2.2　土地估价原则的适用性

2.2.1　估价原则的分类

虞晓芬（2010）、王喜和陈常优（2015）各自在《不动产估价》书中把不动产估价原则分为工作原则和经济原则，为我们对土地估价原则的分类表达提供了有益的思路。本书按照估价原则的内涵及其对估价行为各环节的导向、规定和指导作用把土地估价原则分为三种类型，即通用原则、技术原则和导向原则，其中，通用原则适用于各种目的和各种方法的估价行为；技术原则是针对不同估价方法和估价技术路线所需要遵循的准则；导向原则是针对不同的估价目的所需要遵循的准则。合法原则是所有的估价行为都必须遵循的通用原则，在此不再赘述，接下来分别阐述技术原则和导向原则对不同估价方法和不同估价目的的适用性。

2.2.2　技术原则对估价方法的适用性

估价原则要与估价目的和估价方法相对应，估价技术原则主要适用于不同的估价方法，在采用不同估价方法时应该遵循相应的技术原则。

2.2.2.1　收益还原法

收益还原法是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地的价格。在采用收益还原法评估时，测算年总收益是关键，年总收益是指估价对象按最有效利用方式出租或自用，在正常利用条件下，合理利用土地应取得的持续而稳定的客观年收益或租金，可以是直接收益，也可以是间接收益。估价对象的年总收益可通过与同一供需圈内的土地利用功能相同或相近、条件相似的土地的收益进行比较修正得到，在测算年总收益时应遵循最有效利用原则、预期收益原则、替代原则和供需原则。在通过比较法修正测算估价对象年客观总收益时，要考虑供需关系和交易情况对土地年收益的影响。年总收益是土地和其他要素投入（包括建筑物及附属物、劳动力投入、经营投入、生产投入等）共同作用而产生的，按照贡献原则，土地的纯收益是总收益扣除各项非土地因素所产生的收益后的余额。

2.2.2.2　市场比较法

市场比较法是将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地的价格的方法。市场比较法不但可以用于评估土地的价格或土地租金，还可以用于其他方法中相关参数的求取，采用市场比较法测算待估宗地的租金是预期未来一定时期内正常持续利用的租金。市场比较法中确定比较实例是关键，比较实例对估价对象的替代性是要遵守的首要原则。由于土地供需的特殊性和市场的不完全性，比较实例的选择还要考虑比较实例的交易方式是否正常，是否是利害关系人之间的交易等。这里主要考虑供给者和需求者关系对土地价格的影响，是供需原则的体现。市场比较法测算中除进行交易情况修正、期日修正和区域因素修正外，还要进行个别因素修正，个别因素修正主要是将宗地个体差异所导致的价值差异排除，尤其是对容积率进行修正要遵循最有效利用原则。

2.2.2.3　剩余法

剩余法是指在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额估算宗地价格的方法。根据贡献原则，不动产总价值是由土地、建筑物及其他要素投入等共同形成的，土地的价格可由不动产的价值扣减建筑物及其他要素的价值来测算得到。测算开发完成后的不动产总价，首先要确定该土地的最有效利用方式和开发完成后的不动产在当前市场状况下的价格，采用剩余法估价时土地是否为最有效利用至关重要，如果是待开发的土地，则需要调查其规划条件，并根据土地的规划利用条件、土地市场状况等因素在遵循最有效利用原则的基础上确定土地的最有效利用方式。不动产价格的确定可以采用市场比较法、收益还原法或市场比较法与收益还原法综合测算，当利用房地产交易实例采用市场比较法测算开发完成后不动产价格时需要遵循替代原则，当采用房屋出租案例确定不动产价格时需要遵循替代原则和预期收益原则。

2.2.2.4　成本逼近法

成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地的价格。土地开发所耗费的各项费用和投入可以看作是对土地的不同投入，它们均按照一定的方式和强度对土地的价值产生贡献，所以可通过各要素成本的综合来估算土地的价值，这是贡献原则在成本逼近法中的体现。土地取得费的确定因土地取得方式的不同而不同，通过征收集体土地取得的土地取得费是征地费，征地费主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费等；通过城市房屋拆迁取得的土地取得费为拆迁安置补偿费；通过市场购买取得土地的，土地取得费为土地的购买价格。不管哪一种情况，土地取得费的测算都要遵循替代原则。土地增值收益率的确定和土地增值收益的测算也是成本逼近法估价的关键环节之一，土地增值收益率的测算一般采用市场提取法进行确定，土地增值收益率可参照同一市场供需圈内的功能相同或相近、条件相似的交易宗地的土地增值收益率来确定，这是替代原则和供需原则在成本逼近法中的体现。根据估价对象在区域内的位置和宗地个别因素条件对待估宗地进行形状、规模、年期等因素修正也需要遵循替代原则。

2.2.2.5　基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价及其地价修正体系，按照替代原则将待估宗地的区域条件和个别条件与基准地价的条件相比，进而通过修正求取待估宗地在估价期日的价格的方法。在利用基准地价系数修正法评估时需要根据估价对象的权属和规划利用条件进行容积率修正和年期修正，尤其是容积率修正要按照最有效利用原则选择合适的容积率修正系数。

技术原则对估价方法的适用性具体见表2-3。

2.2.3　导向原则对估价目的的适用性

2.2.3.1　出让评估

土地使用权出让地价评估是土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价或核定应该补缴的地价款提供参考依据。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，土地使用权出让地价评估除遵循《城镇土地估价规程》规定的基本原则外，还需遵循价值主导原则、审慎原则和公开市场原则。考虑到不同用途土地价格的主要影响因素不同，估价时应该有针对性地分析不同用途土地价格的主导影响因素，尤其是使用比较法评估时，修正因素因子的主导因素应该必选；坚持审慎原则，在估价时应该从正常交易实例中选择比较实例，收益、成本、费用取值要客观合理；坚持公开市场原则，估价时应该使用正常的招拍挂交易实例，同时也要考虑土地供给的特殊性和土地市场的地域性。

2.2.3.2　抵押评估

抵押评估应当遵守审慎原则，在存在不确定因素影响的情况下，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例；不高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不低估折旧；不高估收入或者低估运营费用，报酬率或者资本化率不应偏低；不高估未来开发完成后的价值，不低估开发成本、有关费税和利润。此外，抵押评估也要坚持价值主导原则，针对不同用途的估价对象，要恰当判断影响其价值大小的主要因素，在采用市场比较法评估，或者测算客观总收益、开发完成后的不动产价值等的过程中要恰当地选择比较因素，准确判断和确定各比较因素对土地价值的影响程度和修正幅度。

2.2.3.3　司法鉴定评估

估价时坚持公开市场原则，使用市场比价法时比较实例不选择非正常交易的案例，包括利害关系人之间的交易，不了解行情的交易、被迫转让、人为哄抬价格，以及特殊偏好的交易等，不选择轮番竞价次数较多、溢价率较高或价格较低的交易作比较实例。使用收益还原法评估时，在无租约限制的情况下，应采用持续利用条件下的客观有效预期收益，而不是估价对象的实际收益；使用剩余法评估时，不动产总价的测算也要坚持采用公开市场条件下的不动产交易价格进行比较修正得到；使用成本逼近法估价时，土地增值收益率和利润率的确定应该采用公开市场条件下的一般增值收益率和全社会平均利润率。坚持价值主导原则与其他估价目的的工作思路是一致的。

导向原则对估价目的的适用性具体见表2-4。

本书针对土地估价报告中对土地估价原则理解不够透彻、内涵不够清晰和选择不够恰当等问题，对各土地估价原则的内涵进行了详细的阐述，并对各估价方法和不同估价目的所适用的估价原则进行了匹配和分析，为能够在一定程度上提升土地估价报告质量提供有益的帮助。此外，有的土地估价报告还提到了变动原则、协调原则、综合分析原则、多种方法相比较原则、报酬递增递减原则等，这些估价原则在《城镇土地估价规程》和相关文件中未提及，其适用性有待进一步讨论。