第1章 宏观经济

进行房地产市场分析，要从对宏观环境的认识入手。如果我们把一个地区、一个城市、一个国家乃至国际经济环境看做一个整体，那么，从宏观到微观地逐步展开，就是从体到面、到线、再到点的视角不断切换的分析过程。

宏观经济分析主要包括经济政策、产业结构、进出口状况、社会消费水平与结构等方面。宏观经济政策包括财政政策、货币政策、收入政策、外贸政策、产业结构政策等。这些政策对房地产业来说，是外生变量，它们会对房地产市场有直接影响。因此，作为房地产市场分析人员，必须保持对宏观经济环境的关注，了解每天的新闻大事，思考来自宏观经济环境影响因素可能的影响与冲击。

要关注宏观经济环境，我们可以从两个视角进行观察和分析。

一是时序视角。从时序视角，也就是以时间作为一个参照维度，考察事物发展变动轨迹。例如，从时间维度考察一个国家、城市、区县等的经济指标的变动，会发现这个国家、城市、区县的产业结构变化、投入产出水平、发展速度变化等。这种分析可以提高房地产市场分析人员对宏观经济环境整体性的把握能力。这就像借助“透视镜”，可以把未来的、过去的状态尽收眼底。

二是时点视角。从时点视角分析宏观经济，可以把同一时期、同一时点的宏观经济指标进行比较，可以就不同国家、城市、区县等的不同产业的发展水平、发展速度、消费水平、财政收支水平等指标进行比较，可以发现一个国家、城市、区县的产业结构、消费结构等的主要特征。这就像借助“广角镜”，可以把在同一水平面的同类事物，最大限度地收入同一个画面里进行比较、排序。

不论是时序视角还是时点视角，都延伸了房地产市场分析人员的理解力。但是要更好地加强想象力，还要进行实地调查，或分析特征性事件的发展，即借助“显微镜”，分析新闻事件、政策事件，用逻辑织补事件背后的因果关系。这就是定性分析的重要性，所以除了定量分析方法外，更要借助定性分析方法来丰富我们的思维。

本章的案例恰恰是运用定量分析（即时序视角分析数据）与定性分析（即特征性事件分析周期原因）相结合的。

2008年国际金融危机使我国房地产经济受到极大的影响，不少大企业被突如其来的冲击打得措手不及。有没有办法对每一次危机的到来进行预测呢？在下面的案例中，我们可以看到，运用房地产经济及宏观经济的时序数据是可以做到对危机“早发现、早预防”的。