第11章 加工资了
罗阳先在KT板上画了一个方方正正的图形，在框里写下10000㎡、1.0、1000万三行数字。
“假设金城地产目标地块是1万平米，容积率1.0，总价1000万。”
面对公司董事长以及一群高管的注视，他丝毫不露怯，放松的解说着：“土地契税是3%，印花税0.05%，这些都算上去之后，可以得到1030.5元/㎡的楼板价。”
说完这个，罗阳又开始在KT板上边写边说。
“我把土地之外的成本称为非土成本，里面包含多个板块......先说规费这一块，里面有两部分组成，一类是城市教育附加费、白蚁防治费等固定费用，另一类是水电煤、人防等费用，这部分有行业指导价，但是属于可以议价的那种......总的来说，在预算中，这一块基本能依据土地指标确定下来，我把这一块分摊到楼板价后称为规费成本A。”
虽然这些都是基础的东西，但是罗阳依旧耐心的说下去：“接下来就是建安成本，这块也包含两大部分，一个是主体建安成本，一个是后期配套成本，我把这部分数据称为建安成本B......当然营销成本也是大头，这一块就不展开说了，我暂且统称为营销成本C。”
之所以简化营销成本解说，是因为这时候会议室里发出了微微的议论声。
罗阳看到了某几个人脸上露出不屑的表情，要不是梁兴民坐在上首，估计早就发出呵斥声了。
看来要下点猛药，否则老梁也失去耐心就不好办了。
罗阳不动声色，面带微笑的继续道：“最后就是财务成本，拿地所用资金有多少是来自银行贷款？有多少是梁总从外部融资来的？公司自持资金比例是多少......从拿到土地之后200天开盘，多久能实现现金流回正？营销口清盘的时间节点是几个月，这些都汇聚成财务计算成本的依据，我把这块称为财务成本D。”
“罗助理怕不是戴总监派来逼宫的吧？”
罗阳就知道，200天开盘的数据一拿出来，工程上绝对不会忍。
所以工程副总蒋方杰开口了：“拿到土地后200天开盘，开什么玩笑？”
梁兴民也皱起了眉头。
罗阳冲蒋方杰微微颔首，礼貌的问道：“蒋总，那你觉得要多少天？”
“起码250天！”
“挂拍土地公示期一般是一个月，当公司把这块土地当成目标地块的时候，提前进场做地勘，提前开始设计图纸，这一个月时间能不能省下来？”
“胡扯，万一拿不到这块地呢？”
“那又如何，损失的不过是几十万，蒋总可以问问财务，节省一个月的时间，如果拿这块地，能省下来的资金成本又是多少！”
这时候，梁兴民笑的嘴都翘起来了，光是这一个点子，至少值一百万！
果然是真传一句话啊......
“那也只省下来一个月的时间！”
蒋方杰脸上有些挂不住，更主要的原因是他也看出来了，这个年轻人是有真本事的，再逼一逼，说不定能问出其他节省时间的办法来。
哪知道罗阳不上当，微微一笑，言归正传。
“当土地成本和非土成本加在一起，就是基础成本，这是我前段时间研究模版里的前半部分。”
他无视蒋方杰急切的眼神，无视老梁呆住的表情，继续道：“接下来就是营销的工作，依据自身定位，调研地块周边配套、周边竞品，以此定下销售价格......当然，营销口可以大胆一点，因为从拿到土地到预销售，里面有200天的时间，依据房市热度，可以加上预期，至于这个预期有多大......这个就要看戴总和梁总的胆子了。”
投资开发总监杜宏看出了一点门道。
“罗助理，你......你研究的这套东西是用来辅助拿地的？”
“是啊，这套东西就是用来辅助拿地的。”
罗阳笑了笑道：“集合投资、设计、成本、工程、营销、财务等口子，一起做出模板数据，然后提供给梁总，作为拿地的依据。”
边说着，他边用手里的水笔敲着KT板：“土地招拍挂，每次竞价都有一个最低加价限额，参照我这个模板，每次加价到什么阶段，自己成本是多少，利润是多少，梁总心中一目了然，可以做到轻松决策。”
杜宏这时已经站了起来，走向罗阳：“这数据能不能实时变化？”
“能，按照我构建的模型，只要变动里面几个基础数据，参数不变的情况下，立刻就能生成最终结果。”
说到这里，已经够了，罗阳放下了手里的水笔，看向梁兴民。
“梁总，地产形势好的时候，不妨以销定产，营销多大胆，工程多大产，您放开了预期拿地......地产形势不好，以产定销，您画下利润红线，在保证公司现金流的前提下，工程产值多少，营销卖多少。”
罗阳最后冲所有人微微颔首：“各位领导，这就是我研究的一点小东西，有不足之处，请大家指正。”
梁兴民现在确定自己捡到宝了。
“小吕，把KT板上的东西擦掉，罗助理，你跟我来办公室！”
他站起身的同时喊道：“散会！”
罗阳走出会议室的时候，听到身后杜宏的声音；“哎，哎，吕秘书你慢点，你慢点......”
啧，也不怕老梁误会。
梁兴民的董事长办公室面积极大，不算外面连着的董事办，也有将近两百平米。
里面装饰算不上金碧辉煌，但绝对有高人指点过，单是明眼能看到的风水物件就摆了四五处。
这一套，全国大部分地产老板都信，不光是自己的办公室，开建的项目都要请风水大师来看一看。
罗阳记得重生前的一桩事，他工作过的那家地产公司投资了一个项目，因为赶工期，售楼处建的早，但是总部派下来的风水大师认为朝向不对，后来硬是把建到一大半的售楼处给推平了重建，由此可见一斑！
“小罗啊，你一个大学生也信风水？”
看到进门的罗阳盯着风水物件看，梁兴民好奇的问了一句。
“梁总，风水其实是一门科学。”
罗阳笑着道：“譬如罗盘，其实测的就是地下的磁场，要知道很多地下埋着的矿物质里含有的微量元素对人体是有害的，磁场混乱的地方建房子，住在里面的人容易生病，原因就在于此！”
梁兴民原本正走向办公桌，听了罗阳这句话，突然就转过了身。
“罗助理，我觉得两万月薪还是少了点，你觉得再加多少合适？”
“哈？”