一、土地的属性
土地，我们再熟悉不过，任何人都离不开它。关于如何准确界定土地这一概念，许多文献都进行过不同表述，在此不一一赘述。简单说，土地就是地球陆地的表层部分，是由气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文、地质等自然要素和人类活动的种种结果相互作用形成的自然与经济、社会综合体。准确认识土地，至少应从土地的自然要素、利用状况、产权状况这三个方面进行综合考察，这三个方面的具体状况决定了特定区域或特定条件下的土地内涵。
首先，土地的物质基础由地球陆地表层的各种自然要素构成，包括一定区域的地质、水文、岩石基础在相应的气候条件、地貌形态下所形成的土壤、地形、植被等状况。这些基础要素的不同，决定了一定区域土地自然状况的不同。
其次，土地为人类生活与生存提供场所与环境，为生物生产提供生境与养分，是一种重要的生产要素，并由此构成经济资源。经济学家常常将土地作为“自然力”的代表，分析其与劳动力、资本共同创造财富的生产过程及分配关系。土地在被人类投入利用的过程中会形成不同类型的用地方式，如种植农作物的耕地、生长树木的林地、建设城市的建设用地等，进而产生不同的经济结果，也就表现出不同的经济关系。因此，土地的利用能力和利用状况是决定土地经济关系的基础。
第三，作为地球表层部分的土地，其地理位置固定；而作为生产要素和经济资源的土地，又需要且容易被私人占有，因此土地的归属与产权关系构成了其重要内容。在人类社会占有与利用土地的过程中，首先出现的是基于占有而形成的所有权；然后在不同的利用过程中逐步演化出了使用权、收益权、处分权等。基于土地的占有与使用，又产生了诸如佃种、租赁、买卖等交易关系。在研究土地经济关系的过程中我们会发现，不同的权利状况决定了不同的经济关系。而且，有些土地经济关系可以通过占有、使用关系进行产权设置与界定，以明晰并解决其经济关系；但有些土地利用过程与结果却难以进行产权界定，例如我们每天行走的道路，是任何生产和生活过程所必需的，但是公共道路的修建问题却很难通过私人投资予以解决，因为难以通过界定产权获取收益以收回投资，因此道路只能作为公共物品由政府提供。但是，无论是在私有产权还是公共产权的情况下，产权界定都是土地经济关系的基础和重要内容。
土地经济学所研究的“土地”，与经济学所研究的“土地”略有区别。在传统的西方经济学中，土地、资本、劳动被并称为三大生产要素，其中土地代表自然要素，资本代表劳动工具、投入再生产的积累等非自然要素，劳动就是人力。如马歇尔在所著《经济学原理》中明确提出，“土地这个名词则用来包括一切产生收入的自然赠予，如矿山、渔场等”1，也就是说，土地被当作了“自然资源”的代名词。然而经济学家也强调：“土地不是唯一的具有生产性能的自然力，但它是唯一的或几乎唯一的能由人占为己有以取得特殊或独占利益的自然力。江河与海洋的水能够转动机器、供航行并供给鱼类，所以毫无疑问具有生产力。风转动我们的磨机，连太阳的热也和人的劳动协作。但是庆幸的是，直到现在，谁都不能说，风和太阳光是我的，因此不能对风和太阳光的生产性服务索取报酬。”2也就是说，并不是所有对生产做贡献的自然要素都能够参与收入分配，只有能够被私人占有的那部分才需支付代价。
综上所述，土地由自然要素构成其物质基础，作为自然产物、总量有限、位置固定、可持续利用等特征的生产要素形成了相应的经济关系，在被人类投入利用的过程中围绕着土地又会形成可通过法律制度、产权界定解决的经济关系，以及无法通过产权界定解决的“外部性”问题等等。这些特点决定了土地具有三种基本属性，即自然属性、经济属性、公共属性。研究土地问题，必须遵循土地自身的本质属性，土地的本质属性决定了土地经济关系的特殊性。
土地的自然属性取决于其属于自然物，表现为土地是自然产物，具有总量不变、位置固定、用途多样、可永续利用等特性，这些基本特性是土地资源的基础属性，也是本质属性，决定了土地和其他自然资源和经济资产的区别。土地作为自然产物，其所拥有的自然生产力是任何经济资产都不具备的，因此被称为“财富之母”。作为自然产物，一定区域内的各种自然要素状况共同构成了该区域的土地状况，人类可以对其进行改造，但土地状况总体由自然条件决定，因此具有总量有限、位置固定、供给缺乏弹性等特征。此外，任何人类创造的财产都具有寿命，使用过程中都会产生减损；而土地作为自然的产物则可以永续利用，且利用过程中会引发土地相关条件的变化，如持续耕种土地可能会促进土壤熟化，也可能会引起肥力降低，持续建设与改造城市可能会促进土地利用条件的改善，但也可能导致交通拥堵、环境污染，乃至城市生态环境破坏等。不同的土地利用结果取决于对土地的利用是否合理，利用不合理就会导致土地的部分条件被破坏，如陡坡地耕种会引起水土流失，危害物质排放与泄露会引起土地污染等。土地的自然属性决定了人类的土地利用行为须遵循自然规律。
土地在被人类投入利用的过程中，还产生了经济属性、公共属性等延伸属性。
土地的经济属性表现为其作为重要的生产要素之一，具有生产能力，且其生产能力的大小及可利用方式决定了其经济价值的高低，表现为所有者或使用者所带来收益的能力。而且，由于土地具有永续利用性，即不因使用而减损乃至消失，其长期收益能力还表现为土地可形成财产。由于土地具有位置固定性的特点，因此土地及其地上物所形成的财产称为不动产（real estate）。在一定的产权制度体系下，决定其作为财产归属关系，并构成土地经济关系的重要内容。土地的经济属性还表现为土地具有投资与资本属性，且由于土地属于自然产物，总量有限，长期来看具有持续增值的特性，短期也会受到规划用途改变、城市建设投资及基础设施改善等因素影响产生增值，因而土地往往成为投资者重点关注的对象。土地的经济属性决定了人类开发利用土地须遵循经济规律。
土地的公共属性是指土地的分配与使用不能只满足私人经济利益最大化，还必须考虑人类社会发展和资源可持续利用的整体要求。这也是由土地的自然属性决定的：土地作为自然产物的本质决定了其无论作为生产要素还是财产，都是大自然的赋予，必须考虑不同时代人类的可持续利用；其总量有限的特性决定了配置与使用土地时要考虑到均衡的要求，包括不同类型的均衡、不同主体的均衡等，“耕者有其田”“居者有其屋”才能保障所有个体的生存，过度兼并往往引起饥饿与社会动荡；而土地位置固定的特性决定了其相邻关系的特殊性，即会产生外部性的结果。关于土地公共属性的认识，早在伊利、莫尔豪斯的著作《土地经济学原理》（Elements of Land Economics）中就已经出现。伊利和莫尔豪斯在书中强调土地经济学的范围是研究农地、市地、林地、矿地、水权涉及的公共政策3，并强调“一个土地政策就是规划自然资源的利用，使其达到令人满意的目标。土地政策的目标，构成了衡量任何一种土地利用是否明智和有无效率的准绳”4。他们还进一步提出土地利用的社会目标主要包括：（1）财富的生产与分配的平衡；（2）自然资源的保护；（3）增加有赖于土地利用的生活乐趣。这些公共目标是土地公共属性的具体体现，并需要通过法律或政策予以保障和实现，这些法律或政策目的“在于把互相冲突的私人利益加以调整并使之调和起来，在于保护公共利益免受漫无限制的唯利是图的影响”5。因此，立法者或政府（公权力）所考虑的应该是某些比个人致富更为重要的公共目标。另外，公共属性还体现在土地利用的外部性，以及土地利用的社会价值和社会功能等方面。
为什么要特别强调土地的公共属性？其他商品也有公共性，比如华为公司制造的手机，其公共性大到振兴民族产业，小到为每个使用者提供通讯方便，这就是亚当·斯密所说的，每个厂商为了实现自己的利益最大化，最终增进社会福利的改善。而土地的公共属性是不同的。土地属于自然产物，总量有限，且任何人、任何生产都需要使用，都离不开，这是其他商品所不具备的。手机在现代生活中确实非常重要，但是任何人离开手机可能会影响生活，却不会影响生存。土地则不同，人们离开土地会直接影响生存。因此，必须考虑土地资源配置的公平问题，需要保障“耕者有其田”“居者有其屋”；必须进行土地用途管制，保障不同区域、不同类型的用地结构符合社会整体需求。
综上，土地的自然属性、经济属性、公共属性共同决定了研究土地经济规律的特殊性，决定了土地经济学作为一门学科的独立性。土地的这些特殊属性也决定了研究土地经济现象须遵循土地作为自然资源、生产要素和经济资财时的基本原则和要求。
1. 土地自然属性是基础
任何土地利用行为或者针对土地的经济行为都必须尊重土地的自然属性，比如坡度太大不宜开垦，必须退耕还林，防止水土流失；软土地基必须予以加固方能用于建设建筑物，等等。尊重土地的自然属性是保障土地资源可持续利用的前提。基于土地自然属性进行经济学考察不难发现，一方面土地总量有限，不可再生，不是无限多，这决定了土地的自然供给无弹性；另一方面，土地作为生产要素，属于自然要素，不可由人类创造，又是影响生态环境的重要基础，这决定了必须以合理开发与有效保护为前提进行土地的开发利用。土地的位置固定性，决定了土地作为商品进行交易必须以产权交易为基础或形式，进而决定了土地权属登记的必要性。因此，土地自然属性决定了土地经济属性的特殊性。
2. 土地经济属性是结果和手段
土地被人类投入生产利用，是不可或缺的生产要素，这决定了其具有经济属性。土地的经济属性表现在土地的肥沃程度、质量优劣会决定土地的产出能力，影响土地利用的经济结果，进而影响其价格。土地位置固定决定了其区位差异，影响利用方式、利用结果，进而影响其价格；同时，土地位置固定往往还引起特定土地条件的垄断。合理利用土地，能够产生良好的经济结果，包括土地作为生产要素的产出和土地作为财产的价值乃至投资价值等。同样，也可以利用土地经济机制诱导和调控土地利用。
3. 土地公共属性是规则
土地具有公共属性，这决定了土地资源配置利用与收益分配的特殊性。首先是土地分配规则的特殊性。古今中外，为什么每个政权都要防止土地过度集中？土地一旦集中在少数人手中，就会引起社会动荡，而要解决社会动荡，“平均地权”“耕者有其田”“居者有其屋”往往就是最重要、也是最有效的解决路径，以保障“财富的生产与分配的平衡”。有研究认为，“一些最著名的成功的土地改革，其共同特点是对没收地主的财产很少给予补偿，甚至完全不给补偿。不仅1917年后的俄国和1949年后的中国是这样，连第二次世界大战后的日本和南朝鲜的政策也是如此”6。当然，从土地经济可持续性的角度来说，这种革命式的强制性没收并不是最合适的方式，但是往往是在社会土地分配出现严重不公平时不得不推行的措施。
其次是土地利用方式选择规则的特殊性。这一特殊性体现为用途管制，也是土地作为财产区别于其他财产的主要特征。土地资源总量有限，用途多样，且不同用途给产权主体带来的收益往往有巨大差异，那么一定区域内的土地究竟做为何种用途，必须通过规划等公共政策乃至法律手段予以确定，才能遵循公共利益、整体利益最大化规则。当然，在满足公共利益、整体利益最大化的同时，往往会损害部分私人利益、产权主体利益，对这部分利益的损害只能遵循公平补偿原则，而非基于市场交易的利益博弈原则。
第三是利益分配规则的特殊性，尤其是利益再分配规则的特殊性。即由于用途管制导致土地收益出现的差异，要基于公平原则通过征税等方式实行收益再分配，防止由于公共政策乃至市场因素导致少数人获取暴利。国际上通行的针对不同用途土地区别征收财产税、土地增值税、资本利得税等做法，均是遵循这一规则的具体体现。