011 双方已就合同约定的履行顺序进行调整并达成新的合意，应按照调整后的情况履行合同

——美好公司与中和公司、美好中和公司项目转让合同纠纷案

一、主要案情

2009年12月17日，美好公司、中和公司双方签订了《项目合作开发合同》，约定双方成立项目公司合作开发项目。合作开发方式为：中和公司将2000亩土地转让给该项目公司，并按每亩土地100万元定价，项目公司在支付前期2.4亿元土地款后，剩余土地款在开发过程中分期向中和公司支付，至土地款全部付清之后，中和公司对2000亩土地使用权保留所有权，美好公司、中和公司按在项目公司所占股权比例分配利润，中和公司负责将项目和开发地块过户到项目公司名下。

2012年9月12日，美好公司、中和公司双方签订《项目转让合同》，约定终止2009年12月17日签订的《项目合作开发合同》，中和公司把美好海岸项目604.5881亩土地（含现状、地下管网和地上建筑物，不含地上种植树木）以及中和公司拥有的美好中和公司49%的股份转让给美好公司。项目用地包括B3-4、B4-4、A4-2三个地块。转让价款共计6.143881亿元，其中项目用地、地下管网和地上建筑物作价6.045881亿元，股份转让款作价980万元。项目转让步骤：第一步：清算美好中和公司，结清美好公司、中和公司双方经营性欠款，并办理经营移交手续。第二步：中和公司转让其在项目公司的股份。第三步：项目土地过户到美好中和公司。具体步骤：1.上述股份转让后5日内，美好公司、中和公司双方备齐由各方准备和提供的地号B3-4、地号B4-4土地及地上建筑物过户到美好中和公司名下的相关资料和手续；2.资料和手续备齐后5日内，双方共同前往税务部门，办理地号B3-4、地号B4-4土地及地上建筑物过户的完税手续；3.在税务完税手续取得后5日内，美好公司、中和公司双方前往国土部门，办理项目转让及产权变更手续；4.在美好公司付清余下的转让款后5日内，美好公司、中和公司双方备齐由各方准备和提供的地号A4-2项目中的80亩土地及地上建筑物过户到美好中和公司名下的相关资料和手续，双方共同前往税务部门，办理地号A4-2项目土地以及地上建筑物过户的完税手续；5.在税务完税手续取得后5日内，美好公司、中和公司双方前往国土部门，办理项目转让及产权变更手续。项目转让款的支付：1.在本合同签订前，经美好公司、中和公司双方共同确认，美好公司已支付给中和公司项目转让款354018232.25元。2.美好公司须在美好公司、中和公司完成本合同第3条第3项所述两个地块土地过户（以美好公司取得土地证时间为准）后6个月内完成该两宗地块转让款余款及股权转让款人民币180369867.75元的50%，计人民币90184933.88元；过户后12个月内支付完该两宗地块转让款余款及股权转让款计90184933.87元。3.自美好公司取得本合同第3条所述B3-4、B4-4两宗地块土地证起18个月内付清余下项目转让款计人民币8000万元。4.在美好公司完成本合同第3条所述B3-4、B4-4两宗地块土地款及股权转让款支付完毕后，中和公司应按美好公司合法提出的书面申请出具开发所需各类文件，并在地块3达到过户条件后5日内，美好公司、中和公司双方确定过户方式后5日内，准备齐全所需资料，到相关部门办理土地及地上建筑物的过户手续。5.在美好公司支付完全部转让款之前，中和公司保留本合同项下未付完款的土地的使用权。合同第6条违约责任第2款约定：如果美好公司未能按约定的时间向中和公司支付项目转让款，每延期一日，美好公司应按未付款的日万分之五向中和公司支付滞纳金；如逾期超过6个月，应按未付款的日千分之三向中和公司支付滞纳金；逾期超过一年，中和公司有权单方解除合同。

2012年9月12日，美好公司、中和公司双方签订《项目转让补充合同》，约定美好公司优先使用地号B3-4地上建筑物进行抵押融资，中和公司配合提供相关手续及文件，如中和公司不配合则按双方签订《项目转让合同》第5条其他特别约定的第5款执行，合同还约定了融资担保等其他事项。

2012年9月12日，美好公司、中和公司及案外人保盈公司签订《三方协议》，约定三方同意中和公司与保盈公司签订的《土地使用权转让协议》约定转让的土地共计231.9063亩（指B4-4地块），在中和公司按《项目转让合同》约定收到项目转让费后，由中和公司过户至美好中和公司名下，并确认保盈公司向中和公司支付的土地款人民币7784.95万元，转为美好公司向中和公司支付的项目转让款，中和公司与保盈公司签订的《土地使用权转让协议》自美好公司与中和公司签订的《项目转让合同》生效之日自动解除，中和公司与保盈公司不承担法律责任，因中和公司原因导致《项目转让合同》不能履行的除外。

2012年11月5日，美好公司向中和公司发函称因公司融资需要，B3-4地块暂不能办理过户，须先向中和公司协调办理抵押贷款事宜，故向中和公司提出以B3-4地块作为抵押物，先行办理融资事宜，解决公司项目资金缺口问题。

2013年9月6日，美好公司向中和公司出具《工作协调函》，请中和公司出具办理B3-4、B4-4地块在建工程抵押登记所需相关文件，并在文件上盖公章、法人章或股东签字。

2013年9月13日，美好公司向中和公司出具《承诺函》，承诺在第一笔贷款到账后（约2013年9月23日）3个工作日内支付第一笔资金1000万元，在第二笔贷款到账后（约2013年11月30日）支付第二笔资金70184933.88元。

2013年9月13日，美好中和公司向中和公司出具说明，称于2012年12月3日收到2亿元抵押贷款资金。

2013年9月13日，中和公司向美好公司出具《催款函》，请美好公司尽快支付应付转让款80184933.88元。2013年，中和公司与北京银行A分行签订《抵押合同》，提供美好海岸项目一期、二期土地及地上在建工程，为美好中和公司贷款5000万元作担保。

2014年1月5日，美好公司向中和公司出具《承诺函》，承诺一期余款70184933.88元在华融资产S分公司贷款到账后（约2014年1月10日左右）7日内支付3500万元；在2014年2月28日前支付1500万元，在2014年3月31日前支付20184933.88元；二期余款90184933.87元在2014年7月31日前支付。

2014年1月6日，中和公司、美好中和公司与华融资产S分公司签订《抵押协议》，提供美好海岸一期、二期合计524亩土地使用权及其地上未售建筑物，为美好中和公司与华融资产S分公司签订的《债务重组协议》《财务顾问协议》的履行作担保。

2014年10月14日，中和公司向美好公司出具《关于要求付清项目转让余款和承担违约责任的函》，要求美好公司于2014年11月30日前付清项目转让余款143369767.75元，否则将按合同约定行使单方合同解除权，并要求美好公司承担违约责任，终止转让地号B4-4项目土地。

美好公司于2015年1月15日向中和公司出具《承诺函》载明，美好公司为向华融公司办理贷款展期业务，需要中和公司配合出具相关手续，特向中和公司承诺：1.因美好公司违约，合同中约定的A4-2土地不再转让给我司，该A4-2土地由中和公司无偿收回；2.在2016年1月31日向中和公司支付应付未付款项的50%；3.若在2016年1月31日前未能支付以上款项，中和公司可无条件收回B4-4土地，并按原已签署的协议约定清算款项多退少补；4.美好公司向中和公司支付以上款项后，双方应按约定承担相应税赋，不得拖欠；5.余下的50%的款项须于2016年12月31日前付清。

2015年1月19日，中和公司、美好中和公司与华融资产S分公司、北京银行A分行签订《委托贷款借款合同之补充协议（二）》，约定委托借款本金余额为2亿元。

2015年3月13日，美好公司向中和公司出具《工作协调函》，请中和公司在其向华渝合伙企业、华融资产H分公司及北京银行A分行办理5000万元贷款（已还2000万元）展期时，继续提供B3-4、B4-4土地在建房屋及使用土地抵押担保的相关文件中盖章及签字，并出具相关资料。

2015年8月10日，中和公司向美好公司公证送达《通知函》，称A4-2土地已终止土地合作，因美好公司未付清B3-4、B4-4土地的项目转让款，通知美好公司终止B4-4地块的项目合作，解除B4-4土地合作的合同约定，美好公司还应向中和公司支付B3-4地块土地款及过户税费共计182632545.79元，美好公司在收到通知2日内应办理B3-4土地使用权过户变更手续，中和公司予以配合。2015年8月28日，美好公司向中和公司回函称，中和公司违约，未依约将土地过户，不履行相关配合义务。

华融资产S分公司于2017年10月16日向最高人民法院出具《关于同意B3-4、B4-4抵押土地过户的函》称，美好中和公司系其主债务人，土地过户至其名下，对于改善主债务人经营状况、尽快恢复偿债能力有积极意义，利于其债权及抵押权实现。因此，同意B3-4、B4-4土地从中和公司过户至美好中和公司名下，办理土地使用权变更登记后，美好中和公司应以其为抵押权人继续办理抵押登记手续。另，中和公司表示同意配合办理涉案B3-4土地过户手续。

经双方当事人确认，《项目转让合同》签订后至起诉时止，美好公司共向中和公司支付391018232.25元转让款。《项目转让补充合同》约定的抵押融资已经成功，以B3-4、B4-4两块地提供抵押担保为美好公司融资实际到位4.5亿元。

美好公司向海南省高级人民法院提起诉讼，请求：1.判令中和公司履行《项目转让合同》中将转让的美好海岸项目用地，地号为：“B3-4”［尖峰国用（2011）第×8号］、“B4-4”［尖峰国用（2012）第0×1号］两宗地块土地合计524.5881亩及该项目地下管网、地上建筑物根据《项目转让合同》第2项及第3项约定的价款和步骤，在30日内完成依法变更登记手续，过户至美好中和公司名下的义务。2.判令本案诉讼费用由中和公司承担。

海南省高级人民法院于2016年9月5日作出（2015）琼民一初字第56号民事判决：1.限中和公司在判决生效之日起3个月内协助美好公司将地号“B3-4”［土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第×8号］、地号“B4-4”［土地使用权证号为：尖峰国用（2012）第0×1号］的两宗土地过户至美好中和公司名下；2.驳回美好公司的其他诉讼请求。案件受理费2664740.50元，由中和公司负担。

中和公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，请求：依法撤销原判决，发回原审人民法院重审，或判决驳回美好公司的诉讼请求。

最高人民法院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

二、裁判理由

本案的争议焦点为：1.中和公司二审期间提交的美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》，作为证据应否被采纳；2.原审法院判令中和公司限期协助美好公司将涉案B4-4土地过户至美好中和公司名下，是否具有充分的事实和法律依据。

（一）中和公司二审期间提交的美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》应否作为证据被采纳

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定：“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款、第二款规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”

中和公司二审期间提交的美好公司于2015年1月15日向其出具的《承诺函》，从载明内容上看涉及本案基本事实的认定问题。现无证据证明中和公司系因故意或者重大过失而逾期提供前述证据，对于该证据不予审核认定可能导致本案裁判明显不公，故依法视为新证据予以采纳。对于中和公司逾期提供证据的行为，在此予以训诫。美好公司关于该证据不符合新证据要求，不应予以采纳的主张，不予支持。

（二）原审法院判令中和公司限期协助美好公司将涉案B4-4土地过户至美好中和公司名下，是否具有充分的事实和法律依据

《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”

具体到本案，2012年9月12日《项目转让合同》签订后，双方并未严格按照合同条款约定进行实际履行。之后，应美好公司要求，中和公司将涉案土地抵押用作美好公司融资的担保，以解决项目运作资金问题。美好公司多次承诺融资成功后清偿所欠中和公司的转让款项。在2015年1月15日出具的《承诺函》中，美好公司承诺如在2016年1月31日前未向中和公司支付应付未付款项的50%，同意中和公司可无条件收回B4-4土地，并按原已签署的协议清算款项。由此可见，美好公司作出前述承诺以及中和公司配合办理涉案土地抵押的行为，表明双方已就《项目转让合同》约定的履行顺序进行调整并达成新的合意，故双方应当按照调整后的约定情况履行合同。在其未按承诺如期支付应付未付款项的情况下，美好公司显然不能请求中和公司先行办理土地过户手续。

在合同约定已在实际履行过程中发生变化的情况下，原审法院没有考虑中和公司未办理土地过户手续系因配合美好公司抵押融资所致的客观事实，忽略美好公司为办理融资抵押而多次作出的清偿承诺，仍然依据《项目转让合同》原有约定认定当事人履行合同义务的顺序和条件，并认为合同约定的办理土地过户手续条件已经成就，在认定事实和适用法律上均有错误，依法应予纠正。

2015年8月10日，中和公司在向美好公司公证送达的《通知函》中，要求美好公司办理B3-4土地使用权过户变更手续，并承诺予以配合。在最高人民法院审理期间，中和公司也确认同意配合办理B3-4土地使用权过户变更手续。相关抵押权人华融资产S分公司亦致函表示同意，故对原审判项中涉及B3-4土地过户的问题不再变动。但对原审法院判令中和公司配合美好公司办理B4-4土地过户手续的意见，依法予以纠正。鉴于中和公司已经同意配合办理B3-4土地过户手续，对其上诉所提原审法院判令其协助过户存在错误的其他理由，已无必要再作评述。

需要指出的是，本案系因美好公司请求判令中和公司配合办理涉案土地过户手续引发的纠纷。中和公司虽在原审期间以涉案合同已经解除提出抗辩，但未就合同解除问题依法提起反诉，其请求径行确认涉案合同已经解除的上诉意见，依法不予审查。美好公司以利于配套规划和业主利益为由主张判决B4-4土地使用权过户，亦缺乏合同依据。实际上，涉案合同是否解除以及B4-4土地使用权归属的问题，并非处理本案争议必须作出裁判的事项。涉案合同解除与否及B4-4土地使用权归属问题，当事人可以依法另行解决。

三、裁判结论

依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、变更海南省高级人民法院（2015）琼民一初字第56号民事判决第一项为：限中和公司在本判决生效之日起三个月内协助美好公司将地号B3-4［土地使用权证号为：尖峰国用（2011）第×8号］一宗土地过户至美好公司名下；

二、维持海南省高级人民法院（2015）琼民一初字第56号民事判决第二项，即驳回美好公司的其他诉讼请求；

三、驳回中和公司的其他上诉请求。

四、二审案件受理费共2664740.5元，中和公司和美好公司各负担50%。

四、裁判要旨

《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案双方当事人在《项目转让合同》中对履行顺序进行了约定，即先办理土地使用权过户手续，再支付项目转让款余款。但在合同签订后，双方并未严格按照合同约定条款实际履行，而是根据履行情况多次进行了变更。美好公司在《承诺函》中承诺，如在2016年1月31日前未向中和公司支付应付未付款项的50%，同意中和公司可无条件收回B4-4土地，并按原已签署的协议清算款项。由此可见，美好公司作出前述承诺以及中和公司配合办理涉案土地抵押的行为，表明双方已就《项目转让合同》约定的履行顺序进行调整并达成新的合意，故双方应当按照调整后的约定情况履行合同。在其未按承诺如期支付应付未付款项的情况下，美好公司显然不能请求中和公司先行办理土地过户手续。在合同约定已在实际履行过程中发生变化的情况下，原审法院没有考虑中和公司未办理土地过户手续系因配合美好公司抵押融资所致的客观事实，忽略美好公司为办理融资抵押而多次作出的清偿承诺，仍然依据《项目转让合同》原有约定认定当事人履行合同义务的顺序和条件，并认为合同约定的办理土地过户手续条件已经成就，在认定事实和适用法律上均有错误，依法应予纠正。

（合议庭成员：曹刚、张颖新、王毓莹；案号：（2017）最高法民终680号；判决日期：2017年12月22日；案例编写人：杨蕾；案例审核人：张勇健）