1.2 不动产估价理论与技术研究进展
1.2.1 土地估价理论方法研究进展
我国的土地估价行业是随着城市住房制度改革和土地使用制度改革的开展于20世纪80年代逐渐兴起的。现行的土地估价理论与方法体系是在借鉴国外较为成熟的理论与方法的基础上建立起来的。随着中国土地使用制度改革的不断深化，住房商品化改革的稳步推进，有关土地价格理论及土地估价方法、技术与实践等方面的研究也在不断深入。
1.2.1.1 地价影响因素研究
土地价格的高低是由众多影响因素对土地价格综合作用的结果。周刚华（2004）从宏观和微观两个角度分析了土地价格的影响因素，宏观因素包括土地使用规制限制、城市规划、城市增长控制、税收；微观因素包括宗地因素、邻里因素和区域因素。胡存智（2006）按照因素与地价的关系及影响范围把影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是影响地价的最一般、最普遍和共同的因素（如行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素等）；区域因素是土地所在地区的自然条件与社会、经济条件（如商业繁华程度、交通条件、基础设施和公用设施等）；个别因素是宗地本身的条件和特征（如宗地面积、宽度、长度、形状、开发程度等）。周小萍等（2008）把影响不动产价格的因素分为内部因素和外部因素。内部因素分为来自土地的内部因素和来自建筑物的内部因素，相当于宗地或建筑物的个别因素；外部因素相当于一般因素和区域因素。虞晓芬（2010）把不动产价格影响因素分为自然因素、经济因素、社会因素、制度因素四个方面。严思齐等（2011）认为城市土地价格影响因素可分为两类：一类是影响城市土地价格总体水平的因素，包括城市人口或家庭数、家庭结构、人口素质、阶层、教育背景、家庭收入水平、就业率、贫困率、城市总体环境状况等；另一类是宗地价格的影响因素，包括地块的面积、容积率、城市中心可达性等。王喜和陈常优（2015）认为影响不动产价格的因素可分宏观和微观两方面，宏观上主要有国际因素、社会因素、经济因素、环境因素、行政因素、人口因素等，微观上主要有不动产自身的条件和交易者的心理及其他不可预见因素等。叶剑平和曲卫东（2016）将影响不动产价格的因素分为供求因素、自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素及其他因素等。钟帅（2011）利用全国35个大中城市的数据建立面板模型，实证了城市人口规模与城市土地价格具有显著的正相关关系，同时还考虑了居民平均收入、储蓄水平及房地产开发对城市土地价格变化的影响。陈怀录等（2012）研究了容积率和建筑密度对城市土地价格的影响。张芬和张裕凤（2012）以内蒙古部分中心城市的基准地价和经济发展指标数据为依据论证了城市地价水平与该地区经济发展水平存在显著相关性的结论。还有学者根据住宅用地、工业用地（陈燕等，2010）、商业用地（姜增伟，2009）的不同用途分析影响其价格的因素。《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）把城镇土地价格的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素，为土地估价业务实践提供了分析标准和规范。
1.2.1.2 土地估价方法研究
根据国家标准《城镇土地估价规程》，城镇土地估价的基本方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法，以及公示地价系数修正法（基准地价系数修正法、路线价估价法）等多种方法。由于不同的估价方法适用范围不同，在宗地估价时，必须根据估价目的、估价对象的用途及能够获取的资料等具体情况选择适宜的估价方法（高帮胜等，2008；王学瓅等，2011；廖凤，2013）。
（1）收益还原法
收益还原法是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。王筑（2010）从土地纯收益和土地还原率的确定方面说明了收益还原法的实际操作问题，并从宏观角度讨论了如何解决这些问题。高邦怀等（2008）、李卉欣（2009）则更细致地从总收益的确定、总费用的测算、资本化率的确定及土地收益年限的选取方面说明了这些指标如何在不同程度上影响评估的科学性和结果的准确性。蔡剑红和朱道林（2014）通过分析收益还原法的不确定性，采用误差传播律定量研究了收益还原法各参数的取值误差对地价估价结果产生的影响。收益还原法估价中还存在计算纯收益时对各种费用的求取存在较大的困难和不确定性、资本化率对土地价格的敏感度很高、资本化率的确定还不甚客观等问题。针对这些问题，学者们对收益还原法的相关理论及其存在的缺陷与改进方法、收益还原法的实践应用以及收益还原法中纯收益的确定、收益与利率的界定等进行了研究（李树林，1999；李玲，1995；丁金礼，2012；郭斌、姬海君，1999；陈圻，2000）。高珊珊（2014）通过对案例的深入分析指出，土地还原率的确定在收益还原法、基准地价系数修正法等多个估价方法中起着重要的作用，但在参数的确定方面理论依据还不够充分。
（2）市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价日期近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。针对市场比较法在操作中存在的可比实例选择的主观性和随意性，区域与个别因素修正与量化存在的主观性以及估价结果确定的不合理性等问题，学者们对市场比较法进行了一系列的改进。①针对可比实例选择，张协奎等（2001）采用模糊数学研究了待估不动产的主要特征因素及隶属函数值；周春喜（2004）利用模糊数学中的贴近度概念和择近原则解决了不动产评估中交易实例选择的不确定性问题；刘洪玉和李研（2017）利用模糊数学探讨了不动产分组的方式，快速对同区域同类型不动产的相似度进行测算；刘红雷（2020）运用灰色关联分析法和聚类分析法分析了市场比较法可比实例与估价对象的相似或相近程度。陈了（2021）基于模糊聚类分析法筛选市场比较法的可比实例，探讨了实务工作中的具体改进方式及实施过程。②区域与个别因素的修正方面，由于缺乏统一的判断标准，造成因素修正存在很大的主观性。康鹏（2016）应用模糊数学对可比实例选取过程进行改进，应用层次分析法确定区域和个别因素的权重，应用德尔菲法确定区域与个别因素评分规则对市场比较法进行了改进。陈露露（2011）采用灰色关联法和层次分析法确定因素权重、运用指数平滑法确定交易日期修正系数、应用加权打分法确定可比实例权重对市场比较法进行了改进。李扣芹等（2008）从比较实例选择、比较因素和因素条件的比较、因素修正、修正后的地价结果计算等方面概括了土地估价的要求，同时对市场比较法在实践应用中易产生的问题进行了分析。③市场比较法中估价结果主要通过求平均数、加权平均数、众数或者中位数的方法确定，这些方法确定最终估价结果都过于简单，缺乏说服力。曹峰和鲁丰先（2009）提出采用加权打分法确定各指标的权重。
（3）成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。成本逼近法估价中就土地开发费是否应计入土地价格、成本法中地价的构成乃至成本法是否适用于土地估价等问题一直存有不同的声音。石英华（1998）认为土地本身的价格和土地的开发费用应分开计算，以便准确测算各类资产的价值，原因在于土地本身的价格和由土地开发费形成的资产价值有本质的不同，从土地开发费用对土地价格的影响程度和影响方式来看，将开发费用计入土地价格也不合适，两者价格的测算方式和收益率也不同，两者的有效使用年限和补偿方式、补偿期限也不同。王蔚（1996）认为，首先土地的供给和需求决定土地价格，其次是制度因素、环境因素和供应垄断因素等影响土地价格，因此土地的价格和土地的生产成本是脱节的，不能通过土地的生产成本来评估土地的价格。杨瑞星（2016）进一步明确了成本逼近法的适用范围和操作步骤，并以工业用地抵押价格评估实例对成本逼近法评估进行了案例研究。朱晓刚（2013）认为新开发土地由于交易案例缺乏、收益不确定等原因，更适于采用成本逼近法进行估价，他还对完善新开发土地成本逼近法估价提出了几点构想。尔敦和周瑞平（2015）针对成本逼近法中土地增值收益率取值存在的问题，提出了成本逼近法的改进建议，分区域建立网络增值率来调整重置成本可以减小成本逼近法估价的市场偏差。
（4）剩余法
剩余法是指在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。剩余法主要适用于待开发土地（包括生地、毛地和熟地），待拆迁改造土地的评估以及未开发完成的房地产（在建工程）的评估。孙月明（2016）认为确定待估宗地的最有效利用方式是剩余法土地估价结果准确性的关键因素，土地开发利用方式包括土地用途、容积率、建筑密度、建筑规模、建筑高度和建筑形式等，其中最重要的是土地用途。确定土地用途，要考虑土地所在位置的可接受性、土地用途的现实需要程度和未来发展趋势，分析当地不动产市场的接受能力以及不动产市场在项目开工至建成的时段最需要什么类型的不动产。朱海银（2010）对剩余法估价的程序及应用中的常见问题从客观和主观两个方面进行了归纳分析。郝丽丽（2013）通过实例解析剩余法的评估步骤，总结了土地估价应注意的问题。针对剩余法中土地增值税的测算问题，唐莹（2017）认为剩余法运用过程中应对土地增值税进行科学的扣减，并从土地使用权持有者和拟投资者两个视角进行了土地增值税的试算。
（5）其他估价方法
围绕基本估价方法，派生出了级差收益测算法、投资法、利润法、租金剥离法、历史地价推算法、房屋契价测算法、联营联建推算法、长期趋势法和比例系数法等（张协奎等，1999）。另有，彭育新和吴甫成（1998）根据享乐价格理论提出通过构建享乐价格函数确定城市土地价格的方法，讨论了享乐估价法的应用可能性和享乐估价法应用的假设前提。吴次芳等（1995）在借鉴西方区位研究成果的基础上，首次对城市商业用地区位条件进行定量研究，并将该成果应用于城市地价评估，提出区位系数评估方法。
1.2.1.3 不同权益土地价格评估
根据土地权益状况的不同，土地价格可分为土地所有权价格、土地使用权价格和其他权益价格（租赁价格、抵押价格）等。其中，国有建设用地使用权出让价格评估、抵押价格评估和划拨价格评估是常见的地价评估类型。
（1）土地使用权抵押价格评估
王洪昌（2008）强调只要充分明确市场价格类型的内涵和功能，就可以提供符合各方利益的评估报告。孙以洲和张文峰（2008）认为无论从服务评估目的的角度来看，还是从方法论的角度来看，市场价值都是更适宜当前商业银行进行实时价值监控的价值类型，但商业银行也应当在市场价值属性的基础上对抵押评估的相关方面进行深层次研究以防控抵押贷款风险。陈细辉和陈少华（2008）引述各部门规程、文件、书面资料及国际评估准则中对价格类型及抵押物评估价格类型的选择表述，提出作为评估机构提供给金融机构以确定贷款额度的评估价格应当以市场价值为基准。马小军（2010）、石青海（2011）针对估价目的含糊、估价对象不明确、估价类型难以确定等问题提出了相应的抵押评估改进建议。不规范的抵押行为将削弱抵押担保的能力，从而产生金融风险；蒋树立和张建明（2008）指出商业银行以国有建设用地使用权为抵押物发放的贷款应当着重关注18个风险点；严金海（2007）分析了土地抵押的金融风险及其形成原因并从宏观角度提出了建议；李琛和翟玉金（2013）针对土地抵押贷款的风险表现从具体抵押项目和评估过程等微观层面提出了对策和建议。
（2）划拨土地使用权价格评估
为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，2019年自然资源部办公厅发布了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办函〔2019〕922号），明确了划拨地价评估应至少选用成本逼近法、市场比较法、公示地价系数修正法、收益还原法和剩余法中的两种。这几种方法在理论上是可行的，但在实际操作中存在非常大的难度。对于划拨土地使用权地价评估，首先要明确划拨土地使用权价格的构成，季伟根（2015）、陈向东和张玲燕（2020）认为划拨土地使用权的价格构成主要包括土地取得成本、土地开发成本、利息和利润以及部分土地增值收益。其次是划拨土地使用权价格评估的技术路线问题，陈惠（2015）指出划拨土地使用权价格评估可采用直接评估法和间接评估法两种思路。再次是划拨土地使用权补办出让评估，陈向东和张玲燕（2020）探讨了划拨土地使用权补办出让评估的土地增值收益测算、划拨土地的政府收益剥离以及土地取得费的选取等技术问题。
1.2.1.4 基准地价相关研究
基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。基准地价是政府公示地价体系的重要组成部分。
自20世纪80年代以来，为了科学测定城市中不同级别土地的土地使用费收费标准，一些地方开始对城镇基准地价评估展开研究。近些年来，对基准地价相关问题的研究主要集中在理论方法研究、基准地价信息系统开发，以及成果管理与应用研究等方面。在理论方法方面，早期，上海、北京和天津等地就提出了指数模型、多元线性回归模型等级差收益测算方法，形成了以土地级别为基础、级差收益为依据的城镇综合级别地价评估方法（李铃，1995）。1989年，原国家土地管理局组织中国土地勘测规划院、北京大学等单位对各地提出的地价评估方法进行分析研究，并在此基础上，分别于1990年和1992年颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》，确立了以土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易价格为参考的城镇级别地价评估的原则和方法体系。两个规程不仅确定了我国城镇基准地价体系由级别综合基准地价和商服、工业、住宅用地基准地价构成，而且评估方法上也更多引入市场比较法，评估结果在一定程度上较早期更能反映土地市场的价格水平。王宝铭（1997）则对土地级差收益测算法提出疑问，建议采用新的利润分解方法以及采用双要素或修正的三要素方法测算土地收益；倪绍祥和王玲霞（1994）在分用途基准地价的基础上，依据土地最高收益原则和最佳利用原则，借用阿隆索竞租理论和边际分析方法，提出了城市综合基准地价的测算方法；郑云有和周国华（2001）、岳大鹏（1999）就工业用地、商业用地基准地价等展开专题研究；李国安（1995）对开发区基准地价评估进行了尝试，通过对投资法的反向运用，建立了开发区基准地价评估的投资回报模型；敬松（1997）在分析利用基准地价修正系数法修正土地估价系数存在的问题的基础上，提出改进土地使用年期、个别因素、容积率等因素的修正方法。
随着城镇基准地价体系的逐渐成熟，基准地价的应用在空间上逐步下沉到小城镇，在范围上逐步拓展到集体建设用地和集体农用地。《城镇土地估价规程》规定的基准地价的评估思路都是建立在市场交易样点符合抽样统计原则的基础上，而对于土地市场发育早期且样点空间分布不均匀、难以满足基准地价评估建模要求的情况，则显得无可奈何。为解决小城镇基准地价评估中样本稀疏的问题，不少学者进行了多途径的探索。针对城镇边缘区无样本的末级地，从土地征收的思路采用成本逼近法计算地价（郑云有等，2001；刘义等，2014；娄俊启，2014）；考虑城镇地价水平与其综合等别的相关性，建立地价与分等综合数的关系模型推算样本不足乡镇的基准地价（王占岐等，2014）。廖凯儿和汤江龙（2017）针对小城镇基准地价评估中存在的土地交易类型单一、交易样点少、评估资料不足等问题提出了小城镇一体化基准地价评估技术方法，并以江西省浮梁县为例进行实证研究。胡驰强等（2016）针对县域乡镇地价评估样本稀疏的问题，通过曲线逼近建模和曲线校正建模两种方法建立样本稀疏情境下的地价模型，进而内插到乡镇内部的基准地价。在集体建设用地基准地价评估方面，杨建波等（2013）在分析集体建设用地基准地价内涵、价格构成和评估原则等的基础上，提出集体建设用地基准地价评估可采用样点地价法、城镇国有基准地价修正法和成本法三种技术路线。杭太元（2016）在定义集体建设用地基准地价内涵的基础上，提出了定级—估价—修正法集体建设用地基准地价评估的技术路径，并对修正体系和更新机制进行了探讨。
1.2.1.5 土地估价信息技术
近20年来数理统计分析与计算机模拟分析在土地估价领域的应用也有明显的突破。李玉英（1998）、陈浮等（1999）提出了一种应用BP神经网络模型具有的自组织性、自学习性和自适应性，把各种定性与定量的地价影响因素作为变量加以输入，建立各影响因素与地价间的高度非线性映射，采用自适应模式识别方法完成地价预测的新方法；邵黎霞（2000）提出将人工神经网络与地理信息系统技术相结合进行地价预测；赵耀文（1999）进一步将神经网络方法具体应用于城市商业用地出让地价评估；陈志鹏和吴次芳（2020）运用BP神经网络和GIS空间分析方法构建了BP网络，建立地价与影响因子之间非线性映射关系，并进行地价预测。吴宇哲等（2001）将空间局部内插技术运用于基准地价评估，克服了传统数理统计取平均值的缺陷，提高了评估结果的精确度；万俊和关柯（1995）将模糊数学方法与市场比较法相结合，通过建立模糊评判指标体系，选取与待估宗地相关程度较大的近期发生的交易案例，求取宗地最可能实现的合理价格。
地理信息技术也在土地定级估价、地价动态监测、城市地价评估与管理、城镇地价分析等方面得到了相应的使用。李玉华等（2015）利用组件式地理信息系统（ComGIS），研发了重庆市城镇土地定级估价系统。田晶晶（2017）利用ArcGIS空间分析方法建立土地定级数据库，运用扩散分析、叠加分析、聚类分析、统计分析等方法对影响因素进行空间分析，进行土地级别划分和基准地价评估。江晓忠（2002）探讨了GIS技术在城区地价动态监测中的应用。董启国等（2018）设计了基于GIS的城市地价评估信息系统，在地价评估、出让底价讨论和土地市场分析等方面发挥了重要作用。李悦等（2017）运用Kringing方法生成武汉市房价与住宅用地基准地价DEM，直观反映了武汉市中心城区住房价格与住宅用地基准地价空间分布上的差异。马金凤等（2015）依托ArcGIS9.3软件对鄂州市城区住宅用地基准地价的空间变化做了三维分析，并探讨了影响鄂州市城区住宅用地基准地价空间变化的主要因素。
1.2.2 房地产估价理论方法研究进展
1.2.2.1 房地产估价方法相关研究
国内房地产估价行业是随着全国住房制度改革的开展而不断发展起来的。与国外相比，我国的房地产估价研究起步较晚，但发展较快，成果较为丰富。除了应用收益法、比较法、成本法等主要方法进行房地产估价外，层次分析法、特征价格理论、回归分析、BP神经网络模型、模糊数学以及灰色关联等技术相继引入房地产估价之中，使估价方法得到了越来越多的改进。
（1）房地产估价基本方法改进
在对市场法的改进方面，张欢（2014）提出应用灰色关联度模型，通过比较关联度的大小，客观确定市场比较法的可比实例，并将熵权法引入市场比较法，根据比较因素的变异程度客观确定各因素的权重。针对可比实例选取的随意性和房地产价格影响因素修正主观性强的问题，陈晨（2018）利用德尔菲法筛选可比实例，避免了个别估价师主观决定可比实例的情况，建立集对分析模型，对估价对象关于可比实例的同、异、反三个方面进行联系度测评和因素修正，减小了价格影响因素修正的主观性。黄凯华（2020）也提出在案例选取过程中引入灰色关联度分析模型，通过计算待选取案例与估价对象之间的关联度大小来选取可比实例，大幅度缩小了估价结果与实际成交价格之间的差异率。在对成本法的改进方面，苏蕾蕾（2014）通过建立模糊综合评价模型对建筑物的成新度进行评估，利用价值工程原理对现实成本进行修正，并通过建立效用函数来反映经济外部性对房地产价格的影响。在对收益法的改进方面，刘学红（2020）提出采用层次分析法对收益额进行改进，采用风险收益模型对报酬率进行改进；朱晓刚（2021）认为应从明确评估价值内涵、合理确定评估参数、合理选取评估公式等途径改进收益法评估的精准度。
（2）房地产估价的新方法探索
特征价格模型、回归模型、BP神经网络理论和模糊数学模型等相继被引入房地产估价之中。贾生华和温海珍（2014）将特征价格理论引入房地产估价之中，通过构建Hedonic模型探讨了房地产价格的影响因素。杨志飞（1999）构建回归模型，分析要素与价格的联系，得到了计算房地产价格的通用方程。杨黎萌和刘开第（2004）将BP法与距离算法相结合，提高了样本的模式辨识度。申玲（1998）在使用比较法时，提出将BP神经网络理论引入房地产估价，并对网络结构以及学习算法等问题进行了讨论。李真（2005）、刘素丽（2006）将模糊数学应用到比较法中，对估价中的主观因素进行定量化处理，降低了主观因素对估价结果的影响。周春喜（2004）针对交易实例的选取及比准地价确定时的不确定性和模糊性，将模糊数学引入估价中，构建相关估价模型并进行实证分析。张威（2006）将灰色关联分析理论应用到估价中，定量分析了价格与影响要素的关联度，得出各特征因素对价格的影响权重。
1.2.2.2 房地产估价信息技术
房地产估价行业是一个与地理信息高度相关的行业。房地产估价工作具有显著的空间分析特性，估价对象的坐落、公共服务设施的分布等空间特征对房地产价格具有显著的影响。而GIS技术以其强大的空间数据和属性数据的处理和分析能力能够对房地产估价行业发挥有效的作用。基于GIS技术的房地产估价信息系统设计与开发，是地理信息系统技术在房地产估价领域应用的代表性成就。早在2003年，李欣等就介绍了深圳世联开发的GIS房地产估价信息系统，该系统实现了估价流程管理、自动计算估价结果和自动生成报告等功能的集成。王森林（2005）设计并开发了房地产估价系统，综合集成了评估项目、估价模型、估价报告和辅助工具等功能模块。谷晓玉和王卫安（2003）将GIS引入房地产评估领域，以房地产估价专业理论、数据库和计算机技术为支撑，创建了GIS支持下的评估系统，阐述了系统的功能和效果。田浩（2007）以ArcGIS和ArcObject为技术支撑，设计开发了房地产估价决策支持系统，集成了房地产数据管理、项目管理、估价决策、空间分析、估价报告和系统管理等子系统。王成元（2013）认为GIS可为估价提供数据采集和管理、信息查询、模型集成和空间分析等功能，基于GIS技术可以构建成交实例选取模型、主特征因素权重确定模型、特征因素隶属度确定模型、GIS技术辅助估价模型和待估房地产价格确定模型等，进而设计了基于GIS技术的房地产估价系统。刘兴权和苏丹妮（2004）探讨了将WebGIS技术应用于房地产估价的前景，提出基于WebGIS技术的数字化房地产是未来房地产信息化的重要内容。