02 合资、合作开发房地产合同纠纷：应根据案件基础法律关系确定案由并适用法律
北京金盈律师事务所 白砚军
裁判要点
合伙协议中当事人的意思表示真实、明确,即约定成立房地产公司以运作房地产项目,协议约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。《建筑法》《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等均是对已成立的企业从事房地产开发和建设的资质和准入进行规制,而不是对如何设立房地产公司进行规制,故不能适用于本案对合伙协议的效力认定上。
基本案情
2007年9月5日,任××(甲方) 、王××(乙方) 、李××(丙方)签订《合伙协议》,约定:“甲方出资30万元,乙方出资15.5万元,丙方出资15.5万元,三方共同出资61万元开办房地产公司,甲方占公司股份51% ,乙、丙各占公司股份24.5% 。在经营期间的利润分配比例为1∶1∶1(即平均分配)……”2007年9月23日,任××(甲方)、王××(乙方)、李××(丙方)再次签订《合伙协议》,约定:“经甲、乙、丙协商,决定在一线路以东、公园南路以南,共同开发建设住宅小区(占地约160亩) 。甲方任××协同原土地所有人侯××负责处理和办理土地的所有事务及相关手续……”
2008年11月17日,某房地产公司与国土资源分局签订成交确认书,确认书内容:在2008年11月3日国土资源分局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中房地产公司竞得编号为××××地块的国有建设用地使用权,该地块位于××街,四至界限为:东至……南至……西至……北至……出让面积60,146.24平方米,规划用途住宅,出让年限 70 年。该地块成交价11,542,700元。
任××在项目实施过程中于2009年3月2日以项目部的名义与房地产公司签订《协议书》一份,《协议书》第6条明确约定:房地产公司不参与项目部所开发小区的施工及销售,出现法律责任由项目部承担。
住房和城乡建设局、房地产管理局分别于2012年10月31日、2012年11月5日共同出具证明,证实该住宅小区建设工程到该时间为止,仍未完成,按规划应建21栋楼,但到目前为止,只完成19栋楼的工程,拆迁部分有2栋楼仍未完工。因此,该住宅小区目前不具备交工条件。
《合伙协议》签订后,李××、王××先后投入资金5,106,000元。
××××中级人民法院根据李××、王××的申请,委托会计师事务所进行了审计鉴定,并作出李××、王××、任××合伙清算司法鉴定报告,鉴定结论为:经初步测算,利润总额为33,303,185.40元。
李××、王××认为,根据三方签订的合伙协议,李××、王××共占49% ,任××占51% 。在小区开发过程中,三方以房地产公司办理的所有政府审批手续。现小区已基本完工,大部分业主已经入住,还有一部分房没有卖完,李××、王××发现任××以造假账或重复下账等手段套走售房款1000万元之多,损害了作为合伙人李××和王××的合法权益。为此,李××、王××诉至法院,请求法院判令:1.解除三方于2007年9 月5 日、23 日签订的《合伙协议》 ,并进行合伙清算;2.任××支付李××、王××合伙经营利润500万元(以实际清算结果为准) ;3.案件诉讼费由任××承担。
任××答辩称:2007年9月23 日,三方签订《合伙协议》时,三方均不具备开发房地产的资质,严重违反了法律、法规的强制性规定,该协议是无效协议。由于三方均不具备开发房地产的资质进而才挂靠了房地产公司,但实际开发人是三方个人,挂靠房地产公司进行房地产开发亦违反法律规定。 2007 年12 月20日三方共同形成了会议纪要,纪要规定任何一方中途退股,只退本金,不退利息,不分红利。现任××同意退还李××、王××投资的本金。
××××中级人民法院经审理认为,房地产开发经营主体应当是经工商行政管理部门核准登记,并持有企业法人营业执照的房地产开发企业。从事房地产开发和经营的企业,同时应当具备国家建设行政主管部门颁发的资质证书,并经工商行政主管部门注册登记发给《营业执照》,不具备上述条件的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同,为无效合同。李××、王××与任××作为自然人在没有依法成立房地产开发企业的情况下,双方签订两份《合伙协议》,约定合伙开发房地产项目,且未办理联建审批手续和土地使用权变更登记手续,两份《合伙协议》违反国家法律、行政法规的禁止性规定,为无效协议。任××在项目实施过程中以项目部的名义挂靠房地产公司进行房地产开发,但项目部同样不具备房地产经营、开发的资格,并且房地产公司与项目部于2009年3月2日所签订的《协议书》第6条明确约定:“房地产公司不参与项目部所开发小区的施工及销售,出现法律责任由项目部自己承担。该协议书反映房地产公司并没有与任××实际合作开发经营房地产,实质上是任××成立地项目部挂靠该房地产开发企业,房地产开发企业向其出租、出借或转让营业执照和房地产开发资质证书。 《企业法人登记管理条例》《公司登记管理条例》均规定禁止出租、出借、转让营业执照,任××挂靠经营房地产的行为违反国家法律、行政法规的禁止性规定,故房地产公司与项目部签订的协议书亦为无效协议。李××、王××和任××对造成合同无效均有过错,应各自承担相应的责任。李××、王××虽然陆续投入资金5,106,000元,其依据无效合同要求分得经营利润的主张缺乏法律依据,任××应返还李××、王××投资款5,106,000元,并承担相应的利息损失。据此作出一审判决:(一)由任 ××返还李 ××、王 ××投资款5,106,000元;(二)由任××给付李××、王××投资款5,106,000元的利息损失(自任××分别收到5,106,000元时起分段算至返还完毕时止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。 (三)驳回李××、王××的其他诉讼请求。案件受理费46,800元,保全费5000 元,共计51,800 元,由任××承担。鉴定费20万元,由李××、王××承担。
李××、王××不服一审判决,向×××高级人民法院提起二审,二审判决驳回上诉,维持原判。裁判理由基本同一审判决。
李××、王××仍不服一、二审判决,委托笔者向最高人民法院提起再审申请,后被最高人民法院裁定提审本案,经审理最终裁定撤销上述一、二审判决,将该案发回一审法院重审,有效维护了当事人的合法权益。
民事代理词
致最高人民法院:
就贵院受理的再审申请人李××、王××与被申请人任××合资、合作开发房地产合同纠纷一案(以下简称本案),我们是再审申请人李××、王××的代理人,结合本案庭审情况,围绕本案争议焦点发表如下代理意见:
一、案涉两份合伙协议,是当事人的真实意思表示,协议约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效
从案涉两份合伙协议的内容来看,第一份《合伙协议》主要约定了各方在拟成立的房地产公司中的出资和利润分配比例,第二份《合伙协议》则主要就房地产项目开发的具体事宜进行了约定。合伙协议中当事人的意思表示真实、明确,即约定成立房地产公司以运作房地产项目,协议约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。 《建筑法》《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等均是对已成立的企业从事房地产开发和建设的资质和准入进行规制,而不是对如何设立房地产公司进行规制,故不能适用于本案对《合伙协议》的效力认定上。而且,两份《合伙协议》拟设立的企业是否成立、是否办理工商登记或能否取得房地产开发资质等,均属于协议履行中的问题,与设立企业协议本身的效力无关。至于任××成立的项目部与挂靠房地产公司借用资质而签订的《协议书》的效力问题,也不能影响案涉《合伙协议》的效力,二者属于不同的法律关系。本案中,一、二审法院以李××、王××和任××未办理工商登记、未取得房地产开发经营资质,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条关于当事人双方均不具有房地产开发资质的,认定合同无效的规定,判决认定案涉两份《合伙协议》无效,属于适用法律错误。
二、任××的严重违约行为,致使案涉合伙项目无法进行下去,案涉合伙协议应予以解除
在案涉房地产项目开发期间,任××利用其主管案涉项目财务及销售便利,伙同财务人员做假账,擅自将合伙开发之房产抵顶自己或他人之债务,恶意转移、侵吞巨额合伙财产,严重违反了案涉《合伙协议》的约定,对申请人已构成严重违约,致使申请人重大利益损失,双方合伙基础丧失,合伙事务已陷入僵局,已无法继续合伙下去,申请人有权行使法定解除权,法院应予以解除案涉合伙协议。
三、案涉合伙协议解除后,申请人即有权请求对案涉项目开发合伙期间所产生的利润进行分配
根据《合同法》第97条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”故,案涉合伙协议解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的,并产生合伙利润的,双方应依照《合伙协议》的约定进行合伙清算予以分配。被申请人任××主张的“项目未完工,后续还有费用支出”的抗辩理由,于法无据。
本案中,申请人自提起原一审诉讼之日起,即提出了“解除合伙协议”的诉讼主张,故案涉合伙协议应于原一审期间既已解除。
本案一审法院根据当事人申请,委托了具有相应鉴定资质的内蒙古某会计师事务所对本案合伙清算进行了司法审计鉴定,作出《司法鉴定报告》。该司法鉴定报告鉴定结论为:现金利润为3330.3185万元、存量房利润为1336.6191万元。故,申请人即有权请求对案涉项目开发合伙期间所产生的利润依照《合伙协议》的约定(利润总额的49% )进行分配,申请人可分得的利润为2286.7994万元,即被申请人任××支付申请人利润2286.7994万元。
四、本案原一审中,法院委托专门机构作出司法鉴定报告是合法的、有效的
上述鉴定报告,委托程序合法,所依据的材料均由本案当事人双方共同提供(鉴定报告有说明),采取的鉴定方法符合法律规定,在原一审、二审中均已经过庭审质证,应为有效司法鉴定文件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第71条的规定:“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论,当事人没有足以反驳的相反证据和理由,可以认定其证明力。”被申请人任××在原一审中所提异议也并未被鉴定报告所吸纳,不能由此推翻该鉴定报告。
本案原一、二审判决,之所以没有依据该鉴定报告予以分配合伙利润,是因为其错误认定了案涉合伙协议无效,失去了依据该鉴定报告分配利润的基础。
由上,案涉合伙清算审计《司法鉴定报告》,应当成为当事人合伙期间形成债权债务、资产清算的有效依据,成为司法机关依法公正裁决的依据。
以上代理意见,请合议庭充分考虑,望予以采纳。
再审申请人:李××、王××
代理人:白砚军 张昌胜 律师
裁判结果
最高人民法院提审本案,作出裁定:一、撤销×××高级人民法院民事判决;二、撤销××××中级人民法院民事判决;三、本案发回××××中级人民法院重审。
裁判理由
最高人民法院归纳本案的争议焦点为:一、李××、王××与任××签订的两份合伙协议的效力问题;二、案涉房地产项目经营利润的分配问题。
从案涉两份合伙协议的内容来看,第一份《合伙协议》主要约定了各方在拟成立的房地产公司中的出资和利润分配比例,第二份《合伙协议》则主要就房地产项目开发的具体事宜进行了约定。合伙协议中当事人的意思表示真实、明确,即约定成立房地产公司以运作房地产项目,协议约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。 《建筑法》《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等均是对已成立的企业从事房地产开发和建设的资质和准入进行规制,而不是对如何设立房地产公司进行规制,故不能适用于本案对《合伙协议》的效力认定上。而且,两份《合伙协议》拟设立的企业是否成立、是否办理工商登记或能否取得房地产开发资质等,均属于协议履行中的问题,与设立企业协议本身的效力无关。至于任××成立的项目部与挂靠房地产公司借用资质而签订的《协议书》的效力问题,也不能影响案涉《合伙协议》的效力,二者属于不同的法律关系。本案中,一、二审法院以李××、王××和任××未办理工商登记、未取得房地产开发经营资质,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条关于当事人双方均不具有房地产开发资质的,认定合同无效的规定,判决认定案涉两份《合伙协议》无效属于适用法律错误,应予纠正。
李××、王××在诉讼中明确请求“合伙清算,任××支付李××、王××经营利润500万元(以实际清算结果为准) ” ,既然两份《合伙协议》均合法有效,则二人有权依约分取案涉项目的经营利润。而且,在运作房地产项目期间,李××、王××作为实际开发经营者,投入了巨额资金,有权请求对案涉项目开发所产生的利润进行分配。××××中级人民法院、×××高级人民法院以《合伙协议》无效为由,驳回李××、王××分配利润的请求,由任××独占项目开发的全部利润,不仅违背了各方在《合伙协议》中的约定,也有悖公平公正的基本原则,损害了李××、王××依法享有的实体权利。
至于任××答辩所称双方当事人之间是借贷关系、已明确约定中途退股只退本金,而且一审法院委托作出的鉴定报告在最终的利润计算上不具备客观性等主张。首先,李××是否借钱出资并不影响出资的定性,且该借贷关系已另案处理,不影响任××合法权利的实现。其次,即使会议纪要关于中途退股只退本金的约定真实有效,也限于合同正常履行的情形。在一方明显违约、双方合伙基础丧失的前提下,对方有权行使法定解除权,要求进行清算,这显然不同于退股。最后,一审法院委托作出的鉴定报告是否客观,涉及的是具体利润分配多少合适的问题,并不能以此否定李××、王××依法享有的分配利润的权利。但鉴于目前案涉房地产项目尚未全部开发完毕,客观上确实不具备清算的条件,而且实际上李××、王××与任××也没有进行合伙解散清算,债权债务、经营利润状况尚不明确,因此,李××、王××应与任××在进行合伙解散清算后再行主张利润分配。鉴于一审、二审判决认定《合伙协议》无效,在一审、二审程序中也没有组织当事人进行清算,再审程序中不能直接对李××、王××提出的分配利润的诉讼请求进行认定处理,应发回一审法院××××中级人民法院,在一审重审程序中在认定《合伙协议》合法有效的基础上进行合伙解散清算,再行确定合伙债权债务的分配方案。
另,根据当事人提起诉讼的请求权基础法律关系来看,李××、王××与任××之间应当是合伙纠纷,而非合资、合作开发房地产合同纠纷,××××中级人民法院和×××高级人民法院将本案案由确定为合资、合作开发房地产合同纠纷不当,重审中应予纠正。
律师评析
民商事案件案由的确定,关乎案件法律适用,乃至影响当事人重大财产利益。故当事人或法院在确定案件案由、判别案件核心法律关系时,一定要慎重处理。
司法实践中,一个案件应为何种案由,往往是根据当事人提起诉讼的请求权基础法律关系来予以确定。具体到本案,一、二审法院以“合资、合作开发房地产合同纠纷”为案由,错误适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条的规定,作出案涉两份《合伙协议》无效地认定,只是返还出资本金及利息。而最高人民法院再审,将本案案由更正为“合伙纠纷”,并认定案涉两份《合伙协议》中当事人的意思表示真实、明确,即约定成立房地产公司以运作房地产项目,协议约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。在运作房地产项目期间,当事人作为实际开发经营者,投入了巨额资金,有权请求对案涉项目开发所产生的利润进行分配。前述两种不同裁判结果,对当事人来说,其得到的利益相距甚远。
在此,我们提出以下建议:
1. 当事人间合资、合作开发房地产时,对各方投资及利润分配等条款进行书面的明确约定,并依法成立有开发资质的公司进行房地产开发经营。
2. 在房地产开发经营过程中,做好开发经营的法律风险管控和财务管理,以避免不必要的纷争。