2.2 发展权市场的结构
发展权转移项目是通过发展权市场予以实施的，发展权市场的结构主要涉及市场主体、供给与需求、发展权价格三个方面的内容。尽管我国并未有明确的土地发展权制度，但综合全国各地出现的指标交易实践，中国国内学者普遍认为，中国已经出现了类似的土地发展权转移和交易创新实践（谭峻等，2004；张蔚文等，2008；汪晖、陶然，2009；汪晖等，2011），并据此进行了相关分析。
2.2.1 交易主体
美国的发展权是以项目（programs）的形式进行推进和实现的。一般来讲，农地、环境敏感区、闲置地、历史遗迹、开放空间以及废弃地整治区（brownfield remediation）等需要进行保护的地区作为发展权转移项目的发送区，而接收区则是由政府依据既有开发密度、基础设施条件、环境质量和城市发展目标等，评估开发潜力，并结合社区意愿来选定的，适合的土地类型有城市外围尚未开发的土地、新城市中心、再开发区、填充开发区（infill development）、正在建设区（building up）（Mercer, 2008）。Bratton等（2008）认为，土地发展权转移项目应该有三个市场主体，即出售发展权的土地所有者、购买发展权的开发商或建设者、设置规则确保项目公平竞争的政府机构。
我国主要以区域性的土地发展权项目进行具体实施，考虑发展权转移项目的供给区域与需求区域应尽量在同一性质区划内，我国主要以县为整体单位（张安录，1999；汪晗等，2011）。高波、张鹏（2013）认为，土地发展权市场的交易主体包括拥有土地发展权的农民集体经济组织、地方政府、其他经济组织等。陈晓芳（2016）认为，在我国的指标交易市场，应根据指标对应的土地所有权及使用权的性质来确定交易主体。如果是已出让的国有土地，在出让期限内，应以国有土地使用权人为交易主体，尚未出让的国有土地由政府代理作为交易主体；如果是农民集体所有土地，应以农民集体以及农户作为交易主体，其中分配到农户个人手中的宅基地和承包经营地，其附着的转用指标归农户个人所有，其他未分配到户的农民集体土地，如废弃的建设用地、公共设施、公益事业建设用地等，其附着的转用指标归农民集体所有。
2.2.2 供给与需求
对保护区的识别对于确定发展权市场的供给至关重要，由于土地所有者出售发展权的决策取决于发展权项目土地开发时所期待获得的补偿，因此发展权的供给难以预测。Barrows和Prenguber（1975）认为，市场不确定性将导致非连续性供给曲线，流动性较差或较低收入的发展权持有者会出售发展权。Conrad和LeBlanc（1979）通过实证研究认为，影响发展权供给的社会经济因素包括发送区的农业价值、农地升值预期、农业剩余使用价值、土地所有者年龄和土地使用意向的延续等。Mill（1980）通过设定足够小的发展权补偿价值来抑制或减少发展权的供应。Frankel（1999）认为，土地所有者选择出售发展权主要源于他们自身土地的高价值、高需求和看涨的行情，如果没有显著的补偿，低密度和低收入的发展权所有者会选择限制他们发展土地的能力。Pruetz等（2007）认为，大部分土地发展权转移项目通过增加密度作为开发商购买发展权的诱因，一些社区允许购买发展权的开发商可以超出建筑密度、覆盖率、建筑高度的限制。
有学者从理论层面对发展权需求方面进行研究，认为发送区的选择、接收区的开发密度限制、突破限制为开发商带来的预期收益、密度奖励和基准分区规划是发展权需求的决定性因素（Field and Conrad, 1975；Machemer et al.，1999；Tavares, 2003）。土地发展权市场中，要实现充分有效的需求，应该考虑两个变量：降低密度分区的程度、发展权单位与开发密度单位之间的转换比率（Field and Conrad, 1975），还可以通过信贷或保护税来刺激发展权需求（Panayotou, 1994）。
除此之外，有学者通过实证研究发现，规划为高开发密度的地区对发展权的需求并没有设想得那样高（Small and Derr, 1980），其需求远远低于规划为低开发密度的地区，这一现状导致了发展权市场的需求不足（McConnell et al.，2005），这也是发展权转移项目面临的主要困难之一。Heimlich和Anderson（2001）通过对发展权购买案例进行研究认为，需求方要决定保护质量好、数量较少且开发压力大的农用地，还是保护质量差但数量多的农地。Kopits等（2005）通过利用马里兰州卡尔弗特县的发展权数据建立理论模型，发现基准分区是创造发展权市场需求的一个关键性因素。此外，环境限制和基础设施的完善程度也是影响发展权需求的重要因素。Kaplowitz等（2008）通过对美国发展权项目的分析发现，半数以上的发展权项目规定发展权只能用于住宅用途，只有极少数项目允许发展权用于工商业用途。因此，开发商对住房的强劲需求也是产生发展权需求的关键条件，其与项目成功之间存在统计显著性。McConnell等（2006）认为，开发商创造多少建筑面积以实现利润最大化，主要取决于影响收入和发展成本的变量、允许密度的分区规定、是否有发展权和有多少发展权可以购买等因素。McConnell等（2009）提出发展权的实际购买数量取决于基准分区规划、消费者偏好、不同住房类型的市场条件、居民对高密度发展的意愿和能力等因素。
中国国内学者对土地发展权市场的研究主要集中在耕地保护补偿、地票交易等方面。张安录（2000）认为，农地保护可以保障农副产品的稳定供给、保护生态环境和维护生物多样性，可转移发展权的供给价格随土地生产力的增加而上升。保护区外土地所有者的需求取决于对农地保护的全面评估和对土地追加额外开发的愿望，其支付意愿与土地开发者的教育程度、收入水平、环境意识等因素相关。高波、张鹏（2013）认为，可以通过地方政府组织开发复垦，或通过建立地方土地发展权储备银行的方式，用于土地发展权的供给。
汪晗等（2011）通过对武汉市洪山区供给区域和需求区域的情况分析，构建开发量预测模型，开发量的影响因素主要包括开发强度、需求区与供给区的面积。当供给区域与需求区域都设置在开发压力较大的地区时，发展权转移项目实施的成功率较高。文兰娇、张安录（2016）认为，地票供给方集中在渝东北或渝西南地区，地票需求方多为城市中心区。供给区的土地价格较低，需求区的土地价格较高，离市中心的距离是主要的影响因素。李效顺等（2011）通过对江苏、安徽、辽宁以及南京、盐城三省两市的调查分析后发现，决定土地指标区域交易规模以及价格存在差异的主要因素包括：区域的资源禀赋、发展水平的差异，以及完善市场机制的主观态度。尽管调查显示，92.3%的国土部门工作人员有积极的供需意愿，但指标交易仍然很难达到供需均衡。
2.2.3 发展权价格
2.2.3.1 发展权价格及其影响因素
在理论研究中，可转移的发展权市场中通常的工作方式是，政府决定总体住宅发展的最大数量，并向土地所有者分配许可或发展权，政府作为发展权市场的参与者，会影响发展权的均衡价格和数量（Mills, 1989）。
Thorsnes和Simons（1999）用一个简单的市场模型来分析发展权市场运作。假定土地所有者会选择出售地块给出价最高者，特定地块的出价取决于该地块的特征（如土壤质量、排水系统等）及这些特征的使用价值。此外，分区对于发展权市场价格的影响取决于其是否提高了外部效益。Conrad和LeBlanc（1979）认为，发展权持有者的数量较少、需求很大时，可以实现发展权的高价格，此时投机成为一个问题。发展权的高价可以保证保护区土地所有者“公平补偿”的优势，但可能会增加发展成本，最终通过增加住房价格由开发商向消费者进行传递；也可能形成部分地区房价和开发密度都上升的局面，最终导致交通拥挤和环境污染（Tavares, 2003），这种情况是值得关注的。当发展权数量很大、需求很低时，发展权所有者将决定持有发展权并等待发展压力的增加，该情况会增加少量土地所有者的困难。针对以上情况，可以通过发展权银行购买发展权，允许土地所有者克服财政压力和公平销售发展权。Conrad和LeBlanc（1979）认为，理论上讲，如果高密度建筑的边际收益大于边际成本，开发商将参与交易，然而，最优价格是很难实现的。Menghini等（2015）考虑瑞典的特殊国情，提出在代理仿真模型（Agent-Based Model，ABM）的基础上建立发展权市场，并通过四种不同的方式进行仿真模拟，结果表明发展权价格与瑞典现有的土地价格相当。
中国国内学者大多认为，土地发展权价格包括三种：①土地变更用途后，由土地用途价格差异造成的土地预期纯收益的增量（王小映，2003；孙弘，2004；刘贺坤，2015）；②土地利用强度改变之后产生的价格差；③社会经济发展和土地利用规划导致了土地区位改变而产生的价格差（祝平衡，2009）。臧俊梅等（2008）认为，农用地维持耕种而失去变更为建设用地用途的机会成本即为农地发展权的价值。张鹏、刘春鑫（2010）认为，不受管制条件下自由交易形成的价格与受管制条件下形成的价格差值，即为土地发展权价格。高波、张鹏（2013）认为，土地发展权的价格是由政府设定的非农土地开发密度决定的，其大致分为三种：①价格下限。由土地发展权供给者根据土地开发复垦整理成本加上利润给出最低价。②保留价格。土地需求者根据企业对土地边际收益的评价和估算得出愿意支付的最高价。③实际交易价格。
孙弘（2004）指出，土地用途、区位和容积率是影响土地发展权价格的三个因素。此外，农用地价格、建设用地价格、城镇土地供需矛盾等是影响农地发展权价格的因素（范辉，2006）。李庭芝（2012）通过实证分析认为，政府的配额管理、对指标交易谈判的参与都会影响交易价格。高波、张鹏（2013）认为，决定土地发展权价格的影响因素包括国家初始赋予的土地发展权、市场的实际利率、资本成本、地租增长率和地块发展潜力。除了上述影响因素外，土地利用强度、土地利用规划也会影响土地发展权的价格（张婷婷，2014）。
2.2.3.2 发展权价格评估方法
国外学者对土地发展权价格的评估方法主要有以下三种：
（1）土地发展权含义定价法。土地发展权价格等于土地用途转移之后的价值扣除土地转移前的价值和转移成本。基于土地最佳利用原则，Chavooshian和Norman（1973）、Nickerson和Lynch（2001）提出了土地发展权的用途转化模型。其中，Nickerson和Lynch（2001）区分了开发未受限制和开发受到限制的农地价格。根据资产定价理论，开发未受限制的农地市场价格应包括未来期农业回报的折现和转为非农用途的选择权价值两个部分；开发受到限制的农地市场价格只反映农业使用价值。Kline和Wichelns（1994）提出的测算农地发展权价格公式为
式（2-1）中，Vi是第i宗农用地的发展权价格，Xi1是第i宗农用地发展权价格的第一个影响因素，Xij是第i宗农用地发展权价格的第j个影响因素。通过对公式两边取自然对数，求得各要素的相关系数（βj）。用获得的βj值来评估某宗农用地的发展权价格。
（2）土地发展权的非市场定价法。Plantinga和Miller（2001）以特征价格法为基础，通过选取距离、人口等对发展权价格产生影响的各种因素，根据对各影响因素的量化分析，采取合适的函数形式测算出发展权价格，该方法主要在缺乏发展权交易价格数据的情况下使用。
（3）土地发展权的假设市场定价法。Blaine等（2003）以条件价值评估法为基础，以反映消费者对物品的偏好来估算土地发展权价值，这种方法适用于估算整片土地的土地发展权价格，但其准确性易受到问卷设计的信度、受访者等多方面因素影响。
目前，中国国内学者常用的土地发展权定价方法是以建设用地价格扣除农地经济产出价值进行估算。周建春（2007）认为，耕地发展权价格即为耕地外部性价格扣除国家粮食安全价格和国家生态安全价格。祝平衡（2009）提出了在两种不同情况下的土地发展权价格公式。
（1）改变土地用途时的土地发展权公式为
式（2-2）中，ΔV为改变土地用途时的土地发展权价格，h（t）为不同用途（商业、住宅、工业）的年净收益，f（t）为农用地的土地净收益，r为净收益折现率，t为获取土地净收益的年限。
（2）改变土地利用强度时的土地发展权公式为
式（2-3）中，k1为容积率高时对应的土地年纯收益，k2为容积率低时对应的土地年纯收益，其他变量同式（2-2）。
孙弘（2004）以特征价格法为基础，提出土地发展权价格的公式为
式（2-4）中，d是土地发展权价格，db是城市边缘土地进行城市开发的发展权价格，f是容积率，k是每公里年度交通费，f0是现状容积率，k0是现状容积率下的每公里年度交通费，b是城市中心到城市边缘的距离，l是不动产到城市中心的距离。
臧俊梅（2007）提出农地发展权价值等于农地改变用途时的市场价值减去农业用途时的市场价值，并在农地价格评估与建设用地价格评估的基础上，提出了七种农地发展权价格评估方法，分别为传统评估法、外部地价法、两步法、“政府指导+市场定价”法、完全市场定价法、市场比较法和成本定价法。
汪晗等（2011）根据资产评估中的收益法，建立农地转换用途和土地转化开发决策的农地发展权定价基本模型；通过对研究区域的数据测算，得出至商业中心驾车时间是农业发展权价值最为显著的影响因素。邱继勤和邱道持（2011）认为，土地发展权价格是复垦地块建设用地价格与复垦地块农用地价格之差。其中复垦地块建设用地价格可借鉴国有建设用地价格评估的原理和方法进行测算；复垦地块农用地价格可借鉴三条技术路线进行测算：农用地承包经营权流转价格测算方法、农用地征收补偿安置费测算方法和农用地定级估价测算方法。任艳胜（2009）、黄滟（2012）和汪晗（2012）以条件评估法为基础，通过实证研究分别测算了相关研究区域的土地发展权价格。刘贺坤（2015）在测算了土地发展权转移的机会成本损失、粮食盈亏量折算的土地面积之后，得出土地发展权价格测算模型。
除此之外，有学者提出我国的耕地异地代保、新增建设用地指标交易等地方实践，缺乏合理的市场交易机制，现实中形成的交易价格是需求方与主要负责人私下谈判形成的交易价格（李效顺等，2011；王婷，2012）。