12.商品房买卖的基本程序有哪些？

一般来说，商品房的交易过程有以下几个阶段：

（1）了解房源的基本信息，核验房产商的预售资格，即是否有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证以及商品房预售许可证。

（2）签订认购协议等预约合同，约定订立正式商品房买卖合同的时间，交付定金或订金。注意定金与订金的区别，防止“定金陷阱”。

（3）签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，此时一定要注意房产商是否取得了《商品房预售许可证明》，如果没有取得，那么购房者与之签订的商品房买卖合同无效。

（4）按照法律的规定以及行政法规的规定办理商品房预售合同登记备案手续。

（5）如果购房者需要办理商业性贷款或者公积金贷款，则需要与住房资金管理中心或者房产商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。

（6）验房、收房，查验房屋“三书一证一表”，即《建设工程质量认定书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》。注意查看交付的房屋的房屋结构、面积等是否与商品房买卖合同中约定的一致。无异议后，购房者付清房款，房产商交付钥匙。

（7）办理产权过户登记，取得房屋的所有权，并领取房屋所有权证或不动产权证书。

（8）贷款购房者在取得房屋所有权后，持房产证到房地产管理部门办理房屋抵押登记，使房屋的抵押权产生法律上的效力。待贷款还清后，到房地产管理部门注销抵押登记。