30.售楼人员的口头承诺是否具有法律效力？

在咨询、购买商品房的过程中，很多购房者都会听到售楼人员或者置业顾问作出的各种承诺，如买房送面积、小区车位充足，甚至有的售楼人员还口头承诺可以自行改变阳台结构等，但这些内容通常不会写入认购协议书或者正式的商品房预约合同中，有的房产商在与购房者订立商品房预约合同的同时，在其提供的《签约须知》中载明“本公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效”，以免除房产公司自身的责任。在审判实践中，法院在没有证据证明的情况下，一般认为房地产公司的口头承诺无效，商品房的销售广告和宣传资料也不能视为商品房买卖合同中的内容，除非符合《商品房买卖合同司法解释》第3条规定的“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，否则购房者不能仅依房产商工作人员的口头承诺请求房产商承担违约责任。

需要注意的是，如果购房者有证据证明因为售楼人员的口头承诺致使购房者产生错误认识或者故意误导、欺骗购房者，致使购房者与之订立了认购协议或商品房买卖合同的，购房者可以根据《民法典》第147条、第148条的规定，请求法院撤销认购协议或者商品房买卖合同。