第一章 导论

一 研究背景和意义

（一）住房租买选择是房地产经济学领域的一个研究热点

实现家庭与住房的匹配，是住房市场有效运行的核心。住房租买选择，是实现家庭住房需求的必要途径。在一个完整的住房市场中，除了少数人通过继承方式获得住房外，绝大多数家庭通过购买或租赁的方式解决居所问题。而且，住房消费支出是多数家庭预算中的最大组成部分，这就决定了家庭通常需要经过一定的储蓄积累才能购买住房，在住房消费方式上表现为先租后买。租赁与购买是住房市场中居民的两种最基本的消费行为，二者缺一不可，具有互为补充和协同变化的特征。住房租买选择是房地产经济学领域的一个研究热点，相关研究是分析住房市场需求结构及其变动的基础。

（二）住房市场租买结构特征受住房政策和制度环境的影响较大

住房市场的租买结构是一个复杂的社会现象，受到法律、经济、政治和文化等多方面因素的影响，并不能完全用经济因素解释（Fisher and Jaffe，2003）。除家庭偏好和实际需求外，不同国家的住房政策、制度环境以及文化背景，也是影响住房市场租买结构的关键因素。北美与欧洲部分国家住房市场租买结构的较大差异（见表1-1）在很大程度上说明了这一点。住房市场的租买结构反映了不同国家和地区住房政策及制度环境因素的影响。

表1-1 北美与欧洲部分国家住房市场租买结构

国际学术界对住房选择的研究已有相当的基础，但由于各国住房政策的不同，住房选择环境存在较大差异。因此，关于住房租买选择的研究，仍需不断扩大实证案例范围。考虑中国住房领域的转轨现实和特殊的体制机制因素，研究我国居民住房租买选择行为，可以为该领域的研究提供国际比较案例。

（三）住房市场的建立和发展为研究我国居民家庭住房租买选择行为提供了基础

住房制度改革之前，我国多数家庭租住单位公房，不具备进行住房租买选择的条件。住房市场的建立和发展，为居民住房租买选择提供了机会。根据国家统计局全国人口普查和全国1%人口抽样调查数据，自1998年稳步推进住房商品化、社会化的住房制度改革实施以来，我国城镇居民家庭住房来源结构发生了很大变化（见图1-1）。2000年，我国城镇居民家庭中，购买商品房和租赁商品房的家庭占比分别仅为8.9%和6.1%，也就是说，仅有15.0%的家庭通过市场化途径获取住房，而接近60%的家庭通过购买原公有住房和自建住房的方式获得自有住房。2010年，购买和租赁商品房的家庭所占比例分别快速提升至26.4%和18.6%，二者合计达到45.0%，其中，城市范围内该比例超过50%，市场化途径成为城镇居民家庭获取住房的主要方式。2015年，通过市场化途径获取住房的家庭占比大致保持在2010年的水平。这为研究居民住房租买选择提供了很好的基础。

图1-1 城镇居民家庭住房来源结构的变化

注：2010年全国人口普查的问卷设计中，住房来源分为自建住房、购买商品房、购买二手房、购买经济适用房、购买原公有住房、租赁廉租住房、租赁其他房和其他，为保持口径的统一可比并结合各指标内涵，这里将购买商品房和购买二手房合并为购买商品房，将租赁廉租住房等同于租赁公有住房，将租赁其他住房等同于租赁商品房。2015年全国1%人口抽样调查中，住房来源分为自建住房、购买新建商品房、购买二手房、购买原公有住房、购买经济适用房限价房、租赁廉租房公租房、租赁其他住房和其他，为保持口径的统一可比并结合各指标内涵，这里将购买新建商品房和购买二手房合并为购买商品房，将租赁廉租房公租房等同于租赁公有住房，将租赁其他住房等同于租赁商品房。

资料来源：2000年和2010年全国人口普查资料、2015年全国1%人口抽样调查资料。

（四）把握居民住房选择行为特征对于住房政策的设计具有重要参考意义

在世界上绝大多数国家，政府通过各种直接或间接的优惠政策鼓励家庭拥有自己的住房，以达到维护社会稳定和帮助家庭积累财富的目的。但这种鼓励住房自有的政策取向是否取得了很好的经济效益和社会效益，目前的研究尚存在较大的争议。联合国人居署（UN-HABITAT）的研究指出，当自有住房相对租赁住房的成本偏高时，如果过度强调住房自有，容易增加家庭的住房支出负担，降低整个社会对住房的支付能力。UN-HABITAT认为，政府应重新审视它们的住房政策，改变对租赁住房的偏见，为它设计合适的发展策略。可见，为居民家庭的住房租买选择提供良好的制度环境，是各国住房政策的一个重要关注点。

经过“房改”以来20多年的发展，我国城镇居民家庭住房条件明显改善。2015年，城镇居民家庭人均住房面积达到35.27平方米，比1998年“房改”之初增加了近17平方米；居民家庭人均住房间数达到1.07间，实现了“人均一间房”的居住标准；居民家庭住房自有率达到79.2%。但同时，住房领域的结构性矛盾日益突出，住房资源占有不均衡、居民住房支付能力持续下降、住房租赁市场发展不规范等问题加剧。这对进一步深化城镇住房制度改革提出了迫切要求。党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。建立租购并举的住房制度是我国当前深化城镇住房制度改革的关键内容。而宏观政策的科学制定需要微观研究基础作支撑。研究居民住房租买选择的影响因素以及不同家庭的租买选择倾向，可以为解释居民住房消费行为、分析住房市场需求特征及其未来变化提供参考，有助于我们了解不同的住房政策对不同群体住房消费行为的影响程度，这些对于住房政策的设计具有重要的参考价值。