第一节　物业保洁管理概述

保洁工作的目标与物业管理的目标是一致的，是让客户有一个良好、舒适的工作与生活环境，保持、提升物业的价值。

一、何谓物业保洁管理

物业保洁管理是指物业服务企业对所管辖的区域有计划、有条理、有程序、有目标，按指定的时间、地点、人员进行日常的清洁服务，定时、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运，通过清、扫、擦、拭、抹等专业化操作，维护公共区域的清洁卫生，从而塑造良好的环境氛围。

同时，还要依照规范服务的要求对用户进行宣传教育、专业管理，使其自觉养成良好的卫生习惯，遵守规章制度，保持物业区域容貌整洁，减少疾病，促进身心健康，以提高物业区域使用环境的效益。

保洁管理是一项服务性很强的工作，不同类型、不同档次的物业对楼宇公共部位清洁管理的质量要求也不同，物业服务企业要根据自己所管辖物业的特点和实际情况制定一套针对保洁管理的具体要求，通过物业管理者和使用者共同在制度上、管理上、精神上、文化上的规范努力，营造安全、舒适、整洁、优美、和谐的生活环境和工作环境。

二、保洁管理的范围

物业服务企业要做好保洁的管理工作，首先必须对物业保洁管理的范围有一个全面的了解，不同的物业，可能保洁的范围不一样，但总体而言，包括以下几个方面。

（一）公共场所保洁管理

公共场所保洁管理包括以下三个方面，如表1-1所示。

（二）生活垃圾管理

1．生活垃圾的收集和清运

物业服务企业应熟悉物业管辖范围内居住人员情况和管辖区域物业的用途，并据此来确定垃圾产生量，从而确定收集设施的规模；合理布设垃圾收集设施的位置，包括垃圾桶、垃圾袋、垃圾箱等；制定日常的清运计划和时间安排。

2．装修建筑垃圾的收集和清运

随着城市居住面积大幅度增加，装修带来的建筑垃圾问题日益凸显。因为建筑垃圾产生量大、品种相对稳定、不宜降解。如果建筑垃圾混杂在普通生活垃圾中，会降低生活垃圾的热值，从而使生活垃圾难于采用焚烧处置或占用卫生填埋场地，增加了生活垃圾处理的难度。因此，对于装修产生的建筑垃圾，应要求单独收集和清运，并可采取综合利用的办法进行处置。

3．垃圾收集设施的维护和保养

近年来，垃圾收集设施品种和规格不断增加；垃圾场中转设施更加完善；各种形状、规格的垃圾箱、果皮箱逐渐取代了传统的大型铁皮垃圾箱，因此应根据垃圾收集设施的特点，安排人员经常性地对其进行维护和保养。

（三）公共场所卫生防疫管理

1．公共场所传染病控制

物业服务企业应加大对本物业管理区域的清洁力度，消除卫生死角；对物业管理公共区域进行全面消毒处理，每天消毒不少于2次，全力配合传染病防控工作。

如果本物业管理区域发生传染病，应及时对本物业进行高标准消毒。

2．公共场所杀虫、灭鼠

公共场所有许多病媒昆虫、动物，它们容易在人群居住地区传播疾病，尤其是苍蝇、老鼠、蚊子、臭虫等“四害”以及蟑螂、蚂蚁等。

三、保洁管理的意义

物业保洁管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给用户提供一个卫生、健康、舒适、优美的工作和生活环境。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁和环境的优雅，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时，它也是文明社区建设的一个重要方面，是体现物业管理水平的重要标志，是延长设备建筑物寿命的主要手段，从而达到物业保值升值的目的。可见，保洁工作是物业管理工作当中不可分割的重要组成部分。

四、保洁管理的目标

物业保洁管理的实质，就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，以使其活动与保洁质量达到较佳的平衡，从而创造优美舒适的环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和保洁效益的统一。按照这个总目标，物业保洁管理的具体目标，主要有如图1-1所示的几个方面。

（一）维护物业区域的自然资源

合理开发和利用物业管理的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然保洁和社会保洁受到破坏和污染，使之更好地适合于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展。

要达到这一目标，就必须把物业保洁的管理与治理有机地结合起来，也就是合理利用资源，防止保洁污染；在产生保洁污染后，做好综合治理的补救性工作。这是防止保洁污染和生态破坏的两个重要方面。

在实际工作中，物业服务企业更应该注意以防为主，把保洁管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行生产和生活的优良保洁，一个既能保证技术的合理发展，又能防止污染的健康、舒适、优美的物业保洁，以达到物业的经济效益、社会效益和保洁效益的统一。

（二）制定物业保洁管理方案和措施

有效贯彻国家关于物业保洁保护的政策、法规、条例、规划等，具体制定物业保洁管理的方案和措施，选择切实可行的能够保护和改善物业保洁的途径，正确处理好社会和经济可持续发展与保洁保护的关系。

由于不同的物业区域，其保洁保护的要求或标准有所不同，有的物业在某些方面要求高一些，有的要求则会低一些，这就需要物业服务企业根据物业的不同和物业区域的不同，客观地拟定所管物业的环保标准与规范。同时，物业服务企业还应组织有关部门定时进行物业保洁监测，掌握所管物业区域的保洁状况和发展趋势。有条件的还应该会同有关部门开展对所管物业区域的保洁问题进行科学研究。

（三）做好日常保洁与维护

建立物业保洁的日常管理机构，做好物业保洁的日常管理工作，如物业区域内的卫生保洁、绿化、治安、消防、车辆交通等方面的维护和监督工作，使物业区域内的保洁经常都得到净化、美化、绿化，保证正常的工作和生活秩序。