间协同性变化的分析中，指标过多对周期阶段特征的认识就不够清晰。

因此，选择直接反映市场供求状况的上市量、成交量、成交价格指标，有利于发现供求双方、价（价值与价格）量（使用价值）互动的规律，可满足指标对市场反映的敏感性、数据获得的及时性、指标协同描述的清晰性等要求。

考虑到成交价格1997—2010年一路上升，周期性波动的特征不够显著，表现出增长型经济周期波动的特点，因此选用价格增长速度作为观察指标，与上市量等指标结合起来就其时序变动进行分析。

这里运用阶梯周期分析方法结合离差周期分析方法对数据进行处理。阶梯周期分析方法是把各经济活动水平指标的各期数值，同前一期或前若干期的指标数值进行对比，所得到的速度指标在时间上的波动来描述增长周期波动。离差周期是指各经济活动水平指标的数值对其趋势值的相对偏离程度在时间上的周期波动。其具体做法如下。

（1）求出某项指标的样本均值x和标准差σ，然后对该项指标的每一个样本x做如下处理：

（2）求取趋势线及经验公式。经观察图1-4中的趋势线是多项式曲线，经过反复试验比较，找到相关性系数R2最大的经验公式进行模拟，得到表1-2。

对北京房地产1997—2007年数据进行实证分析，证明房地产业的确正经历一个10年左右的周期。2008年的相关数据表明，北京房地产的成交量和上市量均下降，几乎接近2000年以前的水平。在2004年之前，房地产经济处于上升周期；2004年之后，其处于下降周期。相关数据还表明，北京房地产的上市量和销售量在2004年达到最高峰值。从待售量（即上市量−销售量）方面分析，北京房地产在2003年达到峰值，与国房景气指数基本同步。

另外，从1997—2007年10年周期分析中还可以看出，房地产价格增长率的变动不是一个V字形的轨迹，而是一个U字形的轨迹，由此可推知，2007年房地产价格开始下降后，会持续相当长的一段时间。2008年后房地产价格呈零增长或负增长，即不会出现急促的上升，这个拐点是一个平台。

最后，运用以上标准值可以求取该指标的趋势预测方程，并求出2008年住宅成交价格增长率标准化预测值（见图1-3中的经验公式）：

价量指标协同变动与周期阶段性特征

经过对价格增长率、销售面积、上市面积等几个指标的回归模拟，得到近似正态曲线的对称性规则图形，它清晰地勾勒出房地产市场10年周期波动、价格与销售量协同变化的阶段性特征。

（1）危机阶段（1997—1998年上半年），价增量减。我国房地产业在历经了1992—1993年的“房地产热”后，又遇到1997年亚洲金融危机的冲击。当时我国房地产市场尚处于起步阶段，供应量、成交量均很低，总量的波动幅度远不如本次周期波动的幅度大。但房地产价格增长率的变化与本次周期等量齐观。北京房地产价格从1994年的1614元/平方米上升到1997年的5998元/平方米。

（2）萧条阶段（1998年下半年—2001年下半年），价减量减。1998年下半年—2001年下半年，是危机过后的萧条时期，房地产价格增长率骤减，价格几乎是零增长。均价从1997年的5998元/平方米上升到2001年的6001元/平方米，4年只上升3元/平方米。

在这个阶段，中央为拉动内需出台了大量的刺激政策，其中最有推动力的是“取消实物分房”，并开始推动“个人住房消费信贷”。于是，房地产成交量从1998年的不足2000套上升到2001年的近2.5万套，3年间成交量虽增长了10倍之多，但总量基数很低、这种增长并不表示经济回暖，仅代表市场刚刚起步，与之后几年的增长不可同日而语。

（3）复苏阶段（2001年下半年—2003年上半年），价减量增。2001年北京申办奥运会成功，由此北京房地产市场结束了此前长达3年之久的萧条阶段，成交量大幅增加，从2001年的近2.5万套增长到2003年的7.5万套，2年净增5万套。由于供应充足，企业竞争程度加大，价格反而有所下降，价格从2001年6001元/平方米降到2002年的5971元/平方米、再到2003年的5811元/平方米。连续3年的降价，降幅仅有19元/平方米。

（4）高涨阶段（2003年上半年—2004年年底），价增量增。在这个阶段，2004年的成交量大幅上升，在1年内从7.5万套增长到16万余套。骤增的成交量使价格略有上升，2004年的均价为6099元/平方米。这个时期是房地产发展平稳运行的最好时期。萧条时期的所有政策也都落实到位，显示了巨大的政策效果。房地产开发企业间为了竞争市场，还不断创新产品，复式、错层、漂窗、地暖、外保温等都是这个时期出现的。市场主流的户型为140平方米以下。

（5）新一轮危机（2005年年初—2008年年底），价增量减。2005年年初，房地产进入了一个巨变时期，价格增长速度加快，从2004年的6099元/平方米到2005年的6774元/平方米，再到2006年的7839元/平方米，2007年已增长到万元以上。在3年多的时间里，价格增长4000元/平方米以上，几乎是以每年每平方米1000元的速度增长，增长速度与1998年以前的危机阶段相同。同时这背后却是成交量下降的事实，从2004年的16万套下降到2005年14.6万套，再到2006年的14.8万套，2007年降到12万套。

在这个阶段，开发商开始收缩上市量，用提高价格、主攻高端市场、试图提高销售额以弥补销售量下降造成的利润损失。提价是以土地价格上升为由的。再看销售额变化，从2004年1789万元到2006年的1807万元。销售额和价格的提高掩盖了成交量下降的不景气表象，造成火暴的市场假象，这时恰恰是一种虚火上升、危机四伏的局面。

但到了2007年销售额开始下降，降到了1580万元，价格和销售量齐减的现象还尚未显现出来。这个阶段百姓已经抱怨房价太高，只有少数开发企业推出短板、园林等实实在在的创新产品，而更多企业开始到处大举拿地，造城、造概念、造大户型、造豪宅、造地标，把目光紧盯着有钱人、明星、球星等所谓成功人士，价格一再冲高，北京最贵的房价能达到12万元/平方米以上。

2007年下半年，价格开始振荡，间或有个别月下降，但价格不但没有明显下降，反而从2007年10953元/平方米，提高到2008年的12341元/平方米。成交量继续骤降。这时，人们已明显认识到危机的存在，且开始等待价格的拐点。

（6）新一轮萧条（2009年年初—2011年上半年），价减量减。2009年属于最为微妙的时期，关键的变量价格上涨的速度能否减少到零甚至为负。2009年最新数据表明，到2月价格环比增速为−12.2%，销售量环比增速为−0.7%。显然进入了萧条时期。走出萧条期的标志是销售量提高。如果销售量开始提高，才能有望走出谷底。

通过对多年数据的模拟，得出相关系数为95%的模拟趋势线，那么可求出2008年住宅价格的增长率为−11.74%。2007年均价按13000元/平方米计，那么到2008年1月，均价有可能下降到11800元/平方米。

在1998—2008年的房地产周期的波动轨迹中还有一个值得注意的地方，是在1998年新一轮房地产周期进入阶段中有一个小的起伏反复的情况，说明新周期反弹乏力，在真正进入上行周期阶段前有一个探底动作。这一点在2009—2010年也有类似的表现。为吸取上一周期的教训，政府和企业还会有一个较大的调整阶段。图1-5是直到本书出版前，根据最新的实际数据画出的不同物业的周期波动图，也证明了这一点。

相对于2007—2008年的国际金融危机，1997年亚洲金融危机对中国房地产业的影响不大，中国房地产业经济总量水平还不高。而2007年面临的是全球经济危机，取消实物分房、开启个人消费信贷之类的改革措施又不能重复，因此，危机影响更重，时间更长，从上一个周期危机时期经历了至少一年半的时间，再加上2008年价格还没有停止增长，预言楼市在2009年2月底后立即回暖还为时过早（这里之所以以2009年2月为时间界线，是因为每年3月都有一个销售旺季，很容易让人误以为复苏回暖开始。下一章我们就要讨论房地产销售量的季节性问题）。不仅如此，应预见萧条期也会比1998—2008年那轮周期的萧条期要长，出现一个先陡后缓的长波也是有可能的。

从以上案例可以看到这种研究使用的数据并不复杂，但经过标准值处理后，可以将周期性波动生动地表现出来，不仅如此还可以将不同数量级的指标［价格增长率和供应量（总面积）］刻画在一个画面中，使分析者便于观察其阶段性特征。

在这个基础上，分析人员可以对价格趋势、拐点的位置进行预测。这是宏观经济环境对房地产业最巨大也是最直接的影响，也是委托方——开发企业、上市公司进行长期决策前最关心的问题。