前言

不动产估价对我国社会主义市场经济发展具有重要的基础性作用。经济和社会生活中需要不动产估价的领域非常多，出让转让、征收改造、抵押贷款、企业重组等都离不开不动产估价。自20世纪90年代以来，随着我国城镇土地使用制度改革和城市住房制度改革的开展，我国不动产估价行业获得了快速发展，《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相继确立了房地产估价和土地估价行业的法律地位。30多年来，不动产估价行业建立了规范的土地估价师和房地产估价师执业资格全国统一考试制度，形成了一套相对完整的不动产估价理论方法体系和技术标准体系，《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》《房地产估价规范》等国家标准为不动产估价工作提供了技术标准和指南；建立了一套相对完善的估价行业规范管理体系；拓展了不动产估价服务的业务领域；建成了一支能够满足市场需求的估价师队伍以及从事不动产估价教学、研究的教师队伍和专家队伍，形成了较完整的教育体系。在业务实践与理论技术综合研究中，不动产估价的理论技术水平不断提高，最大限度地满足了社会主义市场经济对估价技术服务的需求。

中国经济进入高质量发展的新阶段，市场对不动产估价服务产生了诸多新的需求，对不动产估价理论与技术提出了新的研究命题，诸如，营改增与不动产估价理论与技术的改进，土地和房地产抵押净值评估、城镇标定地价体系建设、集体建设用地和集体农用地基准地价体系建设等。随着现代信息技术的快速发展，一些新技术手段也逐渐应用于不动产估价领域，诸如大数据、物联网、云计算、GIS技术、无人机航空摄影测量等技术，对评估专业人员的理论知识和业务技能提出了不少新的要求。随着新冠疫情的持续，房地产市场的走低对土地和房地产估价行业带来严重的影响，传统业务急剧萎缩，新业务范围狭窄、评估专业人员的新技术能力不足等都给不动产估价行业带来新的挑战。针对行业发展中的新需求、新技术、新业务和新形势，有必要对不动产估价理论与技术开展创新研究，探索估价行业高质量发展的路径。在此背景下，笔者结合十多年来的从业经验和在不动产估价理论与技术方面的相关研究成果，著成了这本《不动产估价理论与技术新探索》。

本书共四篇十一章。其中，第一篇土地估价相关理论探索，重点对土地估价原则的内涵进行了深入阐述，讨论土地估价原则对各估价方法的适用性和对估价目的的适用性；针对银行对抵押评估的新要求，探讨了土地和房地产抵押净值评估的思路和测算过程；针对城镇标定地价体系建设项目，讨论了县域标定地价体系建设的重点问题。第二篇房地产估价相关理论探索，重点讨论了房地产实地查勘的技术要领、查勘的方法和房地产价格影响因素的分析与评定标准；讨论了比较法中主要比较因素的选择和比较因素量化的思路，重点探讨了楼层作为重要的区位因素对房地产价格的影响机理及楼层指数的编制。第三篇重点关注了大数据技术在估价中的应用领域、估价信息数据库的构建和估价大数据整合与共享的必要性和路径；地理信息系统技术在不动产估价中的应用领域及应用案例。第四篇重点探索了新形势下土地和房地产估价行业高质量发展的路径以及土地和房地产估价未来可能的新业务。

本书的主要内容是笔者十多年来从事不动产估价理论与技术研究、相关业务实践的思考和总结。自2013年以来，笔者在完成相关教学工作的同时，长期从事不动产估价相关业务实践，深入土地估价和房地产估价工作第一线，在实地查勘、估价报告编写、研究论文撰写和项目研究过程中不断地分析总结，凝聚于此。本书写作过程中，河南财经政法大学城乡协调发展河南省协同创新中心陈层层老师参与了资料收集的相关工作，河南省土地估价师协会李俊岭会长给予了精心指导，河南省豫通房地产评估咨询有限公司估价师周志海、田晓亚、张雷和郑州东兴房地产评估有限公司估价师李松艳、李漫漫提供了大量数据资料和技术支持，河南省淮源土地估价测绘有限公司估价师冉丽朋、吴明丽提供了部分宝贵资料，在此表示感谢。本书得到了国家自然科学基金面上项目（项目编号41871159）的资助，一并表示感谢。本书引用了不少已有研究成果，如有引用不当和遗漏之处，敬请相关人士见谅。

本书可作为不动产估价专业人员开展估价业务、继续教育、培训学习的参考书，也可作为高校土地资源管理、房地产开发与管理、资产评估、城乡规划等专业本科生和研究生的不动产估价课程的拓展参考用书。

因笔者专业技术水平和时间所限，书中难免存在不足之处，在此，恳请读者批评指正。

孟德友

2022年12月于郑州