第1章 第二版序言(1)
本书的第一版问世于2008年8月，恰好遇上了房价波动引发的金融危机，随后一个月左右的时间里，雷曼兄弟公司、美林公司和美国国际集团相继衰败，可以说这个时点标志着一次恶性危机的全面发端。我曾在第一版中说过，这本书的写作初衷就是在人们都还没有看到危机最恶劣的影响之前，充分揭示真正值得大家担忧的问题：我们需要的是担忧恶劣的经济状况可能会持续许多年，或许会经历一个“失去的10年”。如果用最悲观的心态来预测，未来几十年间，这种危机还会不断重演。因此，写书的短期目的在于应对已经发生的危机，长期目的则在于预防21世纪未来几十年中危机的重现。
确实，我们现在已经明白了，担忧未来的经济状况是合情合理的：因为自2008年以来，世界上许多国家的经济状况都持续恶化。根据世界银行发布的数据来看，2010年时，所有北美洲经济体、3/4的欧洲经济体、澳大利亚、新西兰，以及印度等地的就业人口比例比2008年危机爆发时还低，这说明它们的经济状况在持续恶化。到2012年，上述国家和地区当中，某些经济体的情况比之前还要糟糕。
我在本书中强调，这场被人们称作次贷危机的风波，实质上是房地产泡沫破裂带来的恶果。尽管在房地产泡沫破裂之后又出现了许多吸引人们注意力的事件，即使这个本质论断放到今天来看仍然是正确的。房地产泡沫，以及促使泡沫产生并扩大的心理因素，是这场危机的真正成因。虽然人们对金融创新横加诟病，但是金融创新既不是这次危机的主要成因，更不可能是其根源性成因。当然，我承认在创新的过程中肯定会触及某些人的痛处，这与此次危机确实有较高的关系。危机爆发之前，监管者和央行的疏失都对泡沫的产生和发展造成了重要的影响，但这并不能成为危机爆发的核心原因，相反的，正是由于泡沫的存在，使得整个社会充斥着自负的情绪，这才导致了监管的缺位。
此次危机因次级贷款而得名，这种贷款确实在世界各国的房地产泡沫中扮演了一定的角色，尽管全球都以次级贷款来命名此次危机，但实际上使用次级贷款最多的国家还是美国，也就是此次危机的发源地。随着危机在世界范围内蔓延，人们的注意力逐渐从次级贷款转到了政府债务问题上，目前危机最新的发展阶段（尤其是希腊、西班牙、意大利和其他一些欧洲国家发生的问题）被称为欧洲主权债务危机，这已经成为目前最应该担忧的问题。此次危机爆发前的10年间，房地产泡沫的出现使得人们非常自负，从而使得美国政府对高额债务视而不见，最终导致次贷的爆发式增长和破灭，同样的自负情绪也是导致欧洲各国政府高额债务的“幕后黑手”。除此之外，正是由于次贷危机使得人们对整个金融体系失去信心，所以才在2009年引发了欧洲主权债务危机。仅以21世纪的标准来判断，世界各国的金融体系都是相互关联的，不仅从书面合同上有关联，从内在的文化和制度上都有高度的相似性。
显然，我们在次贷危机中遭受了严重损失。本书的主旨就在于解释次贷危机的成因及其发展过程——也就是试图说明为什么次贷危机引发了更为严重的金融危机。除此之外，我也试图通过这本书向读者们说明，社会需要某些可靠的金融制度来保证资产市场的稳定以及经济的健康，我们需要不断地革新这些制度，以促使其不断向前发展。
自本书第一版问世后4年，世界金融史可谓极尽悲凉，在这种背景下，我们一方面需要采取一些立竿见影的措施，另一方面也需要考虑进行一些长期的制度改革。我所钟意的长期改革，包括在本书第五章当中介绍的更为灵活的抵押贷款工具，我坚信这种改革能够取得成功。与此同时，我们还是需要采取一些立竿见影的措施来帮助那些抵押贷款完全无望还清的房屋购买者。
住房融资业务的兴起与崩溃
用事件发生几年后的眼光来回想当年的情境，我们会问：为什么次贷市场的产生和破灭都发生得如此迅猛？其实，导致问题产生的原因很多，也很复杂。根源性的错误理念就是似乎所有人都认为房价永远不可能下跌，至少长期内不会持续下跌，人们相信房价永远都处于一条上升的通道里。
2011年，卡尔·凯斯和我对4个城市里的新近购房者进行了访谈，我们向他们提问：“你是否同意下列说法？‘住房价格永远不会下跌，即便短期内下跌也会很快涨回来。’”我们进行这个访谈项目的时候，美国的住房价格已经连续5年实质性下跌了，即便如此，仍有20%的受访者同意上述说法。可以推测，在次贷危机爆发之前，持有这种观点的人肯定不在少数。或许大多数普通人都不会认真地思考这个问题，也不会达成房价不会下跌的结论，但大多数人都相信，由于人口越来越多，对经济发展的需求越来越旺盛，所有这些长期的社会压力加在一起，肯定会促使房价不断攀升。
如果一个人相信房价不会面临持续下跌的风险，那么这个人肯定也就认为抵押债券都是相当安全的金融产品。如果购房者无力偿还贷款，那么放款人可以取消房屋的赎回权，把房子卖掉，这样就能获得足够的资金抵充贷款余额。甚至人们认为现实操作当中都不会出现取消房屋赎回权的做法，因为当住房所有者不愿意继续偿还抵押贷款时，他可以把房子转卖，自己获得现金，既可以避免被取消赎回权，又可以免除后续可能出现的损失。
此次危机爆发之前，为数众多的公众都不相信房价会在长期内持续下跌，这种盲目的信念让我感到非常疑惑。对我而言，这种房价下跌显然会发生，因为自21世纪初开始，房价就以极高的速度攀升，到危机爆发的前夜，房价已经飙升至一个不正常的高位，这种情况显然不能持续，当越过临界点之后，房价肯定要下跌，而且会在很长一段时间内停留在较低的水平。不用多说，这种情况已经构成了房地产泡沫，并且有很多人持有和我相同的观点。但持有这种观点的人在整个社会中仍然只占到极少数。每当我和那些坚信房价不会长期低迷的人交谈时，我总能发现，这些人要么没有读过历史，要么没有接触过有关房价的数据，他们的观点完全盲从于社会的主流观点。
我们不应该盲从于社会的主流观点，而应该相信通过对历史的严肃分析，以及运用社会科学原理进行分析之后得出的结论。更为重要的是，我们必须信任数理金融学的理论，毕竟这些理论是在经历了行为金融学革新之后，经过学者们的分析和修订才形成的。
另一个令人费解的谜题是：住房抵押贷款支持证券（RMBS）是一种在20世纪70年代之前完全没有市场需求的证券，但为什么短短几年之内，这个证券的交易市场竟能够成长得如此巨大？在房利美和房地美开始发行住房抵押贷款支持证券之前，投资者一般都是投资持有抵押贷款的银行的股票，那么投资这些银行的股票与购买住房抵押贷款支持证券之间到底有什么本质差别呢？
放眼世界大多数国家，证券化业务从来没有发展成为一种主流业务。而证券化业务在美国的兴盛也完全根植于政府的支持。如果美国政府没有实质上构成对房利美和房地美的资助，那么抵押贷款证券化业务或许根本无从起步。
危机爆发之前，许多理论家认为抵押贷款证券化是一项重要的创新。证券化的抵押贷款帮助人们解决了一个“柠檬市场”困境。最早提出所谓“柠檬市场”困境的是乔治·阿克尔洛夫，他的这套理论大意是，普通人通常都不愿意购买未经标准化处理的商品，或者是无法验证品质的商品，比如说二手车，他们担心自己没有足够的经验来判断商品是否存在缺陷，而且猜疑商家会故意向自己推销“柠檬市场”的商品。商家当然知道商品的好坏，但是买家无从得知。如果一个人先入为主地认为商家出售给自己的一定是不好的东西，那这个人肯定只愿意支持同类商品的最低价。恶性循环之下，商家根本就不会拿出好东西来卖，于是整个市场就变成一个只卖劣质商品的地方。之所以把证券化业务称为一项创新，就是由于它能够解决“柠檬市场”的问题。
“柠檬市场”这个问题是有药可解的。通过金融创新至少能在一定程度上进行缓解。将抵押贷款做成证券，交给独立的第三方评级机构进行估值，并且把同一个机构发行的证券拆分成不同的等级，交给不同的专业机构进行评估，这样能够有效降低投资者买到“柠檬市场”中那些次品的风险。根据这个理论，投资者应该能够信任较高等级的担保债务权证（CDOs），至少信任度要比任何抵押贷款放款机构自行设计的贷款池或其公司股票要高。所以，投资者也更愿意购买高等级的担保债务权证，从而也给住房贷款放款机构开辟了新的资金来源。