第四节 逾期交房及办证

50.房产商逾期未交房，购房者能否解除商品房预售合同？

房产商与买受人在商品房预售合同中已经有关于逾期未交房，购房者享有合同的解除权的约定时，根据《民法典》第562条第2款的规定，购房者可以在解除权条件成就时解除合同。

如果双方在合同中没有明确约定逾期交房购房者的解除权，则按照《民法典》第563条有关法定解除权的规定行使解除权。《民法典》第563条列举了5种有法定解除权的情形，即因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。例如，房产商已经超过约定的交房日期3年仍未竣工并达到交房条件，导致购房者的合同目的不能实现，符合《民法典》第563条列举的第四种情形之相关规定，购房者依法享有法定解除权。

购房者的解除权有时间的限制。根据《商品房买卖合同司法解释》第15条第1款规定，房产商迟延交付房屋、双方又没有约定解除权时，购房者可以催告交付房屋，房产商有法定或约定的履行合理期限的（如《民法典》第563条第3项关于法定解除权的行使条件），经催告后，房产商须在3个月的合理期限内履行交房义务，如果仍未履行，购房者可以请求解除合同。同条第2款又规定，如果法律没有规定或者当事人没有约定，经购房者催告后，房产商有履行的合理期限的（如《民法典》第563条规定的除第3项外的其他法定解除权的情形），购房者须在催告后的3个月内行使解除权。如果购房者没有催告房产商履行交房义务的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

需要注意的是，在审判实践中，购房者解除权行使期间的限制仅适用于合同可以继续履行而一方延迟履行的情形。如果是因房产商的原因，导致合同已处于不能履行、房屋不能交付的状态，则购房者的解除权不适用《商品房买卖合同司法解释》第15条关于解除权期间限制的规定。例如，房产商因迟迟未能达到竣工验收标准乃至逾期交付房屋已达5年之久，应被视为确实无法履行合同的主要义务，不适用解除权期间限制的规定，购房者在逾期交房5年后仍可以解除合同。