第三节 商品房预售合同的订立

27.商品房预售合同是预约合同还是商品房买卖合同？

根据《城市商品房预售管理办法》第2条规定，商品房预售是指房产商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。因此，房产商与商品房承购人就上述行为所订立的合同就是商品房预售合同。从上述规定可以看出，商品房预售合同属于买卖合同的一种，但与一般买卖合同不同的是，其标的物是正在建设且尚未建成的房屋。如果是已经建成的现房，关于现房的买卖合同一般称为商品房买卖合同。

商品房预售合同虽然有“预售”二字，但与预约合同有着本质上的区别。认购书等预约合同的规定通常较为简单，不能够作为请求对方履行合同内容的法律依据。预约合同双方当事人的义务是在不存在法律或事实障碍的条件下积极磋商订立本约即商品房买卖合同。而在商品房预售合同中，双方当事人就正在建设中的房屋的基本情况、支付价款的方式及期限、房屋交付使用的方式及条件、违约责任等都有明确的规定，无须另行订立一个商品房买卖合同作为其本约，其本身就能够作为请求转移房屋所有权或支付价款的法律依据。因此，在此层面上，商品房预售合同与商品房买卖合同仅是被冠以不同的称谓而已，本质上并无区别。